Kiracı Kiranın Bir Kısmını Öderse Tahliye Edilebilir mi?

Kısa cevap: Kiracının o ay bir miktar ödeme yapması, kalan kira borcunun bulunmasına engel değildir; ancak her eksik ödeme otomatik tahliye anlamına da gelmez. Önce hangi tutarın sözleşme ve kanuna göre gerçekten muaccel olduğu belirlenir. Kalan borç varsa TBK m. 315 uyarınca konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük yazılı ödeme süresi gündeme gelir.

Eksik ödemenin sebebi sonucu değiştirir

Kiracı 20.000 TL kararlaştırılmış kira için 15.000 TL yatırmışsa 5.000 TL fark iddiası görünüşte basittir. Fakat ödeme önceki aya mı, cari aya mı ait; banka kesintisi mi var; kiracının geçerli bir kira indirimi iddiası mı bulunuyor; artış oranı kanuni sınırı aşıyor mu? İhtarda gösterilecek gerçek borç bu sorular yanıtlandıktan sonra hesaplanmalıdır. Özellikle kira artışında kiraya verenin tek taraflı bildirdiği rakamın sözleşmedeki geçerli artış anlaşmasına ve TBK m. 344'e uygunluğu denetlenir. Kiracı da uyuşmazlık var diye hiçbir ödeme yapmamayı seçerse daha büyük temerrüt riskiyle karşılaşabilir.

İndirim iddiası kiralanandaki ayıptan kaynaklanıyorsa ayıbın tarihi, kiraya verene bildirim ve kullanımın etkilenme derecesi ayrıca delillendirilmelidir. Kiracının ‘bence bu ay daha az ödeyeceğim’ mesajı tek başına yeni kira bedeli oluşturmaz. Ev sahibinin kira tespit davası açmış olması da dava sonuçlanmadan her talep ettiği farkın kendiliğinden tahsil edilebilir olduğu anlamına gelmez. Yeni döneme etkisini kira tespit kararının başlangıcı yazımız açıklar.

İhtar hangi tutarı ve süreyi içermeli?

TBK m. 315, kiracının teslimden sonra muaccel kira veya yan gideri ödememesi durumunda yazılı bir süre verilmesini öngörür. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu süre en az otuz gündür; yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. İhtarın hangi aylara ve hangi farklara ilişkin olduğunu anlaşılır biçimde göstermesi, ‘ödenmezse sözleşmenin feshedileceği’ sonucunu belirtmesi ve tebliğinin ispatı önemlidir. İhtara geçmiş dönem yanlış hesaplanmış bedeller eklenirse uyuşmazlığın çözümlenmesi zorlaşır.

Kiracının süre içinde gerçekten mevcut fark borcunu ödemesiyle TBK m. 315'e dayalı fesih zemini değişebilir. Ödeme dekontundaki açıklama, havale tarihi ve ulaşan tutar önemlidir. Kiraya veren de parayı almak istemiyorsa sırf IBAN'ı kapatarak kiracıyı temerrüde düşürmüş sayamaz; ödeme engelinin çözümü farklı hukuki araçları gerektirir. Bu konuda kiranın kabul edilmemesi sayfamız yararlıdır.

Tek eksik ödeme iki haklı ihtar mıdır?

Hayır. TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar yoluyla tahliye, bir kira yılı veya kanunun gösterdiği dönem içinde farklı muaccel kira borçları nedeniyle gereken iki yazılı ihtar ve süre şartlarına bağlıdır. Bir ayın eksik tutarı için art arda iki yazı gönderilmesi otomatik iki haklı ihtar oluşturmaz. Hangi kira döneminde kaç kez muaccel borç için ihtar yapıldığı tablo hâlinde çıkarılmalıdır. Ayrıntı için iki haklı ihtar incelemesine bakılabilir.

Örnek hesapta sık yapılan hata

Kiraya veren yenilenen yılda geçerli artış sınırını kontrol etmeden aylık 30.000 TL ister; kiracı bir önceki kira olan 20.000 TL'yi öder. ‘10.000 TL eksik’ tespiti ancak yeni dönem için hangi artışın geçerli olduğu saptanırsa mümkündür. Sözleşmedeki artış kaydı, bir önceki kira yılının endeksi, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ve varsa mahkeme kararı aynı dosyada görülmelidir. Banka tablosunda her ayı ayrı satıra yazmak, ihtarın borcu yanlış döneme bağlamasını önler.

Ödeme hangi aya sayılmış olabilir?

Kiracı son ayı öderken bankaya açıklama yazmamış; önceki bir aya ait borç da tartışmalıysa kiraya veren ödemeyi başka döneme mahsup ettiğini ileri sürebilir. Bu nedenle ödeme dekontunun açıklaması, tarafların ödeme öncesi yazışmaları, aylık kira hesabı ve kiraya verenin makbuzları birlikte okunmalıdır. Tek dekontun ekran görüntüsü yerine hesap hareketinin tamamı esas alınır. Yeni ihtarda kiracının zaten kapattığı bir ayı yeniden borç göstermek, uyuşmazlığın gereksiz büyümesine neden olur.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı ne yapabilir?

Kiracı, ev sahibinin bildirdiği artışın neden geçerli olmadığını sözleşme ve ilgili dönem hesabıyla yazılı olarak açıklamalı; tartışmasız gördüğü tutarı gününde ödemeye devam ederek dekontuna dönem yazmalıdır. Çekişmeli farkın varlığı hakkındaki mahkeme kararı veya geçerli anlaşma daha sonra hesaba etki edebilir. Ödeme yapmadan yalnızca ‘itiraz ediyorum’ demek daha risklidir. Kiraya veren de sırf kiracı artışı kabul etmedi diye kanunda olmayan bir günlük ceza veya tüm yılın kirasını peşin istememelidir; TBK m. 346 kiracı aleyhine böyle anlaşmaları geçersiz sayar.

Örnek bir hesap cetvelinde her satır için kira dönemi, sözleşmedeki bedel, hukuka uygun artış sonucu ileri sürülen yeni bedel, alınmış ödeme ve iddia edilen fark gösterilmelidir. Böylece gerçekten bir temerrüt mü, yoksa yalnızca bedel belirleme ihtilafı mı bulunduğu ayrılır.

Sonuç: Eksik ödeme halinde tahliye ihtimali vardır; karar, bankaya geçen tutar ile hukuken borçlanılan tutar arasındaki farkın ve geçerli yazılı ihtarın doğru kurulmasına bağlıdır. Uyuşmazlığın hesap kısmı çözülmeden ihtar göndermek iki taraf açısından maliyetli olabilir.

Hukuki kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 344, 345, 352. Kira davasında dava şartı arabuluculuk için TBB açıklaması incelenmelidir.