İntifa Bitince Yenileme Masrafı Geri İstenebilir mi?

İntifa hakkı sona erdiğinde hak sahibi, malı malike geri vermelidir. Kendi yükümlülüğünde olmadığı hâlde yaptığı gider, yenileme ve eklemeler için ise Türk Medeni Kanunu’nun 801. maddesi uyarınca vekâletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde tazminat isteyebilir. Her fatura otomatik olarak malikten tahsil edilmez. Önce giderin kimin yükümlülüğünde olduğu ve hangi amaçla yapıldığı belirlenir.

Olağan bakım ile ek yatırım neden ayrılır?

İntifa sahibi, malın olağan bakım ve korunmasına ilişkin yükümlülükler taşır. Kendi sorumluluğunda olan günlük bakım giderini, hak sona erdiğinde sırf taşınmaz artık malike geçti diye yeni bir alacak olarak sunamaz. Buna karşılık kanunen yükümlü olmadığı bir yenileme veya ekleme farklı değerlendirilir. Giderin adı değil gerçek niteliği önemlidir.

Örneğin olağan kullanımla bozulan küçük bir parçanın değişimiyle yapıya yeni bir tesis eklenmesi aynı değildir. Tesis yapılması da tek başına bütün bedelin geri alınacağı anlamına gelmez; malikin menfaati, işin gerekliliği ve ilgili hukuki koşullar incelenir. Taraflar gider konusunda ayrıca anlaşmışsa bu anlaşmanın kapsamı ve geçerliliği de değerlendirilmelidir.

Giderin yapılması yeterli kanıt mıdır?

Fatura ve ödeme belgesi harcamanın varlığını gösterir; fakat ödemenin hangi taşınmaz ve hangi iş için yapıldığı açıklanmalıdır. İş öncesi ve sonrası fotoğraflar, teklif, iş sözleşmesi ve teslim kayıtları bağlantıyı güçlendirir. Kişinin başka bir ev için ödediği bedel veya özel eşyası, intifa konusu malın gideri olarak gösterilemez.

Masrafın malike bildirilip bildirilmediği, malikin buna yaklaşımı ve işin yapıldığı dönemdeki ihtiyaç da önemlidir. Gereksiz ya da taşınmazın kullanım amacına aykırı bir değişiklikte değerlendirme farklı olabilir. Harcanan tutar ile malike kalan ekonomik yararın aynı olduğu varsayılmamalıdır. Uyuşmazlıkta teknik ve mali inceleme gerekebilir; her olay için sabit bir geri ödeme oranı yoktur.

Malik ödeme yapmazsa ekleme sökülebilir mi?

801. madde, malikin tazminat vermekten kaçınması hâlinde intifa sahibinin yaptığı eklemeleri malı eski hâline getirmek şartıyla söküp almasına imkân verir. Bu hak, bütün yapı elemanlarının gelişigüzel sökülmesine izin değildir. Hangi şeyin ekleme olduğu, ayrılabilirliği ve eski durumun nasıl sağlanacağı belirlenmelidir. Taşıyıcı yapıya veya tesisata zarar verilmemelidir.

Sökme işi için teknik plan, maliyet ve güvenlik önlemleri hazırlanması gerekebilir. Bir cihazın alınmasıyla duvar, kablo veya borunun açık bırakılması eski hâle getirme şartını karşılamayabilir. Malik ile çatışma yaşanıyorsa eşyayı zorla sökmek yerine hakkın ve uygulanma koşullarının belirlenmesi gerekir. Malın teslim edildiği tarihte mevcut durumun tutanakla gösterilmesi tarafların iddialarını somutlaştırır.

Bir yıllık zamanaşımı ne zaman başlar?

TMK 802, geri verme anında malik ve intifa sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem haklarını geri vermeden başlayan bir yıllık zamanaşımına bağlar. Bu özel süre, yalnız tapudaki terkin tarihine bakılarak otomatik hesaplanmamalıdır. Malın fiilen geri verilişi ve ilgili talebin niteliği tespit edilmelidir. Bitiş, anahtar teslimi ve resmî kayıt günleri farklı olabilir.

Ödeme konusunda süren görüşmelerin zamanaşımını her durumda durdurduğu varsayılmamalıdır. Hakkı koruyan işlemler ve varsa kesilme veya durma sebepleri ayrıca değerlendirilir. Tarihi belirsiz teslim yerine malın durumu, anahtarlar, belgeler ve tarafların çekincelerini gösteren yazılı tutanak hazırlanması yararlıdır. Bir yıllık süre nedeniyle evrakın sonradan toparlanması için uzun süre beklemek hak kaybı yaratabilir.

Malik de zarar talep edebilir mi?

Geri verme hesabı yalnız intifa sahibinin yaptığı harcamaları kapsamayabilir. Malın yok olması veya değer azalması açısından TMK 800’deki sorumluluk ve olağan kullanımdan kaynaklanan değer kaybı ayrımı değerlendirilir. Malik zarar, hak sahibi masraf ileri sürüyorsa kalemler ayrı ayrı gösterilmelidir. Biri diğerinin bütün talebini açıklamasız biçimde sıfırlamış sayılmaz.

Varsayımsal olarak hak sahibi konuta ek tesis yaptırmış, fakat teslimde ayrıca kırık pencereler bulunmuş olsun. Ek tesisin bedeli ile pencere hasarı farklı hukuki incelemelerdir. Faturalar, önceki durum ve teslim tutanağı üzerinden her kalemin dayanağı belirlenir. Sulh metni hazırlanırken hangi harcama ve hasarın kapatıldığı yazılmalıdır; genel bir “hesap yoktur” imzasının sonuçları anlaşılmadan belge düzenlenmemelidir.

İlgili hukuki açıklamalar

İntifa Hakkı Sahibi Evin Bakımını Yapmıyorsa Malik Ne İsteyebilir?; İntifa Hakkı Bulunan Ev Satın Alınırsa Kim Oturabilir?.

Resmî kaynaklar

• Türk Medeni Kanunu — Adalet Bakanlığı nüshası: m.799–802, 812–813.