TÜFE Sınırını Aşan Kira Artışı Ödendiyse Fazlası Geri İstenebilir mi?

Fazla kira artışı ödendiğinde, farkı tek bir son ay üzerinden hesaplamak yanıltıcıdır. Her kira yılının yenileme günü, o dönemin geçerli TBK veya geçici düzenleme sınırı ve fiilen ödenen tutar ayrı çizelgeye konulmalıdır. İade talebinin kapsamı böylece somutlaşır.

Fazla kira artışı: temel koşullar

Hangi dönemin artış kuralı uygulanacak?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 344, yenilenen dönemler için anlaşmanın bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamasını öngörür. Geçmiş yıllarda yürürlükte bulunan geçici konut kira sınırlamaları ve bunların tarihleri ayrıca denetlenmelidir. Dolayısıyla “her yıllık sözleşmede aynı tavan” kabulüyle tüm ödemeleri bir arada hesaplamak doğru değildir.

Beş yıldan sonra hâkimce bedel belirlenmesi ile tarafların yıllık artış şartı da farklı usullerdir. Kiraya verenin yüksek rakam istemesi, tek başına kanuni tavanı değiştirmez; buna karşılık tarafların yazışması, geçerli anlaşmanın kapsamı ve ödenen rakamın hangi döneme ait olduğu dikkatle incelenir.

Fazla ödemenin hesabı

Başlangıç kira bedeli, her kira yılının yenileme tarihi, o tarihe ilişkin uygulanabilir endeks ve yapılan havaleler bir tabloya konmalıdır. Yalnızca son ödemenin miktarından geriye doğru tahmin yürütmek, yanlış başlangıç üzerinden büyüyen farklar üretir. Kira tespit davası sonucunda hükmedilmiş bedel varsa kararın hangi dönemden itibaren hüküm doğurduğu ayrıca hesaba katılır.

Fazla ödeme için iade veya koşullar varsa takas talebi gündeme gelebilir. Bir sonraki ay kirayı kendiliğinden tamamen kesmek tahliye riskini artırabilir. Kiraya verene hangi dönemlerde ne kadar fark bulunduğu açık bir yazıyla bildirilmeli, kabul edilen cari kira geciktirilmemelidir.

Başvuru ve belgeler

Sözleşmenin bütün yenileme nüshaları, ödeme dekontları, artış taleplerinin mesajları ve varsa arabuluculuk/mahkeme kararları korunmalıdır. Geri alım isteminin hukuki temeli ve zamanaşımı, ödemelerin koşulları ve talebin türüne göre ayrıca kurulmalıdır. Kira ilişkisinden doğan alacak davasından önce kural olarak arabuluculuk başvurusu gerekir.

Bir dönem yüksek kira ödemiş olmak, her yeni rakamın tartışmasız kabul edildiği anlamına gelmez; ancak uzun süre itiraz edilmeyen somut anlaşmalar ve ispat sorunu dosyanın sonucunu etkiler. Dönem hesabı çıkarılmadan toplu iade miktarı söylenmemelidir.

İlgili rehberler ve mevzuat

Bu konuyla bağlantılı olarak Beş yılı dolduran kirada kira tespiti ve Kira tespit kararının başlangıcı başlıklı açıklamalarımızı inceleyebilirsiniz. Mevzuat için Türk Borçlar Kanunu ve Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk metinlerine bakılabilir.

Somut durum ve hesap ayrımları

Örnek: Sözleşme her 1 Martta yenileniyorsa takvim yılı enflasyonu değil, ilgili yenileme tarihinde uygulanabilir on iki aylık ortalama ve o tarihte yürürlükteki geçici kural araştırılır. Bir yıl yüksek ödeme yapıp sonraki yıl bu yüksek tutara tekrar oran uygulamak, farkı katlayabilir. Hesap çizelgesinde “hukuken geçerli kabul edilen önceki kira” ve “fiilen ödenen kira” sütunları ayrı tutulmalıdır.

Bir artış bildirimi yalnızca WhatsApp ile yapılmış veya malik yeni IBAN ile birlikte rakam belirtmiş olabilir. Bu yazışmaların bir anlaşma oluşturup oluşturmadığı tartışılsa da TBK 344 sınırı ve dönemin özel hükümleri ayrıca uygulanır. Kiracının yeni rakama itirazı, ödemeleri durdurmak yerine dayanaklı bir yazıyla bildirmesi; kira tespit davası açılmışsa kararın başlangıç dönemini tabloda ayrıca göstermesi daha sağlıklı bir hesap sağlar.

Başvuruda belirleyici ayrıntılar

Her yenilemede uygulanan endeks oranının resmî TÜİK verisiyle karşılaştırılması gerekir. Geçici yüzde 25 sınırı belirli konut yenileme dönemlerinde uygulanmıştı; o dönem dışına gelişigüzel taşınmamalıdır. Konut ile çatılı işyeri ayrımı ve yenileme tarihi tabloda açık görünmelidir. Sözleşme ayın yirmi yedisinde kurulmuşken artışı takvim yılının 1 Ocak gününe taşıyan hesap da inceleme gerektirir.

Kiracı bir dönem üst sınırdan fazla ödeme yaptıktan sonra sonraki yıllarda yeni bedeli sessizce göndermiş olabilir. Bu durumun iade veya yeni kira hesabına etkisi için tarafların artış anlaşmaları, değişen bedelin hukuki dayanağı ve her dönemdeki fiilî ödeme ayrı incelenir. Kira tespit kararı varsa mahkemenin belirlediği başlangıç döneminden önceki ve sonraki aylar tek tabloda ama ayrı bloklarda gösterilir.

Malik “piyasa kiraları daha yüksek” diyorsa bu sav, kanuni yıllık artış sınırını tek başına bertaraf etmez; şartları varsa kira tespit davasının ayrı usulü düşünülebilir. Kiracı iade talebi yazarken hangi ayda kaç lira fazla ödeme olduğunu belirtmeli, mevcut dönem için ödeme yapmayı sürdürmelidir. Böylece yüksek artışa ilişkin tartışma ile kiranın hiç ödenmemesi iddiası birbirine karışmaz.

Uygulamada farklı sonuç doğuran durumlar

Kira artışında on iki aylık TÜFE ortalaması ile bir önceki aya göre TÜFE değişim oranı farklıdır. Yayınlanan tablodaki yanlış sütunu almak, artışın kanuni tavanı aşmadığı halde aştığını iddia etmeye veya tam tersine yol açabilir. Sözleşmenin hangi ayın hangi gününde yenilendiği ve ilgili veri açıkça not edilir. İnternetteki örnek hesaplayıcı sonucu tek başına delil değildir; resmî veri ve sözleşmeyle yeniden yapılmalıdır.

İki yıllık veya daha uzun süreli kira sözleşmesinde bedel artışı düzeni özel okunur. Sözleşme süresinin bitmesi, tarafların yeni miktar hakkında anlaşması ve TBK 345 uyarınca kira tespit davasının yeni döneme etkisi ayrı başlıklardır. Kiracı “beş yıl olmadıysa hiçbir tespit olmaz” veya “beş yıl dolunca malik dilediği bedeli alır” gibi genellemelerle hareket etmemelidir. Beş yıllık değerlendirmede emsal, kiralananın durumu ve hakkaniyet rol oynar.

Kiracı yıllık artışın üzerinde ödemeyi geçici taşınma güçlüğü nedeniyle kabul etmiş olabilir; karşı taraf açık yeni sözleşme yapıldığını iddia edebilir. Hangi metnin ne zaman imzalandığı, önceki sözleşmenin devam edip etmediği, TBK 344 sınırı ve farklı geçici yasalar birlikte değerlendirilir. Kiracının itirazını yazılı ifade etmesi, fazla ödemenin hangi amaçla yapıldığı konusunda ileride yardımcı olur.

Fazla kira için hesap çıkarırken her ayın gecikme faizine ilişkin talep ayrıca kurulabilir. Fazla ödenen anapara, hangi tarihte iade istendiği ve temerrüdün koşulları belirlenmeden bütün ödemelere tek başlangıçtan faiz eklenmemelidir. Arabuluculukta “geçmiş bütün artışları iade edin” yerine yenileme tarihi, doğru bedel, ödenen bedel ve aylık fark tablosu sunmak anlaşılabilir bir talep oluşturur.

Sık sorulan sorular

Geçmişteki yüzde 25 sınırı bugün de uygulanıyor mu?

Hayır. Geçici düzenlemenin hangi yenileme dönemlerini kapsadığı ayrı belirlenir; güncel TBK 344 kuralı otomatik olarak yüzde 25 değildir.

Fazla ödeme yüzünden sonraki ay hiç kira göndermemek doğru mu?

Tek taraflı kesinti, ödenmediği iddia edilen kira üzerinden takip ve tahliye riski yaratır. Mahsup koşulları ve yazılı mutabakat incelenmelidir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)