Kiralananın Ayıplı Olması: Kira İndirimi ve Fesih Hakları

Kiralananın ayıplı olması, taşınmazın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim edilmemesi veya kira süresince bu niteliğini kaybetmesidir. Su sızıntısı, ağır rutubet ve küf, çalışmayan ısıtma sistemi, tehlikeli elektrik tesisatı, sürekli kanalizasyon sorunu veya işyerinin kararlaştırılan faaliyete elverişsizliği ayıp oluşturabilir. Her eksiklik aynı sonucu doğurmaz; ayıbın ağırlığı, kullanım üzerindeki etkisi, kiracının bilgisi, bildirim ve giderilme imkânı değerlendirilir.

Kiracı ayıbın giderilmesini, ayıpla orantılı kira indirimi ve şartları varsa zararının karşılanmasını isteyebilir. Önemli ayıp kiralananın kullanımını ciddi biçimde engelliyorsa sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir. Ancak kiracının hiçbir bildirim yapmadan kirayı tamamen kesmesi veya evi terk etmesi risklidir. Ayıp, delil, bildirim, uygun onarım süresi ve seçilen hukuki yol birlikte planlanmalıdır.

Kiralananda ayıp ne demektir?

Ayıp, kiralananın sözleşmeyle kararlaştırılan kullanım değerini azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki ya da ekonomik eksikliktir. Konutun oturmaya elverişli olmaması, işyerinin sözleşmede belirtilen faaliyete hukuken veya fiilen uygun bulunmaması, vaat edilen ısıtma-asansör-otopark gibi temel niteliklerin bulunmaması ayıp tartışması doğurabilir. Kiracının yalnız kişisel beğenisine aykırı durum her zaman hukuki ayıp değildir.

Sözleşme, ilan, teslim tutanağı ve tarafların görüşmeleri beklenen özellikleri belirler. “Eşyalı ve klimalı” kiralanan konutta klimanın çalışmaması ile eski bir binada kozmetik boya çatlağı aynı ağırlıkta değerlendirilmez. Kullanım amacı, kira bedeli, bina yaşı ve kiracının taşınmazı görerek kabul ettiği durum önemlidir.

Başlangıçtaki ayıp ile sonradan çıkan ayıp

Kiralanan teslim anında ayıplı olabilir veya ayıp kira ilişkisi devam ederken ortaya çıkabilir. Teslimde mevcut önemli ayıpta kiracı, borçlunun temerrüdü hükümlerine veya kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin seçimlik haklara başvurabilir. Sonradan ortaya çıkan ayıplarda onarım, kira indirimi, zarar ve fesih hakları ayıbın niteliğine göre değerlendirilir.

Ayıbın ne zaman başladığı kira indiriminin başlangıcı, kusur ve ispat bakımından önemlidir. Giriş fotoğrafları, teslim tutanağı, önceki mesajlar ve ilk servis kaydı ayıbın başlangıç tarihini gösterebilir. Kiracının kendi hatasıyla meydana gelen zarar, kiraya verenin ayıp sorumluluğundan ayrıdır.

Önemli ayıp ve önemsiz ayıp ayrımı

Önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanımını imkânsız veya kiracıdan sürdürmesi beklenemeyecek ölçüde güç hale getirebilir. Yaşamsal tehlike yaratan elektrik arızası, ağır su basması, uzun süre giderilmeyen kanalizasyon veya sağlık riski oluşturan yoğun küf somut olaya göre önemli ayıp sayılabilir. Küçük boya kusuru, tek bir priz arızası veya kısa süreli giderilebilir eksiklik genellikle aynı sonucu doğurmaz.

Ayrım yalnız arızanın adına bakılarak yapılmaz. Kışın ısınmayan konutta kombi arızasının etkisi ile yazın kısa süreli arızanın etkisi farklı olabilir. İşyerinde soğuk zinciri bozan elektrik sorunu, sıradan ofise göre daha ağır sonuç doğurabilir. Onarım süresi, tekrar sıklığı ve alternatif kullanım imkânı değerlendirilir.

Kiraya verenin teslim ve bakım borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine bu yükümlülüğü ortadan kaldıran anlaşmaların geçerliliği sınırlıdır. “Her türlü onarım kiracıya aittir” şeklindeki genel madde, yapısal ve esaslı bütün ayıpları otomatik kiracıya yüklemez.

Kiracı ise olağan temizlik ve bakım giderlerinden, kullanımıyla bağlantılı küçük yükümlülüklerden ve kendi kusuruyla verdiği zarardan sorumlu olabilir. Hangi onarımın yapı maliki, kiraya veren, apartman yönetimi veya kiracıya ait olduğu teknik neden ve sözleşme üzerinden belirlenir. Apartman ortak tesisatındaki arıza da kiralananın kullanımını etkiliyorsa kiraya verenin kiracıya karşı borcu gündemde kalabilir.

Kiracının ayıbı bildirme yükümlülüğü

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir. Bildirim, zararın büyümesini önleme ve kiraya verene onarım fırsatı verme amacını taşır. Su kaçağını haftalarca haber vermeyen kiracı, artan zarardan sorumlu tutulabilir. Acil riskte bildirim daha hızlı yapılmalıdır.

Telefon görüşmesi yapılabilir; fakat ispat için mesaj, e-posta veya noter ihtarı kullanılmalıdır. Bildirimde ayıbın yeri, başlangıcı, etkisi, fotoğrafı ve talep edilen müdahale yazılabilir. Çok teknik arızada kesin neden bilinmiyorsa kiracı gözlemlediği belirtileri açıklamalıdır; uzman teşhisi kiraya veren veya mahkemece sağlanabilir.

Ayıp bildirimi nasıl hazırlanmalıdır?

Bildirim taşınmazın adresini, sözleşme tarihini, ayıbın somut tarifini, daha önce yapılan görüşmeleri ve çözüm için istenen uygun süreyi içermelidir. “Ev çok kötü” gibi genel ifade yerine “mutfak tavanından 12 Ağustos’tan beri yağmurda su sızıyor, dolaplar zarar görüyor” açıklaması daha işlevseldir. Acil güvenlik sorunu varsa derhal müdahale talep edilmelidir.

Kiracı onarım için eve erişim sağlayabileceği zamanları bildirebilir. Kiraya veren servis göndermiş ancak kiracı sürekli içeri almamışsa gecikmenin sonucu kiracıya yüklenebilir. Kiracı, uygun olmayan veya tehlikeli onarımı kabul etmek zorunda değildir; teknik çözümün kalıcı ve mevzuata uygun olması beklenir.

Ayıbın giderilmesini isteme hakkı

Kiracı, kiraya verenden ayıbı uygun sürede gidermesini isteyebilir. Uygun süre arızanın aciliyeti ve onarımın niteliğine göre belirlenir. Gaz kaçağında günlerce beklemek uygun değildir; özel üretim parça gerektiren asansör veya çatı onarımı daha uzun sürebilir. Kiraya veren sorunu araştırmalı, geçici önlem gerekiyorsa almalıdır.

Onarım yapılırken kiracının kullanımı mümkün olduğunca korunmalıdır. Çalışmanın gün ve saatleri önceden bildirilir. Kiracı, kiralananın ayıbının giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; ancak kiraya veren çalışmaları yürütürken kiracının menfaatlerini gözetmelidir. Uzun onarımda geçici kullanım kaybı kira indirimi doğurabilir.

Kiracının ayıbı kendisi gidermesi

Kiraya veren bildirime rağmen uygun sürede ayıbı gidermezse kiracı, kanundaki şartlarla ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve masrafı kira bedelinden indirebilir. Bu yol, kiracının istediği her tadilatı yapıp faturayı ev sahibine yüklemesi anlamına gelmez. Ayıbın kiraya verenin sorumluluğunda olması, bildirim, uygun süre, gerekli ve makul masraf önemlidir.

Acil zarar tehlikesinde önceden uzun süre vermek mümkün olmayabilir. Kiracı yine de mümkün olan en hızlı şekilde bilgi vermeli, yetkili servis ve fatura kullanmalı, eski parçaları veya fotoğrafları saklamalıdır. Lüks ve değer artırıcı yenileme ile zorunlu onarım ayrılmalıdır. Kira bedelinden mahsup yapılacaksa tutar ve belge kiraya verene yazılı bildirilmelidir.

Kira bedelinden indirim hakkı

Ayıp kiralananın kullanımını etkiliyorsa kiracı, kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar ayıpla orantılı kira indirimi isteyebilir. İndirim oranı otomatik yüzde değildir. Kullanılamayan alan, süre, mevsim, kullanım amacı ve ayıbın yoğunluğu değerlendirilir.

