Alt Kira ve Kira Sözleşmesinin Devri

Alt kira, kiracının kiralananın tamamını veya bir bölümünü üçüncü kişiye kullandırmak üzere yeni bir kira ilişkisi kurmasıdır. Kira sözleşmesinin devrinde ise mevcut kiracı sözleşmeden çıkar ve onun yerine yeni kiracı geçer. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira veya kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kira sözleşmesinin devrinde kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.

Bir aile üyesinin evde yaşaması, misafir ağırlanması veya masrafları paylaşan oda arkadaşı her zaman alt kira değildir. İlişkinin süresi, ücret, bağımsız kullanım, kiracının evde kalmaya devam edip etmediği ve tarafların gerçek amacı incelenir. Günlük veya kısa süreli internet platformu kiralamalarında ayrıca turizm amaçlı kiralama izinleri, apartman kuralları ve idari yaptırımlar gündeme gelebilir.

Alt kira nedir?

Alt kirada asıl kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracı arasında devam eder. Kiracı, alt kiraya veren; üçüncü kişi ise alt kiracı olur. Alt kiracı asıl kiraya verenle doğrudan kira sözleşmesi kurmaz. Bu nedenle asıl sözleşme sona erdiğinde alt kiracının kullanım hakkı da kural olarak dayanaksız hale gelir.

Alt kira kiralananın tamamını veya bir odasını kapsayabilir. Kiracının taşınmazdan tamamen çıkıp bedel karşılığı başkasını yerleştirmesi en belirgin örnektir. Bir odanın düzenli bedelle ve bağımsız kullanım için verilmesi de alt kira olabilir. İlişkinin adı değil, fiilî kullanım ve karşı edim önemlidir.

Kullanım hakkının devri nedir?

Kullanım hakkının devrinde kiracı alt kira sözleşmesi kurmaksızın üçüncü kişinin kiralananı kullanmasına izin verir. Ücretsiz kullandırma, şirket personeline tahsis veya aile dışı kişinin bağımsız yerleşimi bu kapsamda değerlendirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde yazılı rıza gerekliliği yalnız bedelli alt kirayı değil kullanım hakkının devrini de kapsar.

Kısa süreli misafirlik, hayatın olağan akışındaki aile ziyareti veya bakım amacıyla bir yakının geçici kalması genellikle kullanım hakkının devri değildir. Ancak kiracının fiilen taşınmazdan ayrıldığı ve üçüncü kişinin sürekli bağımsız kullanım kurduğu durumda “misafir” ifadesi sonucu değiştirmez.

Kira sözleşmesinin devri nedir?

Kira sözleşmesinin devrinde yeni kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla sözleşmedeki eski kiracının yerine geçer. Kira bedeli, süre, depozito, kullanım amacı ve diğer şartlar kural olarak devam eder; taraflar yeni koşullar üzerinde ayrıca anlaşabilir. Devir, yalnız anahtarın yeni kişiye verilmesiyle gerçekleşmez.

Devir protokolünde eski ve yeni kiracının kimliği, kiralanan, yürürlük tarihi, kira ve depozito hesabı, demirbaşlar ve kiraya verenin açık rızası bulunmalıdır. Eski kiracının geçmiş borçları ile devir sonrası borçlar ayrılmalıdır. Kiraya verenin rızası sözleşmenin devrinden önce veya devir anında alınmalıdır.

Alt kira ile sözleşme devri arasındaki fark

Alt kirada asıl kiracı sözleşmenin tarafı ve kiraya verene karşı sorumlu kalır. Alt kiracı kira bedelini asıl kiracıya öder ve kullanım hakkı asıl sözleşmeyle sınırlıdır. Sözleşme devrinde ise devralan kişi doğrudan kiracı olur; devreden kiracı kural olarak sözleşmeden çıkar.

Kiraya veren açısından muhatap değişikliği önemlidir. Alt kira rızası, kira sözleşmesinin devrine rıza anlamına gelmez. “Dükkânı başkasına bıraktım, kirayı o ödeyecek” açıklaması, yazılı devir rızası yoksa eski kiracının borcunu sona erdirmeyebilir.

