Arsa Sahibi Müteahhide Verdiği Tapuyu Geri İstiyor: Üçüncü Kişi Alıcı Korunur mu?

Arsa sahibinin müteahhitle yaptığı sözleşmenin geçersizliğini veya geriye etkili sona ermesini ileri sürmesi, müteahhitten tapu alan üçüncü kişinin hakkını her durumda otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Tapu siciline güven ve iyi niyet somut olayda incelenmelidir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli kararı bu incelemenin önemini açıkça ortaya koyar. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu anlaşılırsa taşınmazın arsa sahibine dönmesi ise mümkün olabilir.

Arsa sahibinden yükleniciye yapılan devir neden önemlidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi belirli payları yükleniciye devreder; yüklenici de sözleşmedeki yapıyı meydana getirmeyi üstlenir. Devir zamanlaması ve hangi payların hangi aşamada verileceği farklı olabilir. Yüklenici kendi adına kayıtlı payı veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmiş olabilir. Sonradan sözleşmenin durumu tartışılırsa yalnız ilk iki taraf değil, edinme zincirindeki diğer kişilerin hakları da gündeme gelir.

Arsa sahibi “inşaat tamamlanmadı, verdiğim tapuları geri istiyorum” diyebilir. Bunun dayanağı, sözleşmenin niteliği, yüklenicinin yerine getirdiği iş ve istenen sona ermenin etkisi ayrı incelenir. müteahhidin yarım bıraktığı inşaatta arsa sahibinin hakları ilk sözleşme ilişkisini değerlendirmeye yardımcı olur. Üçüncü kişi tapusu bakımından ise buna ek olarak sicile güven koşulları araştırılır.

Üçüncü kişi yalnız yükleniciyle satış vaadi imzalamış ve tapuyu henüz edinmemiş olabilir. Bu kişiyle ayni hakkı tapuda kazanmış kişi aynı konumda değildir. TMK 1023'ün koruması, tapuya iyi niyetle dayanılarak kazanılan mülkiyet veya başka ayni hakla ilgilidir. Sadece ödeme yapmış olmak bütün sözleşmesel talepleri kendiliğinden ayni hak korumasına dönüştürmez.

2025 içtihadı birleştirme kararı hangi ayrımı getiriyor?

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı karar, 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Ankara 2 Nolu Barosunun resmî duyurusu kararın kapsamını açıklar. Yüklenici adına tescilden sonra üçüncü kişiye satış veya ipotek kurulması durumunda, ilk sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi üzerine üçüncü kişinin iyi niyetli edinme iddiasının değerlendirilmesi gerekir.

Bu yaklaşım, üçüncü kişinin iddiasının hiç dinlenmeden her devir için aynı sonuca gidilmemesi gerektiğini gösterir. İyi niyetli ayni hak edinimi korunabilir. Buna karşılık dosyanın koşulları üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ortaya koyarsa arsa sahibine dönüş mümkün olabilir. “Müteahhitten alan herkes korunur” ile “müteahhitten alınan bütün tapular iptal edilir” ifadelerinin ikisi de eksik genellemedir.

Karar belirli bir inşaatın tamamlanacağını veya alıcının parasını mutlaka geri alacağını garanti etmez. Tartışmanın konusu ayni hak ediniminde sicile güven ve iyi niyetin incelenmesidir. İnşaatın bitirilmesi, eksik iş ve para talepleri ayrı hukuki temellere dayanabilir. Tapunun korunmasıyla yüklenicinin bütün sözleşmesel borçlarının yerine geldiği aynı kabul edilmemelidir.

Tapuya güvenmek neyi kapsar?

TMK 1023, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak edinen üçüncü kişinin kazanımını korur. TMK 1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin buna dayanamayacağını düzenler. Dolayısıyla sicilde yüklenicinin malik olarak görünmesi önemli olmakla birlikte, edinme koşullarındaki bütün diğer bilgileri yok saymaya yetmez. İyi niyet edinim anındaki somut durumla değerlendirilir.

Sicilde şerh, dava veya tedbirle ilgili kayıtlar varsa bunların etkisi incelenir. Kişinin sözleşme uyuşmazlığından haberdar olması, taraflarla ilişkisi ve kendisine ulaşan belgeler delil olabilir. Bununla birlikte tek bir olgudan her olay için otomatik kötü niyet sonucu çıkarılmamalıdır. İnşaatın devam ettiğini bilmekle belirli bir tescilin yolsuz olduğunu bilmek aynı değerlendirme değildir.

TMK 3 iyi niyetin esas kabul edildiği durumlarda beklenen özenin önemini belirtir. Alıcının sadece “bilmiyordum” demesi veya arsa sahibinin sadece “bilmesi gerekirdi” açıklamasıyla inceleme tamamlanmaz. Edinme sırasında görülebilen kayıtlar, bilinen uyuşmazlık ve davranışlar birlikte değerlendirilir. İyi niyet kişilerin sonradan seçtiği bir sıfat değil, kanuni koşullarla ele alınan hukuki durumdur.