Bir odanın geçici kullanılamaması ile konutun tamamen oturulamaz hale gelmesi aynı indirim oranını doğurmaz. İşyerinde müşteri alanının kapanması veya faaliyet ruhsatının kullanılamaması ekonomik etkiyi artırabilir. Taraflar indirimde anlaşamazsa bilirkişi kiralananın ayıplı ve ayıpsız kullanım değerini karşılaştırabilir.

Kira indirimi hangi tarihten başlar?

Kural olarak kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu tarih önemlidir. Ayıp teslimde kiraya veren tarafından biliniyor veya gizlenmişse başlangıç farklı değerlendirilebilir. Kiracının ayıbı aylarca bildirmeden kullanması, geçmiş dönem indirimi talebini zorlaştırır. Bildirim tarihi mesaj, servis kaydı veya noter ihtarıyla kanıtlanabilir.

Ayıp giderildiğinde indirim sona erer. Onarım başarısız olur ve ayıp tekrarlarsa yeni dönem oluşabilir. Kiraya veren geçici çözüm sağladıysa kullanım kaybının ne ölçüde devam ettiği incelenir. Kiracı taşınmazı tamamen boşaltmışsa erken tahliye ve fesih hükümleri de hesaba katılır.

Kiracı kirayı tamamen kesebilir mi?

Ayıp bulunduğu gerekçesiyle kiranın tamamını tek taraflı kesmek ciddi temerrüt ve tahliye riski yaratabilir. Ayıp yalnız kısmi kullanım kaybı oluşturuyorsa tam ödeme kesintisi orantısız olabilir. Kiracı kanundaki indirim ve mahsup hakkını belgeli, ölçülü ve doğru hesapla kullanmalıdır. Uyuşmazlık halinde tartışmasız tutarın ödenmesi değerlendirilebilir.

Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyor veya indirim tartışması nedeniyle hesap vermiyorsa tevdi mahalli ve alacaklının temerrüdü hükümleri gündeme gelebilir. Parayı hiçbir yere yatırmadan beklemek güvenli değildir. Kira ödeme yöntemi ve icra riski için kira ödemesinin ispatı rehberi incelenebilir.

Ayıp nedeniyle zarar tazmini

Kiracı, ayıp nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir; kiraya veren kusursuz olduğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir. Su sızıntısıyla zarar gören eşya, geçici konaklama, zorunlu taşıma veya işyerindeki faaliyet kaybı somut delillerle talep edilebilir. Zarar, ayıp ve uygun nedensellik bağı gösterilmelidir.

Kiracı zararın artmasını önlemek için makul önlemleri almalıdır. Su basan odada eşyaları korumadan bırakmak veya arızayı bildirmemek artan zararın indirilmesine yol açabilir. Fatura, fotoğraf, ekspertiz, otel veya taşıma belgesi ve satış kayıtları zararı destekler. Soyut rahatsızlık her zaman maddi tazminat oluşturmaz.

Önemli ayıp halinde fesih

Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya ciddi ölçüde azaltıyorsa ve uygun sürede giderilmiyorsa kiracı sözleşmeyi feshetmeyi değerlendirebilir. Fesih, ayıbın ağırlığıyla orantılı olmalıdır. Küçük ve hızla giderilebilir arıza nedeniyle sözleşmenin derhal sona erdirilmesi haklı bulunmayabilir.

Fesih bildirimi yazılı, açık ve ayıbı-süreçleri belirten biçimde yapılmalıdır. Anahtar teslimi ayrıca gerçekleştirilir. Kiracı fesih hakkı oluşmadan çıkarsa erken tahliye nedeniyle makul süre kira sorumluluğuyla karşılaşabilir. Bu risk için kiracının erken tahliyesi rehberi tamamlayıcıdır.

Sağlık riski oluşturan rutubet ve küf

Küfün kaynağı bina yalıtımı, su sızıntısı, tesisat, yetersiz havalandırma veya kullanım alışkanlığı olabilir. Kiraya veren yapısal sorundan; kiracı ise olağan havalandırma ve kullanımdan doğan sonuçlardan sorumlu tutulabilir. Tek fotoğraf kaynağı belirlemeye yetmeyebilir; teknik inceleme önemlidir.

Sağlık etkisi ileri sürülüyorsa doktor kaydı, belediye veya sağlık birimi tespiti, nem ölçümü ve uzman raporu kullanılabilir. Acil riskte kiracı çocuk, yaşlı veya hasta kişileri korumak için önlem almalı ve kiraya vereni derhal bilgilendirmelidir. Kozmetik boya, sorunun kaynağı giderilmeden kalıcı çözüm sayılmaz.

Isıtma, su, elektrik ve tesisat sorunları

Kombinin çalışmaması, sürekli su kesintisi, kanalizasyon geri tepmesi veya tehlikeli elektrik hattı temel kullanımı etkileyebilir. Arızanın bağımsız bölüme mi ortak tesise mi ait olduğu tespit edilir. Apartman yönetiminin sorumluluğu bulunsa bile kiraya veren, kiracıya karşı kullanıma elverişli bulundurma borcunu yerine getirmek için yönetimle gerekli girişimleri yapmalıdır.

Kiracı kendi abonelik borcu nedeniyle hizmetin kesilmesine sebep olmuşsa ayıp hükümlerine dayanamaz. Yetkisiz müdahale veya yanlış kullanım sonucu arıza kiracıya yüklenebilir. Servis raporu arızanın nedenini ve değişen parçayı belirtmelidir. Eski tesisatın ekonomik ömrünü tamamlaması olağan kullanım yıpranmasıdır.

Gürültü ve komşu kaynaklı sorunlar

Komşu gürültüsü her zaman kiralananın ayıbı değildir. Kiraya verenin aynı binada kontrol edebildiği işletme, yapısal ses yalıtımı eksikliği veya sözleşmede vaat edilen sessiz kullanım farklı değerlendirilebilir. Bağımsız üçüncü kişinin hukuka aykırı davranışı için yönetim, kolluk veya komşuluk hukuku yolları gündeme gelebilir.

Gürültünün süresi, yoğunluğu ve ölçümü belgelenmelidir. Kiracının gündelik yaşam seslerinden tamamen arınmış konut beklentisi gerçekçi değildir. Buna karşılık gece boyunca yönetmelik sınırlarını aşan işletme sesi kullanım değerini ciddi biçimde etkileyebilir. Kiraya veren, çözüm yetkisi ve kusuru ölçüsünde sorumludur.

Hukuki ayıp ve ruhsat sorunları

İşyeri belirli faaliyet için kiralanmış ancak ruhsat, iskan, yönetim planı veya imar durumu bu faaliyete izin vermiyorsa hukuki ayıp gündeme gelebilir. Kiraya veren faaliyet amacını biliyor ve uygunluk taahhüt etmişse sorumluluk güçlenir. Kiracının alması gereken kişisel ruhsat veya mesleki izin eksikliği ise farklıdır.

Sözleşme öncesinde belediye, tapu, yönetim planı ve teknik koşullar araştırılmalıdır. “Her türlü ruhsat kiracıya aittir” hükmü, taşınmazın yapısal olarak faaliyete elverişsizliğini her durumda kiracıya yüklemez. İşyerinde faaliyet başlamadan önce yazılı uygunluk ve resmi kayıt alınması büyük zararları önler.

Kiracının ayıbı bildiği durumlar

Kiracı sözleşme kurulurken ayıbı biliyor ve bu haliyle kabul ediyorsa bazı haklarını kullanması sınırlanabilir. Ancak kiraya verenin ağır kusurla gizlediği, sağlık ve güvenliği tehlikeye atan veya sonradan ağırlaşan durumlar ayrıca değerlendirilir. Teslim tutanağında “mevcut çatlak görülmüştür” yazması her türlü yapısal riski kabul anlamına gelmez.

Kiracı taşınmazı inceleme imkânı bulamadan kiraladıysa ilan ve kiraya verenin açıklamaları önemlidir. Fotoğraflarda gizlenen veya yeni boyayla örtülen küf, hile iddiasına yol açabilir. Görülebilir küçük ayıplar teslim tutanağına yazılmalı; onarım vaadi varsa tarihi belirtilmelidir.

Ayıp nasıl ispatlanır?

Tarih bilgili fotoğraf ve videolar, noter tespiti, servis raporu, belediye tutanağı, apartman yönetimi yazışması, uzman incelemesi, komşu veya önceki kiracı tanığı kullanılabilir. Fotoğrafın hangi odaya ve tarihe ait olduğu anlaşılmalıdır. Yalnız sosyal medyada yayımlanan görüntü yerine asıl dosya saklanmalıdır.

