Kira devri, kiracının kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla başka bir kişiye devretmesidir; işletmede yalnızca tabela veya marka değişikliği yapılması her zaman kira devri anlamına gelmez. Kiralanan dükkâna başka isimli tabela takılması, tek başına kira sözleşmesinin başkasına devredildiğini göstermez. Tabela değişikliği bazen aynı şirketin unvanını yenilemesi, bazen işletmenin farklı marka kullanması, bazen de dükkânın tamamen başka kişi tarafından işletilmesi nedeniyle yapılır. Hukuki sonuç, görüntüden önce kiracının ve fiili kullanıcının kimliğine bağlıdır.
Ev sahibi için doğru inceleme, “tabela değişti” olgusuyla sınırlı kalmamalıdır. Kira sözleşmesinde yazan taraf, ticaret sicilindeki tüzel kişi ve dükkânı kendi hesabına işleten kişi karşılaştırılmalıdır. Kiracı açısından da marka değişikliğini, şirket devrini veya başka kişiye kullanım bırakmayı aynı işlem gibi anlatmak belirsizlik yaratır.
Aynı şirketin unvanı değişmişse
Bir şirketin ticaret unvanını değiştirmesi, kural olarak aynı tüzel kişinin ortadan kalkıp yeni bir tüzel kişi doğduğu anlamına gelmez. Şirketin sicil geçmişi, kimlik bilgileri ve unvan değişikliği kaydı incelenir. Sözleşmedeki eski unvan ile yeni faturadaki unvan farklı olabilir; bu fark tek başına kiracının değiştiğini kanıtlamaz.
Şirketin paylarının devredilmesi de her olayda kira sözleşmesinin şirketten pay alıcısına geçtiği anlamına gelmez. Şirket yine sözleşmenin tarafı olabilir. Birleşme, tür değiştirme ve işletme devri gibi işlemler ise kendi hukuki özellikleriyle değerlendirilir. Hepsine yalnızca “isim değişti” denilerek aynı sonuç uygulanmamalıdır.
Marka ile ticaret unvanı farklı olabilir
Dükkân tabelası, şirketin ticaret unvanından farklı bir marka içerebilir. Aynı kiracı başka marka adı altında satış yaparken kira ilişkisinin tarafı değişmemiş olabilir. Buna karşılık yeni marka sahibi şirketin dükkânı kendi hesabına işletmesi, daha ayrıntılı kullanım incelemesi gerektirebilir. Tabelada kimin adının bulunduğu tek başına yeterli değildir.
Satış fişi, faturayı düzenleyen kişi, çalışanların işvereni, vergi levhası ve kasa hesabı birlikte değerlendirilebilir. Bu belgelerin hiçbiri bağlamından koparılarak kesin devir kanıtı sayılmamalıdır. Franchise veya hizmet sözleşmesi gibi modellerde marka kullanımı ile işletmenin kim tarafından yürütüldüğü özellikle ayrılmalıdır.
Kira ilişkisinin devri ne zaman gündeme gelir?
TBK 323, kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini başkasına devredemeyeceğini düzenler. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Geçerli devirde devralan kiracının yerini alır. İşyeri kiralarında devredenin kanunda belirtilen süreye bağlı sorumluluğu ayrıca gündeme gelebilir.
Bunun için gerçekten sözleşmedeki kiracının yerine başka kişinin geçmesi hedeflenmiş olmalıdır. Önceki kiracının yalnızca çalışanlarının değişmesi aynı sonucu doğurmaz. Devir belgelerinde taraflar, tarih, kira hesabı ve izin açık yazılmalıdır. Kiraya verenin yeni tabelayı görmüş olması, her durumda kanunun aradığı yazılı rızanın yerine geçen belge sayılmaz.
Kullanımın bırakılması ile sözleşme devri ayrımı
Kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalıp dükkânın kullanımını başka kişiye bırakmış olabilir. Bu durumda TBK 322'deki alt kira veya kullanım hakkının devri gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası aranır. Alt kiracıya alan bırakılması, sözleşme tarafının tamamen değişmesinden farklıdır.