Konutlarda yazılı izin şartı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Sözlü izin sonradan ispat sorunu yaratır ve kanundaki yazılı rıza şartını karşılamayabilir. E-posta, imzalı protokol veya güvenli elektronik imza ile rıza somut olaya göre yazılılık sağlar.

Rıza belirli kişi, süre ve kullanım biçimiyle sınırlandırılabilir. “Bir odanın altı ay süreyle X kişisine kullandırılması” gibi açıklık, kiraya verenin neye izin verdiğini gösterir. Bir kişiye verilen izin, kiracının sürekli farklı kişileri yerleştirmesine yetki vermez.

İşyeri kiralarında alt kira

Çatılı işyerinin tamamının veya bir bölümünün alt kiraya verilmesi için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir. AVM, plaza, sanayi sitesi veya çarşı yönetim planı ek sınırlamalar getirebilir. Faaliyet ruhsatı, tabela, yangın ve iş güvenliği kuralları alt kiracının kullanımında ayrıca sağlanmalıdır.

Kiraya verenin işyeri sözleşmesinin devrine haklı sebep olmadan rıza vermekten kaçınamaması, alt kira için aynı geniş zorunluluğun bulunduğu anlamına gelmez. Alt kira ve sözleşme devri ayrı kurumlardır. Sözleşmedeki faaliyet türü ve ticari risk değerlendirilir.

İşyeri kira sözleşmesinin devrinde haklı sebep

Devralanın ödeme gücünün yetersiz olması, faaliyetin taşınmaza veya yönetim planına aykırı bulunması, ruhsat alınamaması ya da kiraya veren için ciddi risk oluşturması haklı sebep olabilir. Sırf daha yüksek kira istemek veya kişisel tercih, her zaman haklı sebep sayılmaz. Somut belgeler önemlidir.

Devralanın mali kayıtları istenirken ticari sır ve kişisel veriler ölçülü biçimde korunmalıdır. Teminat, kefil veya depozito koşullarında makul uyarlama önerilebilir. Kiraya veren, başvuruyu belirsiz süre bekleterek fiilen reddetmemeli; gerekçesini yazılı bildirmelidir.

Devreden işyeri kiracısının iki yıllık sorumluluğu

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Sözleşmenin kalan süresi bir yıldan azsa sorumluluk kalan süreyle sınırlı olabilir. Bu kural, kiraya verenin devir nedeniyle güvence kaybını azaltır.

İki yıllık süre devir tarihinden ve sözleşme süresinden hareketle hesaplanır. Devirden önce doğmuş borçlar ayrıca değerlendirilir. Tarafların protokolde devreden kiracıyı tamamen ibra etmesi mümkün olabilir; kiraya verenin açık iradesi gerekir.

Oda arkadaşı alt kiracı mıdır?

Kiracının konutta yaşamaya devam ettiği ve bir kişinin giderlere katkı sağladığı her durum otomatik alt kira değildir. Oda üzerinde bağımsız kullanım, düzenli bedel, süre, anahtar ve tarafların iradesi incelenir. Masraf paylaşımı ile kira geliri arasındaki sınır somut ilişkiye göre belirlenir.

Sözleşmede yalnız belirli kişilerin oturacağı yazılmışsa yeni kişinin sürekli yerleşmesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Kiracı, ev sahibiyle iletişim kurup yazılı izin almalıdır. Oda arkadaşının kira bedelini doğrudan ev sahibine ödemesi onu kendiliğinden sözleşmenin tarafı yapmaz.

Eş, çocuk ve aile bireylerinin durumu

Kiracının eşi ve çocuklarıyla aile hayatı kapsamında konutta yaşaması kural olarak alt kira değildir. Aile konutu hükümleri eşin kira sözleşmesindeki konumunu ayrıca etkileyebilir. Kiraya veren, olağan aile yaşamını “izinsiz alt kiracı” olarak nitelendiremez.

Bununla birlikte kiracının tamamen ayrılıp konutu yetişkin yakınına bağımsız ve sürekli bırakması kullanım hakkının devri tartışması doğurabilir. Yakınlık tek başına izin şartını ortadan kaldırmaz. Kiracının ikametgahı, faturalar, fiilî kullanım ve ödeme düzeni incelenir.

Misafir ne zaman alt kullanıcıya dönüşür?

Misafirliğin sabit gün sınırı yoktur. Kalışın süresi, kişinin sürekli eşyalarının bulunması, bağımsız anahtar, adres kaydı, düzenli ödeme ve kiracının evde bulunup bulunmaması önemlidir. Kısa tatil ziyaretiyle aylarca bağımsız kullanım aynı değildir.

Kiraya veren yalnız komşu duyumuyla sonuca varmamalı; fiilî durumu hukuka uygun delille belirlemelidir. Kiracının özel hayatını gözetleyen veya konuta izinsiz giren yöntemler kullanılamaz. Yazılı açıklama istenebilir ve sözleşme hükmü hatırlatılabilir.

Airbnb ve kısa süreli turizm kiralaması

Konutun yüz gün veya daha kısa sürelerle turizm amaçlı kiralanması özel izin ve idari düzenlemelere tabidir. Apartman veya site kararları, yönetim planı ve Bakanlık izin belgesi gündeme gelir. Kiracının ev sahibinden alt kira izni alması, turizm mevzuatındaki izin zorunluluğunu tek başına karşılamaz.

İzinsiz günlük kiralama idari para cezası, faaliyetin durdurulması ve kira sözleşmesine aykırılık sonuçları doğurabilir. Vergi, kimlik bildirme ve güvenlik yükümlülükleri ayrıca vardır. Platformda ilan verilmesi ve misafir yorumları fiilî kullanıma delil olabilir.

Kiraya veren alt kiraya rıza vermek zorunda mı?

Konut alt kirasında kiraya verenin rıza verme zorunluluğu genel olarak bulunmaz; sözleşme ve dürüstlük kuralı saklıdır. İşyeri kira sözleşmesinin devrinde ise haklı sebep olmadan rızadan kaçınamaz. Alt kira ile devir ayrımı bu nedenle kritik önemdedir.

Kiraya veren rıza vermek için mevcut kirayı hukuka aykırı biçimde artırmayı şart koşarsa talebin niteliği incelenir. Devir nedeniyle makul teminat ve gerçek masraf istenmesi farklıdır. Taraflar yeni sözleşme yapmayı seçerse eski sözleşmenin sona ermesi ve depozito hesabı açık düzenlenmelidir.

Yazılı rıza nasıl hazırlanmalıdır?

Rızada taşınmaz, asıl sözleşme, alt kullanıcı veya devralan, kullanım amacı, başlangıç ve bitiş tarihi, kira bedeli veya ödeme düzeni ve asıl kiracının sorumluluğu yazılabilir. Kiraya verenin yalnız “uygundur” imzası yerine neye rıza verdiği açık olmalıdır.

Alt kira sözleşmesinin bir örneği kiraya verene verilebilir. Kişisel veriler gereksiz ayrıntıdan arındırılır. Rıza koşulluysa örneğin yalnız belirli odanın kullanımı, kişi sayısı veya ruhsat şartı belirtilir. Koşulun ihlali halinde izlenecek yol emredici hükümlere uygun olmalıdır.

Alt kira bedeli asıl kiradan yüksek olabilir mi?

Tarafların bedel serbestisi, kira türü ve emredici hükümler içinde değerlendirilir. Alt kiracının ödediği bedelin asıl kiradan yüksek olması tek başına her durumda geçersizlik yaratmaz; fakat kötüye kullanım, turizm faaliyeti, vergi ve konut kira koruması yönünden sonuç doğurabilir. Asıl kiracının kullanım hakkından fazlasını devretmesi mümkün değildir.