Ayıp onarımla kaybolacaksa dava öncesinde delil tespiti istenebilir. Sulh Hukuk Mahkemesinden keşif ve bilirkişi incelemesi talebi, sorunun kaynağını ve etkisini belgeleyebilir. Delil tespiti asıl uyuşmazlığı çözmez; ileride kullanılacak delili korur. Acil durumda önceden karşı tarafa haber verilmemesi şartları ayrıca incelenir.

Delil tespiti ne zaman yapılmalıdır?

Su sızıntısı, küf, arıza veya yapısal hasar kısa sürede onarılacaksa mevcut durum kaybolabilir. Kiracı ya da kiraya veren, hukuki yararı varsa mahkemeden delil tespiti isteyebilir. Talepte ayıbın yeri, incelenecek teknik konu ve aciliyet açıklanır. Bilirkişi yalnız görünen sonucu değil mümkünse kaynağı da belirlemelidir.

Tespit masrafı başlangıçta talep eden tarafından yatırılabilir; asıl davada yargılama gideri olarak değerlendirilir. Özel ekspertiz raporu yararlı olsa da mahkeme bilirkişi raporuyla aynı bağlayıcılıkta değildir. Karşı tarafın incelemeye katılması ve itiraz imkânı adil süreç için önemlidir.

Onarım sırasında kiralananın gösterilmesi

Kiracı, ayıbın giderilmesi veya zararın önlenmesi için gerekli çalışmalara katlanmak ve uygun zamanda erişim sağlamakla yükümlüdür. Kiraya veren çalışmayı önceden bildirir ve kiracının menfaatlerini gözetir. Kiracı makul servis randevularını sürekli reddederse ayıbın uzamasından doğan indirim ve zarar talebi etkilenebilir.

Kiraya veren de yedek anahtarla izinsiz giremez. Acil tehlike dışında randevu ve rıza gerekir. Çalışmanın süresi, gelecek ekip, toz-gürültü ve eşya koruması konuşulmalıdır. Onarım için kiralananın geçici boşaltılması gerekiyorsa konaklama, kira indirimi ve masraflar ayrıca düzenlenebilir.

Arabuluculuk ve dava yolu

Kira indirimi, onarım masrafı, zarar veya feshe bağlı alacak davasından önce, kanundaki istisnalar saklı olmak üzere, kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartıdır. Başvuruda ayıp, bildirim tarihleri, talep edilen onarım, indirim dönemi ve zarar kalemleri açık yazılmalıdır. Taraflar teknik inceleme veya ortak servis seçimi konusunda anlaşabilir.

Anlaşma olmazsa görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ayıbın giderilmesi, kira indirimi, tazminat veya sözleşmenin sona erdiğinin tespiti talepleri somut olaya göre kurulabilir. Dilekçeye arabuluculuk son tutanağı ve deliller eklenir. Teknik ayıpta bilirkişi ve keşif önemlidir.

Eşyalı kiralamada ayıp ve demirbaşlar

Eşyalı konutta buzdolabı, çamaşır makinesi, klima, yatak veya mobilya sözleşmenin parçası olabilir. Teslim listesinde çalışan ve belirli nitelikte olduğu yazılan eşyanın başlangıçta arızalı olması ayıp oluşturabilir. Eşyanın yaşı, olağan kullanım ömrü ve arızanın kiracının yanlış kullanımından kaynaklanıp kaynaklanmadığı incelenir.

Kiracı küçük ve olağan bakım yükümlülüklerini yerine getirmeli, arızayı büyümeden bildirmelidir. Kiraya veren ekonomik ömrü bitmiş cihazı sürekli geçici tamirle kullanmaya zorlayamaz; ancak kiracının talep ettiği daha üst model cihazı almakla da otomatik yükümlü değildir. Değiştirilen eşyanın kime ait olduğu ve eski eşyanın teslimi kayıt altına alınmalıdır.

Geçici konaklama ve taşınma giderleri

Kiralanan onarım sırasında tamamen kullanılamaz hale gelirse kiracının otel, geçici konut, eşya depolama veya taşıma masrafı doğabilir. Bu giderlerin tazmini için ayıp, kiraya verenin sorumluluğu, zorunluluk, makul tutar ve belgeler incelenir. Kiracının çok daha lüks konaklama seçmesi halinde giderin tamamı uygun zarar sayılmayabilir.

