Ev Satışı Gerçekleşmeden Emlakçı Komisyon İstedi: Yer Gösterme Belgesi Borç Doğurur mu?

Yalnız ev gösterilmiş olması, emlakçının satış komisyonunun koşulsuz doğduğu anlamına gelmez. Taşınmaz simsarlığında geçerli yazılı sözleşme, aracılık faaliyeti ve bu faaliyet sonucunda asıl sözleşmenin kurulması birlikte incelenir. Satış gerçekleşmemişse komisyon talebinin dayanağı açıklanmalıdır. Ayrıca kararlaştırılmış gider ve ceza koşulu ise özel taşınmaz ticareti kuralları ve tüketici mevzuatıyla birlikte değerlendirilir.

Örneğin alıcı adayı bir daireyi görmüş, kredi başvurusu reddedilmiş ve tapu devri yapılmamış olabilir. Emlakçının “belgeyi imzaladınız, ücretin tamamı doğdu” açıklaması tek başına yeterli değildir. Satışın yalnız ertelendiği ile tamamen sona erdiği durumlar da farklı olabilir. Başvuruda sözleşmenin koşulları, kredi süreci ve tarafların son kararları açıklanmalıdır. Yer gösterme sırasında imzalanan belgenin bütün ücret hükümleri okunmalıdır.

Yer gösterme belgesi nasıl okunmalı?

Belgenin adı değil içeriği önemlidir. Taşınmaz, taraflar, üstlenilen aracılık ve ücret koşulları açıkça belirlenmişse belge, simsarlık ilişkisinin yazılı dayanağı olarak değerlendirilebilir. Sadece evin görüldüğünü kaydeden bir imza ise her durumda bütün komisyon şartlarının kabul edildiğini göstermez. Birden fazla sayfa varsa ekler ve imzaların kapsamı birlikte incelenmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi taşınmaz simsarlığı için yazılı şekil öngörür. Bu nedenle yalnız telefon görüşmesine dayanılarak taşınmaz aracılık ücretinin her durumda tahsil edilebileceği söylenemez. Belgedeki boş alanların sonradan doldurulduğu iddia ediliyorsa belge aslı, tarafların nüshaları ve yazışmalar karşılaştırılır. İmza uyuşmazlığı da ayrı ispat incelemesi gerektirebilir.

Komisyonun doğumu ile masrafın ödenmesi farklıdır

TBK 521 bakımından aracılık sonucunda sözleşmenin kurulması komisyon hakkının temel koşuludur. Koşula bağlı asıl sözleşmede ücretin muacceliyeti koşulun gerçekleşmesiyle ilgili olarak ayrıca değerlendirilir. Taşınmaz satışı için gereken resmî şekil ve gerçekten kurulan işlemin niteliği de gözetilmelidir. Her ön görüşme veya kapora konuşması tamamlanmış satış değildir.

Aynı maddede, sözleşmede kararlaştırılmış giderlerin asıl sözleşme kurulmasa da ödenmesine ilişkin ayrı düzenleme bulunur. Ancak taşınmaz ticaretindeki özel yasak gözetilmelidir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 19/4. maddesine göre taşınmaz gösterme hizmeti karşılığında bedel istenemez. Yer göstermenin bedelini “gider” adıyla talep etmek bu yasağı aşmaz. Gerçekten ayrı hizmet veya gider iddiası varsa niteliği, sözleşmesi ve özel düzenlemeye uygunluğu ayrıca incelenir.

“Vazgeçerseniz ücret ödersiniz” kaydı

Bu hükmün neyi güvenceye aldığı ve hangi olayda işletildiği araştırılır. Tüketiciyle müzakere edilmeden eklenmiş, dürüstlük kuralına aykırı dengesizlik yaratan şart 6502 sayılı Kanun’un 5. maddesi kapsamında haksız şart denetimine girebilir. Ancak her böyle kayıt, içeriği incelenmeden kesin geçersiz ilan edilmemelidir. Gerçek bir ayrı hizmet ve belgeli gider taahhüdü farklı olabilir.

