Kiralanan Evin Üzerine Sonradan İntifa Hakkı Kuruldu: Kiracı Kime Ödeme Yapar?

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra ev üzerinde kiracının kullanımını etkileyen bir intifa hakkı kurulması, kirayı kendiliğinden sona erdirmez. TBK 311 gereği kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler kıyasen uygulanır. Kiracının ödeme yapacağı kişi, intifa hakkının kapsamı, tescil tarihi ve kira alacağının hangi dönemine ilişkin olduğu dikkate alınarak belirlenir. Sadece bir kişinin “artık kira bana ait” mesajı göndermesi, belgeler incelenmeden ödeme yönünü değiştirmek için yeterli değildir.

İntifa hakkı ile mülkiyet arasındaki fark

İntifa, bir maldan kullanma ve yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haktır. Taşınmazın tapu maliki değişmeden, başka kişiye taşınmazı kullanma ve kira gelirinden yararlanma imkânı tanınabilir. Örneğin ebeveyn çocuk adına kayıtlı bir ev üzerinde intifa hakkı sahibi olabilir. Kira ilişkisinde bu ayrım önemlidir; kirayı tahsil etmeye yetkili kişi her zaman çıplak mülkiyet sahibiyle aynı kişi değildir.

Ancak her sınırlı ayni hak intifa gibi sonuç doğurmaz. İpotek, alacağı güvenceye alan bir haktır; taşınmaz gelirlerinin günlük tahsil yetkisini tek başına aynı şekilde sağlamaz. Geçit irtifakı da sadece belirli kullanım ilişkisini etkileyebilir. TBK 311'in uygulanması için üçüncü kişinin kazandığı ayni hakkın kiracının hakkını etkileyen nitelikte olması gerekir. Tapudaki bütün kayıtları aynı sonuç doğuruyormuş gibi okumak yanlıştır.

İntifalı taşınmazın satın alınmasıyla ilgili farklı durum intifa hakkı bulunan evde kimlerin oturabileceği açıklamasında ele alınmaktadır. Burada esas mesele, mevcut kiracı yerleşmişken sonradan kurulan hakkın kira ilişkisine etkisidir. Hakkın kira sözleşmesinden önce var olması ise taraf ve yetki incelemesini değiştirir.

Sonradan kurulan hak kiracıyı neden otomatik çıkarmaz?

TBK 310'da mülkiyet sonradan el değiştirdiğinde yeni malikin kira sözleşmesine taraf olması düzenlenmiştir. TBK 311 bu sistemi kiracının hakkını etkileyen sonradan edinilmiş ayni haklara kıyasen uygular. Bu nedenle intifa hakkı tesis edilmesi, önceki kira sözleşmesini yok saymak için başlı başına bir yol değildir. Kiracı mevcut sözleşme ve kanuni korumaları çerçevesinde kullanımını sürdürür.

Hak sahibinin ihtiyaç nedeniyle sona erdirme talebi bulunuyorsa, gerekli hukuki şartlar ve uygulanabilir hükümler ayrıca incelenir. İntifa tescili yapıldı diye bir hafta içinde çıkış zorunluluğu oluştuğu söylenemez. Bildirim, ihtiyaç ve dava yolu bakımından somut değerlendirme gerekir. Kiracının eski sözleşmesindeki bedel ve sürenin tek taraflı değiştirilmesi de yalnızca intifa hakkı kurulmasıyla mümkün olmaz.

Tapu kaydındaki hakkın süresi ve kapsamı önemlidir. İntifa taşınmazın tamamı üzerinde mi, belirli pay bakımından mı kurulmuştur? Tescil edilmiş mi, yalnızca kurulacağına dair anlaşma mı vardır? Taşınmazda birden fazla hak sahibi mi bulunmaktadır? Bu sorular cevaplanmadan kira tahsil yetkisinin tek kişiye geçtiği varsayılmamalıdır. Sözleşmenin kim tarafından ve hangi temsil yetkisiyle imzalandığı da başlangıç belgesidir.

Kiracı hangi tarihten itibaren kime ödemelidir?

İntifa hakkının kurulmasına ilişkin resmî kayıt ve kira tahsil talebinin hukuki dayanağı incelenmelidir. Kiracı yeni ödeme bilgisi isteyen kişiden tescili ve yetkiyi gösteren belge talep edebilir. İşlem tarihi ile kira borcunun doğduğu dönem birlikte değerlendirilir. Tescilden önce muaccel olmuş alacak ile daha sonra işleyecek kira bedelleri her dosyada aynı kişiye ait olmak zorunda değildir.

Eski malik bir IBAN, intifa sahibi başka IBAN bildirirse kiracı talimatların kaynağını belgelemelidir. Ödeme açıklamasında adres ve dönem bulunması yararlıdır. Aynı ayın kirası iki kişiye birden ödenerek mesele çözülemez; fazla ödemeyi geri almak yeni bir uyuşmazlık yaratabilir. Kiracı hangi kişinin alacaklı olduğuna ilişkin haklı tereddüt içindeyse TBK 187 ve ilgili tevdi hükümleri çerçevesinde uygun hukuki yol değerlendirilir. Kirayı süresiz olarak kişisel hesabında tutmak otomatik koruma sağlamaz.