Taraflar onarım öncesinde geçici taşınma, kira ödenmeyecek dönem ve masraf paylaşımı hakkında protokol yapabilir. Kiracının geçici olarak ayrılması sözleşmeyi sona erdirdiği veya anahtarı tamamen teslim ettiği anlamına gelmemelidir. Eşyaların korunması ve onarım ekibinin erişimi açık düzenlenmelidir.

Sigorta ayıp zararını karşılar mı?

Zorunlu deprem sigortası, konut sigortası, işyeri poliçesi veya kiracının eşya sigortası bazı zararları karşılayabilir. Poliçenin kapsamı, muafiyet, ihbar süresi ve hasarın nedeni kontrol edilir. Sigortanın ödeme yapması kiraya verenin onarım borcunu her durumda kaldırmaz; sigortacı ödediği tutar ölçüsünde sorumlu kişiye rücu edebilir.

Hasar meydana geldiğinde sigortaya zamanında bildirim yapılmalı, eksper incelemesinden önce zorunlu koruma dışında deliller yok edilmemelidir. Acil su kesme veya güvenlik önlemi elbette alınır. Aynı zarar için hem sigortadan hem karşı taraftan mükerrer tahsilat yapılamaz; karşılanmayan kısım ayrıca talep edilebilir.

Apartman yönetimi ve diğer maliklerin sorumluluğu

Ayıp ortak çatı, kolon, ana boru, dış cephe veya merkezi sistemden kaynaklanıyorsa apartman yönetimi ve kat malikleri sürece dahil olabilir. Kiracı genellikle sözleşmesel haklarını kiraya verene yöneltir; kiraya veren de yönetim ve diğer sorumlulara başvurur. Kiracının doğrudan yönetimle iletişim kurması pratik çözüm sağlayabilir ancak kiraya verenin kullanıma elverişli bulundurma borcunu ortadan kaldırmaz.

Yönetim karar defteri, bakım sözleşmesi, sigorta poliçesi ve ortak alan servis raporları arızanın kaynağını gösterebilir. Onarım için kat malikleri kararı gerekiyorsa kiraya veren süreci takip etmelidir. Uzun karar süreci boyunca kiracının kira indirimi veya diğer hakları ayıbın kullanım etkisine göre devam edebilir.

Ayıp giderildikten sonra hesaplaşma

Onarım tamamlandığında tarihli servis veya teslim tutanağı düzenlenebilir. Kiracı sorunun gerçekten çözüldüğünü kontrol eder; tekrar eden arıza için ihtirazi kayıt koyabilir. Kira indirimi dönemi, bildirimden kalıcı onarıma kadar hesaplanır. Geçici çözüm kullanım değerini kısmen düzeltmişse dönemler farklı oranlarla değerlendirilebilir.

Onarım sonrasında sayaç, tesisat basıncı, nem ölçümü veya deneme çalışması yapılması teknik sorunun tekrarını önleyebilir. Kiraya veren yalnız faturayı değil yapılan işin kapsamını ve garanti belgesini de saklamalıdır. Kiracı servisle doğrudan iletişim kurmuşsa yazışmalar kiraya verene iletilebilir. Böylece aynı arıza yeniden ortaya çıktığında önceki müdahalenin yeterliliği ve garanti kapsamında ücretsiz düzeltme imkânı belirlenebilir.

Kiracı onarım masrafı yapmışsa fatura ve mahsup; kiraya veren geçici konaklama ödemişse belge; zarar gören eşya için sigorta tahsilatı tek tabloda gösterilir. Taraflar yazılı sulh yapacaksa hangi ayların kira indirimi, hangi hasar ve hangi masrafların kapandığı açıkça belirtilmelidir. Gelecekte ortaya çıkabilecek gizli ayıp taleplerinden vazgeçme ifadesi sonuçları bilinerek kullanılmalıdır.

Kiracı için ayıp kontrol listesi

• Ayıbı tarihli fotoğraf ve videoyla kaydedin.
• Kiraya verene gecikmeden yazılı bildirim yapın.
• Acil ve olağan onarım ayrımını belirleyin.
• Servis erişimi için makul randevu seçenekleri sunun.
• Fatura, servis ve sağlık kayıtlarını saklayın.
• Kira indirimi oranını tek taraflı ve ölçüsüz belirlemeyin.
• Kirayı tamamen kesmeden önce temerrüt riskini değerlendirin.
• Fesihte anahtar teslimini ayrıca belgeleyin.

