Kiralanan Taşınmaz Satılırsa Kiracının Hakları

Ev satılırsa kiracının hakları ortadan kalkmaz; kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu uyarınca yeni malik, mülkiyeti kazandığı anda mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracı yalnız tapu devri gerçekleştiği için evi veya işyerini boşaltmak zorunda değildir; kira bedeli, süre, depozito ve kullanım şartları kural olarak devam eder.

Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı varsa kanundaki süre ve dava şartlarına uyması gerekir. Satış ilanı, emlakçı mesajı, sözlü tahliye talebi ya da “evi satın aldım” bildirimi tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Buna karşılık kiracının yeni maliki, ödeme hesabını ve bildirimin gerçekliğini dikkatle doğrulaması önemlidir.

Ev satılırsa kiracının hakları nelerdir?

Kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu sonuç için kiracının ayrıca yeni sözleşme imzalaması gerekmez. Eski sözleşmenin başlangıç tarihi, belirli veya belirsiz süresi, artış hükmü ve diğer şartları yeni malik bakımından da bağlayıcıdır.

Yeni malik “önceki malik ile yapılan sözleşmeyi tanımıyorum” diyerek koşulları tek taraflı değiştiremez. Kiracı da malik değişikliğini gerekçe göstererek ödemeyi durduramaz. Taraflar isterse yeni durumu yazılı ek protokolle kayıt altına alabilir; ancak bu belge mevcut hakları farkında olmadan ortadan kaldırmamalıdır.

Tapu devri mi, satış vaadi mi önemlidir?

Kira ilişkisinde yeni malik sıfatı kural olarak mülkiyetin tapuda devriyle kazanılır. Satış vaadi sözleşmesi, kapora, emlakçıyla anlaşma veya yalnız satış ilanı kişiyi malik yapmaz. Kiracıya ödeme hesabını değiştirmesi söyleniyorsa tapu kaydı ya da resmî devir belgesi doğrulanmalıdır.

Taşınmaz açık artırma, miras, bağış veya şirket birleşmesiyle el değiştirirse de kira ilişkisinin akıbeti özel belgelerle değerlendirilir. Tapu kaydındaki edinme tarihi, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle kullanacağı bir aylık bildirim ve altı aylık dava sürelerinin hesabında belirleyicidir.

Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Mülkiyet hakkının kazanılması tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir tahliye nedenine dayanabilir. Edinme sonrası gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı bunlardan biridir; fakat kanuni bildirim ve dava süreleri eksiksiz uygulanmalıdır.

Kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya sözleşmeye aykırılık gibi başka nedenler varsa bunların her biri kendi şartlarına tabidir. Satış, mevcut bir tahliye sebebini kendiliğinden güçlendirmez; delil ve süre değerlendirmesi ayrı yapılır.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı

Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yalnız daha yüksek kira elde etme, taşınmazı boş satma veya kiracıyı sözleşme değişikliğine zorlama amacı ihtiyaç sayılmaz.

Mahkeme ihtiyacın niteliğini; tarafların konut ve işyeri durumunu, mevcut taşınmazları, iş ve aile koşullarını, satıştan önceki davranışları ve belgeleri birlikte değerlendirir. Her ihtiyaç iddiası otomatik kabul edilmez; kiracı da yalnız “başka evi vardır” diyerek savunmayla yetinmemelidir.

Bir aylık bildirim süresi nasıl hesaplanır?

Yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya ihtiyacını yazılı olarak bildirmelidir. Süre tapu tescil tarihine göre hesaplanır. Bildirimin bir ay içinde gönderilmesi değil, süresinde kiracıya ulaşması tartışması doğabileceğinden tebligata elverişli yöntem kullanılmalıdır.

Noter ihtarı ispat kolaylığı sağlar. İhtarda taşınmaz, edinme tarihi, ihtiyacın kimin için olduğu ve tahliye talebi açıkça belirtilmelidir. Belirsiz “evi boşaltın” mesajı veya emlakçı araması kanunun aradığı bildirimin yerine geçmeyebilir.

Altı aylık dava süresi ne anlama gelir?

Bir aylık yazılı bildirim şartını yerine getiren yeni malik, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Altı ay dolmadan açılan dava erken olabilir. Altı ayın dolması kiracının otomatik olarak tahliye edildiği anlamına gelmez; anlaşma olmazsa mahkeme kararı ve gerektiğinde icra süreci gerekir.