Alt kira bedeli asıl kiraya verene doğrudan ödenirse ödemenin hangi borcu kapattığı açıklanmalıdır. Alt kiracının asıl kirayı ödemesi onu kiraya verenin doğrudan kiracısı yapmaz. Tarafların yeni sözleşme iradesi açık olmalıdır.

Asıl kiracı alt kiracının davranışından sorumlu mu?

Kiracı, alt kiracının kiralananı yalnız kendisine tanınan biçimde kullanmasını sağlamakla yükümlüdür. Alt kiracı taşınmaza zarar verir, komşuları rahatsız eder veya kullanım amacını ihlal ederse asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olabilir. Kiraya veren, alt kiracıdan da kullanım sınırlarına uymasını doğrudan isteyebilir.

Asıl kiracı alt kira sözleşmesine hasar, aidat, davranış ve teslim hükümleri koyabilir; fakat kiraya verene karşı sorumluluğunu tamamen alt kiracıya aktaramaz. Sigorta ve depozito ilişkileri ayrıca düzenlenmelidir.

Asıl kira sona ererse alt kira ne olur?

Alt kiracının kullanım hakkı asıl kiracının hakkından daha geniş ve uzun olamaz. Asıl kira süresi sona erer, feshedilir veya tahliye kararı kesinleşirse alt kira da kural olarak dayanaksız hale gelir. Alt kiracı, asıl kiracıyla yaptığı daha uzun süreli sözleşmeyi kiraya verene karşı ileri süremez.

Alt kiracı ödediği peşin kira veya depozitoyu asıl kiracıdan isteyebilir. Kiraya veren alt kiracıyla doğrudan yeni sözleşme yapmayı seçebilir; bu otomatik değildir. Tahliye ve teslim planı yazılı yapılmalıdır.

İzinsiz alt kira nasıl ispatlanır?

Adres kaydı, abonelik, ilan, platform ekranı, yönetim kayıtları, üçüncü kişinin kira ödemesi, komşu tanığı ve hukuka uygun tespit kullanılabilir. Tek bir misafir fotoğrafı sürekli alt kullanımı ispatlamaz. Kişilerin özel hayatına ve kişisel verilerine hukuka aykırı müdahale edilmemelidir.

Kiraya veren noter aracılığıyla açıklama ve aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Evin gösterilmesi veya tespit için kiracının rızası ve kanuni usuller gerekir. İzinsiz gizli kamera, anahtarla giriş veya kişisel hesaplara erişim delil yerine sorumluluk doğurabilir.

İzinsiz alt kirada ihtar ve süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilmesi kuralı gündeme gelir. İhtarda izinsiz kullanılan kişi veya durum, sözleşme hükmü ve aykırılığın nasıl giderileceği açık yazılmalıdır. Her olayda doğrudan tahliye davası açılması doğru değildir.

Kiracının kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olması veya aykırılığın kiraya veren ya da komşular için çekilmez hale gelmesi gibi kanuni istisnalarda derhal fesih değerlendirilebilir. Bu istisnalar dar ve delile dayalı uygulanmalıdır.

İzinsiz alt kira tahliye sebebi midir?

Geçerli rıza şartına aykırı alt kira veya kullanım devri, sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih ve tahliye sonucu doğurabilir. Ancak rızanın varlığı, aykırılığın niteliği, ihtar ve süre kurallarına uyulup uyulmadığı incelenir. Ev sahibinin uzun süre bilerek ve kira ödemelerini kabul ederek sessiz kalması rıza iddiasına yol açabilir; yazılılık şartı nedeniyle yine somut değerlendirme gerekir.

Tahliye davası genel ifadeyle değil, fiilî kullanım ve kanuni fesih sürecine dayanmalıdır. Başka tahliye yolları mevcutsa şartları ayrıca aranır. Genel süreç için kiracı tahliye süreçleri rehberi incelenebilir.

Alt kiracıya karşı tahliye

Asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan kira sözleşmesi bulunmadığından, asıl sözleşme sona erdiğinde kiralananın teslimi istenebilir. Davada asıl kiracı ve fiilî kullanıcıların taraf sıfatı, tahliye kararının kapsamı ve icrası önemlidir. Alt kiracı kendisine verilen kullanım hakkının asıl sözleşmeyi aşmadığını bilmelidir.

Alt kiracı asıl kiracıya ödeme yapmış olsa bile kiraya verenin alacağını doğrudan kapatmayabilir. Kiraya veren bu ödemeyi kabul edip yeni kira ilişkisi kurmuşsa sonuç değişebilir. Kira ödemesi açıklamaları ve tarafların yazışmaları yeni sözleşme iradesi bakımından incelenir.

Depozito ve devir hesabı

Sözleşme devrinde eski kiracının depozitosunun yeni kiracıya devredildiği veya iade edildiği açık yazılmalıdır. Kiraya veren aynı güvenceyi iki kez isteyemez. Devir tarihine kadar kira, aidat ve hasar hesabı yapılıp tutanak düzenlenebilir.

Alt kirada alt kiracının verdiği depozitonun muhatabı asıl kiracıdır. Asıl kiraya verenin elindeki depozito ayrı ilişkidedir. Asıl kira sona erdiğinde her iki güvence hesabı kendi sözleşmesine göre yapılır. Depozito şartları için kira depozitosu rehberi okunabilir.

Arabuluculuk ve dava

Alt kira, sözleşme devri, rıza, alacak ve tahliye talepleri kira ilişkisinden kaynaklanabilir. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliye yolu istisnası saklı olmak üzere, dava açmadan önce arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Başvuruda asıl kiracı, alt kullanıcı ve talebin niteliği doğru belirlenmelidir.

Anlaşma olmazsa görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. İşyeri sözleşmesinin devrinde rıza verilmesi, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi, tahliye veya alacak talebi somut olaya göre kurulabilir. Yazılı rıza, devir protokolü, ödemeler ve kullanım delilleri sunulur.

Kiracı için alt kira kontrol listesi

• Sözleşmedeki alt kira ve kullanım maddesini okuyun.
• Kişi, süre ve kullanım amacı için yazılı rıza alın.
• Alt kira ile sözleşme devrini birbirine karıştırmayın.
• Alt kiracının kimlik ve ödeme gücünü hukuka uygun inceleyin.
• Asıl kira süresini aşan hak vermeyin.
• Kısa süreli turizm kiralamasında izin mevzuatını kontrol edin.
• Depozito ve aidat hesabını ayrı tutun.
• Devirde kiraya verenin yazılı rızasını protokole ekleyin.

Kiraya veren için kontrol listesi

• Alt kullanım iddiasını hukuka uygun delille doğrulayın.
• Misafir ve aile yaşamını otomatik alt kira saymayın.
• Rıza verecekseniz kişi, süre ve koşulları açık yazın.
• İşyeri devrinde ret için haklı sebebi belgeleyin.
• Aykırılıkta kanuni ihtar ve süre kurallarına uyun.
• İzinsiz biçimde kiralanana girmeyin.
• Devir tarihinde borç ve depozito hesabı yapın.
• Tahliye talebini doğru hukuki sebebe dayandırın.

Mersin’de alt kira ve sözleşme devri

Şirket birleşmesi, işyeri devri ve ortak değişikliği

İşyeri kiralarında şirket paylarının devri ile kira sözleşmesinin devri aynı işlem değildir. Kiracı bir sermaye şirketiyse yalnız ortaklık yapısının değişmesi, tüzel kişiliği ve kira sözleşmesindeki kiracı tarafı kendiliğinden değiştirmez. Buna karşılık işletmenin bütün aktifleriyle başka bir gerçek veya tüzel kişiye bırakılması, ticaret unvanının değişmesinden daha kapsamlı sonuç doğurabilir. Birleşme, bölünme ve tür değiştirme işlemlerinde ise ticaret hukuku kayıtlarıyla kira sözleşmesinin birlikte incelenmesi gerekir.

