Kiracı Yaptırdığı Tadilatın Parasını Evden Çıkarken İsteyebilir mi?

Kısa cevap: Ev sahibinin tadilata izin vermesi, kiracının çıkışta bütün faturaları geri alacağı anlamına gelmez. TBK m. 321’e göre kiracı yazılı rızayla yenilik yapabilir; aksine yazılı anlaşma yoksa rızalı yeniliklerden doğan değer artışının karşılığını isteyemez. Zorunlu ayıp giderim masrafı ise TBK m. 306 kapsamında farklı kurala tabidir.

Yenilik ile zorunlu ayıp onarımı ayrılmalı

Kiracı eski seramiği sevmediği için kendi zevkine uygun zemin döşemişse bu değer artırıcı yenilik olabilir. Sızdıran borunun değiştirilmesi ise kiralananın ayıbını gidermek için zorunlu masraftır. İki harcama aynı faturada yer alsa da farklı hukuki şartlara tabidir. Önce neyin bozuk olduğunu, kimin bakım yükümlülüğünde bulunduğunu ve hangi işin konfor tercihi olduğunu belirleyin.

TBK m. 321 yazılı kiraya veren rızasıyla yapılan yeniliğin sonuçlarını açıkça düzenler. Rıza veren ev sahibi, yazılı aksine anlaşma yoksa eski hâle getirilmesini isteyemez; kiracı ise aksine yazılı anlaşma yoksa oluşan değer artışı karşılığını isteyemez. Buradaki bedel “harcadığım her lira” ile de eşit değildir; talep mümkün olsa bile net değer artışı ve yıpranma tartışılır.

WhatsApp izni ve ücret vaadi yeterli mi?

Yazılı rıza ve yazılı bedel anlaşması ayrı hususlardır. “Mutfak dolabını değiştirebilirsin” mesajı masrafın kiradan düşüleceği veya çıkışta ödeneceği sözünü içermeyebilir. İzin veren kişinin malik ya da kira ilişkisinde yetkili kiraya veren olduğu, mesajın içeriği ve özgünlüğü ispatlanmalıdır.

En güvenli protokolde yapılacak iş, kullanılacak malzeme, üst harcama sınırı, faturanın kime kesileceği, aylık kira mahsubu ve çıkışta kalan bedelin hesabı yazılır. Bir başka başlık da sökülebilir eşyanın kime ait olacağıdır. Sabit dolap veya tesisat ile kiracının taşınabilir mobilyası aynı mülkiyet hesabına sokulmamalıdır.

Çıkışta depozitodan kesinti olabilir mi?

Rızalı değişiklik hakkında eski hâle getirme anlaşması yapılmışsa kapsamı araştırılır; hiç yazılı anlaşma yoksa TBK m. 321’deki koruma hatırlanır. Kiracının izinsiz duvar kırması veya özensiz işçilikle zarar vermesi ise ayrı tazminat meselesidir. Normal eskimeyle kötü kullanım farkı çıkış tutanağı ve giriş fotoğraflarıyla gösterilir.

Depozito hesabı, iyileştirme alacağı ve kiracının gerçekten verdiği hasar üç ayrı kalem olarak yazılmalıdır. “Yaptığım tadilat var, bu yüzden son iki ay kira ödemem” şeklindeki tek taraflı mahsup, yazılı anlaşma veya muaccel karşı alacak yoksa kira borcu tartışmasına yol açabilir.

Somut örnek: hangi belge sonucu değiştirir?

Kiracı ev sahibinin yazılı izniyle mutfak dolabını 80.000 TL’ye değiştiriyor, fakat bedelin kimin tarafından üstlenileceğine ilişkin yazılı anlaşma yapılmıyor. Evden ayrılırken faturayı göstermesi tek başına 80.000 TL geri ödeme hakkı vermez; TBK m. 321’deki değer artışı kuralı incelenir. Aynı evde patlayan ana boruyu ev sahibine bildirip uygun süre sonrasında zorunlu olarak onartmışsa o masraf TBK m. 306 çerçevesinde ayrı değerlendirilir.

İlk hangi adımlar atılmalı?

1. Yapılan işleri zorunlu onarım, izinli yenilik ve izinsiz değişiklik olarak ayrı listeleyin.
2. Yazılı rıza, ödeme/mahsup anlaşması, fatura ve giriş-çıkış fotoğraflarını eşleştirin.
3. Anahtar tesliminde tesisat ve eşyanın durumunu tutanağa bağlayın; depozito ile tadilat hesabını karıştırmayın.

Hesap ve ispatta dikkat edilen ayrıntılar

Tadilat sözleşmesi yapılırken yalnız “izin verildi” kaydı yerine ödeme yönteminin açık olması iki tarafı korur. Örneğin toplam 60.000 TL masrafın her ay 5.000 TL kira mahsubuyla on iki ayda karşılanacağı yazılmışsa, kiracı altıncı ayda çıkarsa kalan kısmın nasıl hesaplanacağı ayrıca belirlenmelidir. Bir yeniliğin daha sonra ev sahibine yarar sağlaması, TBK m. 321’de aranan yazılı değer artışı anlaşmasının yerine geçmez. İşçilik faturası kiracının adına olabilir; bu, ev sahibinin borçlandığını kendi başına ispatlamaz. Rıza gösterilen işin sınırları aşılıp taşıyıcı duvara zarar verilmişse başka bir tazminat tartışması doğar. Başlangıç fotoğrafları, boya ve dolap ölçüleri, servis belgeleri, yazılı onay ve çıkış tutanağı hangi değişikliğin ne zaman yapıldığını gösterir. Sökülebilir taşınırları sökerken eve verilen zarar varsa ayrıca giderilmesi gerekir; kalıcı tesisatı söküp evi kullanılamaz bırakma hakka dönüşmez.

Değer artırıcı işin karşılığı yazılı anlaşmayla kararlaştırılmışsa, taşınmazın satış fiyatındaki genel yükseliş ile yalnız tadilattan doğan artış ayrılmalıdır. Kiracının aynı malzemeyi yıllarca kullanmış olması ve sökülebilir parçayı götürmesi net değer hesabını etkiler. Birden çok kiracının masrafa katıldığı durumda faturanın kime kesildiği ve diğerlerinin ödemeleri de ayrı gösterilmelidir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi sözlü izin vermişse eski hâle getirme isteyebilir mi?

TBK m. 321 yazılı rızayı esas alır; sözlü onay iddiası ve diğer deliller dosya özelinde değerlendirilir.

Kiracı lüks tadilat faturasını kiradan düşebilir mi?

Zorunlu ayıp giderimindeki TBK m. 306 yolu, tercih edilen değer artırıcı yeniliğe otomatik uygulanmaz.

İlgili yazılar ve resmî kaynaklar

Ayrıntılı uygulama için izinsiz tadilatın sonuçları, zorunlu tamir masrafı, depozito hesabı yazılarına bakabilirsiniz. Somut sözleşme, yazışma ve delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Mevzuat: Türk Borçlar Kanunu.