Dava açma zamanının zorunlu arabuluculuk başvurusuyla ilişkisi ayrıca hesaplanmalıdır. Sürelerin son gününe bırakılan başvurular usul riski yaratır. Tapu belgesi, ihtar, tebliğ mazbatası ve ihtiyaç delilleri dosyaya hazırlanmalıdır.

Sözleşme bitimine göre alternatif dava yolu

Yeni malik isterse edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme yolunu kullanmak yerine, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açabilir. Hangi yolun uygun olduğu edinme tarihi, sözleşme dönemi ve bildirimin durumuna göre belirlenir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında sırf sürenin bitmesi kiraya verene genel bir fesih hakkı vermez. Buradaki alternatif yol da geçerli bir ihtiyaç nedenine dayanır. Süre hesabının yanlış yapılması davanın reddine ve zaman kaybına yol açabilir.

Kiracı yeni malike kirayı ne zaman ödemelidir?

Kiracı, malik değişikliğini güvenilir belgeyle öğrendiğinde kira borcunu yeni malike veya onun yazılı olarak bildirdiği hesaba öder. Tapu kaydı, resmî bildirim ve hesap sahibinin kimliği kontrol edilmelidir. Eski malik ile yeni malik farklı hesaplar bildiriyorsa rastgele seçim yapılmamalıdır.

Alacaklının kim olduğu konusunda gerçek tereddüt varsa ödeme yeri belirlenmesi veya tevdi mahalli gibi hukuki yollar değerlendirilebilir. Kira bedelini hiçbir yere ödemeden bekletmek temerrüt riski doğurur. Dekont açıklamasında ay, taşınmaz ve kira bedeli bilgisi bulunmalıdır. Ayrıntılar kira ödemesinin ispatı rehberinde açıklanmıştır.

Eski malike yapılan ödeme geçerli olur mu?

Kiracı satıştan haberdar değilken ve dürüstlük kuralı içinde eski malike ödeme yapmışsa somut olay ayrıca incelenir. Ancak tapu devri ve yeni ödeme bilgisi usulüne uygun bildirildikten sonra eski hesaba ödeme sürdürülmemelidir. Taraflar arasındaki satış sözleşmesinde kira gelirlerinin hangi tarihe kadar eski malike ait olduğu kiracının ödeme sorumluluğundan ayrıdır.

Mükerrer ödeme talebiyle karşılaşan kiracı dekontları, bildirimleri ve yazışmaları saklamalıdır. Elden ödeme yapılmışsa imzalı makbuz önem taşır. Yeni malik de kiracıyı belirsizlikte bırakmamak için tapu ve banka bilgilerini yazılı sunmalıdır.

Depozito yeni malike geçer mi?

Depozito kira ilişkisinin güvencesidir ve malik değişikliği bu güvenceyi ortadan kaldırmaz. Eski ve yeni malik satış sırasında depozitonun tutarını ve nerede tutulduğunu hesaplaşmalıdır. Kiracının aynı depozitoyu ikinci kez ödemesi kural olarak istenemez.

Kiracı sözleşme, banka dekontu veya makbuzla depozitoyu belgelemelidir. Yeni malik depozitoyu teslim almadığını söylerse bu durum maliklerin iç ilişkisinden kaynaklanabilir; kiracının hakkı somut belgelere göre korunur. Güvencenin iadesi için kira depozitosu nasıl geri alınır yayını incelenebilir.

Yeni malik kira bedelini artırabilir mi?

Satış, yeni malike serbestçe kira belirleme hakkı vermez. Mevcut sözleşmedeki artış dönemi ve Türk Borçlar Kanunu’nun emredici sınırları geçerlidir. Yeni kira bedeli talebi, satış tarihinden bağımsız olarak sözleşmenin yenileme dönemine göre değerlendirilir.

Beş yılı aşan ilişkilerde kira tespit davası koşulları oluşabilir; ancak bu da mahkeme veya anlaşma yoluyla yürütülür. “Evi yeni aldım, piyasa kirası şu kadar” bildirimi tek başına borcu değiştirmez. Beş yıllık değerlendirme için beş yılı dolduran kira sözleşmesinde tespit rehberi okunabilir.

Satış için evi gösterme yükümlülüğü

Kiracı, bakım, yeniden kiralama veya satış için gerekli olduğu ölçüde kiralananın görülmesine izin vermekle yükümlü olabilir. Bu yükümlülük sınırsız değildir. Kiraya veren makul süre önce bildirim yapmalı; gün ve saatler kiracının özel hayatını ve çalışma düzenini gereksiz biçimde bozmamalıdır.

