Ev Sahibi Tadilata Yazılı İzin Verdi: Kiracı Çıkarken Eski Hâle Getirmek Zorunda mı?

Ev sahibi kiralananda belirli bir tadilata yazılı olarak izin verdiyse, ayrıca yazılı bir eski hâle getirme anlaşması bulunmadıkça kiracıdan çıkışta bu izinli değişikliği kaldırmasını isteyemez. TBK 321'in getirdiği bu koruma, izin verilmeyen işler ve tadilatın neden olduğu gerçek zararlar için geçerli bir muafiyet değildir. İzin belgesinin kapsamı, kira sözleşmesindeki iade şartları ve yapılan işin niteliği birlikte incelenmelidir.

Tadilat izni ile onarım giderinin karşılanması farklıdır

Kiracının eski mutfak dolabını yenilemesine izin verilmesi, dolabın ücretinin ev sahibi tarafından ödeneceği anlamına gelmez. Aynı şekilde ücretin kiracıya ait olacağı kabul edildiğinde, kiracının mutlaka eski dolabı geri takması da kendiliğinden gerekmez. TBK 321 üç ayrı konuyu düzenler: kiralananda değişiklik yapılabilmesi, çıkışta eski durumun istenebilmesi ve ortaya çıkan değer artışının karşılığı. Bu konuların tek cümlede karıştırılması depozito hesabında uyuşmazlık yaratır.

Kiracının talebi yalnızca kullanım kolaylığı sağlayan bir yenilikse taraflar maliyet ve geri verme şartlarını baştan belirleyebilir. Kullanılamayan tesisatın tamiri ise ayıp ve zorunlu gider hükümlerini gündeme getirebilir. Bu ayrımın gider yönü kiracının tadilat bedelini geri istemesi yazısında ayrıca ele alınmaktadır. İzinli bir yeniliğin bedelinin tahsil edilememesi, yeniliğin mutlaka sökülmesi gerektiği sonucunu doğurmaz.

Yazılı izin hangi işi kapsamalıdır?

“Dairede tadilat yapabilirsin” şeklindeki genel ifade, bütün duvarların kaldırılmasını veya tesisatın başka bölüme taşınmasını açıkça kapsamayabilir. Belgenin yapılan işlemle ilişkilendirilebilmesi gerekir. Değişikliğin yeri, ölçüsü, kullanılacak malzeme, projeye uygunluk, maliyetin kime ait olacağı ve teslimde korunup korunmayacağı belirtilmelidir. İşyerlerinde vitrin, asma kat, havalandırma ve cephe değişiklikleri birbirinden ayrılmalıdır. Ekli çizim veya imzalı teknik liste sonradan hatırlamaya dayalı tartışmayı azaltır.

Kanuni yazılı şekil yönünden imzalı belge en güçlü başlangıç noktasıdır. E-posta ve mesajlaşma içerikleri de uyuşmazlıkta delil olabilir; ancak her mesajın imzalı yazılı rızayla aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. Mesajın göndereni, bütünlüğü ve hukuki şekil şartını karşılayıp karşılamadığı değerlendirilir. Güvenli elektronik imza ile düzenlenen metinler için ayrı kanuni çerçeve vardır. Telefon konuşmasına güvenip kalıcı inşai değişiklik yapmak ispat sorununu büyütür.

İzni ev sahibinin oğlu, emlakçı veya apartman yöneticisi verdiyse temsil yetkisi de incelenir. Taşınmazda oturmayan malik adına konuşan herkes bağlayıcı izin verebilmez. Kiraya veren bir şirketse belgeyi imzalayan kişinin yetkisi kontrol edilmelidir. Birden fazla kiraya veren bulunan sözleşmelerde de rızanın kimlerce verilmesi gerektiği dosyadaki temsil ve yönetim ilişkisine göre belirlenir.

Eski hâle getirme şartı nasıl sonuç doğurur?

Ev sahibi tadilata izin verirken “sözleşme sonunda eski hâline dönüştürülecek” şartını yazılı olarak kararlaştırabilir. Böyle bir durumda kiracının yükümlülüğü izin verilen yenilikle uyumlu biçimde belirlenir. Önceki kira sözleşmesinde bütün değişiklikler için yazılı iade şartı bulunması, daha sonra verilen izin belgesinin bu şartı kaldırıp kaldırmadığı sorusunu gündeme getirir. Yeni protokolün eski sözleşmeyle ilişkisi açık kurulmalıdır.

Kiracı ilk sözleşmede “aldığım gibi teslim ederim” demiş, daha sonra mutfak yenilemesi için yazılı izin almış olabilir. Genel iade cümlesinin TBK 321 bakımından izinli değişikliğe yönelik yazılı anlaşma sayılıp sayılmayacağı metnin içeriğine göre değerlendirilir. Her genel teslim kaydının tüm tadilatları otomatik kapsadığı söylenemez. Tarafların sonraki anlaşması, işin tanımı ve açık şartları belirleyici olabilir. Bu yüzden yalnızca tek bir cümleyi göstererek depozitonun tamamını kesmek sağlıklı bir hesap değildir.

