Kiracı İflas Ederse Ev Sahibi Güvence İsteyip Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Kiracının iflası kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiralanan teslim edildikten sonra iflas kararı verilmişse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence talep edebilir. TBK 332'deki koşullara uygun yazılı süre içinde güvence verilmezse sözleşmeyi feshetme imkânı doğar. Buna rağmen kiracı veya iflas idaresi taşınmazı bırakmıyorsa fiilî tahliye ayrıca hukuki yolla sağlanmalıdır.

İflas kararı ile mali sıkıntı arasındaki fark

Şirketin kira ödemesini geciktirmesi, faaliyetini durdurması, sermayesini kaybetmesi veya konkordato başvurusu yapması tek başına TBK 332 anlamında iflas değildir. Öncelikle yetkili mahkemenin iflas kararı, kararın tarihi ve kiracının kimliği doğrulanmalıdır. Başka bir grup şirketinin iflas etmesi, kira sözleşmesini imzalayan şirketin de iflas ettiği anlamına gelmez. Tabela adı ile ticaret unvanı farklı olabilir.

Kiraya verenin iflas kararı hakkında sosyal medya paylaşımı görmesi, güvence talebine başlamak için yeterli belge değildir. Ticaret sicili, ilan, mahkeme kararı ve iflas dosyası birlikte incelenmelidir. Sözleşmede gerçek kişi kiracı olduğu halde işletmesinin kullandığı ticari adın kapanması da farklı sonuç doğurur. Hakların kullanılacağı kişi ve iflas masasının doğru belirlenmesi, sonraki bildirimlerin geçerliliği açısından önemlidir.

Kiralananın teslim edilmiş olması neden aranır?

TBK 332, kiracının kiralananın tesliminden sonra iflas etmesini esas alır. Henüz anahtar verilmemiş veya kullanıma hazır taşınmaz teslim edilmemişse aynı hüküm doğrudan uygulanmış gibi fesih yapılmamalıdır. Böyle bir durumda karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifa güvencesi, sözleşmenin hükümleri ve iflas düzeni çerçevesinde başka yolların değerlendirilmesi gerekebilir. Teslim tutanağı bu nedenle yalnız hasar tespiti için önemli değildir.

Teslim, işletmenin resmen açıldığı tarihten daha önce gerçekleşmiş olabilir. Anahtarın verilmesi, kiracının tadilata başlaması veya yerin fiilen kullanımına bırakılması somut olayda önem taşır. Sözleşmede kira başlangıcı başka tarih olarak yazılmışsa üç tarih birlikte karşılaştırılmalıdır: sözleşme kuruluşu, teslim ve iflasın açılması. Bu sıralama hangi hukuki düzenlemenin uygulanacağını değiştirebilir.

Güvence talebi hangi borçları kapsar?

Hükmün amacı gelecekte işleyecek kira bedellerinin korunmasıdır. İflas öncesindeki birikmiş kira alacakları ile iflastan sonra doğacak kira bedellerini tek toplam içinde göstermek doğru değildir. Eski alacakların iflas dosyasına bildirilmesi, mevcut teminatlardan yararlanılması ve devam eden kullanımın borç düzeni ayrı değerlendirilir. Kiraya veren, güvence talebini geçmiş bütün borçları hemen tahsil etme yöntemine çeviremez.

İstenen güvence somut sözleşme süresine, kira tutarına ve riskin kapsamına göre açıklanmalıdır. Banka güvencesi, mevcut teminatın yeterliliği veya başka bir güvence önerisinin uygunluğu dosyaya göre incelenir. TBK 332'deki iflas güvencesi ile kira başında verilen olağan depozitonun hukuki amacı aynı değildir; bunları aynı başlık altında toplamak yerine hangi talebin hangi hükme dayandığı belirtilmelidir.

Hem kiracıya hem iflas masasına yazılı bildirim

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vermelidir. Yalnız şirketin eski müdürüne telefon etmek veya kapısına not bırakmak bu gereği karşılayan bir işlem olarak kabul edilemez. Bildirimin muhatabı, tebliğ biçimi ve iflas masasını temsil eden kişi veya idare doğru tespit edilmelidir. E-posta kullanılmışsa yazılılık yanında ulaştığının ispatı da incelenir.

