Yazar ve hukuk bürosu hakkında
Avukat Emirhan Keskin
Türkiye’deki hukuki süreçlere ilişkin içerikler hazırlar ve Mersin’den hukuki hizmet sunar. Yayınlar güncel resmî kaynaklar üzerinden denetlenir.
Hukuki bilgilendirme
Bu yayın, belirtilen kontrol tarihi itibarıyla Türk hukuku hakkında genel bilgi verir. Avukat–müvekkil ilişkisi kurmaz; belge, süre, görev, yetki ve güncel mevzuat somut dosyada ayrıca incelenir.
İletişime geçin5 yılı dolduran konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli, yalnızca önceki yılın TÜFE oranına göre değil; emsal kiralar, taşınmazın niteliği, kullanım şekli ve hakkaniyet dikkate alınarak mahkemece yeniden belirlenebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda temel soru, kira ilişkisinin gerçekten beş yılı aşıp aşmadığı, yeni dönemin başlangıç tarihi ve talep edilen bedelin hangi delillerle destekleneceğidir.
Kira tespiti ile tahliye, kira alacağı veya icra takibi aynı şey değildir. Kiraya verenin amacı sadece bedeli güncellemekse izlenecek yol farklı; tahliye düşünülüyorsa ihtar, tahliye taahhüdü, dava şartı arabuluculuk ve süre hesabı ayrıca incelenmelidir. Özellikle yanlış dava tarihi seçilmesi veya emsal kira delillerinin yetersiz hazırlanması, talebin beklenen etkiyi vermemesine yol açabilir.
Mersin kira avukatı desteği arayan kişiler için en kritik nokta, sözleşme zinciri, artış kayıtları, önceki dönem ödemeleri ve benzer taşınmaz kiralarının birlikte değerlendirilmesidir. Somut olayın niteliğine göre kira tespit davası, tahliye davası veya icra süreci birbirinden ayrılmalı; belge ve başvuru sırası buna göre kurulmalıdır.
5 yılı dolduran kira sözleşmesinde hangi durumda kira tespiti istenir?
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kiraya veren veya kiracı, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Burada önemli olan sadece ilk yazılı sözleşmenin tarihi değildir; uzama yılları, yenilemeler ve aynı kiracının kesintisiz kullanımının devam edip etmediği birlikte incelenir. Uygulamada “sözleşme bir yıllık olduğu için beş yıl dolmadı” düşüncesi sık görülür; oysa kira ilişkisi fiilen ve hukuken devam ediyorsa uzama süreleri de hesaba katılır.
Kira tespiti davasında mahkeme, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında emsal kira bedellerine, taşınmazın konumuna, metrekaresine, kullanım amacına, fiziki durumuna ve hakkaniyet indirimi ihtimaline bakar. Bu nedenle sadece genel enflasyon hesabı yapmak çoğu dosyada yeterli olmaz. Mersin gayrimenkul avukatı veya Mersin kira tespit davası avukatı arayışında olan kişiler için ilk karar noktası, gerçekten kira tespiti mi gerektiği yoksa eldeki sorunun alacak, tahliye ya da sözleşme yorumu mu olduğudur.
Dava açmadan önce tarih, ihtar ve arabuluculuk neden ayrı ayrı kontrol edilmelidir?
Kira tespitinde en kritik başlıklardan biri, yeni kira döneminin başlangıcından önce nasıl hareket edildiğidir. Kira bedelinin yeni dönemden itibaren uygulanması hedefleniyorsa, dava tarihi ile dönem başlangıcı arasındaki ilişki önem taşır. Bazı durumlarda dönem başlamadan önce açılan dava veya kiracıya gönderilen yazılı bildirim, belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı üzerinde etkili olabilir. Bu nedenle “ne zaman olsa açılır” yaklaşımı ciddi hak kaybı doğurabilir.
Tahliye niyeti varsa tablo değişir. İhtarın içeriği, temerrüt nedeniyle tahliye düşünülüyorsa verilen ödeme süresi, tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhütnamenin tarihi ve geçerliliği ayrı inceleme ister. Ayrıca kira ilişkisinden doğan bazı uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk gündeme gelir; hangi talepler için önce arabulucuya başvurulması gerektiği dosya bazında netleştirilmelidir. Mersin tahliye davası avukatı veya Mersin tahliye taahhütnamesi itiraz konusunda destek arayan kişiler açısından, tahliye ile kira tespitinin aynı dilekçede düşünülmesi her zaman doğru olmaz; talebin hukuki dayanağı ayrı kurulmalıdır.
Kira tespit davasında hangi belgeler ve deliller sonucu etkiler?
Bu davalarda en sık eksik bırakılan konu delil düzenidir. Yazılı kira sözleşmesi, yenileme protokolleri, kira artışına ilişkin mesajlar veya ihtarnameler, banka dekontları, kiralananın açık adres ve bağımsız bölüm bilgileri, tapu kaydı örneği, önceki yıllara ait ödeme çizelgesi ve mümkünse aynı bölgede benzer nitelikteki emsal kiralar dosyada bulunmalıdır. Emsal diye sunulan taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olması gerekir; farklı mahalle, farklı kullanım türü veya çok farklı metrekaredeki örnekler mahkeme nezdinde zayıf kalabilir.
Mahkeme çoğu zaman bilirkişi incelemesi yaptırır ve yerinde değerlendirme önem kazanır. Bu aşamada kiralananın ofis, dükkân, depo veya konut olması; cadde üstü olup olmaması; ulaşım aksına yakınlığı; bina yaşı ve cephe avantajı gibi kriterler rapora yansır. Mersin'de avukat veya Mersin avukat araştırması yapan kişiler için pratik tavsiye şudur: dava açılmadan önce emsal listesi hazırlanmalı, her emsal için konum, metrekare, kullanım türü ve istenen ya da gerçekleşen kira verisi not edilmelidir. Sadece “çevrede kiralar arttı” iddiası çoğu dosyada yetersiz kalır.
Kira uyuşmazlığı tahliyeye dönerse hangi süreler ve itirazlar önem kazanır?
Kiraya verenin amacı kira bedelini artırmak değil de kiracıyı çıkarmaksa, sebebe göre süre hesabı değişir. Temerrüt nedeniyle tahliyede gönderilen ihtarın usulü, kira borcunun hangi aya ait olduğu ve verilen ödeme süresi belirleyicidir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve geçerli şekilde verilmiş olması gerekir; imza inkârı, boş kağıda imza savunması veya tarih tartışması dosyanın yönünü değiştirebilir.
Kiracı açısından da sürelere dikkat etmek gerekir. Noter ihtarına, arabuluculuk başvurusuna veya icra takibine karşı zamanında tepki verilmezse, sonradan ileri sürülecek bazı savunmalar zayıflayabilir. Mersin kira sözleşmesi iptali veya Mersin tahliye taahhütnamesi itiraz başlıklarında sık görülen hata, belgenin hukuki niteliği incelenmeden genel itiraz yapılmasıdır. Oysa hangi belgenin hangi tarihte düzenlendiği, kiralananla bağlantısı ve kiracının imza veya irade savunması ayrı ayrı kurgulanmalıdır.
Kira alacağı ve icra takibi düşünülüyorsa ödeme emri, itiraz süresi ve haciz riski nasıl değerlendirilir?
Kira bedelinin ödenmemesi halinde her dosyada doğrudan kira tespit davası açılmaz; bazen asıl ihtiyaç kira alacağının tahsili veya icra takibidir. Bu durumda ödeme emrinin dayanağı olan belge düzeni önem taşır: yazılı kira sözleşmesi, hangi ayların ödenmediğini gösteren hesap özeti, banka hareketleri ve varsa ihtarlar dosyaya eklenmelidir. Borçlu kiracı ödeme emrine süresinde itiraz ederse takip durabilir; itiraz edilmemesi ise haciz aşamasına geçilmesi riskini doğurabilir.
İcra hattında yapılan en büyük hata, kira bedeli, yan gider, aidat ve faiz kalemlerinin birbirine karıştırılmasıdır. Her alacak kaleminin dayanağı açık yazılmadığında itiraz ihtimali yükselir. Mersin icra avukatı desteği gerektiren dosyalarda, tahliye amaçlı takip ile sadece para alacağına yönelik takip ayrılmalı; hangi yolun seçildiği, sonraki dava ve tahliye stratejisini etkiler. Özellikle bir yandan kira tespiti, diğer yandan birikmiş kira alacağı planlanıyorsa taleplerin zamanlaması ve delil seti birlikte kurulmalıdır.
Mersin’de Avukat Emirhan Keskin ile çalışmadan önce hangi sorulara net cevap verilmelidir?
Kira hukukunda sağlıklı bir yol haritası için önce dosyanın amacı netleştirilmelidir: yeni dönem kira bedelinin artırılması mı isteniyor, geçmiş kira alacağı mı tahsil edilecek, yoksa tahliye mi hedefleniyor? Bu üç amaç aynı kira ilişkisi içinde bulunsa da başvuru şartları, görevli merci, delil yapısı ve süre hesabı farklıdır. Özellikle Mersin kira davası ne kadar sürer sorusu, davanın türüne göre değişir; arabuluculuk aşaması, tebligat süresi, bilirkişi incelemesi ve itirazlar toplam süreyi doğrudan etkiler.
Avukat Emirhan Keskin ile paylaşılması gereken temel belgeler şunlardır: kira sözleşmesi ve ekleri, tapu veya kiraya veren sıfatını gösteren belge, banka dekontları, yazışmalar, ihtarnameler, tahliye taahhüdü varsa aslı ya da örneği ve emsal kira bilgileri. Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir; somut olayda dava açmadan, ödeme emrine cevap vermeden veya tahliye belgesine imza itirazı geliştirmeden önce dosya özelinde hukuki değerlendirme yapılması gerekir.
İlgili Yazılar
Konumumuz
- Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
- Telefon: +905522244366
- Yol tarifi: Google Maps konumunu aç
Sık Sorulan Sorular
5 yılı dolduran kira sözleşmesinde kira artışı otomatik olarak serbestçe yapılabilir mi?
Hayır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme, yalnızca TÜFE oranına bakmakla yetinmeyebilir; emsal kiralar, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet de değerlendirilir. Kiraya verenin tek taraflı bildirdiği her bedel doğrudan geçerli kabul edilmez.
Kira tespit davası açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu mudur?
Her olayda mutlak zorunluluk şeklinde genellenemez; ancak yeni döneme uygulanacak bedel ve dava tarihinin etkisi bakımından yazılı bildirim önemli olabilir. Hangi tarihte, hangi içerikle ihtar gönderileceği somut sözleşme ve dönem başlangıcına göre değerlendirilmelidir.
Kira tespit davasında arabuluculuk şart mı?
Kira ilişkisinden doğan bazı uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Ancak talebin kira tespiti, tahliye, alacak veya başka bir kira uyuşmazlığı olup olmadığına göre başvuru yolu değişebilir. Dava açılmadan önce doğru sınıflandırma yapılmalıdır.
Mersin kira davası ne kadar sürer?
Dosyanın türüne, mahkemenin iş yüküne, tebligatların tamamlanmasına, arabuluculuk sürecine ve bilirkişi incelemesine göre süre değişir. Kira tespit davası ile tahliye veya icra itirazı kaldırma süreçleri aynı hızda ilerlemez; bu nedenle tek bir kesin süre vermek doğru olmaz.
Tahliye taahhüdüne itiraz ederken hangi noktalar incelenir?
Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği, tarihinin açık olup olmadığı, imzanın aidiyeti, belgenin sonradan doldurulup doldurulmadığı ve kiralanan taşınmazla bağlantısı incelenir. Sadece genel inkâr yerine belgeye özgü savunma kurulması önemlidir.
Ödenmeyen kira için icra takibi başlatılırsa kiracı ne yapmalıdır?
Öncelikle ödeme emrindeki borç kalemleri, dönemler ve dayanak belgeler kontrol edilmelidir. İtiraz edilecekse yasal süre kaçırılmamalıdır; aksi halde takip kesinleşebilir ve haciz riski doğabilir. İtirazın içeriği, kira sözleşmesi ve ödeme belgeleriyle uyumlu hazırlanmalıdır.
5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti incelemesinin kapsamı nedir?
5 yılı dolduran konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli, yalnızca önceki yılın TÜFE oranına göre değil; emsal kiralar, taşınmazın niteliği, kullanım şekli ve hakkaniyet dikkate alınarak mahkemece yeniden belirlenebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda temel soru, kira ilişkisinin gerçekten beş yılı aşıp aşmadığı, yeni dönemin başlangıç tarihi ve talep edilen bedelin hangi delillerle destekleneceğidir.
5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti bakımından başlangıçta hangi hususlar açıklanmalıdır?
Kira tespiti ile tahliye, kira alacağı veya icra takibi aynı şey değildir. Kiraya verenin amacı sadece bedeli güncellemekse izlenecek yol farklı; tahliye düşünülüyorsa ihtar, tahliye taahhüdü, dava şartı arabuluculuk ve süre hesabı ayrıca incelenmelidir. Özellikle yanlış dava tarihi seçilmesi veya emsal kira delillerinin yetersiz hazırlanması, talebin beklenen etkiyi vermemesine yol açabilir.
5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti dosyasında ilk hukuki ayrım nasıl kurulur?
Mersin kira avukatı desteği arayan kişiler için en kritik nokta, sözleşme zinciri, artış kayıtları, önceki dönem ödemeleri ve benzer taşınmaz kiralarının birlikte değerlendirilmesidir. Somut olayın niteliğine göre kira tespit davası, tahliye davası veya icra süreci birbirinden ayrılmalı; belge ve başvuru sırası buna göre kurulmalıdır.
5 yılı dolduran kira sözleşmesinde hangi durumda kira tespiti istenir?
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kiraya veren veya kiracı, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Burada önemli olan sadece ilk yazılı sözleşmenin tarihi değildir; uzama yılları, yenilemeler ve aynı kiracının kesintisiz kullanımının devam edip etmediği birlikte incelenir. Uygulamada “sözleşme bir yıllık olduğu için beş yıl dolmadı” düşüncesi sık görülür; oysa kira ilişkisi fiilen ve hukuken devam ediyorsa uzama süreleri de hesaba katılır. Kira tespiti davasında mahkeme, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında emsal kira bedellerine, taşınmazın konumuna, metrekaresine, kullanım amacına, fiziki durumuna ve hakkaniyet indirimi ihtimaline bakar. Bu nedenle sadece genel enflasyon hesabı yapmak çoğu dosyada yeter
Dava açmadan önce tarih, ihtar ve arabuluculuk neden ayrı ayrı kontrol edilmelidir?
Kira tespitinde en kritik başlıklardan biri, yeni kira döneminin başlangıcından önce nasıl hareket edildiğidir. Kira bedelinin yeni dönemden itibaren uygulanması hedefleniyorsa, dava tarihi ile dönem başlangıcı arasındaki ilişki önem taşır. Bazı durumlarda dönem başlamadan önce açılan dava veya kiracıya gönderilen yazılı bildirim, belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı üzerinde etkili olabilir. Bu nedenle “ne zaman olsa açılır” yaklaşımı ciddi hak kaybı doğurabilir. Tahliye niyeti varsa tablo değişir. İhtarın içeriği, temerrüt nedeniyle tahliye düşünülüyorsa verilen ödeme süresi, tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhütnamenin tarihi ve geçerliliği ayrı inceleme ister. Ayrıca kira ilişkisinden doğan bazı uyuşmazlıklarda dava şar
Kira tespit davasında hangi belgeler ve deliller sonucu etkiler?
Bu davalarda en sık eksik bırakılan konu delil düzenidir. Yazılı kira sözleşmesi, yenileme protokolleri, kira artışına ilişkin mesajlar veya ihtarnameler, banka dekontları, kiralananın açık adres ve bağımsız bölüm bilgileri, tapu kaydı örneği, önceki yıllara ait ödeme çizelgesi ve mümkünse aynı bölgede benzer nitelikteki emsal kiralar dosyada bulunmalıdır. Emsal diye sunulan taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olması gerekir; farklı mahalle, farklı kullanım türü veya çok farklı metrekaredeki örnekler mahkeme nezdinde zayıf kalabilir. Mahkeme çoğu zaman bilirkişi incelemesi yaptırır ve yerinde değerlendirme önem kazanır. Bu aşamada kiralananın ofis, dükkân, depo veya konut olması; cadde üstü olup olmaması; ulaşım aksına yakınlığı; bina yaşı ve
Beş yıl neden kira tespitinde dönüm noktasıdır?
Türk Borçlar Kanunu m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem bedelini farklı zaman dilimlerine göre düzenler. Beş yıldan kısa süren ilişkilerde artış, kural olarak on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz. Beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise emsal bedeller, kiralananın durumu ve hakkaniyet de değerlendirmeye girer.
Bu ayrım, beşinci yılın dolduğu gün kiranın kendiliğinden piyasa seviyesine çıkacağı anlamına gelmez. Taraflar anlaşamazsa yeni bedelin dava veya geçerli anlaşmayla belirlenmesi gerekir. Talep edilen dönem, dava zamanı ve önceden yapılan bildirim sonucun hangi tarihten geçerli olacağını etkiler.
Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
Hesap kural olarak ilk kira sözleşmesinin başlangıç ve teslim döneminden yapılır. Her yıllık yenilemede yeni kağıt imzalanması, önceki ilişki gerçekten sona ermediyse süreyi otomatik sıfırlamaz. Taraf değişikliği, kapsamlı yeni sözleşme veya kullanımın kesilmesi ayrıca incelenir.
Örneğin 1 Ekim 2021 başlangıçlı kesintisiz bir konut kirasında dönemler 1 Ekim–30 Eylül olarak izlenir. Takvim yılı veya tapu satış tarihi başlangıç kabul edilmemelidir. Sözleşmeler ve banka dekontları kronoloji halinde karşılaştırılır.
Yeni sözleşme yapılması süreyi sıfırlar mı?
Tarafların yalnız kira bedelini güncellemek için “yeni sözleşme” başlıklı belge imzalaması, kesintisiz ilişkiyi her durumda baştan başlatmaz. Anahtarın iade edilip yeniden teslim edilmesi, taraf ve kiralananın değişmesi, eski borçların kapatılması ve irade beyanları birlikte değerlendirilir.
Gerçekten sona ermiş bir kira ilişkisinden sonra bağımsız yeni sözleşme kurulmuşsa süre yeniden başlayabilir. Şekli başlık yerine ilişkinin fiilî ve hukuki devamlılığına bakılır. Eski sözleşme ve ek protokoller saklanmalıdır.
Beş yıldan önce piyasa rayici istenebilir mi?
Beş yıldan kısa yenileme dönemlerinde yalnız piyasa ilanlarına dayanarak kanuni endeks sınırının üzerinde kira tespiti kural olarak yapılamaz. Uyarlama davasının olağanüstü ve öngörülemeyen koşulları farklıdır; kira tespit davasıyla karıştırılmamalıdır.
Tarafların kanuni sınırlar içinde anlaşması mümkündür. Kiracı geçersiz yüksek artışı ödemişse geri isteme ve sebepsiz zenginleşme süreleri ayrıca değerlendirilebilir. Kiraya veren tek taraflı mesajla yeni borç yaratamaz.
Beş yıldan sonra hangi ölçütler kullanılır?
Hâkim; on iki aylık tüketici fiyat endeksi değişimini, kiralananın fiziksel ve hukuki durumunu, gerçek emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alır. Hiçbir ölçüt tek başına otomatik sonuç üretmez. Taşınmazın boş halde yeniden kiraya verilebileceği değer teknik incelemeyle belirlenir.
Konum, net alan, kat, cephe, yaş, asansör, otopark, ısıtma, tadilat ve kullanım amacı önemlidir. İşyeri için ticari görünürlük, ruhsat ve yaya trafiği gibi ek özellikler incelenir. Emsal seçimi için kira tespit davası belgeleri rehberi kullanılabilir.
Eski kiracı indirimi ne demektir?
Uzun süredir taşınmazda bulunan kiracı bakımından, boş olarak kiraya verilecek rayiç bedelden hakkaniyete uygun bir indirim uygulamada gündeme gelir. Bu oran kanunda sabit değildir. Kiracılık süresi, düzenli ödeme, taşınmazın durumu ve somut dosya özellikleri değerlendirilir.
Bilirkişi önce boş rayici belirlemeli; eski kiracı etkisi ayrı ve denetlenebilir biçimde gösterilmelidir. İndirimin hiç uygulanmaması kadar, gerekçesiz yüksek oran kullanılması da itiraz konusu olabilir.
Dava ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı dava zamanı ve bildirim koşullarına bağlıdır. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılması önemlidir.
Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair açık hüküm varsa dönemin sonuna kadar açılan davanın da yeni dönem başından sonuç doğurması mümkün olabilir. Somut sözleşme okunmadan genel takvim kullanılmamalıdır.
Otuz günlük bildirimin içeriği
Bildirimde kiralanan, yeni kira dönemi ve bedelin artırılmasının talep edildiği açık olmalıdır. Kesin bir rakam yazılması ispat ve müzakere bakımından yararlı olabilir. Noter ihtarı tebliğ güvenliği sağlar; yalnız gönderim değil kiracıya ulaşma tarihi kontrol edilir.
Mesaj veya e-posta bildirimin yazılılığını gösterebilir; kimlik ve ulaşma tarihi tartışması çıkabilir. Sözleşmedeki tebligat adresi, elektronik tebligat ve fiilî adres birlikte değerlendirilmelidir.
Zorunlu arabuluculuk
Kira tespit davasından önce dava şartı arabuluculuk kural olarak zorunludur. Başvuruda mevcut kira, talep edilen dönem, taşınmaz ve taraflar doğru yazılmalıdır. Birden fazla malik veya kiracı varsa taraf teşkili kontrol edilir.
Arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi kanuna göre hesaplanır. Taraflar yeni bedel, geriye dönük farkların ödeme planı, aidat ve sonraki artış yöntemi üzerinde anlaşabilir. Anlaşma brüt/net ve yürürlük tarihi bakımından açık olmalıdır.
Dava tarihinin kira farkına etkisi
Davanın yeni dönemden önce veya sonra açılması, sözleşmedeki artış hükmü ve ihtarın zamanı hükmedilen bedelin başlangıç tarihini değiştirir. Mahkeme kararının daha sonra verilmesi, bedelin her durumda karar gününden başlayacağı anlamına gelmez.
Geçmiş dönem farkları karar sonrasında alacak ve icra konusu olabilir. Kiracı dava sürerken mevcut kira bedelini ödemeye devam etmeli; kiraya veren ödemeleri hangi döneme mahsup ettiğini açık tutmalıdır. Faiz başlangıcı ayrıca değerlendirilir.
Kira tespit davasında talep miktarı
Mahkeme taleple bağlı olduğundan dilekçedeki aylık bedel dikkatle belirlenmelidir. Net veya brüt, KDV ve stopaj dahil olup olmadığı yazılmalıdır. Aşırı yüksek talep ret oranı ve yargılama giderini; gereğinden düşük talep ise ulaşılabilecek bedeli etkileyebilir.
Talep gerçek emsal, birim metrekare ve taşınmaz özellikleriyle desteklenmelidir. İnternet ilanı tek başına yeterli değildir. Bilirkişi daha yüksek değer bulsa dahi hüküm talebi aşamaz.
Bilirkişi ve keşif süreci
Mahkeme genellikle taşınmazda keşif yaptırıp uzman bilirkişi raporu alır. Emsallerin gerçek kira sözleşmeleri, alanı, tarihi ve özellikleri karşılaştırılır. Kiracının yaptığı iyileştirmeler ile malike ait özellikler ayrılır.
Rapor tebliğ edildiğinde süresinde teknik itiraz yapılmalıdır. Yanlış alan, uygun olmayan emsal, ilan fiyatı, tarih düzeltmesi veya eski kiracı indirimi somut gösterilir. Ayrıntılı kontrol için bilirkişi raporu rehberi incelenebilir.
İşyeri kiralarında net ve brüt bedel
İşyeri sözleşmesinde kira bedelinin net mi brüt mü olduğu, stopaj ve KDV yapısı belirlenmelidir. Emsaller aynı vergi yapısına çevrilmeden karşılaştırılamaz. Ortak gider, reklam katkısı ve ciro kirası ana bedelden ayrılmalıdır.
Faaliyet türü ve ruhsatın taşınmaza kattığı değer de incelenebilir. Bir restoran ile depo, aynı metrekarede olsa bile doğrudan emsal değildir. Ticari bölgenin dönemsel hareketi gerçekleşmiş sözleşmelerle doğrulanmalıdır.
Yabancı para kararlaştırılan kira
Yabancı para üzerinden kira belirlenmesi, dövizle sözleşme sınırlamaları ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle birlikte incelenir. Beş yıllık süre dolduğunda yabancı paranın değer değişimi özel kural kapsamında önem taşıyabilir. Ödeme para birimi ve çevrim yöntemi açık olmalıdır.
Taraflar yalnız kur artışına bakarak rayiç sonuç üretmemelidir. Taşınmaz emsalleri, sözleşme tarihi ve yürürlükteki döviz düzenlemeleri birlikte değerlendirilir. Vergi kaydı mali uzmanlık gerektirebilir.
Kira tespit ile uyarlama farkı
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kirasında yenilenen dönem bedelini kanuni ölçütlerle belirler. Uyarlama ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü, öngörülemez ve edimler dengesini ağır bozan koşullara dayanır. Beş yılın dolması tek başına uyarlama sebebi değildir.
Yanlış dava türü seçimi hukuki şartların oluşmamasıyla sonuçlanabilir. Tarafların tacir olup olmadığı, riskin sözleşmede üstlenilip üstlenilmediği ve ifanın henüz yapılmamış olması gibi uyarlama koşulları ayrıca incelenir.
Tespit kararı tahliye sağlar mı?
Kira tespit davasının konusu bedeldir; kiracının tahliyesi değildir. Yeni belirlenen kira ve kesinleşen fark ödenmezse temerrüt veya icra süreçleri ayrıca gündeme gelebilir. Tespit talebiyle ihtiyaç veya taahhüt tahliyesi birbirinin yerine kullanılamaz.
Kiraya verenin hedefi bedeli güncellemek mi, gerçek ihtiyaç nedeniyle taşınmazı kullanmak mı olduğu baştan belirlenmelidir. Farklı yolların süre ve delilleri ayrı planlanır. Kira artışı, tespit ve tahliye farkları bu seçimi açıklar.
Karar sonrası kira farkı ve icra
Tespit kararı uygulanacak dönemden itibaren aylık fark alacağı doğurabilir. Kesinleşme, faiz, brüt-net hesap ve önceki ödemeler incelenir. İcra takibinde her ayın farkı tablo halinde gösterilmeli, mükerrer artış yapılmamalıdır.
Kiracı hükmedilen bedeli ve farkı öderken dosya numarası ve ay açıklaması yazmalıdır. Taraflar taksit anlaşması yaparsa vade ve temerrüt sonucu açıkça düzenlenir. Karar sonraki yenileme dönemlerindeki kanuni artışın temelini de etkiler.
Taraflar için kontrol listesi
Birden fazla malik veya kiracı varsa
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde kira tespit talebinin kimler tarafından ileri sürüleceği mülkiyet yapısına göre belirlenir. Tek paydaşın bütün kira bedelini tespit ettirme yetkisi her durumda varsayılmamalıdır. Miras ortaklığı, yönetim yetkisi ve vekâlet belgeleri incelenir.
Sözleşmede birden fazla kiracı varsa dava ve arabuluculukta bütün tarafların yer alması gerekebilir. Kiranın fiilen tek kişi tarafından ödenmesi diğer kiracıyı otomatik olarak sözleşmeden çıkarmaz. Taraf eksikliği süreci uzatabilir.
Taşınmaz satılırsa beş yıllık süre değişir mi?
Kiralananın satılması mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Bu nedenle yalnız tapu devri, kesintisiz kira ilişkisindeki beş yıllık süreyi kural olarak sıfırlamaz. Yeni malik önceki sözleşme, ödeme ve bildirim kayıtlarını edinmelidir.
Satıştan sonra yeni kira belgesi imzalanmışsa bunun yalnız malik değişikliğini kayda mı aldığı, yoksa gerçekten yeni ilişki mi kurduğu incelenir. Satışın diğer sonuçları ev satılırsa kiracının hakları yayınında yer alır.
Kiracı dava sürerken ne ödemelidir?
Kiracı, mahkeme yeni bedeli belirleyene kadar mevcut geçerli kira bedelini ve sözleşmedeki kanuni artışı zamanında ödemeye devam etmelidir. Dava açılması tek başına kiraya verenin talep ettiği rakamı hemen muaccel hale getirmez. Ödemeyi tamamen kesmek tahliye ve faiz riski doğurur.
Kiraya veren de yapılan ödemeleri reddetmemeli veya hangi aya mahsup ettiğini belirsiz bırakmamalıdır. Fark alacağı karar sonrasında ayrıca hesaplanır. Dekont açıklamaları ve ihtirazi kayıtlar düzenli tutulmalıdır.
Kısmi karar ve yargılama gideri
Mahkeme talep edilen bedelin altında bir kira tespit edebilir. Kabul ve ret oranı yargılama gideri ile vekâlet ücretinin dağılımını etkileyebilir. Talebin piyasa verisinden kopuk biçimde yüksek tutulması bu nedenle yalnız stratejik bir rakam seçimi değildir.
Bilirkişi raporundan sonra talep artırımının mümkün olup olmadığı dava türü ve usul kurallarına göre değerlendirilir. Başlangıçtaki talep sonucu, harç ve dönem açık kurulmalıdır. Karar fıkrasında aylık bedel ve başlangıç tarihi tereddütsüz olmalıdır.
- İlk sözleşme ve kesintisiz kullanım başlangıcını belirleyin.
- Beş tam kira dönemini tarih çizelgesine işleyin.
- Yeni dönem ve otuz günlük bildirim süresini hesaplayın.
- Gerçek, benzer ve tarihli emsal sözleşmeleri toplayın.
- Mevcut bedeli banka kayıtlarıyla doğrulayın.
- Arabuluculuk başvurusunu doğru taraflarla yapın.
- Talebi net/brüt ve dönem olarak açık yazın.
- Bilirkişi raporunu süresinde teknik olarak inceleyin.
Mersin’de beş yıllık kira tespiti
Mersin’de sahil hattı, üniversite, liman, ana caddeler ve yeni siteler arasında kira seviyeleri kısa mesafede değişebilir. İlçe ortalaması yerine aynı tarih ve nitelikte gerçekleşmiş emsaller kullanılmalıdır. Sezonluk ilanlar sürekli konut rayici gibi alınmamalıdır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ile iletişime geçildiğinde, sonuç garantisi verilmeksizin süre, bildirim, emsal ve bilirkişi hesabı somut dosyada değerlendirilebilir. Amaç uygulanacak dönemi ve hukuken savunulabilir bedel yöntemini belirlemektir.
Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)