Kiracının rızası olmadan anahtarla eve girilmesi, sürekli fotoğraf çekilmesi veya çok sık ziyaret dayatılması hukuka aykırılık doğurabilir. Taraflar haftalık uygun zaman aralığını yazılı belirleyebilir. Anlaşmazlık halinde kiracının evi göstermemesi rehberi ayrıntılı ölçütleri açıklar.

Yeni malik tadilat gerekçesiyle tahliye isteyebilir mi?

Basit boya, dekorasyon veya değer artırma amacı her zaman tahliye nedeni değildir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa kanundaki özel tahliye sebebi değerlendirilebilir. Projenin gerçekliği ve ruhsat belgeleri önemlidir.

Tadilat bahanesiyle ihtiyaç tahliyesi birbirine karıştırılmamalıdır. Dayanılan sebep ihtarda, arabuluculukta ve dava dilekçesinde tutarlı kurulmalıdır. Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının hakları da seçilen nedene göre gündeme gelebilir.

Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılan taşınmazın eski haliyle başkasına kiralanması bakımından da koruyucu hükümler vardır. Bu yasak, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar.

Yasağa aykırılık halinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Uygulamada tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşip gerçekleşmediği ve tarafların anlaşmasının içeriği önem taşır. Kiracı taşınmazın sonradan yeniden ilana verildiğini gösteren tarihli delilleri saklamalıdır.

Satıştan önce imzalanan tahliye taahhüdü

Geçerli bir tahliye taahhüdü kira sözleşmesine bağlı bir haktır ve yeni malik tarafından ileri sürülebilir. Ancak taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tarih ve imza, aile konutu itirazı ve süresinde takip veya dava koşulları ayrıca incelenir. Satış belgesi taahhütteki eksikliği gidermez.

Yeni malik taahhüde dayanacaksa taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir aylık süreyi kaçırmamalıdır. İlamsız icra veya dava seçimi delil durumuna göre yapılır. Ayrıntılı süreç tahliye taahhütnamesi ve icra yayınında ele alınmıştır.

Tapuya kira şerhi verilmişse ne değişir?

Kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında yeni maliklere karşı korumayı güçlendirebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında mülkiyet devrinde sözleşmenin devamı zaten kanundan doğar. Şerhin kapsamı ve süresi somut sözleşmeye göre değerlendirilir.

Şerh, kiracıya hiçbir koşulda tahliye edilemezlik sağlamaz. Kanuni ihtiyaç, sözleşmeye aykırılık veya başka geçerli tahliye nedenleri yine ileri sürülebilir. Ticari yatırımlar ve uzun vadeli kullanım planlarında şerh kararı tapu ve vergi boyutuyla birlikte ele alınmalıdır.

Kiracının satış sürecinde toplaması gereken belgeler

• Kira sözleşmesi ve ek protokoller,
• Depozito dekontu veya makbuzu,
• Düzenli kira ve aidat ödeme kayıtları,
• Eski ve yeni malikin yazılı bildirimleri,
• Tapu devrini gösteren güvenilir belge,
• Evi gösterme günlerine ilişkin yazışmalar,
• İhtiyaç veya tahliye ihtarı ve tebliğ belgesi,
• Taşınmazın durumunu gösteren teslim fotoğrafları.

Belgeler kronolojik saklanmalı, telefon görüşmeleri sonrasında kısa yazılı teyit yapılmalıdır. Kiracı boşaltmaya karar verirse anahtar teslim tutanağı, sayaçlar, hasar durumu ve depozito hesabı tamamlanmadan yalnız sözlü anlaşmaya güvenmemelidir.

Yeni malikin izlemesi gereken güvenli yol

1. Tapu devri, kira sözleşmesi ve ödeme durumunu inceleyin.
2. Kiracıya malik ve ödeme bilgilerini yazılı bildirin.
3. İhtiyaç varsa kimin için olduğunu ve delilleri belirleyin.
4. Bir aylık bildirim ve altı aylık dava sürelerini hesaplayın.
5. Dava şartı arabuluculuk kapsamını kontrol edin.
6. Kiracının özel hayatına saygılı gösterim planı oluşturun.
7. Depozito ve önceki malik hesabını yazılı kapatın.
8. Tahliye gerçekleşmeden kilit değiştirmeyin veya hizmetleri kesmeyin.

Arabuluculuk ve tahliye davası

Birden fazla yeni malik varsa bildirim nasıl yapılır?

Taşınmazın birden fazla kişi tarafından satın alınması halinde paylı veya elbirliği mülkiyetinin niteliği, ihtiyaç iddiasını ve dava taraflarını etkiler. Bir paydaşın tek başına gönderdiği ihtar her durumda bütün maliklerin iradesini temsil etmeyebilir. İhtiyaç kimin için ileri sürülüyorsa bu kişinin kanunda sayılan yakınlık ilişkisi ve maliklerin karar alma biçimi birlikte değerlendirilir.

Kiracı bakımından da ödeme hesabı belirsizleşebilir. Paydaşlardan biri bütün kira bedelini kendi hesabına isterken diğeri buna itiraz ederse, kiracı yazılı ve ortak bir ödeme talimatı istemelidir. Uyuşmazlık çözülemiyorsa tevdi mahalli gibi güvenli ödeme yolları değerlendirilir; kira borcu sessizce biriktirilmez.

Kiralanan aile konutuysa hangi ek kurallar uygulanır?

Kiralık konut eşlerin aile konutu olarak kullanılıyorsa, sözleşmede yalnız bir eşin adı bulunsa bile diğer eşin aile konutuna ilişkin korumaları gündeme gelebilir. Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; gerekli bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelme imkânı da bulunabilir. Satış, bu korumaları kendiliğinden yok etmez.

Yeni malik ihtar ve dava evrakını yalnız sözleşmede adı bulunan kişiye yöneltmeden önce aile konutu iddiasını ve fiilî kullanıcıları incelemelidir. Kiracı eşler de malik değişikliğini öğrenince iletişim ve tebligat adreslerini açıkça bildirmelidir. Aile konutu savunması geçerli bir ihtiyaç iddiasını tamamen engellemez; taraf teşkili ve bildirim bakımından önem taşır.

İşyeri satılırsa işletme nasıl korunur?

Çatılı işyerinin satılması da kira sözleşmesini sona erdirmez. İşletmenin müşteri çevresi, ruhsatı, sabit yatırımları ve personeli bulunuyorsa ani tahliye talebi önemli ekonomik sonuç doğurabilir. Kiracı, sözleşmenin süresini, tapu şerhini, yenileme giderlerine ilişkin izinleri ve demirbaş listesini düzenli tutmalıdır.

Yeni malik işyerini kendisi veya kanunda sayılan yakını için kullanmak istiyorsa ihtiyacın faaliyet türüyle uyumu, mevcut başka işyerleri ve hazırlıklar değerlendirilir. Kiracıya “ya yüksek kira ya tahliye” biçiminde seçim sunulması gerçek ihtiyaç iddiasını tartışmalı hale getirebilir. Ticari görüşmeler ayrı, kanuni tahliye süreci ayrı kayda geçirilmelidir.

Satış sözleşmesindeki tahliye taahhüdü kiracıyı bağlar mı?

Eski malik ile alıcı, satış sözleşmesine “kiracı şu tarihte çıkarılacaktır” hükmü koyabilir. Kiracı bu sözleşmenin tarafı değilse hüküm tek başına kiracının kira hakkını ortadan kaldırmaz. Bu vaat, satıcı ile alıcı arasındaki sorumluluğu etkileyebilir; kiracıya karşı yine geçerli tahliye nedeni ve usul gerekir.

Alıcının taşınmazı kiracılı olarak görmesi, kira ilişkisinden haberdar olduğuna dair delil olabilir. Satış öncesi yapılan ekspertiz, emlak ilanı, kira sözleşmesinin alıcıya verilmesi ve tapu beyanları önem taşır. Kiracıdan satış işleminin tarafı gibi feragat belgesi isteniyorsa sonuçları okunmadan imzalanmamalıdır.

Kiracı satış nedeniyle kendisi çıkarsa hakları nelerdir?

Kiracı, geçerli bir tahliye kararı olmaksızın tarafların anlaşmasıyla taşınmazı boşaltabilir. Bu durumda teslim tarihi, son kira, aidat, abonelikler, depozito ve anahtar sayısı yazılı protokole bağlanmalıdır. “Satış nedeniyle çıkıyorum” mesajı tek başına bütün mali hesabı çözmez.

Kiracı taşınmazı baskı, hizmet kesintisi veya hukuka aykırı girişler nedeniyle terk ettiğini ileri sürüyorsa olay tarihlerini ve delilleri saklamalıdır. Erken çıkışta kalan dönem kira sorumluluğu, makul yeniden kiralama süresi ve yerine uygun kiracı önerisi de gündeme gelebilir. Kiracının erken tahliyesi rehberi bu hesabı ayrıntılı açıklar.

Yeni malik kiracının kullanımını engelleyebilir mi?

Tahliye sağlanmadan kilit değiştirmek, elektrik veya suyu kestirmek, eşyaları dışarı çıkarmak ya da sürekli rahatsız etmek hukuka uygun tahliye yöntemi değildir. Yeni malik, mülkiyet hakkını kira sözleşmesinin sağladığı kullanım hakkıyla birlikte kazanır. Müdahalenin niteliğine göre ceza, tazminat ve zilyetlik koruması sonuçları gündeme gelebilir.

Kiracı da satış bahanesiyle bakım taleplerini reddetmemeli veya taşınmaza zarar vermemelidir. Acil onarım, makul denetim ve satış gösterimi bakımından taraflar ölçülü iş birliği yapmalıdır. Yazılı randevu sistemi, hem özel hayatı hem mülkiyetin korunmasını sağlayan pratik çözümdür.

İhtiyaç iddiasında hangi deliller önem taşır?

Yeni malikin nüfus ve adres kayıtları, mevcut konut veya işyerlerinin durumu, kira sözleşmeleri, işyeri ruhsat hazırlıkları, aile ve sağlık koşulları, işyerine uzaklık ve taşınma planları delil olabilir. Tek bir belge yerine olayların bütünü değerlendirilir. Satın alma öncesi ve sonrası tutarlı davranış gerçek ihtiyaç iddiasını destekler.

Kiracı ise yeni malikin başka uygun taşınmazlarını, taşınmazın yeniden satış veya kiralama ilanlarını, yüksek kira tekliflerini ve çelişkili yazışmaları hukuka uygun şekilde sunabilir. Özel hayatı ihlal eden yöntemlerle delil toplanmamalıdır. İnternet ilanlarında ekran görüntüsü yanında tarih, bağlantı ve mümkünse noter tespiti değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesi sözlü ise satıştan sonra ne olur?

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması, geçerli bir kira ilişkisinin bulunmadığı anlamına gelmez. Düzenli banka ödemeleri, depozito, abonelikler, teslim yazışmaları ve tanıklar ilişkiyi gösterebilir. Bununla birlikte başlangıç tarihi, kira dönemi ve özel şartların ispatı daha zor hale gelir.

Yeni malik kiracının varlığını kabul ediyor fakat koşulları tartışıyorsa taraflar geçmiş haklardan vazgeçmeksizin tespit protokolü yapabilir. Kiracı yeni metinde başlangıç tarihinin sıfırlandığını, yüksek cezai şart veya geçersiz tahliye taahhüdü bulunduğunu fark etmeden imza atmamalıdır. Yeni malik de satış dosyasında kira kayıtlarını eski malikten istemelidir.

Satıştan önce haciz veya ipotek varsa

Taşınmazın icra yoluyla satılması, ipoteğin paraya çevrilmesi veya hacizden sonra kira sözleşmesi kurulması daha teknik sonuçlar doğurabilir. Kira ilişkisinin kuruluş tarihi, tapu şerhi, haciz ve ipotek tarihleri ile ihale şartları birlikte incelenir. Normal tapu satışındaki kurallar mekanik olarak uygulanmamalıdır.

Kiracı kendisine icra dairesinden tahliye veya ödeme emri gelirse süreleri kaçırmadan dosyayı incelemelidir. Yeni alıcı da ihale yoluyla edinmenin her durumda derhal tahliye sağlamadığını bilmeli; İcra ve İflas Kanunu hükümlerine uygun yol izlemelidir. Bu dosyalarda tapu ve icra evrakının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ve alacak uyuşmazlıklarında, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliye istisnası saklı olmak üzere dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur. Başvurunun tarafı tapudaki yeni malik ve sözleşmedeki kiracı olarak doğru yazılmalıdır.

Anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Tapu kaydı, kira sözleşmesi, süresinde bildirim ve tebliğ, arabuluculuk son tutanağı ile ihtiyacı gösteren belgeler sunulur. Süre ve görev hatası davanın esasına girilmeden sonuçlanmasına yol açabilir.

Mersin’de ev satışı ve kiracı tahliyesi

Taraflar satış günü hangi tutanağı düzenlemelidir?