Devir protokolünde yalnız “işyeri devredilmiştir” cümlesiyle yetinilmemelidir. Kiraya verenin rızası, devir tarihi, birikmiş kira ve yan giderler, demirbaşlar, güvence, yenileme yatırımları, ruhsatlar ve anahtar teslimi ayrı ayrı gösterilmelidir. Faaliyet kolu değişiyorsa taşınmazın sözleşmedeki kullanım amacı ile belediye ve işyeri ruhsat şartları da değerlendirilmelidir. Gürültü, koku, yoğun müşteri trafiği veya tehlikeli madde kullanımı gibi yeni riskler, kiraya verenin rıza değerlendirmesinde somut önem taşıyabilir.

Ölüm, boşanma ve aile konutunda kullanım değişikliği

Kiracının ölümü üzerine konutta kalan eş veya aile bireyinin durumu her zaman izinsiz alt kira olarak nitelendirilemez. Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira ilişkisinin devamı, miras hükümleri ve aile konutu koruması birlikte ele alınmalıdır. Boşanma ya da ayrılık sonrasında eşlerden birinin konutta kalması da yalnız anahtarın kimde olduğuna bakılarak çözülemez. Sözleşmenin tarafı, aile mahkemesi kararı, kiraya verene yapılan bildirim ve kira ödemelerinin kim tarafından sürdürüldüğü önemlidir.

Bu tür durumlarda kiraya verenin, konutta kalan kişiyi otomatik olarak haksız işgalci sayması; kiracının da hiçbir bildirim yapmadan sözleşmenin devredildiğini varsayması risklidir. Nüfus kayıtları, mirasçılık belgesi, mahkeme kararı ve yazılı bildirimler düzenli saklanmalıdır. Amaç aile yaşamına gereksiz müdahale etmek değil, kira ilişkisinin tarafını ve ödeme sorumluluğunu açık hale getirmektir.

Alt kira bedeli, vergi ve ödeme kayıtları

Asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki bedel, asıl kiradan farklı olabilir; ancak fahiş kazanç tartışması dışında en temel mesele bedelin ve ödemelerin belgelendirilmesidir. Banka açıklamasında taşınmaz, ay ve “alt kira bedeli” ifadesinin bulunması; elden ödemede tarihli ve imzalı makbuz düzenlenmesi uyuşmazlık riskini azaltır. Alt kira gelirinin vergisel sonucu, kiracının gerçek kişi veya işletme olmasına ve taşınmazın kullanım biçimine göre değişebileceğinden mali müşavir değerlendirmesi gerekebilir.

Alt kiracının doğrudan asıl kiraya verene para göndermesi, ödemenin hangi borca mahsup edildiği açık değilse üçlü bir hesap uyuşmazlığı doğurabilir. Yazılı talimat, dekont açıklaması ve hesap mutabakatı yapılması gerekir. Ödemenin ispatına ilişkin genel ilkeler kira ödemesinin ispatı rehberinde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Rızanın kapsamı sonradan genişletilebilir mi?

Belirli bir kişi ve belirli süre için verilen rıza, başka kullanıcıya veya süresiz kullanıma otomatik olarak genişletilemez. Örneğin bir odanın öğrenciye bir eğitim dönemi kullandırılmasına izin verilmişse bütün konutun farklı kişilere kısa sürelerle sunulması aynı rıza kapsamında değildir. Kiracının kullanım modelini değiştirmeden önce yeni yazılı onay alması; kiraya verenin de verdiği rızanın kapsamını, geri alma koşullarını ve sona erme tarihini açıkça yazması gerekir.

Kiraya verenin rızasını keyfî biçimde geri alıp alamayacağı sözleşme, rızanın koşulları ve güven ilkesiyle değerlendirilir. Alt kiracı bu rızaya güvenerek masraf yapmışsa, ani değişiklik tazminat ve süre tartışmasına yol açabilir. Bu nedenle rıza belgesi, tek taraflı ve belirsiz bir izin notu yerine tarafların haklarını açıklayan kısa bir protokol olarak hazırlanmalıdır.

