Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi? Beş Yıl ve Dönem Hesabı

Kısa cevap: Evi veya çatılı işyerini satın alan yeni malik, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.310 gereği mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve şartları oluşursa kira bedelinin tespiti davası açabilir. Satın alma tek başına kirayı piyasa bedeline çıkarma yetkisi vermez; kiracının eski sözleşmesi ve kira dönemleri sürer. Beş yıllık süre de tapunun yeni malike geçtiği gün sıfırlanmaz. Davanın hedeflediği dönem, artış hükmü ve TBK m.345'teki bildirim/dava zamanlaması baştan belirlenmelidir.

Yeni malik eski kira sözleşmesine bağlı mı?

Evet. TBK m.310'a göre kiralananın mülkiyeti sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu sonuç, kiracıyla yeniden imza atılmasına bağlı değildir. Önceki malikin imzaladığı sözleşmede başlangıç tarihi, kira yılı, artış şartı ve güvence kaydı neyse bunlar yeni malikin de dosyasının temelidir. Yeni malik tapuyu aldıktan sonra sözleşmenin tamamını, son kira dekontlarını ve ek protokolleri görmeden yeni tutar talep ederse farklı kira dönemlerini karıştırabilir.

Ev satılınca yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı TBK m.351'de ayrı düzenlenir; kira bedelinin tespiti için altı ay bekleme veya bir aylık edinim ihtarı diye genel bir şart yoktur. Bu iki yolun amaçları ve takvimleri farklıdır. Kira tespit kararının başlangıç tarihi yazısı kararın etki dönemini genel olarak işler; bu rehber satın alan kişinin dava hakkı ve önceki kiracılık süresine odaklanır.

Satın alınca beş yıllık süre sıfırlanır mı?

Hayır. Kira ilişkisinin ve taraf olunan sözleşmenin başlangıcı esas alınır. TBK m.344'te bir yıldan uzun veya yenilenen kira sözleşmelerinde artış anlaşmasının sınırı, beş yıldan sonra ise emsal kira, kiralananın durumu ve tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimi dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun belirleme düzenlenmiştir. Beş yıllık dönem hesabı tapu sahibinin kişisel sahiplik süresine değil kira ilişkisinin dönemlerine bağlıdır. Yeni malik ilk yılında, eski kiracı en az beş kira yılıdır taşınmazdaysa koşulları varsa beş yıllık belirleme isteyebilir; kiracı daha ikinci kira yılındaysa satın alma tek başına emsal kira düzeyine sıçrama yaratmaz.

“Beş yıl” denirken takvim yılı ile kira yılı karıştırılmamalıdır. Örneğin sözleşme 1 Kasım 2020'de başlamış ve düzenli yenilenmişse 1 Kasım 2025 sonrası dönemler için ilgili beş yıllık aşama tartışılır. Eski sözleşme gerçekten sona erip başka koşullarla yeni sözleşme kurulmuşsa bunun etkisi ayrıca incelenir; kâğıdın üzerine yeni tarih atılması her zaman ilişkiyi baştan başlatmaz. Ara dönem protokolleri, kiracının değişmesi, adres veya kiralanan kapsamı da değerlendirilir.

Yeni malik hangi dönemin kirasını belirletmek ister?

TBK m.345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir; fakat mahkemece belirlenen bedelin belirli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için ayrıca zaman koşulları vardır. Dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde artış isteğini kiracıya yazılı bildirmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada o dönemin başlangıcı esas alınabilir. Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına dair hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada da mahkemenin belirlediği bedel dönem başından itibaren geçerli olabilir. Hangi yolun somut sözleşmede uygulanacağını madde metni ve tebliğ belgeleriyle kontrol edin.

Tapu devrinin yeni dönemden birkaç gün önce yapılması tek başına bütün süreleri durdurmaz. Yeni malik, “Evi dün aldım” demek yerine eski kira başlangıcını bulmalı, mevcut dönemin bittiği günü yazmalı, otuz gün önce yazılı bildirimin önceki malik tarafından yapılıp yapılmadığını ve sözleşmedeki artış hükmünü incelemelidir. Bildirim düşünülüyorsa ulaştığı günün ispatı gerekir; yalnız noter belgesinin düzenlendiği tarih veya gönderilmiş e-posta otomatik tebliğ sayılmayabilir. UYAP'taki Yargıtay kararı, artış hükmü ve otuz gün öncesinden bildirimin bulunmamasının istenen döneme etkisini örnekler.