Kredinin çıkmaması veya satışın malikin kararıyla durması, alıcının kasıtlı olarak aracılığı boşa çıkarmasından ayrılmalıdır. Emlakçının satışla ilgili hangi bilgileri verdiği de önemlidir. Başvuruda yalnız satışın olmadığını belirtmek yerine hangi koşulun gerçekleşmediği ve ücret kaydının neden uygulanamayacağı açıklanmalıdır. Belgenin bütün hükümleri aynı dosyada değerlendirilir.

Hangi belgeler hazırlanmalı?

• Yer gösterme ve aracılık sözleşmesinin bütün sayfaları.
• İlan, taşınmaz bilgisi ve taraflarla yazışmalar.
• Satışın gerçekleşmemesini açıklayan kredi veya malik kayıtları.
• Varsa daha sonra yapılan tapu işlemi ve bunun kronolojisi.
• Komisyon faturası, ödeme talebi ve kalemli masraf açıklaması.
• Ödenmiş tutarın dekontu ve ödeme sebebi.

Ücret ödenmişse geri isteme talebi hangi hukuki sebeple ödemenin dayanıksız kaldığı açıklanarak kurulmalıdır. Sırf “komisyon fazla” demek, hiç doğmamış ücret iddiasından farklıdır. İcra takibi başlatıldıysa takip türü ve tebliğden başlayan süreler ayrıca değerlendirilir; emlakçıyla konuşmalar bu süreleri kendiliğinden durdurmaz.

Tüketici başvurusu hangi durumda mümkündür?

Kişisel amaçla konut edinmek isteyen kişiyle profesyonel emlak işletmesi arasındaki ilişki tüketici niteliğinde değerlendirilebilir. Ticari amaç veya taraf sıfatı farklıysa görev yeniden incelenir. 2026 yılı için değeri 186.000 TL’nin altında kalan tüketici uyuşmazlıklarında hakem heyeti yolu uygulanır. Tam bu tutar ve üzerinde kanuni istisnalar saklı olmak üzere arabuluculuk ve tüketici mahkemesi değerlendirilir. Başvuru, ayrı komisyon ve gider kalemleri gösterilerek yapılmalıdır.

Sık sorulan sorular

İmza attığım için mutlaka komisyon öder miyim?

İmzanın hangi taahhüde ilişkin olduğu ve ücretin doğum koşulları incelenir. Yazılı belge önemli delildir; yalnız ev gösterildiğini teyit eden her belge, tamamlanmış satış komisyonunun doğduğunu göstermez.

Yer gösterme ücreti gider adıyla istenebilir mi?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 19/4. maddesi taşınmaz gösterme hizmeti karşılığında bedel istenmesini yasaklar. Bu bedelin adı değiştirilerek gider olarak talep edilmesi yasağı ortadan kaldırmaz; gerçekten ayrı gider iddiası niteliğine göre incelenir.

Satıcı vazgeçtiyse bütün masraflar bana yüklenir mi?

Komisyon, kararlaştırılmış gider ve ceza koşulu ayrı incelenir. Satışın kimin davranışı nedeniyle gerçekleşmediği açıklanmalıdır. Her masrafın belgeye ve ilgili sözleşme hükmüne dayanması gerekir.

Komisyonu ödedim; artık itiraz edemez miyim?

Ödemenin hukuki sebebi ve varsa kabul veya uzlaşma kaydı değerlendirilir. Ödeme yapılması her durumda bütün itirazları sona erdirmez; geri alma hakkı, süre ve ispat somut olayda belirlenir.

İlgili bilgiler ve dosya incelemesi

Kiralık Ev İçin Emlakçı Komisyonu Ne Kadar Olabilir, Kim Öder? ve Ev Satışında Kapora Geri Alınır mı? Alıcı ve Satıcının Hakları yazıları ilgili konuları tamamlar.

Mersin’deki Keskin Hukuk Bürosu, başka illerdeki uyuşmazlıklarda da belgelerin uzaktan iletilmesiyle dosya değerlendirmesi yapabilir. Görevli ve yetkili merci ile yapılacak işlemler somut dosyaya göre belirlenir. Av. Emirhan Keskin ile değerlendirme için iletişim kurabilirsiniz.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirmedir. Sonuç ve başvuru yolu, sözleşme, deliller ve uygulanacak hükümler birlikte incelenerek belirlenir.