Yeni malik alt kira ilişkisini nasıl değerlendirir?

Kiralananın satılması asıl kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Önceden verilmiş alt kira rızasının yeni malike etkisi, rızanın sözleşmede yer alıp almadığına, alt kullanımın niteliğine ve yeni malikin edinme anındaki bilgisine göre incelenir. Yeni malik sırf mülkiyet değişti diye alt kullanıcıyı derhal çıkaramaz; geçerli fesih veya tahliye sebebine dayanmalıdır.

Satış öncesinde tarafların asıl sözleşme, yazılı rıza, alt kira protokolü, ödeme kayıtları ve depozito belgelerini yeni malike teslim etmesi uyuşmazlığı azaltır. Taşınmaz devrinin kiracıya etkisi konusunda ev satılırsa kiracının hakları yayını ayrıca yol gösterir.

Mersin’de öğrenci evi, yazlık, turizm amaçlı konut, liman-lojistik işyeri ve sanayi alanlarında alt kullanım farklı biçimlerde ortaya çıkabilir. Sezonluk talep veya ticari hareketlilik yazılı rıza şartını ortadan kaldırmaz. Site yönetim planı ve belediye ruhsat koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ile iletişime geçildiğinde, sonuç garantisi verilmeksizin asıl sözleşme, alt kira, devir rızası, fiilî kullanım ve ihtar belgeleri somut olay üzerinden değerlendirilebilir. Amaç, geçerli kullanım ilişkisinin ve olası tahliye riskinin doğru belirlenmesidir.

Resmî kaynaklar

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Kira Hukuku yayınları

Alt kira ve sözleşme devri hakkında sık sorulan sorular

Kiracı bir odasını kiraya verebilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Bir odanın verilmesi de alt kira olabilir.

Oda arkadaşı alt kiracı sayılır mı?

Her oda arkadaşı otomatik alt kiracı değildir. Bağımsız kullanım, düzenli bedel, süre ve tarafların amacı incelenir.

Aile bireyinin evde kalması için izin gerekir mi?

Olağan aile yaşamı alt kira değildir. Kiracının tamamen ayrılıp konutu yakınına bırakması kullanım devri sayılabilir.

Ev sahibi işyeri devrine itiraz edebilir mi?

Haklı sebep varsa itiraz edebilir. İşyeri kira devrinde haklı sebep olmadan yazılı rızadan kaçınamaz.

Devreden işyeri kiracısının borcu biter mi?

Devreden kiracı, sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olabilir.

Airbnb için ev sahibinin izni yeterli mi?

Hayır. Yazılı alt kira rızasının yanında turizm amaçlı kiralama izinleri, yönetim ve idari yükümlülükler ayrıca gerekir.

İzinsiz alt kira hemen tahliye sebebi midir?

Sözleşmeye aykırılık oluşturabilir; ancak yazılı ihtar, en az otuz günlük giderme süresi ve kanuni istisnalar somut olayda incelenir.

Alt kiracı ev sahibine kira öderse asıl kiracı olur mu?

Tek ödeme otomatik sözleşme devri yaratmaz. Kiraya verenin yeni kira ilişkisi kurma iradesi ve yazılı rıza değerlendirilir.

Alt kira davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan bu tür davalarda, kanundaki istisnalar dışında, dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.

Alt Kira ve Kira Sözleşmesinin Devri incelemesinin kapsamı nedir?

Alt kira, kiracının kiralananın tamamını veya bir bölümünü üçüncü kişiye kullandırmak üzere yeni bir kira ilişkisi kurmasıdır. Kira sözleşmesinin devrinde ise mevcut kiracı sözleşmeden çıkar ve onun yerine yeni kiracı geçer. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira veya kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kira sözleşmesinin devrinde kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.

Resmî kaynaklar: İcra ve İflas Kanunu (2004)