Depo Olarak Kiralanan Dükkân Restorana Çevrildi: Ev Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Depo olarak kiralanan dükkânın restorana çevrilmesi ev sahibine fesih hakkı verir mi? Kiracının sözleşmede belirlenen kullanım amacına aykırı faaliyeti, TBK m.316 kapsamında sözleşme ihlali oluşturabilir. Çatılı işyerinde kural, en az otuz gün verilerek aykırılığın giderilmesinin ve aksi hâlde fesih yapılacağının yazılı bildirilmesidir. Derhâl fesih ancak kanunda belirtilen ağır şartlarda gündeme gelir; her faaliyet değişikliği doğrudan tahliye sonucunu yaratmaz.

Faaliyet türü sözleşmede nasıl yazılmış?

İlk inceleme, taşınmazın fiilî kullanımından önce sözleşmenin kapsamına yönelir. “Depo olarak kullanılacaktır” hükmü, “her türlü yasal ticari faaliyet için kiralanmıştır” hükmünden farklıdır. Kiraya verenin açık izni, sonradan yapılan ek anlaşma ve tarafların kullanım konusundaki yazışmaları incelenir. Yalnız tapuda “dükkân” yazması, kiracının sözleşmede sınırlanan bütün faaliyetleri izinsiz yapabileceği anlamına gelmez.

Kullanım amacını değiştirmek ile fiziksel tadilat da ayrıdır. Depo içinde hiç duvar yıkılmadan düzenli yemek üretimi ve müşteri kabulü başlayabilir; yine sözleşmedeki amaç tartışılır. Tersine, depolama faaliyetini sürdürmek için yapılan bir tadilat TBK m.321 kapsamında ayrıca incelenebilir. Aynı dosyada iki ihlal varsa ihtar ve deliller hangi yükümlülüğün ihlal edildiğini ayrı açıklamalıdır.

Belediye ruhsatı ev sahibinin izni yerine geçer mi?

İşyeri açma ruhsatı kamu hukuku bakımından faaliyet iznini ilgilendirir. Ev sahibiyle yapılan özel kira anlaşmasının değiştirilmesini tek başına sağlamaz. Kiracının ruhsat alması, sözleşmedeki depo sınırlamasının ortadan kalktığını otomatik göstermez. Bunun yanında ruhsat bulunmaması da her olayda kira ilişkisinin hangi tarihte ve hangi yöntemle biteceği sorusunu tek başına cevaplamaz; kamu idaresinin işlemi ile kira feshi ayrı süreçlerdir.

Bina kat mülkiyetine tabi ise yönetim planı ve ortak alan kullanımı da incelenir. Koku, baca, gürültü veya yoğun müşteri girişi diğer hak sahiplerinin taleplerini doğurabilir. Ancak tapuda mesken görünen bölümde işyeri açılması sorunu ile bu yazının konusu aynı değildir. Burada esas soru, zaten dükkân olarak kiralanmış yerde kiraya verenle kararlaştırılmış faaliyet amacının değiştirilmesidir.

Otuz günlük ihtar neyi içermeli?

• Kira sözleşmesindeki kullanım amacına ilişkin hüküm.
• İhlal sayılan somut faaliyet ve bunu gösteren tespitler.
• Aykırılığın nasıl giderilmesinin istendiği.
• Çatılı işyeri için en az otuz günlük giderim süresi.
• Sürede giderilmezse sözleşmenin feshedileceğinin açık bildirilmesi.
• Bildirimin kiracıya ulaştığını gösteren tebliğ veya teslim kaydı.

“İşyerini derhâl boşaltın” cümlesi, kanunun aradığı giderim ihtarının bütün unsurlarını her zaman karşılamaz. Süre verilirken aynı anda kiracının aykırılığı gidermesine imkân tanınmalıdır. İhtarın muhatabı da sözleşmedeki kiracıdır; işletmenin tabelasındaki farklı isim tek başına doğru tarafı göstermez. Tüzel kişi kiracı varsa şirket bilgileri ve tebligat yöntemi kontrol edilir.

