Kira Artış Oranı Kasım 2026: Yüzde 31,23 – Kira Zammı Hesaplama Tablosu ve Yasal Sınır

Kasım 2026’da yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı yüzde 31,23’tür. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun 3 Kasım 2026’da açıkladığı Ekim 2026 Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracının kirası Kasım 2026 kira döneminde en fazla 26.246 TL’ye çıkarılabilir. Taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir; ancak bu oranın üzerinde artış yapılamaz.

Bu yazıda kira artış oranının hukuki dayanağını, hangi ayın oranının uygulanacağını, hızlı hesaplama tablosunu, beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde durumu ve ev sahibi ile kiracının uyuşmazlık hâlinde izleyeceği yolu açıklıyoruz.

Kira artış oranı neye göre belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani kira artış oranı için esas alınan ölçüt yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama TÜFE’dir.

Ekim 2026 verilerine göre yıllık enflasyon yüzde 29,77, on iki aylık ortalama TÜFE ise yüzde 31,23’tür. Kira artışında yüzde 29,77 değil, yüzde 31,23 dikkate alınır. Sözleşmede daha yüksek bir oran veya “her yıl yüzde 50 artış” gibi bir kayıt bulunsa bile, bu kayıt kanuni sınırı aşan kısmı bakımından geçersizdir ve artış yüzde 31,23 ile sınırlı kalır.

Konutlarda yüzde 25 sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra konut ve işyeri kiralarında yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki on iki aylık ortalama TÜFE kuralı uygulanmaktadır. Bu nedenle Kasım 2026’da yenilenen bir konut kira sözleşmesinde de kira artış oranı yüzde 31,23’ü aşamaz.

Hangi ayın kira artış oranı uygulanır?

Uygulanacak oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır. TÜİK her ayın üçünde bir önceki ayın verilerini açıkladığı için, Kasım ayında yenilenen kira sözleşmeleri için 3 Kasım 2026’da açıklanan Ekim verisi, yani yüzde 31,23 esas alınır. Aralık ayında yenilenecek sözleşmeler için ise 3 Aralık 2026’da açıklanacak Kasım verisi uygulanacaktır.

Örneğin kira sözleşmesi 15 Kasım 2023’te başlamışsa, her yıl 15 Kasım’da yeni kira dönemi başlar. Bu kiracı için Kasım 2026 dönemindeki azami kira artış oranı yüzde 31,23’tür. Sözleşmenin başlangıç tarihi, ödeme günü değil, kira döneminin başladığı tarihtir; bu ayrım hesaplamada sık yapılan bir hatadır.

Kasım 2026 kira zammı hesaplama tablosu

Aşağıdaki tablo, Kasım 2026’da yenilenen sözleşmelerde yüzde 31,23 kira artış oranının tamamen uygulanması hâlinde ulaşılabilecek en yüksek kira bedellerini göstermektedir.

Hesaplama formülü basittir: yeni kira = mevcut kira × 1,3123. Örneğin 18.000 TL kira için azami yeni kira 18.000 × 1,3123 = 23.621,40 TL olur. Taraflar bu tutarın altında bir kira üzerinde anlaşabilir; ev sahibinin kanuni üst sınıra kadar artış yapma hakkı, mutlaka bu sınıra kadar artış yapılacağı anlamına gelmez.

Beş yılı dolan kira sözleşmelerinde durum

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir kural getirir. Bu sözleşmelerde yeni kira yılındaki kira bedeli, taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından belirlenir. Hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Bu nedenle beş yılı dolduran bir kiracı için kira artışı yüzde 31,23 ile sınırlı olmayabilir. Ancak ev sahibi, emsal kiraya ulaşmak için tek taraflı bir artış yapamaz; ya kiracıyla anlaşmak ya da kira tespit davası açmak zorundadır. Mahkemenin belirleyeceği yeni kira, piyasa kirasının bir miktar altında olabilir; çünkü hâkim eski kiracının durumunu da hakkaniyet ölçüsünde dikkate alır.

Kira tespit davası ve arabuluculuk

Kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkarsa, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağını bildirirse, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni kira yılının başından itibaren uygulanır. Aksi hâlde belirlenen yeni kira ancak bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olur.

Ev sahibi kanuni sınırı aşan artış isterse ne olur?

Ev sahibinin yüzde 31,23’ün üzerinde bir artış talep etmesi, kiracıyı bu artışı ödemek zorunda bırakmaz. Kiracı, kanuni orana göre hesaplanan kirayı ödemeye devam edebilir. Fazla artışı ödemeyi reddetmek, kiracının temerrüdü sayılmaz; çünkü kanuni sınırı aşan kısım için geçerli bir borç doğmamıştır. Kiracının ödemelerini banka aracılığıyla ve açıklamalı olarak yapması ispat açısından önemlidir.

Kanuni sınırı aşan artış bilmeden ödenmişse, fazla ödenen kısmın iadesi talep edilebilir. Bu talep sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır ve süresi içinde ileri sürülmelidir. Ev sahibinin kiracıyı yüksek artışı kabul etmeye zorlamak için baskı yapması, tehdit veya taciz niteliği taşıyan davranışlarda bulunması ise ayrıca hukuki ve cezai sonuçlar doğurabilir.

Kira artışı nasıl bildirilir?

Kanun, kanuni oran dâhilindeki kira artışı için özel bir bildirim şekli öngörmez. Sözleşmede yıllık artışın TÜFE oranında yapılacağı yazılıysa, yeni kira dönemi başladığında artış kendiliğinden uygulanır. Yine de ev sahibinin artış tutarını ve hesaplama yöntemini yazılı olarak, örneğin noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir bir mesajla kiracıya bildirmesi uyuşmazlıkları önler.

Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa, taraflar yeni dönem için kira bedeli üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa ev sahibi kira tespit davası yoluna gidebilir. Kiracının, ev sahibinin bildirdiği kanuni sınır içindeki artışı ödememesi ise ilerleyen dönemde temerrüt ve tahliye sonuçları doğurabilir.

Kiracı artışı ödemezse tahliye edilebilir mi?

Kiracı, kanuni sınır içinde kalan ve geçerli olarak belirlenen kira bedelini ödemezse temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

Ayrıca 352. maddenin ikinci fıkrasına göre kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu nedenle kira artış oranı konusunda tereddüt yaşayan kiracının, en azından tartışmasız kısmı düzenli olarak ödemeye devam etmesi önemlidir.

İşyeri kiralarında kira artış oranı

Çatılı işyeri kiralarında da konut kiralarındaki kural uygulanır. Kasım 2026’da yenilenen bir dükkân, ofis veya depo kira sözleşmesinde de azami kira artış oranı yüzde 31,23’tür. İşyeri kira sözleşmelerinde sıkça görülen “kira bedeli her yıl ÜFE artı yüzde on oranında artırılır” gibi kayıtlar, on iki aylık ortalama TÜFE’yi aşan kısmı bakımından uygulanamaz.

İşyeri kiralarında taraflardan biri tacir ise ve sözleşme beş yılı doldurmuşsa, kira tespit davası yoluyla emsal kiraya yakın bir bedel belirlenmesi daha sık gündeme gelir. Bu davalarda bilirkişi, aynı bölgedeki benzer işyerlerinin kira bedellerini inceleyerek rapor hazırlar.

Döviz cinsinden kiralarda artış

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak konut kiralarında Türk lirası dışında bir para birimiyle kira bedeli belirlenmesi, kambiyo mevzuatındaki istisnalar dışında yasaktır. Bu nedenle Türkiye’deki konut kiralarının büyük çoğunluğunda kira bedeli Türk lirası olarak belirlenir ve TÜFE sınırına tabidir.

Ev sahibi ihtiyaç veya yeni malik nedeniyle tahliye isteyebilir mi?

Kira artış oranı ile tahliye sebepleri birbirinden ayrıdır. Ev sahibinin kanuni sınırın üzerinde artış alamayacağı için kiracıyı çıkarmak istemesi, tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı bulunması, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ayrı bir tahliye sebebidir ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir; ancak bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve altı ay sonra dava açması gerekir. Ayrıca sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sürelerin hesaplanmasında sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır.

Aralık 2026 kira artış oranı ne zaman belli olur?

Kira artış oranı her ayın üçünde TÜİK’in açıkladığı enflasyon verisiyle değişir. Aralık 2026’da yenilenecek sözleşmeler için uygulanacak oran, 3 Aralık 2026’da açıklanacak Kasım verisine göre belirlenecektir. Aralık ayının oranı için ayrı bir yazı yayımlanacaktır; bu yazı yalnızca Kasım 2026’da yenilenen sözleşmeleri kapsar.

Kira artışını hesaplarken TÜİK’in resmî internet sitesinde yayımlanan bülteni esas almak en güvenli yoldur. Bültende yer alan “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırı, kira artışında uygulanacak oranı gösterir. Bazı internet sitelerinde yer alan hesaplama araçları yıllık enflasyonu esas aldığı için hatalı sonuç verebilir; bu nedenle sonucun bu yazıdaki tabloyla karşılaştırılması önerilir.

Sık sorulan sorular

Kasım 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Kasım 2026’da yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı yüzde 31,23’tür. Oran, TÜİK’in Ekim 2026 on iki aylık ortalama TÜFE verisidir.

Kira artışı yıllık enflasyona göre mi yapılır?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre kira artışında on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır; Ekim 2026’da yıllık enflasyon yüzde 29,77, on iki aylık ortalama yüzde 31,23’tür.

Konutlarda yüzde 25 sınırı var mı?

Hayır. Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi.

20.000 TL kira Kasım 2026’da ne kadar olur?

Yüzde 31,23 oranının tamamı uygulanırsa en fazla 26.246 TL olur.

5 yılı dolan kiracıya ne kadar zam yapılır?

Beş yılı dolduran sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa kira bedelini hâkim; TÜFE, emsal kiralar ve kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun belirler.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: TÜFE sınırını aşan kira artışı ödendiyse fazlası iade · Kira artış farkı geriye dönük istenebilir mi? · WhatsApp ile kira artışı bildirimi geçerli mi? · Kira tespit kararı hangi tarihten uygulanır? · Tahliye ve kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk

Resmî kaynaklar: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.