Kanun burada bütün dosyalarda aynı şekilde uygulanacak sabit bir gün sayısı koymaz; uygun süre öngörür. Bu nedenle temerrüt nedeniyle konut kirasında tanınan ödeme süresi doğrudan iflas güvencesi talebine aktarılmamalıdır. Güvence türünün hazırlanması için gereken zaman, iflas idaresinin mevcut aşaması ve talebin kapsamı gözetilir. Aşırı kısa süre verilmesi, fesih şartlarının oluşup oluşmadığını tartışmalı hale getirebilir.

Süre dolunca otomatik tahliye mi olur?

Usulüne uygun tanınan süre içinde güvence verilmezse TBK 332, kiraya verenin olağan fesih bildirim süresine uymadan hemen feshetmesine imkân tanır. Bu, daha önce güvence isteme ve uygun süre verme aşamalarını atlama hakkı değildir. Fesih iradesinin de açık biçimde ortaya konulması ve taşınmazın geri verilmesinin istenmesi gerekir. Güvence verildiği iddiası varsa belgenin varlığı ve yeterliliği araştırılır.

Sözleşmenin feshi ile taşınmazın fiilen boşaltılması farklıdır. Kiraya veren içerideki malları dışarı çıkaramaz, kilidi değiştiremez veya işletme makinelerini kendi alacağına karşılık alamaz. Bunlar iflas masasının malvarlığına müdahale ve başka sorumluluklar doğurabilir. Teslim sağlanmıyorsa doğru yargı yolu, taraf sıfatı ve varsa takip usulü belirlenir. İflas dosyasındaki malların muhafazası da bu planın parçasıdır.

Depo kiralayan şirket üzerinden örnek

Bir şirket, kiralık depoyu iki yıldır kullanmaktadır. Mahkemenin iflas kararı sonrasında depoda ticari mallar kalmış, eski müdür kira ödeyemeyeceklerini söylemiştir. Kiraya veren, önce eski kira borçlarını aylara ayırır; sonra depoyu kullanma ve teslim durumunu iflas idaresinden öğrenir. Gelecek kira bedelleri için güvence talebini kiracı ve iflas masasına yazılı olarak yöneltir.

İflas idaresi süre içinde uygun güvence sunarsa, sırf iflas kararı gerekçesiyle bu hükme dayanılarak hemen fesih yapılamaz. Güvence sunulmazsa fesih ve teslim talebi değerlendirilir. Depodaki malların bir kısmı kiraya verene ait değilse bunların korunması için ilgili kişiler ayrıca bilgilendirilir. Örneğin sonucu, geçmiş borcun tahsili ile gelecekteki kullanımdan doğan riskin aynı hukuki işlemle çözülmemesi gerektiğidir.

Dosya hazırlığında gerekli kayıtlar

• Kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve bütün teminat belgeleri.
• İflas kararı, ilanı, dosya numarası ve iflas idaresinin iletişim bilgileri.
• Geçmiş kira borçlarının ay, vade ve ödeme bazında dökümü.
• Taşınmazın kullanımına ve içeride bulunan mallara ilişkin kayıtlar.
• Kiracı ve iflas masasına gönderilen yazılı güvence talebi ile tebliğ delilleri.
• Verilmiş veya önerilmiş güvencenin kapsamını gösteren belgeler.

Dava yoluyla kira uyuşmazlığı çözülecekse kural olarak arabuluculuk dava şartı da incelenir; ilamsız icrayla tahliye istisnasının kapsamı seçilen yola göre belirlenir. İflas dosyasına alacak bildirimi ise kira davasıyla aynı işlem değildir. Kiraya verenin etkili başlangıç adımı, karar ve sözleşmeyi birlikte inceletmek, doğru muhatapları belirlemek ve gelecekteki kullanım için güvence talebini izlenebilir hale getirmektir.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.98, 332, 334, 342.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.

İlgili konu için Kira Depozitosu Nasıl Geri Alınır? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.