Kiracı Evde İzinsiz Duvar Kırarsa veya Tadilat Yaparsa Ne Olur?

Kısa cevap: Kiracı evin kullanımına ilişkin küçük, geri alınabilir düzenlemeler yapmış olabilir; ancak duvar kırma, tesisatı değiştirme veya sabit mutfak yenileme gibi kalıcı değişikliklerde kiraya verenin yazılı rızası TBK m. 321 bakımından önemlidir. İzinsiz işlerin yarattığı zarar ve sözleşmeye aykırılık, eski hâle getirme, gider veya bazı durumlarda fesih uyuşmazlığı doğurabilir.

Hangi işlem ‘yenilik ve değişiklik’ sayılır?

Kiralananın duvar planını, sabit tesisatını, kapı ve pencerelerini veya ortak yapıyla bağlantısını değiştiren işler ile vida sökülerek eski hâline dönebilen taşınır eklemeler aynı kategoriye konulamaz. Her olayda sözleşme, teslimdeki durum ve işlemin teknik etkisi incelenir. TBK m. 321 kiracının, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabileceğini öngörür. Yazılı rıza, hangi işe, hangi malzemeyle ve kimin gideriyle izin verildiğini göstermelidir. Sözlü ‘bakarsın halledersin’ ifadesinin kapsamını sonradan ispatlamak güç olabilir.

İşyeri kiracısı için ruhsat gerektiren iş, apartmanın taşıyıcı sistemi veya ortak alanla ilgili işlem ayrıca imar, kat mülkiyeti ve teknik güvenlik şartlarına tabi olabilir. Kiraya verenin tek başına izni, kamu hukukundaki gereklilikleri ortadan kaldırmaz. Usta faturası veya fotoğraf tadilatın yapıldığını gösterebilir; işin önceden onaylandığını tek başına kanıtlamaz.

Ev sahibi yazılı izin verdiyse masrafı öder mi?

TBK m. 321'e göre yazılı rızayla yapılan yenilik ve değişiklikler nedeniyle kiraya veren, aksine yazılı anlaşma yoksa kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bunun karşılığında kiracı, aksine yazılı anlaşma olmadıkça kiralananda oluşan değer artışı için tazminat talep edemez. Bu iki sonuç birlikte düşünülmelidir. ‘Banyoyu yenile’ izni ile ‘masrafı kiradan düş’ mutabakatı aynı şey değildir. Masrafın kimin üzerinde kalacağını ve hangi tarihte ödeneceğini ayrıca yazıya dökmek gerekir.

İzinsiz ve zarar verici işte izlenecek yol

Ev sahibi önce başlangıç durumunu gösteren teslim tutanağı, eski fotoğraf, sözleşme ve yeni işin teknik raporunu karşılaştırmalıdır. TBK m. 316'da özenli kullanım borcuna aykırılık ve ihtar usulü düzenlenir: Konut ve çatılı işyerinde kural olarak en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi için yazılı ihtar gerekir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi veya kanundaki çekilmezlik istisnaları somut olarak varsa yazılı bildirimle derhâl fesih değerlendirilir. Her izinsiz raf montajı ağır zarar diye nitelendirilemez.

İşin düzeltilebilme süresi, aykırılığın sürüp sürmediği ve güvenlik riski delillendirilmelidir. Taraflar bilirkişiye konu olabilecek teknik iddiaları kendi gözlemleriyle kesin hasar bedeline çevirmemelidir. Tamirat konusu kombi ve klima gibi olağan arızadan farklıdır; bu ayrım için arıza masrafı sayfamız kullanılabilir.

Kiracı çıkarken hangi bedel istenir?

TBK m. 334, olağan kullanıma bağlı eskimeyi kiracının sorumluluğundan ayırır. Kalıcı izinsiz değişiklik yüzünden gerçek bir zarar varsa uygun gider ve eski hâle getirme talebi, iznin kapsamına ve teslimdeki durumun ispatına bağlıdır. Kiraya veren geri verme sırasında durumu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri kural olarak hemen yazılı bildirmelidir (TBK m. 335); sonradan anlaşılabilen gizli ayıplar için farklı durum öngörülür. Teslim tutanağı ile anahtar kaydı birlikte tutulmalıdır.

Örnek: Mutfak dolabı değişti, eskisi atıldı

Kiracı eski dolapların çürük olduğunu, ev sahibi ise kullanılır durumda bulunduklarını ileri sürüyorsa önce teslimdeki durum, ayıp bildirimi ve dolapların gerçekten yenilenme gereksinimi araştırılır. Kiracı TBK m. 306 kapsamında kiraya verenin gidermesi gereken bir ayıpla karşılaştıysa hangi bildirimleri yaptığı ve uygun süre tanıyıp tanımadığı önemlidir. Bu durumda ayıbı giderme hakkı ile kiralananı baştan aşağı yeniden tasarlama aynı yetki değildir. Eski dolapların imha edilmesi, onların başlangıç durumunu ispatlamayı da zorlaştırır.

Depozito, tadilat zararına doğrudan mahsup edilebilir mi?

Taraflar güvenceyi tutarın ve gerçek borcun kaynağını göstermeden topluca ‘tadilat zararı’ saymamalıdır. Başlangıç ve çıkış fotoğrafları ile teknik gider kalemleri karşılaştırılır. Ev sahibinin taşınma sonrasında kendi zevkine göre yaptırdığı tüm yenileme, kiracının verdiği zarara eşit değildir. Örneğin kiracının açtığı tesisat kanalının onarımı bir gider olabilir; aynı vesileyle bütün banyonun lüks malzemeyle yenilenmesinin tamamı kiracıya yüklenemez. depozito iadesi kuralları ve sözleşmeye aykırı zarar birlikte incelenir.

Tarafların onay verdiği işlerde ileride ‘eski hâle getirme’ tartışmasını önlemek için izin belgesine fotoğraf, uygulama çizimi, malzeme açıklaması ve çıkışta ne yapılacağını eklemek yararlıdır. Böylece ‘banyoyu değiştirebilirsin’ gibi yoruma açık bir mesajın kapsamı netleşir.

Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığı nasıl saptanır?

Duvar yıkımı iddiasında yalnız fotoğrafa bakarak yapısal tehlike hakkında kesin hüküm kurulmaz. Mimari proje, belediyedeki ruhsat dosyası ve gerektiğinde teknik uzman görüşü gereklidir. Apartman yönetiminin yazısı, işlem ortak yerleri etkiliyorsa ayrıca önem taşıyabilir. Sorun yalnız kozmetik onarım değil güvenlik tehlikesiyse giderim talebinin ivediliği artar; yine de delil kaydı ve yasal usul korunmalıdır.

Sonuç: İzin, işin kapsamı ve çıkıştaki durum yazılı delillerle netleşmeden kiracıdan bütün tadilat faturası istenemez; kiracı da sırf taşınmazın değerini artırdığını ileri sürerek her masrafını kiradan düşemez.

Hukuki kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316, 321, 334, 335. Kira davasında dava şartı arabuluculuk için TBB açıklaması incelenmelidir.