Eski hâle getirme kararlaştırılmış olsa bile yapılan işin önceki durumunu ispat etmek gerekir. Başlangıçtaki fotoğraf, teslim tutanağı ve proje bu aşamada önem kazanır. Eski dolapların zaten bozuk olduğu bir evde, yenilerinin kaldırılması için yepyeni mutfak maliyetini kiracıya yüklemek ayrıca değerlendirilir. Gerçek gider, yenileme nedeniyle sağlanan avantaj ve işin kapsamı birbirinden ayrılmalıdır.

Apartman izni ve idari izinler ayrıca gerekir mi?

Kiraya verenin rızası sadece kira ilişkisindeki yetkiyi ilgilendirir. Taşıyıcı sisteme müdahale, ortak cephe değişikliği veya projeye aykırı imalat için gerekli diğer hukuki ve idari izinlerin yerini tutmaz. Ev sahibi “balkonu kapatabilirsin” dediğinde apartman yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu göz ardı edilemez. Bazı işler belediye ve teknik proje bakımından da incelenmelidir. Hukuken yapılamayan bir işlemin kira sözleşmesindeki izinle serbestleştiği düşünülmemelidir.

Ortak yerlere yapılan müdahalenin kaldırılması için diğer maliklerin talebi bulunabilir. Bu talep, ev sahibi ile kiracının eski hâle getirme tartışmasından ayrı bir hukuki nedene dayanabilir. kiracının izinsiz duvar kırması veya tadilat yapması açıklaması özellikle taşıyıcı ve projeye ilişkin risklerde önemlidir. İzinli işte bile uygulamanın teknik kurallara aykırı yapılması sonucu doğan zarar ayrıca sorumluluk doğurabilir.

Varsayımsal örnek: izin verilen zemin kaplaması

Tamamen varsayımsal bir olayda kiracı, yıpranmış zemin yerine laminat yaptırmak ister. Ev sahibi imzalı belgede belirli odaların yenilenmesine izin verir; bedelin kiracıya ait olduğu yazılır ve söküm şartı konulmaz. Kiracı da izin verilen malzemeyi düzgün biçimde uygulatır. Çıkışta ev sahibi yalnızca yeni kaplamayı istemediği gerekçesiyle söküm bedelini depozitodan kesmek isterse TBK 321 yönünden değerlendirme yapılır.

Aynı olayda belgede “çıkışta eski kaplama geri getirilecektir” hükmü bulunsaydı ya da kiracı izin kapsamı dışında duvarları kaldırmış olsaydı sonuç değişebilirdi. Su kaçağına neden olan hatalı uygulama da izin belgesinin sağladığı korumadan farklı değerlendirilir. Örnek, gerçek bir yargı kararının anlatımı değildir; izin, kapsam ve zarar ayrımının neden önemli olduğunu göstermektedir.

Çıkışta hangi kayıtlar tutulmalıdır?

Teslim günü izin belgesi, tadilat öncesi ve sonrası fotoğraflar, faturalar ve mevcut durum tutanağı birlikte hazırlanmalıdır. Ev sahibi bir hasar ileri sürüyorsa izinli değişiklik ile gerçek zararı ayrı kalemler hâlinde göstermelidir. Kiracı teslim tutanağına katılmadığı kesintileri ve tadilatın hangi belgeye dayanarak yapıldığını yazabilir. Anahtarın teslim edildiği tarih ve kişinin teslim almaya yetkili olması da korunması gereken ayrı delillerdir.

Tarafların uzlaşması mümkünse hangi yeniliğin evde kalacağı, hangisinin söküleceği ve depozitonun ne kadarının iade edileceği açık tutara bağlanabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve ilgili icra istisnası ayrıca değerlendirilir. Türkiye genelinde aynı kanuni düzenleme geçerli olsa da doğru çözüm, belgedeki izinle fiilen yapılan işi karşılaştıran teknik ve hukuki incelemeden çıkar. Bu inceleme yapılmadan yalnızca “izin vermiştim” veya “sözleşmede aldığım gibi yazıyor” cümlesiyle tüm uyuşmazlık çözülemez.

Tadilat izni, kira sözleşmesi ve teslim fotoğraflarını birlikte ileterek Mersin ofisimizden dosya değerlendirmesi isteyebilirsiniz. Türkiye genelindeki kiralananlar bakımından izin kapsamı ve iade hesabı belgeler üzerinden incelenir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu: 14, 15, 321 ve 334. maddeler

Adalet Bakanlığı: kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk