Aynı Ev İki Ayrı Kiracıya Kiralandı: Evi Teslim Alamayan Kiracı Ne İsteyebilir?

Aynı konut için iki farklı kiracıyla sözleşme yapılması, evi teslim alamayan kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Ancak ikinci kiracı diğer kişinin kapısını açarak veya eşyalarını çıkararak taşınma hakkını kendisi uygulayamaz. Kiraya verenin teslim borcu, hangi sözleşmenin ne zaman kurulduğu, taşınmazın fiilen kime teslim edildiği ve uğranılan zarar birlikte incelenir. Önce imza atmış olmak tek başına diğer kiracının kullanımına zorla müdahale yetkisi sağlamaz.

İki sözleşmenin varlığı hangi soruları doğurur?

Kira sözleşmesi kiraya verene taşınmazı sözleşmedeki kullanıma elverişli biçimde teslim etme ve bu şekilde bulundurma borcu yükler. TBK 301 bu yükümlülüğün temelidir. Kiraya veren aynı dönemi iki kişiye ayrı ayrı vaat ettiğinde her kiracı karşısında üstlendiği borçlar incelenir. Sözleşmenin şekli, taşınmazın açıkça belirlenmiş olması ve teslim günü önem taşır. Bir ön görüşme ile tamamlanmış kira sözleşmesi aynı değildir.

İlanda “kiralandı” yazması veya kiracıdan yalnızca bir rezervasyon bedeli alınması, her durumda kesin sözleşme kurulduğunu göstermez. Taraflar kira bedeli, taşınmaz ve kullanım konusunda anlaşmış olabilirler; yazılı metin bulunmayan olayda da deliller değerlendirilir. Buna karşılık sadece ev görmek veya bilgi istemek kira hakkı doğurmaz. İki kişi arasındaki sıralama kurulmadan önce her birinin ne tür anlaşma yaptığını belirlemek gerekir.

Kira başlangıcı farklı dönemlere aitse çifte kiralama olmayabilir. Mevcut kiracıdan sonra başlayacak kira sözleşmesi, evin zamanında boşaltılacağı varsayımına dayanabilir. Önceki kiracı çıkmadığında yeni kiracıya karşı teslim borcu yine tartışılır; fakat aynı gün iki kişiye anahtar vaat edilmesiyle hukuki görünüm tamamen aynı değildir. kira sözleşmesi imzalandığı hâlde evin teslim edilmemesi açıklaması bu nedenle birlikte değerlendirilmelidir.

Evi teslim alan kişinin durumu nasıl incelenir?

Taşınmazın fiilî kullanımı, anahtar teslimi ve kira ilişkisinin başlaması ayrı delillerle belirlenir. Bir kiracı sözleşmeyi önce imzalamış, diğer kiracı anahtarı önce almış olabilir. Önceki anlaşmanın biliniyor olması, kiraya verenin açıklamaları ve tarafların davranışları da değerlendirmeyi etkileyebilir. Kira kişisel bir hak olduğundan, yalnızca eski tarihli sözleşmeye bakarak mülkiyet hakkı varmış gibi bütün üçüncü kişilere doğrudan aynı talep yöneltilemez.

Tapuya şerh verilmiş bir kira hakkı varsa etkisi ayrıca incelenir. Sicildeki kaydı yok saymak doğru olmadığı gibi, şerh bulunmayan her sözleşmeyi etkisiz saymak da doğru değildir. Kullanımı elde etme, kiraya verene karşı ifa talebi ve alternatif para talepleri dosyaya göre karşılaştırılır. Dava açılacak kişinin kim olduğu, taşınmaz üzerindeki hakların niteliği ve hangi hukuki sonucun istendiği birlikte belirlenmelidir.

Fiilen oturan kişinin sözleşmesi de sadece diğer kiracının talebiyle kendiliğinden sona ermez. Kiraya verenin iki sözleşme yapmasındaki kusur, dürüstlük kuralı ve üçüncü kişinin bilgisi somut delillerle incelenir. Kiracılardan birinin diğerine “benim sözleşmem önce” demesi mahkeme kararı yerine geçmez. Tarafların birlikte teslim veya para iadesi çözümü bulması mümkünse bunun şartları yazılı olarak kurulabilir.

Evi teslim alamayan kiracı hangi talepleri değerlendirebilir?

Kiraya verenden teslim borcunun yerine getirilmesi, uygun hukuki koşullarda sözleşmenin sona erdirilmesi, ödenen bedellerin iadesi ve zarar giderimi seçenekleri gündeme gelebilir. Hangi seçeneğin kullanılacağı teslimin mümkün olup olmadığına, bildirime, süre verilmesine ve sözleşmenin hükümlerine göre belirlenir. TBK 112 ile borçlu temerrüdüne ilişkin hükümler birlikte incelenebilir. “Teslim yapılmadı; sözleşme hiçbir işlem olmadan yok oldu” yaklaşımı her dosyada doğru değildir.

Kiracı konuta hiç yerleşememişse peşin kira, depozito ve taşınma için ödediği tutarlar ayrı kalemlerde gösterilir. Evi belirli süre kullanmışsa kullanılmayan dönemle kullanılan dönem ayrılır. Arabuluculukta veya protokolde iade tutarının hangi borcu kapattığı belirtilmelidir. Depozito iadesi yapılırken kiraya verenin hiç doğmamış veya ispatlanmamış bir hasar bedeli ileri sürmesi ayrıca tartışılır.

Zarar talebi için fiilî kayıp ve olayla bağlantı gösterilmelidir. Nakliyeciye ödenen iptal bedeli, geçici konaklama faturası veya daha pahalı ev arama nedeniyle gerçekten oluşan giderler incelenebilir. Kiracının gelecekte yıllarca ödeyeceğini düşündüğü bütün kira farkını otomatik tazminat saymak doğru değildir. Olayın kapsamı, makul çözüm imkânı ve zararın artmasını önleme yükümlülüğü değerlendirilir.

Deliller hangi sırayla toplanmalıdır?

İlk görüşmeden anahtar gününe kadar bütün yazışmalar tarih sırasına konulmalıdır. İlanın taşınmaza ait olduğunun anlaşılması için adres ve görseller korunur. Sözleşme, banka ödemesi, teslim randevusu mesajı, anahtarın verilemediğine ilişkin açıklama ve diğer kiralamanın öğrenilme günü birlikte kaydedilir. Kiracının başka kişi adına ödeme yapmış olması veya bedelin emlakçı hesabına gönderilmesi, alacaklı ve borçlu sıfatlarının ayrıca belirlenmesini gerektirir.

Diğer kiracının kişisel belgelerini hukuka aykırı biçimde elde etmeye çalışmak yerine mahkemenin belge getirtilmesi imkânları değerlendirilir. Fiilen oturan kişinin kim olduğu ve hangi tarihte anahtar aldığı yasal delillerle gösterilir. Kiraya verenin çifte kiralamayı kabul eden mesajları varsa özgün kayıt korunmalıdır. Yalnızca ekran görüntüsü alınırken tarih ve muhatap bilgisini kesmek delilin açıklığını azaltır.

Ödeme belgelerinde “kapora”, “kira”, “depozito” ifadeleri farklı hukuki meseleler yaratabilir. Aynı ödemenin niteliği tarafların gerçek anlaşmasıyla belirlenir. kira başlamadan vazgeçildiğinde kapora iadesi yazısı, kiracının kendisinin vazgeçmesiyle kiraya verenin evi teslim edememesinin farklı olaylar olduğunu görmeye yardımcı olur. Burada teslim eksikliği kiraya verenden kaynaklanıyorsa değerlendirme buna göre yapılır.

Varsayımsal örnek: aynı teslim günü için iki anahtar sözü

Tamamen varsayımsal olarak kiraya verenin iki kişiye ayrı sözleşmeyle 1 Aralık teslimi vaat ettiğini düşünelim. İlk kiracı üç aylık kirayı yatırmıştır; ikinci kiracı anahtarı bir gün önce alıp eşyalarını yerleştirmiştir. İlk kiracı nakliye aracıyla geldiğinde taşınmazın dolu olduğunu öğrenir. Bu olayda sözleşmeler, ödemeler, teslim günü ve fiilî kullanım birlikte incelenir; ilk kiracının kapıyı zorla açması çözüm değildir.

İlk kiracının sözleşmesinde açık gecikme ve sona erdirme hükümleri bulunması, diğer kiracının önceki sözleşmeyi bilmesi veya taşınmazın kiraya verenin mülkiyetinde olmaması incelemeyi değiştirebilir. Örnek gerçek bir mahkeme kararını aktarmamaktadır. Hukuki talebin yalnızca ilk imza tarihinden değil, borcun ifa edilememesi ve bunun sonucu doğan kayıptan hareketle kurulması gerektiğini gösterir.

Anlaşma, arabuluculuk ve dava yolu

Taraflar teslim imkânı bulunmadığını kabul edip iade üzerinde anlaşırsa ödeme günü, tutarı, banka hesabı ve hangi taleplerin kapatıldığı yazılmalıdır. Kiracı bütün zararlarını hesaplamadan kapsamlı bir ibra metni imzalarsa sonradan talep tartışması yaşayabilir. Emlakçı komisyonu ve kiraya verene yapılan ödemenin farklı kişilere ait hesaplar olması da ayrı değerlendirme gerektirir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan dava türlerinde arabuluculuk koşulları, taşınmazın kullanımına ilişkin ayni taleplerle karıştırılmamalıdır. İcra takibi veya dava seçimi belge gücü ve talep türüne bağlıdır. Türkiye genelindeki taşınmazlarda doğru başlangıç, her anlaşmanın içeriğini ve teslim yükümlülüğünü belge üzerinden belirlemektir. Böylece kullanılmayan ev için para iadesi, makul zarar ve kullanım talepleri birbirine karıştırılmadan planlanabilir.

İki kiralamaya ilişkin belgeler, ilanlar, dekontlar ve teslim yazışmalarıyla Mersin ofisimizden değerlendirme isteyebilirsiniz. Türkiye genelindeki taşınmazlarda sözleşmeye bağlı teslim ve para taleplerinin hukuki yolu belirlenir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu: 112, 117 ve devamı ile 301. madde

Adalet Bakanlığı: kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk