Evi Satarken Geri Alım Hakkı Konuldu: Eski Malik Tapuyu Nasıl Geri Alabilir?

Geri alım hakkı, taşınmazı satan kişiye sözleşmede belirlenen koşullarla taşınmazı geri edinme imkânı tanır. Hakkın geçerli biçimde kurulması resmî şekle bağlıdır; sonraki malike karşı ileri sürülebilmesi bakımından tapu şerhi önemlidir. Satıcının evi eskiden kendisine ait olduğu için geri istemesi yeterli değildir. Bedel, süre, kullanım bildirimi ve tescil şartları birlikte yerine getirilmelidir.

Geri alım, satışın iptal edilmesiyle aynı mı?

Geri alım hakkında başlangıçtaki satışın geçerli olarak yapıldığı kabul edilerek geri edinme mekanizması kurulur. Aldatma, ehliyetsizlik veya yetkisiz temsil nedeniyle ilk satışın iptali farklı hukuki sebeplere dayanır. Satış bedelinin ödenmemesi de tek başına geri alım hakkı yaratmaz. Bu nedenle “evi geri almak” isteyen kişinin hangi hukuki nedene dayandığı baştan belirlenmelidir.

Alım hakkı, önalım ve geri alım da birbirinden ayrılır. Önalımda üçüncü kişiye satış gibi tetikleyici olay önemlidir. Geri alım hakkı ise önceki satıcı lehine, sözleşmedeki şartlar içinde kullanılır. Hak sahibi yeni bir satış yapılmasını her durumda beklemek zorunda değildir. Ancak şartlı kurulmuş bir hak varsa şartın gerçekleşmesi ve bildirim yöntemi incelenir.

Tapu kayıtlarında hakkın adı bulunması belgenin tamamını okumayı gereksiz kılmaz. Geri alım bedeli, süresi, tarafları ve ek koşulları resmî senetten anlaşılmalıdır. “İstediğim zaman geri alırım” gibi sözlü vaatler kanuni şekil ve süre sınırlamalarını karşılamayabilir. TBK 237, geri alım sözleşmesinin resmî biçimde düzenlenmesini öngörür. Bu nedenle adi yazılı belgeyle yapılan her anlaşma geçerli geri alım hakkı olarak kabul edilmemelidir.

Hakkın kurulması ve tapuya şerh

TBK 238 uyarınca geri alım hakkı en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Daha kısa süre tanınabilir; sürenin başlangıcı ve bitişi açık olmalıdır. TMK 736, tapuya şerh edilen hakkın şerhte belirtilen süre içinde sonraki maliklere karşı kullanılabilmesini düzenler. Şerhin etkisi de her durumda kanuni azami süreye bağlıdır. Sözleşme süresiyle şerh tarihini karıştırmak yanlış hesap oluşturabilir.

Şerh taşınmazın devrini tamamen yasaklayan bir kayıt gibi değerlendirilmemelidir. Malik taşınmazı başka kişiye devretse bile şerhin sağladığı koruma kanuni kapsamda ileri sürülebilir. Buna karşılık şerh bulunmaması hâlinde ilk sözleşme tarafına yöneltilecek taleplerle yeni malike karşı hak iddiası aynı değildir. Sonraki alıcının sicil ve edinme durumu ayrıca incelenir.

Şerh metni bazen kısa olabilir. İlgili resmî senet ve ek şartlara ulaşılmadan sadece “geri alım” ibaresinden sonuç çıkarılamaz. Hakkın taşınmazın tamamına mı, belirli paya mı ilişkin olduğu belirlenmelidir. Satış sonrasında parselin bölünmesi, birleştirilmesi veya bağımsız bölüm oluşturulması gibi sicil değişiklikleri varsa hakkın kapsamı yeni kayıtlarla ilişkilendirilir. Bu işlem zinciri hukuki değerlendirmede temel belgedir.

Geri alım bedeli nasıl belirlenir?

Taraflar ilk satış bedelini geri alım bedeli olarak kararlaştırabilir veya farklı bir bedel yöntemi oluşturabilir. Sözleşmede açık hüküm bulunması uyuşmazlığı azaltır. “Bugünkü piyasa fiyatı” gibi ifadeler kullanılmışsa piyasa değerinin hangi tarihte ve hangi yöntemle saptanacağı önemlidir. Bedelin tek taraflı ve keyfî belirlenebileceği varsayılmamalıdır. Ek maliyetler, vergi ve tapu giderleri de ayrı kalemler olarak incelenir.