Hangi deliller alıcının durumunu gösterebilir?

Tapu işlem zinciri, resmî senetler, edinme tarihindeki kayıtlar ve ödemeler başlangıç belgeleridir. Alıcının sözleşmesi, ilanlar, yüklenici ve arsa sahibiyle yazışmaları da önemlidir. Uyuşmazlıktan haberdar edildiğine ilişkin belge varsa tarihi araştırılır. Sonradan öğrenilen bir olayın edinme anında biliniyormuş gibi sunulması doğru değildir. Zaman çizelgesi açık kurulmalıdır.

Bedelin fiilen ödenip ödenmediği, ödeme kanalı ve taraflar arasındaki ilişki iddiaları değerlendirmeye katkı sağlar. Tek başına düşük fiyatın her durumda kötü niyet göstereceği söylenemez; ama diğer koşullarla birlikte inceleme konusu olabilir. Gerçek bedel ve piyasa şartları belgelendirilmelidir. Elden ödeme iddiası veya açıklamasız para transferi, işlem geçmişinin ispatını güçleştirebilir.

tapuya güven ilkesi ve sahte vekâletnameyle edinim sicil korumasının başka bir uygulama alanını açıklar. Ancak farklı dava sebeplerinin bütün sonuçları buradaki yüklenici devrine doğrudan aktarılmamalıdır. Her dosyada ilk işlemin kusuru, sonraki edinimin niteliği ve üçüncü kişinin durumu ayrı kurulmalıdır. Eski bir kararın farklı olguları bugünkü dosyada kesin sonuç gibi kullanılamaz.

İpotek hakkı ve yeniden satış da değerlendirilir mi?

2025 kararının duyurulan kapsamı, yüklenicinin üçüncü kişiye satışının yanında ipotek tesisini de ele alır. Üçüncü kişinin iyi niyetle ayni hak edinme iddiası bakımından mülkiyetle sınırlı bir açıklama yapılmamalıdır. İpotek ediniminin koşulları, sicil ve ilgili kişinin bilgisi ayrıca araştırılır. Bir kredi kuruluşunun hakkının her olayda otomatik korunacağı veya kalkacağı söylenemez.

Taşınmaz birkaç kez el değiştirmişse her edinimin tarihi ve koşulları önem kazanır. Son alıcıyla önceki alıcının bilgisi aynı varsayılmaz. Arsa sahibinin yükleniciye karşı açtığı davanın hangi aşamada olduğu ve sonraki kayıtlara etkisi belirlenmelidir. Daha fazla devir, incelemenin yalnız son tapu sahibinin adına bakılarak yapılmasını yetersiz bırakabilir. Bütün zincir hazırlanmalıdır.

Varsayımsal örnek: tapuyu alan alıcı ve sonradan açılan dava

Tamamen varsayımsal olarak bir kişi yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümü bedelini banka üzerinden ödeyerek edinir. Daha sonra arsa sahibi ilk sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iadesi talebinde bulunur. Alıcının tapuya güvenerek iyi niyetli edinme iddiası değerlendirilmelidir. Edinme tarihindeki kayıtlar ve uyuşmazlık hakkında bilgisi dosyanın temel unsurlarındandır.

Aynı olayda alıcı daha önce arsa sahibinin açık ihtarını almış ve tescilin dayanağının tartışmalı olduğunu bilen ilişkilerin içinde bulunmuşsa delil görünümü farklı olabilir. Buna rağmen tek bilgiyle sonuç ilan edilmez; mahkeme somut olayı inceler. Bu örnek gerçek karar değildir. Üçüncü kişinin edinme koşullarının ilk sözleşme uyuşmazlığından ayrı açıklanması gerektiğini göstermektedir.

Tapu iptali talebi gelince ne hazırlanmalı?

Dava dilekçesi, tapu geçmişi, ilk inşaat sözleşmesi, alım sözleşmesi ve ödeme belgeleri birlikte incelenir. Edinme zamanı, iddia edilen geçersizlik veya fesih sebebi ve iyi niyet delilleri açıklaştırılır. Tedbir ve cevap süreleri dosyaya göre değerlendirilir. Türkiye genelindeki bu uyuşmazlıklarda güncel içtihat çerçevesi kullanılarak hak kaynağı ve edinme zinciri somut belgelerle gösterilmelidir.

Arsa payı karşılığı sözleşme, tapu işlem zinciri ve ödeme belgeleriyle Mersin ofisimizden değerlendirme alabilirsiniz. Türkiye genelindeki dosyalarda arsa sahibi ve üçüncü alıcının iddiaları güncel hukuki çerçevede incelenir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Türk Medeni Kanunu: 3, 1023 ve 1024. maddelerde iyi niyet ve tapu siciline güven

Ankara 2 Nolu Barosu: 16.05.2025 tarihli 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararı duyurusu