Ev Sahibi Su ve Isınma Giderinin Faturasını Göstermiyor: Kiracı Belge İsteyebilir mi?

Ev sahibi kiracıdan su ve ısınma gideri istiyor, fakat faturayı göstermiyorsa kiracı belge talep edebilir mi? Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.341, giderlere katlanan tarafın istek üzerine bunları ispatlayan belgelerin birer örneğini diğer tarafa vermesini öngörür. Ancak belge verilmemesi, bütün kira ve gider ödemelerini koşulsuz durdurma hakkı anlamına gelmez. Önce hangi giderin, hangi dönem ve hesapla istendiği belirlenmelidir.

Kiracı hangi belgeleri isteyebilir?

Elektrik, su veya ısıtma faturası giderin toplamını gösterir. Ortak sayaç varsa kiracıya düşen payı açıklayan dağıtım hesabı da önemlidir. Yalnız toplam tutarı yazan bir mesaj, borcun dayanağını ve paylaştırmasını açıklamayabilir. Talep, ilgili dönem faturası, ödeme belgesi ve kiracıya ayrılan kısmın nasıl hesaplandığı üzerinde kurulmalıdır. Böylece hem gerçek harcama hem bu harcamanın kira ilişkisine düşen tutarı denetlenebilir.

Giderin kiracının kendi aboneliği üzerinden doğrudan kuruma ödenmesi hâlinde ev sahibinin elinde aynı fatura bulunmayabilir. Buna karşılık tek abonelikle birkaç bağımsız bölümün tüketimi tahsil ediliyorsa, faturanın kimde olduğu ve dağıtımın hangi ölçüte dayandığı açıklanmalıdır. Talep, başkalarının bütün banka hareketleri veya kimlik bilgileri için sınırsız bir erişim isteğine dönüşmez; gerekli belgeler kişisel veriler gözetilerek paylaşılabilir.

Belge istemek ile giderden sorumlu olmak farklıdır

TBK m.341, sözleşmede aksine hüküm veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerinin kiracıya ait olduğunu düzenler. Fakat her “aidat” kalemi tüketim gideri değildir. Yeni tesis yatırımı, yapının esaslı onarımı ve olağan kullanım kalemi aynı tabloda toplanmışsa ayrıştırılmalıdır. Kiracı, fatura verildiği için bütün listedeki kalemleri kabul etmiş olmaz; belgenin içeriği de incelenir.

Apartman veya site yönetiminin malik ve kullanıcıya karşı talepleri ise Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Kiracının ev sahibinden belge istemesi, kendisini kat malikleri kurulunun üyesi yapmaz. Ev sahibinin “yönetim istedi, ayrıntı soramam” yanıtı da kiracıya yönelttiği özel gider talebini açıklama gereğini ortadan kaldırmaz. Sözleşmedeki paylaşım ile yönetimin doğrudan tahsil yetkisi birbirinden ayrılmalıdır.

Örnek: Bir fatura, dört kiralık dükkân

Kurgusal olayda dört dükkânın ortak ısınması için ay sonunda 24.000 TL fatura gelmiştir. Ev sahibi her kiracıdan 8.000 TL istemektedir. Faturanın gösterilmesi toplamı doğrular; ancak dört kiracıdan tahsil edilmek istenen toplam 32.000 TL’dir. Aradaki farkın önceki dönem borcu, ayrı hizmet veya hatalı hesap olup olmadığı açıklanmalıdır. Dört eşit dükkân varsayımıyla basit bölme yapılması da gerçek sözleşme ve dağıtım sistemi incelenmeden doğru kabul edilmez.

Bir dükkânın tüm ay kapalı kalması, ısıtma sistemindeki her sabit giderden otomatik kurtulmasını sağlamaz. Buna karşılık kullanım döneminin dışında kalan tutar veya aynı faturanın ikinci kez tahsili somut itiraza konu olabilir. Kiracının talebi “hiç ödemem” yerine fatura dönemi, önceki ödeme ve pay hesabındaki fark üzerinden kurması uyuşmazlığı daha anlaşılır hâle getirir.

