Kiracı Zorunlu Tamir Masrafını Kiradan Düşebilir mi?

Kısa cevap: Kiracı her tamir faturasını doğrudan kiradan düşemez. TBK m. 306’ya göre kiraya verene bildirilen ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Ayıbın kime ait olduğu, gerekli giderim, bildirim ve makul tutar belgelenmelidir.

Hangi tamir ev sahibinin yükümlülüğündedir?

Kiraya veren, TBK m. 301 gereğince konutu amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurur. Eskiyen ana su hattı, kiracının kusuru dışında bozulan büyük tesisat veya binadan kaynaklanan sızıntı bu çerçevede incelenir. Kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım sorumluluğu ise TBK m. 317’de düzenlenir; küçük musluk contası ve rutin temizlik ile ana tesisat yenilemesi aynı kalem değildir.

Sözleşmeye “bütün tamirat kiracıya ait” yazılması konut ve çatılı işyeri kirasındaki TBK m. 301 yükümlülüğünü kiracı aleyhine bütünüyle kaldıramaz. Buna karşılık kiracının bozduğu bir eşyanın yenilenmesi için ev sahibinden bedel istemek de doğru değildir. Servis raporu arızanın yaş, üretim kusuru, kötü kullanım veya dış etkiden kaynaklandığını ayırmada önemlidir.

Kiradan indirim için hangi sıra izlenmeli?

Kiracı ayıbı ve fotoğrafları kiraya verene ulaştırıp onarım istemelidir. TBK m. 306 uygun süre verir; bu süre arızanın aciliyetine göre değişir. Kışın ısınma yoksa günlerce beklemek ile estetik bir kusurun giderimini istemek aynı değildir. Gecikme güvenlik tehlikesi doğuruyorsa acil müdahalenin zorunluluğunu servis raporuyla ayrıca kaydedin.

Ev sahibi uygun sürede gidermiyorsa yapılan iş ayıbı gidermekle sınırlı ve bedeli makul olmalıdır. Fatura, ödeme dekontu ve değiştirilen parçanın servis kaydı saklanır. Ardından kira mahsubu hangi aya, hangi fatura tutarına dayanıyor yazılı açıklanır. Haber vermeden yüksek tutarı kiradan kesmek, borçlu temerrüdü ve tahliye takibi riskini artırır.

Kira indirimi ile masraf alacağı birbirinden farklıdır

Kiralananın kullanımını etkileyen ayıp için TBK m. 307 uyarınca ayıpla orantılı kira indirimi; ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesinden doğan alacak için m. 306 uyarınca mahsup değerlendirilebilir. Aynı gider iki kez talep edilmemelidir. Örneğin üç gün boyunca sıcak su olmamasının kullanım kaybı ile termosifonun gerekli onarım faturası farklı kalemlerdir.

Ayrıca zarar tazmini isteniyorsa TBK m. 308’deki şartlar, zarar belgesi ve nedensellik ayrı gösterilir. Servisin “cihaz komple değişmeli” görüşü ile daha ekonomik tamirin mümkün olup olmadığı tartışılabilir; karşı teklif ve eski parçanın durumu makul gider hesabını etkiler.

Somut örnek: hangi belge sonucu değiştirir?

Kombinin ana kartı ocakta bozuluyor. Kiracı aynı gün ev sahibine servis raporunu gönderiyor; ev sahibi bir hafta boyunca yanıt vermiyor. Teknik servis 6.000 TL’lik gerekli tamiri yapıyor, fatura ve banka ödemesi mevcut. Kiracı bu kalemi TBK m. 306 kapsamında belirli ay kirasından indirmek istiyorsa bildirimin ulaştığını, verilen sürenin uygun olduğunu, arızanın kendi kusurundan çıkmadığını ve masrafın makul olduğunu dosyada göstermelidir.

İlk hangi adımlar atılmalı?

1. Arızayı fotoğraf ve servis raporuyla belgeleyin; önce kiraya verene giderim talebi gönderin.
2. Aciliyet ve verilen süreyi tarihli yazışmalarda açıkça kaydedin.
3. Fatura, ödeme ve kira dekontunu eşleştirip mahsup açıklamasını yazılı bildirin; tartışmalı yüksek tutar için hukuki yol değerlendirin.

Hesap ve ispatta dikkat edilen ayrıntılar

Acil su baskınında bir vananın kapatılmasıyla mutfak dolabının pahalı bir modele yenilenmesi aynı zorunluluğun parçası sayılamaz. Müdahalenin sınırını göstermek için arızalı parçanın fotoğrafı, servis tarafından düzenlenen iş emri ve önceki kullanım durumu yararlıdır. Kiraya veren başka bir usta göndereceğini bildirmişse kiracının makul olmayan pahalı seçeneğe yönelmesi tartışma yaratır; tehlikeyi önlemek için beklenemeyecek saatler ise ayrıca belgelenmelidir. Ayıp gideriminden doğan alacağı kiradan indirmekle TBK m. 307 uyarınca kira indirimini birlikte ileri sürerken tarihler ve tutarlar iki kez sayılmamalıdır. Örneğin onarım faturası 6.000 TL, kullanım kaybı üç gün ise bu iki kalem birbirinin yerine geçmez ama aynı zarar da iki kez tahsil edilemez. Kiracı son kira ayını tamamen ödememeyi planlıyorsa karşı alacağının miktarı ve muacceliyeti hakkında uyuşmazlık riski büyür; dosya bazında hukuki değerlendirme gerekir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibine haber vermeden tamir ettirilen her bedel geri alınır mı?

Otomatik olarak hayır. Aciliyet, kiraya verenin sorumluluğu, zorunluluk ve makul tutar ispatı değerlendirilir.

Tamir yapılırken kira tamamen kesilebilir mi?

Masraf mahsubu ve kullanım kaybı indirimi farklıdır; tüm kirayı kesmek için ayıbın etkisi ve alacak hesabı ayrıca gerekir.

İlgili yazılar ve resmî kaynaklar

Ayrıntılı uygulama için ayıplı kiralananda seçimlik haklar, kombi ve klima arızası, kısmi kira ödemesinde tahliye riski yazılarına bakabilirsiniz. Somut sözleşme, yazışma ve delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Mevzuat: Türk Borçlar Kanunu.