Hangi durumda derhâl fesih tartışılır?

TBK m.316, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre vermenin yararsız olduğunun anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması gibi durumlarda yazılı bildirimle derhâl fesih imkânı düzenler. Bunlar istisnai şartlardır. Kiraya veren sırf faaliyeti beğenmediği için bu şartların gerçekleştiğini varsayamaz. Ağır zarar, süre verilmesinin neden yararsız olduğu veya çekilmezlik somut olay ve delillerle ortaya konulmalıdır.

Örnek: Önceden verilen iznin sınırı

Kurgusal olayda depo kiracısı, çalışanları için küçük bir çay köşesi kurmak üzere izin almıştır. Daha sonra dışarıya servis yapan mutfak ve müşterilere açık oturma alanı oluşturur. Çay köşesine verilen izin ile restoran işletmesine izin aynı kapsamda olmayabilir. Ev sahibi, eski izin yazışmasını da sunarak hangi yeni faaliyetlerin anlaşmanın dışına çıktığını göstermelidir. Kiracı da geniş kullanım izni verildiğini savunuyorsa bunu bütün kayıtlarla desteklemelidir.

Kiracı ihtardan sonra müşteri kabulünü durdurup yeri kararlaştırılan depolama amacına döndürürse giderimin kapsamı değerlendirilir. Sadece tabelanın kaldırılması, içeride yemek üretimi sürüyorsa yeterli olmayabilir. Buna karşılık faaliyet gerçekten giderilmişse, geçmişteki her ihlal tek başına sürekli tahliye hakkı varmış gibi yorumlanmamalıdır. Ortaya çıkan gerçek zararlar varsa onların talebi ayrıca ele alınır.

Uyuşmazlıkta izlenecek yol

Sözleşme, izin yazıları, ruhsat kaydı, hukuka uygun fotoğraflar ve faaliyet tarihleri birlikte toplanır. Teknik zarar veya tesis değişikliği varsa uzman incelemesi ve gerektiğinde delil tespiti değerlendirilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davasından önce, kanuni istisnalar dışında dava şartı arabuluculuğa başvurulur. TBK316’ya dayalı kullanım ihlali, İİK kapsamındaki ilamsız icra tahliye istisnasıyla otomatik aynı yol değildir. Fiilî boşaltma veya kilit değiştirme yerine hukuki süreç izlenmelidir.

Sık sorulan sorular

Dükkân tapusu bütün ticari faaliyetlere izin verir mi?

Hayır. Tapudaki nitelik yanında kira sözleşmesindeki kullanım amacı ve gerekli kamu izinleri değerlendirilir.

Otuz gün vermeden fesih yapılabilir mi?

Çatılı işyerinde ancak TBK316’daki derhâl fesih şartları somut olarak mevcutsa bu yol gündeme gelir.

Ev sahibi önceden biliyorsa ihlal ortadan kalkar mı?

Bilgi, izin ve sözleşme değişikliği aynı şey değildir. Tarafların açıklamaları ve davranışları birlikte incelenir.

İhtarda faaliyetin durması mı tahliye mi istenir?

Giderim ihtarında sözleşmeye aykırılığın düzeltilmesi ve uyulmamasının fesih sonucu açık gösterilmelidir. Sonraki süreç ayrı değerlendirilir.

İlgili hukuki açıklamalar

Dosyanın bağlantılı yönleri için Kiracı Evde İzinsiz Duvar Kırarsa veya Tadilat Yaparsa Ne Olur? ve Tahliye ve Kira Uyuşmazlığında Zorunlu Arabuluculuk yazılarını inceleyebilirsiniz.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.316 ve 321.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile 6325 m.18/B.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklar belgeleri ve yetki kuralları çerçevesinde değerlendirilebilir. Dosyanıza ilişkin başvuru için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.