Ödeme karşılığında alınan makbuz da kişinin yetkisini tek başına doğrulamaz. Eski malik intifa sahibinin temsilcisi olarak tahsil yapmaya devam ediyorsa bu yetki açıklığa kavuşturulmalıdır. Böylece kiracı eski IBAN'a ödeme yapmaya devam ederken dayanağını gösterebilir. kira ödemesinin kabul edilmemesi ve IBAN değişikliği konusu, karışan ödeme talimatları açısından yararlı bir bağlantıdır.

Peşin ödenen kira ve depozito ayrıca incelenir

Kiracı intifa kurulmadan önce birkaç aylık veya yıllık kirayı peşin ödemiş olabilir. Bu ödeme sözleşmeye, vadeye ve önceki yetkili kişiye yapılmışsa yeni hak sahibi tarafından yeniden kira istenmesinin şartları ayrıca değerlendirilir. Ödemenin gerçekliği, hangi ayları kapsadığı ve yeni hak sahibiyle ilişki önemlidir. Peşin ödeme belgesinde yalnızca “para alındı” yazması yerine dönemlerin gösterilmesi ispat sorununu azaltır.

Depozitonun önceki kiraya verende bulunması da ayrı bir hesap kalemidir. İntifa hakkı sahibinin kira ilişkisine girmesiyle hangi borçlardan sorumlu olduğu ve önceki kişinin elindeki güvence bedelinin nasıl devredildiği incelenir. Kiracı kendi başına depozitoyu son ayın kirası saymamalıdır. Taraflar güvence parasının kimde bulunduğunu, iade şartlarını ve transfer kaydını yazılı şekilde açıklayabilirler.

Hak sahibi bakımından da geçmiş kira alacaklarını ve gelecek dönem gelirini tek tabloda ayırmak önemlidir. Tescilden önceki borçların yeni kişi tarafından istenmesi başka bir devir veya temsil dayanağı gerektirebilir. Böyle bir dayanak varsa belgesi dosyaya eklenmelidir. Alacağın sahibiyle tahsile yetkili temsilcinin aynı kişi olmaması hukuken mümkündür; ödeme belgesinde bu sıfat açık tutulmalıdır.

Varsayımsal örnek: malik değişmeden kira gelirinin değişmesi

Tamamen varsayımsal olarak, bir dairenin maliki olan kişinin annesi lehine daha sonra intifa hakkı tesis ettiğini düşünelim. Evde iki yıldır kiracı bulunmaktadır. Tescilden sonra anne kira gelirini talep ederken malik de önceki IBAN'a ödeme yapılmasını istemektedir. Kiracı önce tapu kaydını, işlemin tarihini ve her iki kişinin talimatlarını kontrol eder. Sonraki dönem için yetkili alacaklıya ödeme yapma veya temsil ilişkisini belgelemeyle ödeme sürdürme seçenekleri değerlendirilir.

Annenin adı tapuda sadece kurulması planlanan bir hakla bağlantılı belgede geçse, yahut intifa belirli payla sınırlı olsa inceleme değişir. Aynı örnekte geçmiş üç aylık borç bulunması, yeni dönem ödemesinden farklı alacak hesabı gerektirir. Bu anlatım gerçek bir karar değildir ve tek bir sonucu garanti etmez; malik, hak sahibi ve kira dönemi ayrımını somutlaştırır.

Uyuşmazlıkta belge ve başvuru planı

Kiracı ve hak sahibi için temel belgeler kira sözleşmesi, güncel tapu kaydı, intifa resmî senedi veya hakkın kapsamını gösteren kayıt, bildirimler ve ödeme dekontlarıdır. Eski ödemeler kronolojik sıralanmalıdır. Takip veya dava açılmışsa talep sahibinin sıfatı ve alacak dönemi ayrı kontrol edilir. “Malik olmadığı için hiçbir hak isteyemez” veya “intifa sahibi olduğu için tüm geçmiş borç onundur” şeklindeki mutlak ifadeler doğru incelemeyi engeller.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dikkate alınır. Türkiye'nin herhangi bir ilindeki taşınmaz için temel hukuki yöntem, tapudaki hakkın kira ilişkisiyle bağlantısını belge üzerinden kurmaktır. Çözüm yalnızca yeni IBAN bildirmekten ibaret değildir; hangi kişinin, hangi dönem için, hangi sıfatla ödeme isteyebildiği açıklaştırılmalıdır.

Tapu kaydı, intifa belgesi ve kira ödeme geçmişi üzerinden Mersin ofisimizden değerlendirme alabilirsiniz. Türkiye genelinde alacaklının sıfatı ve kira dönemleri birlikte incelenerek uygun ödeme ve başvuru yolu belirlenir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu: 187, 310 ve 311. maddeler

Türk Medeni Kanunu: 794 ve devamındaki intifa hakkı düzenlemesi

Adalet Bakanlığı: kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk