Aidat ve Yan Giderleri Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

Aidatı kiracı mı öder sorusunun tek cümlelik cevabı yoktur. Olağan kullanım ve tüketim giderleri çoğunlukla kiracıya; mülkiyet, esaslı onarım ve değer artırıcı giderler ise malike aittir. Ancak apartman veya site yönetimi karşısındaki sorumluluk, Kat Mülkiyeti Kanunu; kiracı ile ev sahibinin kendi arasındaki nihai hesap ise kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu uyarınca değerlendirilir. Bu nedenle her giderin kaynağı ve dönemi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

“Aidat” adı altında personel, temizlik, güvenlik, ortak elektrik, yakıt, bakım, çatı yenileme ve demirbaş gibi farklı kalemler toplanabilir. Bu nedenle yalnız toplam rakama bakmak yerine yönetim bütçesi ve karar defterindeki her gider ayrıştırılmalıdır. Sözleşmede “bütün aidatlar kiracıya aittir” yazması da emredici sorumluluk kurallarını her durumda değiştirmez.

Aidatı kiracı mı öder, malik mi?

Aidat, apartman veya sitenin ortak giderleri için maliklerden ve koşulları varsa kullanıcılarından toplanan avanstır. Kapıcı, güvenlik, temizlik, peyzaj, yönetici ücreti, ortak alan elektriği, asansör bakımı, havuz ve merkezi ısıtma gibi düzenli işletme giderlerini içerebilir.

Aidatın aylık tek tutar olarak tahsil edilmesi bütün kalemlerin aynı kişiye ait olduğunu göstermez. İşletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, faturalar ve kira sözleşmesi incelenerek kiracı ile malik arasındaki paylaşım belirlenir.

Temel ayrım: kullanım gideri ve mülkiyet gideri

Kiracının günlük kullanımı nedeniyle doğan, her ay tekrarlanan ve tüketim niteliği taşıyan giderler çoğunlukla kiracıya bırakılır. Ortak alan temizliği, güvenlik, kapıcı hizmeti, ortak elektrik ve kullanım dönemine ait yakıt buna örnek olabilir.

Binanın ana yapısını koruyan, ömrünü uzatan veya değerini artıran önemli onarım ve yenilemeler ise kural olarak malik sorumluluğundadır. Çatının tümden yenilenmesi, dış cephe mantolama, kolon güçlendirmesi ve yeni asansör sistemi gibi yatırımlar kiracının olağan kullanım gideri sayılmaz.

Türk Borçlar Kanunu ne söyler?

Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince amaçlanan kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür. Zorunlu bakım ve esaslı ayıbın giderilmesi bu yükümlülükle bağlantılıdır. Kiracı ise sözleşme veya yerel âdet uyarınca kendisine ait temizlik ve bakım giderlerini üstlenir.

Yan giderlerin kim tarafından karşılanacağı kira türüne göre farklı hükümler içerebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine emredici hükümlere aykırı sözleşme kayıtları geçersizlik tartışması doğurur. Bu nedenle genel işlem koşulu biçimindeki sınırsız masraf maddeleri dikkatle okunmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre malik sorumluluğu

Kat malikleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine; ana gayrimenkulün sigorta primlerine; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığına kanundaki veya yönetim planındaki oranlarda katılır. “Ben ortak alanı kullanmıyorum” savunması kural olarak gider payından kaçınmaya yetmez.

Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları aidat hesabının temel belgeleridir. Yönetici, işletme projesini ve borç dağılımını açıkça gösterebilmelidir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki sözleşme yönetimin malike başvuru hakkını ortadan kaldırmaz.

Yönetim kiracıdan aidat isteyebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca bağımsız bölümde kira sözleşmesine veya başka bir hakka dayanarak sürekli yararlanan kişiler, ortak gider ve avans borcundan malik ile birlikte sorumlu tutulabilir. Bu nedenle yönetim ödenmeyen aidat için kiracıya da başvurabilir.

Kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yönetimin takip hakkı ile giderin kiracı-ev sahibi arasındaki nihai yükümlüsü aynı konu değildir. Kiracı malik payına düşen bir gideri yönetime ödemek zorunda kalırsa rücu ve kira mahsubu belgelenmelidir.

Kira sözleşmesindeki aidat maddesi

Sözleşmede aidatın kiracıya ait olduğu yazılabilir. Bu hüküm, olağan işletme giderleri bakımından genellikle uygulanır. Fakat bütün olağanüstü yenileme, demirbaş ve malik giderlerini sınırsız şekilde kiracıya yükleyen kayıt emredici kurallar ve genel işlem koşulları bakımından tartışılabilir.

Sözleşmede yalnız “aidat kiracıya aittir” deniyorsa yönetimin tek fatura içindeki kalemleri ayrıştırılmalıdır. Kiracı kullanıma ilişkin kısmı; malik ise mülkiyet ve esaslı onarım kısmını karşılar. Tarafların yıllardır uyguladığı ödeme düzeni de delil olabilir.

Kapıcı, güvenlik ve temizlik giderleri

Kapıcı, güvenlik, temizlik ve bahçe bakım hizmetlerinden kiracı günlük olarak yararlandığı için bu giderler çoğu sözleşmede kiracıya bırakılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı personel giderleri kat malikleri arasında eşit paylaştırılabilir; yönetim planı kontrol edilmelidir.

Kıdem ve ihbar tazminatı gibi personelin geçmiş hizmetine ilişkin yüksek tutarlı borçların kiracıya yansıtılması ise kullanım dönemi ve sözleşme bakımından ayrıca incelenir. Kiracının taşınmadan önce doğmuş personel borcunu otomatik üstlendiği söylenemez.

Asansör giderini kim öder?

Periyodik bakım, elektrik ve rutin servis gideri olağan kullanım gideri olarak kiracıya yansıtılabilir. Asansör motorunun tümden değişmesi, sistemin mevzuata uygun yenilenmesi veya yeni asansör yapılması ise kalıcı ve değer artırıcı gider niteliğiyle malike ait olabilir.

Zemin katta oturan kişinin “asansörü kullanmıyorum” diyerek giderden tamamen kaçınması kural olarak mümkün değildir; yönetim planında özel hüküm bulunabilir. Kiracı ile malik arasındaki paylaşım yine giderin bakım mı yenileme mi olduğuna göre belirlenir.

Çatı, dış cephe ve güçlendirme giderleri

Çatı yenileme, dış cephe mantolama, temel ve kolon güçlendirmesi, su yalıtımı ve ana tesisatın kapsamlı değişimi binanın korunması veya değerinin artırılmasıyla ilgilidir. Bu tür giderler kural olarak kat malikinin sorumluluğundadır.

Kiracı, acil sızıntı nedeniyle küçük bir müdahale yaptırmışsa kiraya verene derhal bildirimde bulunmalı ve faturayı saklamalıdır. Büyük onarımı izin almadan yaptırıp bedeli kiradan kesmek uyuşmazlık yaratabilir. Kiralananın ayıplı olması için ayıplı kiralanan ve kiracının hakları rehberi incelenebilir.

Merkezi ısıtma ve yakıt gideri

Merkezi ısıtma yakıtı ve işletme giderleri kullanım döneminde çoğunlukla kiracıya aittir. Isı pay ölçer mevzuatı, yönetim planı ve bağımsız bölümün tüketimi dikkate alınır. Dairenin boş tutulması her durumda sıfır ödeme sonucu doğurmayabilir; ortak ve asgari tüketim payları bulunabilir.

Kazan veya merkezi sistemin tamamen yenilenmesi, büyük tesisat yatırımı ve enerji dönüşümü ise malik gideri niteliği taşıyabilir. Faturada yakıt ile demirbaş yatırımının ayrı gösterilmesi gerekir.

Su, elektrik, internet ve abonelikler

Kiracının bireysel tükettiği su, elektrik, doğalgaz ve internet bedelleri kiracıya aittir. Aboneliklerin kiracı adına açılması, kullanım dönemi hesabını kolaylaştırır. Eski kiracı veya malike ait geçmiş borç yeni kiracıya otomatik yüklenmemelidir.

Ortak alan elektrik ve su giderleri aidat içinde dağıtılabilir. Kaçak, tesisat arızası veya ortak sayaç problemi olağan tüketimden farklıdır. Yönetim fatura ve sayaç kayıtlarını açıklamalıdır.

Emlak vergisi ve zorunlu sigorta

Emlak vergisi mülkiyete bağlıdır ve malike aittir. Zorunlu deprem sigortası ile ana yapı sigortası da kural olarak malik sorumluluğundadır. Kiracının kendi eşyası için yaptırdığı konut veya işyeri sigortası ise kiracıya aittir.

Sözleşmede vergi ve sigortanın kiracıya yüklenmesi emredici hüküm ve kira türüne göre değerlendirilir. İşyerinde ilan-reklam, çevre temizlik veya faaliyete bağlı belediye yükümlülükleri ayrıca ayrıştırılmalıdır.

Demirbaş ve beyaz eşya masrafları

Kombinin, ankastre cihazın veya klimanın ekonomik ömrü sonunda tamamen değişmesi çoğu kez kiraya verenin teslim ve elverişli halde bulundurma borcuyla bağlantılıdır. Kiracının yanlış kullanımı nedeniyle oluşan hasar ise kiracıya yüklenebilir.

Filtre temizliği, küçük bakım ve olağan sarf parçaları sözleşmeye göre kiracıya ait olabilir. Arızanın nedeni servis raporuyla belirlenmeli; yalnız cihazın bozulmuş olması kusuru kanıtlamaz. Fatura, servis formu ve önceki bakım kayıtları saklanmalıdır.

Siteye sonradan eklenen sosyal tesis gideri

Havuz, spor salonu, güvenlik sistemi veya peyzaj projesi için alınan yüksek tutarlı yatırım kararı malik gideri niteliği taşıyabilir. Tesisin günlük işletme, temizlik ve personel gideri ise kullanıcıya yansıtılabilir. Yapım ile işletme gideri ayrılmalıdır.

Kiracının sosyal tesisi kullanmaması yönetim karşısındaki payı her zaman kaldırmaz. Ancak kiracı ile malik arasındaki sözleşmede özel paylaşım bulunabilir. Karar defteri, bütçe ve fatura olmadan “ek aidat” talep edilmesi halinde belge istenmelidir.

Geçmiş aidat borcundan kim sorumludur?

Kiracının taşınmadan önceki döneme ait aidat borcu kural olarak ona ait değildir. Yönetim malike başvurabilir; yeni malik satın alma öncesinde borç durumunu incelemelidir. Kiracının kullanım dönemindeki olağan gider borcu ise sözleşmeye göre kendisine yüklenebilir.

Devir teslim tutanağında yönetim borç dökümü alınması önemlidir. Eski kiracı, yeni kiracı ve malik arasındaki dönemler ay ay ayrılmalıdır. Tek toplam bakiye üzerinden tahsilat yapılması mükerrer ödeme riskini artırır.

Aidat ödenmezse icra takibi

Yönetici veya yetkili kat maliki, ortak gider ve avans borcu için icra takibi başlatabilir. Aylık gecikme tazminatı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ayrıca istenebilir. Takipte borç dönemi, işletme projesi ve pay oranı açık olmalıdır.

Kiracıya takip gelirse yalnız “ev sahibi ödeyecekti” diyerek süresini kaçırmamalıdır. Takip borcunun kira miktarı sınırı, dönem ve gider kalemleri incelenir. Kiracı ödeme yaparsa malike bildirim, kira mahsubu ve dekont açıklaması yazılı yürütülmelidir.

Aidat borcu tahliye sebebi olur mu?

Sözleşmede kiracının üstlendiği yan giderleri ödememesi sözleşmeye aykırılık veya temerrüt tartışması doğurabilir. Ancak her aidat anlaşmazlığı otomatik tahliye sağlamaz. Borcun niteliği, miktarı, sözleşme hükmü, ihtar ve süre kuralları incelenir.

Kiraya veren malik giderini kiracıya yükleyip ödenmediği için tahliye isteyemez. Kira ve aidat borcu aynı takipte talep ediliyorsa kalemler açık ayrılmalıdır. İki haklı ihtar yolunun temel konusu kira bedeli olduğundan aidat gecikmesi mekanik biçimde bu kapsama sokulmamalıdır.

Kiracı aidatı kiradan kesebilir mi?

Kiracının yönetim karşısında malik ile birlikte sorumluluk kapsamında yaptığı ödeme, kanundaki sınırlar içinde kira borcundan düşülebilir. Fakat kesintinin dayanağı, ödenen gider ve dekont ev sahibine yazılı bildirilmelidir. Rastgele aidat veya onarım tutarını kiradan kesmek kira temerrüdü riski yaratır.

Gider gerçekte kiracının kendi sorumluluğundaysa kiradan mahsup yapılamaz. Tereddüt halinde tarafların yazılı hesap mutabakatı yapması; uyuşmazlık varsa arabuluculuk veya mahkeme yoluyla belirleme istenmesi daha güvenlidir.

Ev sahibi aidatı ödemezse kiracı ne yapabilir?

Yönetim kiracının ortak hizmetlerden yararlanmasını engelliyor veya icra tehdidinde bulunuyorsa kiracı borç dökümünü ve malik sorumluluğundaki kalemleri ev sahibine yazılı bildirmelidir. Acil ödeme yapılması gerekiyorsa dekont ve yönetim belgesi saklanmalıdır.

Malik yükümlülüğünü sürdürmezse kiracı, koşulları varsa ödeme, mahsup, ayıbın giderilmesi veya tazminat yollarını değerlendirebilir. Elektrik, su veya giriş kartının hukuka aykırı kesilmesi ayrı koruma ihtiyacı doğurabilir.

Yönetimden hangi belgeler istenebilir?

• Kat malikleri kurulu kararı ve toplantı tutanağı,
• Yıllık işletme projesi ve bütçe,
• Bağımsız bölüm borç dökümü,
• Gider faturaları ve hizmet sözleşmeleri,
• Paylaştırma anahtarı ve arsa payı hesabı,
• Olağan ve olağanüstü gider ayrımı,
• Önceki dönem devreden bakiye,
• Yönetici seçimine ve temsil yetkisine ilişkin karar.

Kiracı her yönetim belgesinde kat malikiyle aynı inceleme yetkisine sahip olmayabilir; ancak kendisinden istenen borcun dayanağını sorma ve malikten belgeleri talep etme hakkı vardır. Kişisel veriler korunarak şeffaf hesap sunulmalıdır.

Ev sahibi ve kiracı nasıl hesaplaşmalıdır?

Her ay “olağan işletme”, “yakıt/tüketim” ve “yatırım/yenileme” sütunlarıyla basit tablo tutulabilir. Kiracı ilk iki grubu sözleşmesine göre öder; malik yatırım giderlerini karşılar. Karma fatura varsa yönetimden ayrıntı istenir.

Kiracının malike ait kalemi ödediği ay dekont, karar ve fatura ev sahibine gönderilip mahsup yazılı teyit edilmelidir. Ev sahibinin kiracıya ait kalemi ödediği durumda da aynı yöntem uygulanır. Bu kayıtlar depozito iadesinde haksız kesintiyi önler.

Taşınmaz satılırsa aidat hesabı

Satış tarihinde eski ve yeni malik, yönetimden borcu yoktur veya borç dökümü almalıdır. Kiracının kullanım dönemine ait olağan aidat ile satış öncesi malik yatırımları ayrılır. Tapu devri geçmiş borcu kiracıya dönüştürmez.

Yeni malik kira ve aidat hesabını kiracıya yazılı bildirmelidir. Depozito ve önceki ödemeler de satış protokolüne eklenebilir. Malik değişikliğinin genel sonuçları kiralanan satılırsa kiracının hakları yayınında açıklanmıştır.

Arabuluculuk ve dava yolu

İşletme projesine itiraz nasıl yapılır?

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden yararlananlara bildirilir. Projedeki gider, paylaştırma veya geçmiş bakiye hatasına karşı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki süreler içinde itiraz edilmesi önemlidir. İtiraz edilmemesi her türlü usulsüzlüğü kesin olarak geçerli hale getirmese de takipte ispat yükünü zorlaştırabilir.

Kiracı itirazını hem yönetime hem malike yazılı bildirmelidir. “Aidat çok yüksek” şeklindeki genel itiraz yerine yanlış fatura, hatalı arsa payı, kiracıya ait olmayan yatırım veya mükerrer tahakkuk gösterilmelidir. Yönetici karar ve faturaları açıklamıyorsa malik, kat maliki sıfatıyla defter ve hesap inceleme yetkisini kullanabilir.

Kat malikleri kurulu kararı iptal edilebilir mi?

Toplantı çağrısı, toplantı ve karar yeter sayısı, yönetim planı veya kanuna aykırılık varsa kat malikleri kurulu kararının iptali gündeme gelebilir. Davayı kimlerin ve hangi süre içinde açabileceği, toplantıya katılım ve karşı oy durumuna göre değişir. Kiracı her karara doğrudan iptal davası açma yetkisine sahip olmayabilir.

Bir kararın iptali istenmiş olması tahakkuku kendiliğinden durdurmaz. Tedbir talebi, ödeme ihtirazi kaydı ve icra takibine itiraz ayrı değerlendirilmelidir. Malik, hukuka aykırı gördüğü yatırım kararını hiç ödemeden beklemek yerine süresinde yasal yola başvurmalıdır.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki veya sorumlu kullanıcı için Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki aylık gecikme tazminatı gündeme gelebilir. Hesap her geciken taksit ve dönem için ayrı yapılmalı; bileşik ve belirsiz toplu hesaplardan kaçınılmalıdır.

Kiracıya yöneltilen gecikme tazminatında ana borcun gerçekten ona ait olup olmadığı ve kira miktarı sınırı incelenir. Yönetimin gecikme tazminatı ile kira sözleşmesindeki temerrüt faizi aynı borca mükerrer biçimde uygulanmamalıdır. Takip dosyasındaki hesap tablosu uzman incelemesi gerektirebilir.

Boş duran dairenin aidatı

Bağımsız bölümün boş olması, kat malikinin ortak gider borcunu kural olarak sona erdirmez. Güvenlik, yönetim, yapı sigortası ve ortak bakım hizmetleri kullanım olmasa da devam eder. Sayaçla ölçülen bireysel tüketim gideri ise boşluk döneminde farklı olabilir.

Kiracı taşındıktan sonraki aidatın kime ait olduğu anahtar teslim tarihiyle belirlenebilir. Kiracı anahtarı fiilen elinde tutmaya devam ediyor veya sözleşme erken tahliye nedeniyle sürüyorsa kullanım ve kira sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. Teslim tutanağı yönetimle de paylaşılmalıdır.

Kısa süreli kiralamalarda aidat

Turizm amaçlı veya sezonluk kiralamada yüksek kullanıcı değişimi, güvenlik ve ortak hizmet maliyetini artırabilir. Yönetim planındaki kullanım kuralları ve turizm amaçlı kiralama mevzuatı ayrıca uygulanır. Malik, kısa süreli kullanıcıların aidatını yönetime karşı takip etmekten kural olarak kurtulmaz.

Günlük kiralama bedeline aidatın dahil olup olmadığı kullanıcı sözleşmesinde açık yazılmalıdır. Yönetimin sırf kısa süreli kullanım nedeniyle ceza benzeri ek tutar koyması, karar ve yönetim planı bakımından incelenir. İzin verilmeyen kiralama ayrı idari ve kira hukuku sonuçları doğurabilir.

Kiracı değişirken aidat mutabakatı

Eski kiracının çıkış tarihinde yönetimden güncel hesap ekstresi alınmalı; dönemsel faturalar henüz çıkmadıysa tahmini pay tutanakta belirtilmelidir. Yeni kiracıya önceki borç devredilmemeli, açılış bakiyesi sıfır veya açıkça belgeli olmalıdır.

Depozito iadesi için yalnız yönetimin sözlü borç bildirimine dayanılmamalıdır. Borç ayı, gider türü ve ödeme belgesi alınmalıdır. Ev sahibi, kiracının kullanım dönemindeki gerçek borcu depozitodan mahsup edecekse kalemleri yazılı hesapla göstermelidir.

İşyeri ortak giderlerinde farklılıklar

Alışveriş merkezi, plaza veya sanayi sitesi sözleşmelerinde ortak alan yönetim gideri, pazarlama katkı payı, ciro kirası ve teknik hizmetler ayrı kalemler olabilir. “Aidat” başlığı altındaki yönetim bedelinin kapsamı, fatura ve sözleşme eki bütçeyle doğrulanmalıdır.

Kiracının faaliyet ruhsatı, atık yönetimi veya kendine özgü güvenlik gideri kiracıya ait olabilir. Binanın taşıyıcı sistemi, ana tesisatı ve bütün kullanıcılar için yapılan kalıcı yenileme ise malik gideri niteliği taşıyabilir. Katma değer vergisi ve stopaj hesabı için mali kayıtlar da kontrol edilmelidir.

Yönetici ile kiraya veren arasındaki temsil sorunu

Yöneticinin aidat toplama ve takip yetkisi kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Yönetim şirketinin unvanı, banka hesabı ve yetki süresi doğrulanmadan kişisel hesaba ödeme yapılmamalıdır. Yönetici değişikliğinde eski ve yeni hesapların devir tutanağı önemlidir.

Kiracı yöneticiye yaptığı ödemenin hangi bağımsız bölüm ve aya ait olduğunu dekonta yazmalıdır. Ev sahibi ödeme bilgisini görebilmeli; yönetim aynı borcu iki kişiden tahsil etmemelidir. Mükerrer ödeme varsa iade veya mahsup yazılı kayıtla çözülmelidir.

Acil onarımda kiracının ödeme yapması

Su baskını, ana tesisat kaçağı veya güvenlik riski gibi acil durumda kiracı zararın büyümemesi için makul önlem almak zorunda kalabilir. Kiraya verene ve yönetime derhal bildirim yapılmalı, fotoğraf, servis raporu ve fatura saklanmalıdır. Aciliyet bulunmayan büyük işi tek başına kararlaştırmak bedelin tahsilini güçleştirebilir.

Onarım ortak alandan kaynaklanıyorsa yönetim ve malikin sorumluluğu birlikte incelenir. Kiracının kusurlu kullanımı varsa masraf kendisine dönebilir. Ödeme sonrasında kira mahsubu yapılacaksa tutar ve dayanak yazılı teyit edilmelidir.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki yan gider, mahsup ve kira alacağı uyuşmazlıkları kira ilişkisinden doğar. Kanundaki istisnalar dışında dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur. Yönetimin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan talebi ile kira taraflarının iç hesabı ayrı hukuki ilişkilerdir.

Anlaşma olmazsa talebin niteliğine göre Sulh Hukuk Mahkemesi veya ilgili icra yolu gündeme gelebilir. Kira sözleşmesi, işletme projesi, kararlar, faturalar, dekontlar ve yazılı bildirimler sunulur. Hesap bilirkişisi incelemesi gerekebilir.

Kiracı için kontrol listesi

1. Kira sözleşmesindeki yan gider maddesini okuyun.
2. Yönetimden ayrıntılı aidat dökümü isteyin.
3. Yatırım ve olağan kullanım kalemlerini ayırın.
4. Her ödemede dönem ve açıklama yazın.
5. Malik giderini öderseniz hemen yazılı bildirin.
6. Mahsup işlemini belgesiz yapmayın.
7. Eski dönem borcunu taşınma tutanağında belirleyin.
8. İcra tebligatındaki süreyi kaçırmayın.

Ev sahibi için kontrol listesi

1. Yönetim kararlarını ve bütçeyi takip edin.
2. Esaslı onarım ve demirbaş payını zamanında ödeyin.
3. Kiracıya yalnız ona ait giderleri yöneltin.
4. Yönetim borcunu kiracıdan gizlemeyin.
5. Ödenen malik giderinin kira mahsubunu yazılı yapın.
6. Satış ve tahliyede güncel borç dökümü alın.
7. Depozitodan belgesiz aidat kesmeyin.
8. Hizmet kesme veya fiilî baskı uygulamayın.

Mersin’de aidat uyuşmazlıkları

Aidat artışı için önceden bildirim gerekir mi?

Aidat artışı geçerli işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararına dayanmalıdır. Yeni tutar, yürürlük tarihi ve gider bütçesi maliklere usulüne uygun bildirilmelidir. Kiracının sorumlu olduğu olağan işletme aidatı değişiyorsa ev sahibi veya yönetim, belgeyi kiracıya da zamanında iletmelidir.

Geçmiş aylara dönük ve belgesiz toplu artış, borcun muacceliyeti ile gecikme tazminatı hesabını tartışmalı hale getirir. Kiracı eski tutarı ödemeyi tamamen bırakmamalı; tartışmasız kısmı açıklamalı yatırıp yeni bütçe ve karar örneğini yazılı istemelidir.

Mersin’de güvenlikli siteler, yazlık kompleksler, merkezi sistem binaları ve ticari yapılarda aylık aidat ile olağanüstü yatırım bedelleri aynı tahakkukta görülebilir. Mezitli, Yenişehir, Akdeniz, Toroslar veya diğer ilçelerde bulunmak kanuni paylaşımı değiştirmez; yönetim planı ve gerçek gider niteliği belirleyicidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ile iletişime geçildiğinde, sonuç garantisi verilmeksizin kira sözleşmesi, yönetim planı, işletme projesi, karar, fatura ve ödeme kayıtları değerlendirilebilir. Amaç hangi kalemin kime ait olduğunu ve doğru başvuru yolunu belirlemektir.

Resmî kaynaklar

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Kat Mülkiyeti Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Kira Hukuku yayınları

Aidat ve yan giderler hakkında sık sorulan sorular

Apartman aidatını kim öder?

Olağan kullanım giderini kiracı, mülkiyet ve büyük yenileme giderini malik karşılayabilir. Aidat kalemleri ayrılmalıdır.

Yönetim kiracıya icra takibi yapabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu koşullarıyla kiracıya da başvurulabilir; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Asansör masrafı kiracıya mı aittir?

Rutin bakım ve elektrik kiracıya; tümden yenileme ve değer artırıcı yatırım kural olarak malike ait olabilir.

Zemin katta oturan asansör aidatı öder mi?

Kural olarak ortak gider payından yalnız kullanmama gerekçesiyle kaçınılamaz; yönetim planı ayrıca incelenir.

Çatı masrafını kiracı öder mi?

Çatının kapsamlı onarım veya yenilenmesi mülkiyete ilişkin gider olarak genellikle malike aittir.

Kiracı malik aidatını öderse kiradan kesebilir mi?

Kanundaki koşullar ve kira miktarı sınırı içinde mahsup gündeme gelebilir; ödeme ve bildirim belgelenmelidir.

Eski aidat borcu yeni kiracıdan istenir mi?

Yeni kiracı taşınmadan önceki kullanım borcunun nihai yükümlüsü değildir. Yönetimin malike başvuru hakları ayrıdır.

Aidat borcu için kiracı tahliye edilir mi?

Her aidat borcu otomatik tahliye sağlamaz. Giderin kime ait olduğu, sözleşme, ihtar ve kanuni şartlar incelenir.

Ev sahibi DASK bedelini kiracıya yükleyebilir mi?

Zorunlu deprem sigortası mülkiyetle bağlantılıdır ve kural olarak malikin sorumluluğundadır.

Aidat davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira kaynaklı uyuşmazlıkta kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır; yönetimin talebi ayrıca değerlendirilir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)