Ev Sahibi Kiracıya İbraname Verdi: Sonradan Aynı Kira Borcunu İsteyebilir mi?

Ev sahibi kiracıya ibraname verdikten sonra aynı kira borcunu yeniden isteyebilir mi? Geçerli bir ibra anlaşmasıyla kaldırılmış borç tekrar istenemez. Ancak belgenin hangi dönemleri ve hangi kalemleri kapsadığı, bir şarta bağlanıp bağlanmadığı ve tarafların gerçekten anlaşmış olup olmadığı belirlenmelidir. “Anahtar teslim alındı” yazısı ile “belirtilen kira borçları kaldırıldı” anlaşması aynı hukuki işlemi göstermez.

İbraname ödeme makbuzundan farklıdır

Makbuz, çoğunlukla paranın alındığını gösterir. İbra ise TBK m.132 uyarınca borcun tamamının veya bir kısmının tarafların anlaşmasıyla ortadan kaldırılmasıdır. Kiracı bütün parayı ödememiş olsa da alacaklı kalan borcu ibra edebilir. Belgenin başlığında “makbuz” veya “ibraname” yazması tek başına belirleyici değildir; metnin içeriği ve tarafların ortak iradesi TBK m.19 çerçevesinde değerlendirilir.

Örneğin “Nisan kirası tahsil edilmiştir” ifadesi o ayın ödemesine ilişkin delildir. “Nisan ve Mayıs aylarından kalan toplam borçtan kiracı ibra edilmiştir” ifadesi farklıdır. “Taraflar hesabı sonra görecektir” kaydı ise açık bir borç kaldırma anlaşmasını göstermeyebilir. Dosyada tahsil, sulh, mahsup ve ibra kavramlarını ayırmak, yanlış bir savunmaya veya aynı paranın iki kez istenmesine engel olur.

Geçerlilik için noter şart mı?

TBK m.132, borcu doğuran işlem belli bir şekle bağlı olsa bile ibra anlaşmasının kural olarak şekle bağlı olmaksızın yapılabileceğini belirtir. Bu nedenle her kira ibrasının noter önünde düzenlenmesi gerektiği söylenemez. Bununla birlikte yazılı ve imzalı metin; tarafların kimliği, borç dönemleri ve anlaşmanın kapsamı bakımından ciddi bir ispat kolaylığı sağlar. Elektronik yazışma varsa mesajların bütünü ve aidiyeti ayrıca incelenir.

İşçi alacaklarına ilişkin özel ibra kuralları, sırf belgenin adı ibraname olduğu için kira ilişkisine aynen uygulanmaz. Kiradaki anlaşmanın tarafı ve yetkisi kendi koşullarıyla belirlenir. Belgeyi apartman görevlisinin veya emlakçının imzalaması hâlinde, kira alacaklısı adına ibra verme yetkisi bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Parayı teslim almaya yetki verilmiş olması, her olayda alacağı kaldırma yetkisi bulunduğunu göstermez.

Belgede hangi borçlar açıkça yazılmalı?

• Kiralananın adresi ve sözleşmenin tarafları.
• İbra edilen aylar, kira farkı ve varsa yan gider kalemleri.
• Tam ibra mı, belirli tutar kadar kısmi ibra mı yapıldığı.
• Faiz, hasar, erken çıkış bedeli veya başka taleplerin saklı tutulup tutulmadığı.
• İbranın derhâl mi, belirtilen ödemenin yapılmasıyla mı sonuç doğuracağı.

“Kira yönünden borcu yoktur” ifadesi, her durumda evdeki bütün hasar taleplerini de kapsamaz. Buna karşılık açıkça tüm kira ilişkisi hesaplarının kapatıldığını belirten geniş bir metin farklı değerlendirme gerektirir. Belirsiz ifadeler tarafların sonraki anlaşmazlığını büyütür. Anahtar teslim tutanağına borç kapatma hükmü ekleniyorsa, hem teslim durumu hem parasal kalemler ayrı ve anlaşılır biçimde yazılmalıdır.

Örnek: Ödemeye bağlı borç indirimi

Kurgusal olayda kiracının üç aylık toplam 60.000 TL borcu vardır. Taraflar, 40.000 TL’nin belirli tarihte ödenmesi hâlinde kalan 20.000 TL’nin ibra edileceği konusunda anlaşır. Kiracı yalnızca 25.000 TL gönderirse, kalan kısmın kaldırılıp kaldırılmadığı şartın metnine göre değerlendirilir. Belge koşulsuz ibra içeriyormuş gibi yalnız “20.000 TL’den vazgeçildi” bölümünü göstermek yeterli değildir.

Aynı olayda 40.000 TL süresinde ödenmiş, alacaklı da bunu kabul etmişse şartın gerçekleştiğini gösteren banka kaydı önem kazanır. Sonradan “kiralar arttı, indirimi geri alıyorum” denilmesi tek başına tamamlanmış anlaşmayı ortadan kaldırmaz. Buna karşılık imza inkârı, irade sakatlığı veya temsil yetkisinin bulunmaması iddiası varsa belge ayrıca incelenir; başlık üzerinden kesin sonuç çıkarılmaz.

İbra belgesine rağmen takip başlatılırsa

Kiracı ödeme emrini bekletmeden takip yoluna uygun itirazı değerlendirmelidir. İbra belgesi, ilgili dekont ve borç dönemleri savunmayla birlikte sunulur. Takibin şekli ve aşaması, itiraz mı yoksa başka bir dava mı gerektiğini etkiler. Genel bilgiye dayanarak bir usul süresini varsaymak yerine tebligatın içeriği okunmalıdır. Ödenmiş bir tutarın geri istenmesi ile henüz ödenmemiş borcun bulunmadığının tespiti de farklı taleplerdir.

Kira ilişkisinden doğan bir dava açılması gerektiğinde dava şartı arabuluculuk ve kanuni istisnalar değerlendirilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanacaksa önceki ibra belgesiyle yeni metin arasındaki ilişki açık kurulmalıdır. Yeni belge, kaldırıldığı savunulan borcun farkında olmadan yeniden kabulüne dönüşmemelidir. Ev sahibi açısından da hangi alacağın saklı kaldığını gösteren anlaşma, sonradan genel ve çelişkili bir talep ileri sürmekten daha sağlam bir dosya oluşturur.

Sık sorulan sorular

İbra için borcun tamamının ödenmesi gerekir mi?

Hayır. İbra, tarafların anlaşmasıyla borcun ödenmeden de tamamen veya kısmen kaldırılmasını sağlayabilir.

Anahtar teslim belgesi borçları kapatır mı?

Yalnızca teslimi gösteren tutanak bütün parasal borçları kendiliğinden kaldırmaz. Metindeki borç kapatma hükmü incelenir.

Emlakçının imzaladığı ibra yeterli mi?

Alacaklı adına bu işlemi yapma yetkisi araştırılır. Emlakçı sıfatı tek başına bütün borçları kaldırma yetkisi sağlamaz.

İbraya rağmen icra gelirse belgeyi göndermek yeterli mi?

Belgeyi karşı tarafa göndermek usulüne uygun itirazın yerini tutmayabilir. Takibin türü ve tebligat süresi kontrol edilmelidir.

İlgili hukuki açıklamalar

Dosyanın bağlantılı yönleri için Kira Ödemesinin İspatı: Banka Dekontu, Makbuz ve Elden Ödeme ve Kira Alacağı ve Tahliye İçin Örnek 13 Takibi yazılarını inceleyebilirsiniz.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.19, 131 ve 132.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile 6325 m.18/B.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklar belgeleri ve yetki kuralları çerçevesinde değerlendirilebilir. Dosyanıza ilişkin başvuru için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.