Bir başka ihtimal, kiracının kullanım amacını değiştirmesidir. Sözleşmede ofis olarak kiralanan yerin farklı faaliyet için kullanılması, devir bulunmasa bile kullanım borcu bakımından uyuşmazlık yaratabilir. Faaliyetin değişmesi, ruhsat ve ortak alanlara ilişkin kuralları da etkileyebilir. Bu nedenle sadece kira devri sorusuna cevap vermek bütün dosyayı çözmeyebilir.
Hangi kayıtlar karşılaştırılmalı?
- Kira sözleşmesindeki gerçek veya tüzel kişi.
- Eski ve yeni unvanı gösteren ticaret sicili kayıtları.
- Devir, alt kira veya marka kullanım anlaşmaları.
- Kiraya verenin yazılı izin ve bildirimleri.
- Dükkânın fiili işletmecisini gösteren hukuka uygun belgeler.
Farazi örnekte sözleşmedeki limited şirket, sicilde unvanını değiştirmiş ve yeni tabela takmıştır. Şirketin kimliği devam ediyorsa sırf yeni tabela nedeniyle kira devri sonucu çıkarılamaz. Başka örnekte aynı dükkânda farklı şirket kendi adına satış yapmaktadır. Bu kez sözleşme ve kullanım düzeninin ayrıca araştırılması gerekir.
Talep doğru olguya dayanmalıdır. Ev sahibi devir, izinsiz kullanım veya kullanım amacına aykırılık iddialarından hangisini ileri sürdüğünü açıklaştırmalıdır. Kiracı ise unvan değişikliğini gösteren kaydı sunarak sözleşmedeki tarafın devam ettiğini açıklayabilir. Açıklığa kavuşmayan hukuki işlem için peşinen “geçersiz devir” veya “kesin tahliye” sonucu kurulamaz.
Tabela takılması ortak dış cepheyi veya binanın görünümünü etkiliyorsa kat mülkiyeti ve yerel izin kuralları ayrıca gündeme gelebilir. Bu mesele, kiracının sözleşmedeki kimliğinin değişmesiyle aynı değildir. Kiraya verenin markaya izin vermesi, ortak alanda yapılacak her montaja diğer maliklerin de izin verdiğini göstermez. Talepler birbirine karıştırılmadan kurulmalıdır.
Dükkâna yeni tabela takılması otomatik kira devri midir?
Hayır. Tabela, marka ve sözleşmedeki kiracının hukuki kimliği ayrı incelenir.
Aynı şirketin ticaret unvanı değişirse yeniden kira sözleşmesi gerekir mi?
Unvan değişikliği tek başına farklı tüzel kişi doğurmaz. Tarafın kimliği ve varsa başka işlem değerlendirilir.
Ev sahibinin tabelayı görmesi yazılı devir izni yerine geçer mi?
Her durumda geçmez. Kanunun yazılı rıza düzeni ve eldeki belgenin içeriği incelenmelidir.
Başka kişiye kullanım bırakılması ile kira devri aynı mı?
Aynı değildir. Alt kira veya kullanım devri ile sözleşmenin tarafının değişmesi farklı hukuki işlemlerdir.
İlgili hukuki bilgiler
Kiracı Şirketin Unvanı Değişti: Kira Sözleşmesi ve Teminatlar Ne Olur?
Kiracının Şirket Birleşmesi veya İşyeri Devri Halinde Kira Sözleşmesi
Tabela değişikliği kira devri sayılır mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi, kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini başkasına devredemeyeceğini düzenler. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kira devri olup olmadığı belirlenirken, işletmeyi fiilen kimin yürüttüğü, kira bedelini kimin ödediği ve vergi kaydının kimin adına olduğu incelenir. Kira devri izinsiz yapılmışsa, kiraya veren sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilir.
Resmî kaynaklar
- 6098 Türk Borçlar Kanunu - TBMM kabul metni: 316, 322 ve 323: kullanım, alt kira, kullanım devri ve kira ilişkisinin devri
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu: İstanbul Ticaret Odası metni: Ticaret unvanı ve şirketin hukuki kimliğine ilişkin hükümler
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Ticaret Kanunu (6102)