Belge talebini nasıl yazmalısınız?

• İstenen giderin adı ve talep edilen tutarı belirtin.
• Hangi ay veya tüketim dönemine ilişkin olduğunu yazın.
• Faturanın ve varsa ödeme makbuzunun örneğini isteyin.
• Ortak sayaçta paylaşım formülünü ve kendi payınızın hesabını sorun.
• Daha önce ödediğiniz aynı kalem varsa dekontunu ekleyin.
• Yanıtın ulaştığını veya talebin teslim edildiğini gösteren kayıtları saklayın.

Talep, kiraya verene ulaşacak biçimde yapılmalıdır. Mesajlaşma kullanılacaksa yazışmanın tamamı korunur; dosyada yalnız olumsuz yanıtın görüntüsü bulunması yeterli olmayabilir. Ayrıntılı bir çizelge, ilerideki uzlaşmada hangi kalemin tartışmalı olduğunu gösterir. Belgelerdeki isim, adres ve sayaç numarası da kontrol edilmelidir; başka binanın faturası veya yanlış dönem hesabı bazen tartışmanın gerçek nedenidir.

Ödemeyi kesmeden önce hesap ve başvuru yolunu belirleyin

Yan gider borcunun ödenmemesi TBK m.315 kapsamında fesih iddiasına yol açabilir. Bu nedenle belge yokluğu ile borcun hiç doğmadığı sonucunu eşitlemek risklidir. Uyuşmazlık konusu tutarın niteliği, muacceliyet ve sunulan diğer deliller değerlendirilmelidir. Ödeme yapılacaksa açıklamada dönem ve gider kaleminin belirtilmesi, sonradan aynı borcun yeniden istenmesini önlemeye yardımcı olur. Fazla ödemenin geri alınması gerekiyorsa kendi şartlarıyla ayrı talep kurulur.

Kira ilişkisinden doğan dava için kanuni istisnalar dışında önce dava şartı arabuluculuk uygulanır. Görüşmede faturanın paylaşılması, hesap hatasının düzeltilmesi ve gelecek dönemlerin bildirim düzeni birlikte kararlaştırılabilir. İcra takibi gelmişse ödeme emrinin türüne ve süresine uygun işlem ayrıca değerlendirilir. Arabuluculuk görüşmesini beklemek, tebliğ edilmiş takibe karşı yapılması gereken işlemi kendiliğinden durdurmaz.

Sık sorulan sorular

Faturanın aslını almak zorunda mıyım?

TBK341, istek üzerine ispat belgelerinin örneğinin verilmesini düzenler. Gideri anlamaya yetecek okunabilir örnek talep edilebilir.

Fatura yoksa kira bedelini de ödemeyebilir miyim?

Belge uyuşmazlığı bütün kira ödemelerini kesme hakkı sağlamaz. Kira ve tartışmalı gider ayrı değerlendirilmelidir.

Sadece site toplamını görmek yeterli mi?

Toplam gider yanında sizin payınızın hangi yöntemle hesaplandığı da açıklanmalıdır.

Fatura verilince kalemleri kabul etmiş sayılır mıyım?

Belgeyi almak tek başına bütün giderlerin size ait olduğunu kabul etmek değildir. Sözleşme ve giderin niteliği incelenir.

İlgili hukuki açıklamalar

Dosyanın bağlantılı yönleri için Aidat ve Yan Giderleri Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder? ve Site Yönetimi Hesap ve Faturaları Göstermiyorsa Malik Ne Yapabilir? yazılarını inceleyebilirsiniz.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.315 ve 341.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile 6325 m.18/B.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklar belgeleri ve yetki kuralları çerçevesinde değerlendirilebilir. Dosyanıza ilişkin başvuru için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.