Kiraya veren için ayıp kontrol listesi

• Bildirime hızlı ve yazılı cevap verin.
• Arızanın kaynağını yetkili servisle tespit edin.
• Acil güvenlik riskinde geçici önlem alın.
• Onarım tarihlerini kiracıyla makul biçimde planlayın.
• Ortak tesis sorunuysa yönetimle girişimi belgeleyin.
• Kozmetik çözüm yerine ayıbın kaynağını giderin.
• Kiracının kusuru iddiasını teknik delille destekleyin.
• İndirim ve zarar hesabında gerçek kullanım kaybını dikkate alın.

Mersin’de kiralananın ayıplı olması

Mersin’in kıyı ikliminde nem, yalıtım, klima drenajı ve su tesisatı sorunları konutlarda sık uyuşmazlık konusu olabilir. Ancak iklim tek başına küfün kiracı kullanımından veya bina yapısından kaynaklandığını göstermez. Teknik ölçüm ve binanın durumu incelenmelidir. Yazlık ve uzun süre kapalı kalan konutlarda havalandırma alışkanlığı ayrıca önem taşır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ile iletişime geçildiğinde, sonuç garantisi verilmeksizin sözleşme, ayıp bildirimleri, teknik rapor, kira ödeme kayıtları ve fesih seçeneği somut olay üzerinden değerlendirilebilir. Amaç, onarım, indirim ve fesih yollarından hangisinin delillere uygun olduğunu belirlemektir.

Resmî kaynaklar

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Kira Hukuku yayınları

Kiralananın ayıplı olması hakkında sık sorulan sorular

Rutubet ve küf ayıp sayılır mı?

Yapısal yalıtım veya tesisat sorunu nedeniyle kullanım ve sağlığı etkiliyorsa ayıp olabilir. Kaynağın kiracı kullanımı mı bina mı olduğu teknik incelemeyle belirlenir.

Kiracı ayıp nedeniyle kirayı ödemeyebilir mi?

Kirayı tamamen kesmek tahliye riski yaratır. Ayıpla orantılı indirim, mahsup ve tevdi yolları somut olayda hukuken değerlendirilmelidir.

Ev sahibi tamir yapmazsa kiracı yaptırabilir mi?

Bildirim ve uygun süreye rağmen ayıp giderilmezse, kanundaki şartlarla kiracı makul onarımı kiraya veren hesabına yaptırabilir. Acil durum ve belge önemlidir.

Kira indirimi yüzde kaç olur?

Sabit oran yoktur. Kullanılamayan alan, süre, ayıbın ağırlığı ve kiralananın amacı üzerinden orantılı hesap yapılır.

Ayıp nedeniyle sözleşme hemen feshedilebilir mi?

Önemli ayıp ve kullanımın ciddi engellenmesi halinde fesih gündeme gelebilir. Küçük ve giderilebilir ayıpta önce onarım için uygun süre verilmesi gerekir.

Ayıbı nasıl ispatlarım?

Fotoğraf, video, yazılı bildirim, servis raporu, belediye kaydı, tanık ve mahkeme delil tespiti kullanılabilir. Teknik neden için bilirkişi önemlidir.

Onarım için eve girmek isteyen ev sahibine izin verilmeli mi?

Kiracı gerekli onarıma makul zamanda katlanmalıdır. Randevu önceden bildirilir; ev sahibi izinsiz anahtarla giremez.

Hasarlı eşyanın bedeli istenebilir mi?

Ayıp ile eşya zararı arasındaki nedensellik ve gerçek bedel ispatlanırsa tazminat talep edilebilir. Kiracı zararın artmasını önlemelidir.

Ayıp davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan onarım, indirim, zarar ve fesih uyuşmazlıklarında kanundaki istisnalar dışında dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.

Kiralananın Ayıplı Olması: Kira İndirimi ve Fesih Hakları incelemesinin kapsamı nedir?

Kiralananın ayıplı olması, taşınmazın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim edilmemesi veya kira süresince bu niteliğini kaybetmesidir. Su sızıntısı, ağır rutubet ve küf, çalışmayan ısıtma sistemi, tehlikeli elektrik tesisatı, sürekli kanalizasyon sorunu veya işyerinin kararlaştırılan faaliyete elverişsizliği ayıp oluşturabilir. Her eksiklik aynı sonucu doğurmaz; ayıbın ağırlığı, kullanım üzerindeki etkisi, kiracının bilgisi, bildirim ve giderilme imkânı değerlendirilir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)