Malikin sonradan yaptığı inşaat veya iyileştirmeler, geri alım bedelinden bağımsız bir tartışma doğurabilir. Bu işlerin sözleşmede nasıl düzenlendiği ve hakkın kapsamına etkisi belirlenir. Hak sahibi geri alım bedelini ödemeden sırf bildirim yaparak mülkiyetin kendiliğinden kendisine geçtiğini kabul etmemelidir. Borçların ifası ve tescil aşaması birlikte planlanır.

Satış bedeliyle ilgili bir uyuşmazlık varsa tapu devredildiği hâlde satış bedelinin ödenmemesi konusu farklı hukuki dayanağı anlamaya yardımcı olur. Ödenmeyen ilk satış bedelini tahsil etmek isteyen satıcıyla geçerli geri alım hakkını kullanmak isteyen satıcının talep planları farklıdır. İki talebin aynı dosyada nasıl ilişkilendirileceği belgelere göre değerlendirilir.

Hakkın kullanılması ve dava aşaması

Hak sahibinin geri alım iradesini sözleşmedeki ve kanuni şartlara uygun biçimde açıklaması gerekir. Bildirimde taşınmaz, hak belgesi, kullanıldığı tarih ve bedel önerisi açıklaştırılır. Hakkın süresi dolmadan yalnızca görüşmelere başlanması, geçerli kullanımın gerçekleştiği anlamına her zaman gelmez. Görüşmeler sürerken süre hesabı ihmal edilmemelidir.

Malik devre razı olursa resmî işlem hazırlanabilir. Razı olmazsa tescil ve ilgili talepler için dava yolu değerlendirilir. Davanın doğru kişiye yöneltilmesi, mevcut tapu sahibinin ve şerhin kapsamının belirlenmesini gerektirir. Dava sırasında taşınmazın el değiştirme ihtimali varsa geçici hukuki koruma koşulları ayrıca incelenebilir. Tedbir her uyuşmazlıkta otomatik verilmez; gerekçe ve delille talep edilir.

TBK 239 gereği aksi anlaşma yoksa sözleşmeden doğan geri alım hakkı devredilemez, fakat miras yoluyla geçer. Hakkı başka kişiye aktarmak isteyen taraf sadece özel bir yazı düzenlemekle sonuca ulaşacağını varsaymamalıdır. Sözleşmenin devre izin verip vermediği ve gerekli şekil değerlendirilir. Hak sahibinin ölümü de sürenin yeniden baştan başlamasına otomatik neden olmaz.

Varsayımsal örnek: beş yıllık geri alım hakkı

Tamamen varsayımsal olarak malik, bir evi satarken resmî senette beş yıl içinde belirli bedelle geri alım hakkı oluşturur ve hak tapuya şerh edilir. Üçüncü yılda alıcı evi başka kişiye satar. Eski malik dördüncü yılda hakkını kullanmak ister. Güncel tapu kaydı, şerh, resmî senet ve kullanım bildirimi üzerinden yeni malike karşı ileri sürülebilirlik incelenir.

Hak ilk satışta yalnızca sözlü konuşulmuş olsaydı veya beş yıllık sürenin bitiminden sonra kullanılmak istenseydi aynı koruma varsayılamazdı. Örnek gerçek bir karardan alınmış değildir. Şerhin yeni alıcıya etkisi ile hakkın geçerli kullanılması ve bedelin karşılanmasının farklı aşamalar olduğunu göstermektedir.

Dosyada hangi belgeler bulunmalıdır?

İlk satış resmî senedi, geri alım koşulları, şerh kayıtları, tapunun sonraki devirleri ve bedel ödemelerini gösteren belgeler bir arada tutulmalıdır. Hakkın kullanıldığına ilişkin bildirimin ulaştığı kayıt korunmalıdır. Taşınmazda sonradan yapılan değişiklikler varsa fotoğraf, ruhsat ve sözleşme belgeleri eklenebilir. Sadece eski tapu fotokopisiyle bugünkü hak ve taraf yapısı belirlenemez.

tapu iptal ve tescil davasının farklı hukuki sebepleri başlığı, talebin doğru temele oturtulmasında önemlidir. Geri alım hakkı dosyasında esas olan ilk satışın geçersiz olduğunu iddia etmek değil, geçerli olarak tanınmış hakkın koşullarını göstermektir. Türkiye genelindeki taşınmazlarda sicil, süre ve bedel analizi birlikte yapıldığında hak sahibi ile sonraki malik arasındaki talebin sınırları ortaya çıkar.

Resmî satış senedi, geri alım şartları ve güncel tapu kaydıyla Mersin ofisimize ulaşabilirsiniz. Türkiye genelindeki taşınmazlarda hakkın kullanılma ve tescil koşulları belgelere göre değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu: 237, 238 ve 239. maddeler

Türk Medeni Kanunu: 736. maddede alım ve geri alım şerhi