Satış günü hazırlanacak üç taraflı kısa tutanak ilerideki birçok uyuşmazlığı önleyebilir. Tutanakta eski malik, yeni malik ve kiracının kimlik bilgileri; tapu devir tarihi; aylık kira; son ödenen ay; depozito tutarı; banka hesabı; mevcut ihtar ve davalar ile iletişim adresleri yer almalıdır. Kiracının sözleşmeye devam ettiği, anahtar ve kullanımın kendisinde bulunduğu açıkça yazılabilir.

Sayaç değerleri ve aidat bakiyesi de kayda alınmalıdır. Tutanak yeni bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü gibi düzenlenmemeli; mevcut hakların yalnız durum tespiti amacıyla kaydedildiği belirtilmelidir. Taraflardan biri tutanağa katılmıyorsa diğerleri belgeleri noter veya iadeli taahhütlü bildirimle iletebilir.

Satış görüşmesinde etik ve güvenli iletişim

Kiracıya kesin tahliye tarihi varmış gibi baskı yapılması, yeni malike kiracının mutlaka çıkacağı sözü verilmesi veya piyasa kirasının hukuki zorunluluk gibi sunulması doğru değildir. Emlak danışmanı, eski malik ve alıcı kira sözleşmesini görerek gerçek durumu açıklamalıdır. Kiracının kişisel verileri gereksiz biçimde alıcı adaylarıyla paylaşılmamalıdır.

Tarafların hedefleri farklı olsa da takvim, gösterim ve olası anlaşmalı teslim koşulları şeffaf biçimde görüşülebilir. Makul taşınma süresi veya depozito hesabı üzerinde anlaşma sağlanırsa yazılı protokol yapılır. Anlaşma yoksa hiç kimse fiilî müdahaleye başvurmadan kanuni yollara yönelmelidir.

Mersin’de merkez ilçeler, sahil bölgeleri, üniversite çevresi ve yeni konut alanlarında satışla birlikte tahliye ve kira artışı talepleri sıklaşabilir. Bölgesel piyasa hareketi, kanuni tahliye şartlarının yerine geçmez. Konutun yazlık veya sürekli ikamet için kullanılması ihtiyaç değerlendirmesinde somut önem taşıyabilir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ile iletişime geçildiğinde, sonuç garantisi verilmeksizin tapu devri, kira sözleşmesi, ihtar, ödeme ve ihtiyaç belgeleri incelenebilir. Amaç kiracı veya yeni malik bakımından doğru süre ve hukuki yolun belirlenmesidir.

Resmî kaynaklar

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Kira Hukuku yayınları

Kiralananın satılması hakkında sık sorulan sorular

Ev satılınca kiracı kaç gün içinde çıkmalıdır?

Satış nedeniyle otomatik çıkış süresi yoktur. Yeni malik geçerli tahliye sebebine dayanmalı, bildirim ve dava sürelerine uymalıdır.

Yeni ev sahibi yeni sözleşme imzalamaya zorlayabilir mi?

Hayır. Mevcut sözleşme kanunen devam eder. Taraflar isterse hakları koruyan ek protokol yapabilir.

Yeni malik kirayı hemen artırabilir mi?

Hayır. Satış bağımsız artış sebebi değildir; sözleşmedeki dönem ve kanuni sınırlar uygulanır.

Kirayı hangi hesaba yatırmalıyım?

Tapu devrini ve hesap sahibini doğruladıktan sonra yeni malikin yazılı bildirdiği hesaba, açıklamalı biçimde ödeme yapılmalıdır.

Yeni malik altı ay sonra kesin tahliye sağlar mı?

Hayır. Altı ay dava açılabilecek zamanı ifade eder; gerçek ve zorunlu ihtiyaç mahkemede ispatlanmalıdır.

Satış sırasında evi göstermek zorunda mıyım?

Gerekli ve makul ölçüde izin yükümlülüğü olabilir; ancak önceden bildirim, uygun saat ve özel hayatın korunması gerekir.

Depozitoyu eski malik vermediyse ne olur?

Kiracı ödediğini belgelemelidir. Eski ve yeni malikin iç hesabı kiracının güvence hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Satıştan sonra eski malike ödenen kira geçerli mi?

Kiracının satışı bilip bilmediği ve bildirim tarihi önemlidir. Devir bildirildikten sonra eski hesaba ödeme risklidir.

Yeni malik kendisi değil çocuğu için tahliye isteyebilir mi?

Evet; altsoy ihtiyacı kanunda sayılır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu yine ispatlanmalıdır.

Satış uyuşmazlığında arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında kanuni istisnalar dışında dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.

Resmî kaynaklar: İcra ve İflas Kanunu (2004)