Kira Artış Oranı Ağustos 2026: Yüzde 31,90 – Kira Zammı Hesaplama ve Ev Satılırsa Kiracının Durumu

Ağustos 2026 ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı yüzde 31,90’tür. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun Ağustos 2026 başında tarihinde açıkladığı Temmuz 2026 Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aynı ayda yıllık enflasyon yüzde 31,75, aylık enflasyon ise yüzde 1,78 olarak açıklanmıştır. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracının kirası Ağustos 2026 kira döneminde en fazla 26.380,00 TL’ye çıkarılabilir.

Bu yazı yalnızca kira yılı Ağustos 2026 ayında yenilenen sözleşmeleri ele alır. Aşağıda bu aya ait hesaplama tablosunu, oranın hukuki dayanağını ve Ağustos 2026 döneminde kiracı ile ev sahibinin en çok karşılaştığı evin satılması ve yeni malik konusunu ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Ağustos 2026 kira artış oranı nasıl belirlendi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira sözleşmesi Ağustos 2026 ayında yenileniyorsa, yenilenme ayından önceki ayın verisi esas alınır. TÜİK Temmuz 2026 verilerini Ağustos 2026 başında tarihinde açıkladığı için Ağustos 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde uygulanacak oran yüzde 31,90’tür.

Kira artışında yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama esas alınır. Temmuz 2026 verisinde yıllık enflasyon yüzde 31,75 iken on iki aylık ortalama yüzde 31,90 olarak gerçekleşmiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, kanuni sınırı aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında daha önce uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır ise 1 Temmuz 2024’te sona erdiği için Ağustos 2026 döneminde uygulanmaz.

Ağustos 2026 kira artış oranına göre hesaplama tablosu

Aşağıdaki tablo, Ağustos 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde yüzde 31,90 kira artış oranının tamamen uygulanması hâlinde ulaşılabilecek en yüksek kira bedellerini göstermektedir. Yeni kira, mevcut kiranın 1,32 ile çarpılmasıyla bulunur.

Bu tutarlar kanuni üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; ev sahibinin bu sınıra kadar artış yapma hakkı, artışın mutlaka bu oranda yapılacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin hesaplanmasında kiranın ödendiği gün değil, kira döneminin başladığı tarih dikkate alınır.

Ağustos döneminde ev satılırsa kiracının durumu

Gayrimenkul piyasasının yaz aylarında hareketlendiği dönemlerde, kiracıların oturduğu konutların satılması sık karşılaşılan bir durumdur. Ağustos 2026’da kira yılı yenilenen ve yüzde 31,90 artışla karşılaşan kiracıların bir kısmı, aynı dönemde evin satıldığı haberini de alabilmektedir. Bu durumda kiracının hakları Türk Borçlar Kanunu tarafından güvence altına alınmıştır.

Kira sözleşmesi yeni malike geçer

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple başkasına devredilirse, kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yani evin satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, eski malikin kira sözleşmesindeki hak ve borçlarını aynen devralır. Kira bedeli, ödeme günü, depozito ve sözleşmedeki diğer koşullar yeni malik bakımından da geçerlidir.

Bu nedenle yeni malik, sözleşme süresi devam ederken kira bedelini tek taraflı olarak artıramaz. Kira yılı yenilendiğinde ise artış, diğer kira ilişkilerinde olduğu gibi on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla sınırlıdır. Ağustos ayında yenilenen bir sözleşmede yeni malikin talep edebileceği en yüksek artış yüzde 31,90’dır.

Kira kime ödenir?

Satıştan sonra kiracının kirayı kime ödeyeceği sık sorulan bir sorudur. Yeni malik, malik değişikliğini ve kiranın kendisine ödenmesini kiracıya bildirmelidir. Kiracı, bu bildirimden önce iyi niyetle eski malike yaptığı ödemelerle borcundan kurtulur. Bildirimden sonra ise kira bedelinin yeni malike ödenmesi gerekir. Tereddüt varsa tapu kaydının güncel bir örneği istenebilir ve ödemeler açıklamalı olarak yapılmalıdır.

Depozito konusunda da benzer bir durum söz konusudur. Kira sözleşmesi yeni malike geçtiği için, kiracının eski malike verdiği depozitonun iadesi bakımından yeni malikin sorumluluğu gündeme gelir. Taraflar arasında karışıklık yaşanmaması için satış sırasında eski malik ile yeni malik arasında depozitonun devri konusunun açıkça kararlaştırılması ve kiracıya bildirilmesi önerilir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı

Kanunun 351. maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Bu sürelere uyulmazsa yeni malik, ihtiyaç sebebine dayanarak hemen tahliye isteyemez.

Beş yılı dolan sözleşmelerde kira artış oranı uygulanır mı?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Bu nedenle beş yılı dolduran bir sözleşmede Ağustos 2026 artışı yüzde 31,90 ile sınırlı kalmayabilir; ancak ev sahibi tek taraflı olarak daha yüksek bir artış yapamaz.

Kira artış oranı konusunda uyuşmazlık çıkarsa

Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılırsa, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira artış oranında sık yapılan hatalar

Kira artış oranı hesaplanırken en sık yapılan hata, yıllık enflasyonun esas alınmasıdır. Oysa kanuni sınır, TÜİK bülteninde “on iki aylık ortalamalara göre” başlığıyla yer alan değişimdir. İkinci hata, kira artış oranının ödeme gününe göre seçilmesidir; doğru olan, kira döneminin başladığı aydan önceki ayın verisini kullanmaktır. Üçüncü hata ise önceki yıl kanuni sınırın altında artış yapılmışsa, eksik kalan farkın sonraki yıl eklenebileceğinin düşünülmesidir. Her kira yılı için kira artış oranı ayrı hesaplanır ve geçmiş yılın eksik artışı yeni döneme taşınamaz.

Ev sahibinin kanuni kira artış oranını aşan bir talebi, kiracıyı bu farkı ödemekle yükümlü kılmaz. Kiracı, Ağustos 2026 dönemi için yüzde 31,90 oranına göre hesaplanan kirayı ödemeye devam edebilir. Kanuni sınır içindeki artışı ödememek ise temerrüt ve tahliye riskleri doğurabileceği için, tartışmasız kısmın düzenli ödenmesi önemlidir.

Kira artış oranı nasıl bildirilmeli?

Sözleşmede kira artışının on iki aylık ortalama TÜFE oranında yapılacağı yazılıysa, yeni dönemde artış kendiliğinden uygulanır. Yine de ev sahibinin uygulanan kira artış oranını, yeni kira tutarını ve hesaplama yöntemini yazılı olarak bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Bildirim noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir bir elektronik mesajla yapılabilir.

Ağustos 2026 döneminde kiracı ve ev sahibi için kontrol listesi

Kiracı, öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ay yenilendiğini kontrol etmelidir. Ardından yenilenme ayından önceki aya ait TÜİK verisini bularak kira artış oranını belirlemeli ve yeni kirayı bu orana göre hesaplamalıdır. Ev sahibinin talebi bu tutarı aşıyorsa, aradaki farkı yazılı olarak bildirmesi ve kanuni tutarı banka aracılığıyla ödemesi uygun olur.

Ev sahibi ise artış talebini kira döneminin başlamasından önce, hesaplamasını da göstererek yazılı olarak iletmelidir. Kiracı beş yılı doldurmuşsa ve kira bedeli emsallerin oldukça altında kalmışsa, kira tespit davası için gereken otuz günlük bildirim süresine dikkat edilmelidir. Her iki taraf için de en güvenli yol, anlaşılan yeni kira bedelini kısa bir ek protokolle kayıt altına almaktır.

Satış sırasında kiracıya yapılan baskılar

Evin satışı sırasında kiracıdan evi alıcılara göstermesi beklenebilir. Kiracı, kiraya verene ve onun belirlediği kişilere kiralananı gezme, görme ve satış için gösterme imkânını tanımakla yükümlüdür; ancak bu ziyaretlerin önceden haber verilerek ve makul saatlerde yapılması gerekir. Kiracının özel hayatını ölçüsüz şekilde rahatsız eden sık ve habersiz ziyaretler, kiracının kiralananı kullanma hakkını ihlal eder.

Satış sürecinde kiracıya “ev satıldı, hemen çıkmanız gerekiyor” şeklinde yapılan bildirimlerin hukuki bir dayanağı yoktur. Kiracı, sözleşme süresi ve kanundaki tahliye şartları gerçekleşmedikçe kiralananda oturmaya devam edebilir. Yeni malikle yeni koşullarda anlaşma yapılacaksa bu anlaşmanın yazılı olması ve önceki sözleşmenin sona erdiğini açıkça belirtmesi gerekir.

Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi de kiracı için ek bir güvence sağlar. Şerh edilen kira sözleşmesi, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Uzun süreli ve yüksek bedelli kira sözleşmelerinde bu imkânın değerlendirilmesi önerilir.

Kira artış oranı neden her ay değişir?

TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar ve on iki aylık ortalama da bu verilerle birlikte yeniden hesaplanır. Bu nedenle kira artış oranı her ay farklıdır ve her kiracı için uygulanacak oran, sözleşmesinin yenilendiği aya göre değişir. Ağustos 2026 dışındaki aylarda yenilenen sözleşmeler için o aya ait ayrı yazımızdaki oran esas alınmalıdır. Aynı binada oturan iki kiracının kira yılları farklı aylarda başlıyorsa, aynı yıl içinde farklı oranlarda artış yapılması hukuken doğaldır.

Bu yazıdaki oran ve tutarlar yalnızca Ağustos 2026 ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Kira bedeli Türk lirası dışında bir para birimiyle belirlenmişse, kanuna göre beş yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Tarım arazisi, boş arsa veya çatısız alan kiraları gibi Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olmayan sözleşmelerde ise taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; bu sözleşmelerde on iki aylık ortalama TÜFE sınırı uygulanmaz.

Sık sorulan sorular

Ağustos 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Ağustos 2026 ayında yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı yüzde 31,90’tür. Oran, TÜİK’in Temmuz 2026 on iki aylık ortalama TÜFE verisidir.

Ağustos 2026’da 20.000 TL kira ne kadar olur?

Yüzde 31,90 oranının tamamı uygulanırsa en fazla 26.380,00 TL olur.

Kira artışında yıllık enflasyon mu esas alınır?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır; Temmuz 2026 verisinde bu oran yüzde 31,90’tür.

Ev satılınca kira sözleşmesi biter mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan devredilirse kira sözleşmesi yeni malike geçer.

Yeni malik kirayı artırabilir mi?

Yeni malik, sözleşmedeki koşullara ve kanuni sınıra bağlıdır. Kira yılı yenilendiğinde on iki aylık ortalama TÜFE oranını aşmayan bir artış yapabilir.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle beni çıkarabilir mi?

Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi şartıyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması gerekir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kira artış oranı Kasım 2026 · TÜFE sınırını aşan kira artışı fazlası iade · Kira tespit kararı hangi tarihten uygulanır? · Yeni malik kira tespit davası açabilir mi? · Tahliye ve kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk

Resmî kaynaklar: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.