İki örnekle yeni malik takvimi

Örnek A: Kira ilişkisi 1 Ocak 2020'de başlamış, malik 15 Eylül 2026'da evi satın almış olsun. 1 Ocak 2027 kira dönemi için beş yıllık değerlendirme koşulu yönünden eski başlangıç hesaba katılır; yeni malik tapuyu 2026'da aldığı için beş yıl beklemez. Ama 1 Ocak 2027'yi bağlamak istiyorsa TBK m.345'in bildirim, dava tarihi veya geçerli artış şartı düzenlemesine göre dosyayı planlamalıdır. Kasım veya Aralık ayında “Ocak'tan itibaren emsal bedel otomatik ödenecek” mesajı tek başına mahkeme kararı değildir.

Örnek B: Sözleşme 1 Mart 2025'te yapılmış, ev 1 Temmuz 2026'da satılmış olsun. Mart 2027 döneminde kira ilişkisi iki yılı doldurmuş olur; sırf satış nedeniyle beş yılı aşmış gibi serbest piyasa kirası tespiti yapılamaz. Tarafların geçerli artış anlaşması ve TBK m.344'teki on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı dikkate alınır. Emsal ilanlarda çok daha yüksek fiyat görünmesi yeni malike tek taraflı zam hakkı vermez. Bu örneklerde tarihler temsildir; kira döneminin fiilî başlangıcı dosyadaki sözleşmeyle belirlenir.

Tespit davası ile tek taraflı zam arasındaki fark

Yeni malik kiracıya yeni hesap numarasını ve tapu edinimini yazılı bildirebilir; bu, borcun doğru kişiye ödenmesi içindir. Aynı yazıya “Yeni ev sahibiyim, kiranız iki kat oldu” koyması geçerli bir artış anlaşması veya hâkim kararı yerine geçmez. Kira bedelinin yasal artışla ne olduğu ile beş yıllık dönemde mahkemece hakkaniyete göre belirlenecek bedel ayrı hesaplanır. Davada talep edilen miktarın tamamının kabulü zorunlu değildir; emsal karşılaştırması, konum, metrekare, özellikler, eski kiracılık ve bilirkişi raporları değerlendirilir.

Kiracı ise geçerli miktarı hiçbir ödeme yapmadan durdurmamalıdır. Artışa karşı gerekçeli yazılı cevap ve dekontlar ayrı saklanır. Kira tespit davası sürerken önceki dönem için ödenen tutarlarla mahkemenin daha sonra belirlediği tutar arasındaki olası fark ve tahsil yolu, kararın hangi tarihten itibaren etkili olduğuna bağlıdır. Eski bir malik tarafından dava açılmış ve satış dava sırasında gerçekleşmişse davanın tarafı ve usulî devamı ayrıca incelenir; yeni malikin eski malikin her kişisel alacağını hiçbir temlik olmadan devraldığını varsaymayın.

Dava öncesi arabuluculuk ve mahkeme

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'ye göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazın İcra ve İflâs Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi istisnası dışında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Kira tespit davası bu kapsamdadır. Başvuru, TBK m.345'teki kira dönemi ve bildirim hesabının yerine geçecek varsayımıyla planlanmamalıdır; süreler ve dava tarihi ayrıca izlenir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde kira bedelinin tespiti talep edilir.

Yeni malik arabuluculukta tapu senedi, önceki kira sözleşmesi, son ödenen tutar ve önerdiği dönemi göstermelidir. Kiracı mevcut artış şartını ve ödemelerini sunmalıdır. Ticari çatılı işyerinde net ve brüt kira, stopaj ve KDV gibi unsurların sözleşmede nasıl gösterildiği ayrıca incelenir. Konut için ilan rakamını tek başına bilirkişi emsali saymayın; gerçekleşmiş kira ilişkileri ve taşınmazın özellikleri önemlidir. UYAP'ta yayımlanan 2026 tarihli karar, emsal, eski kiracı indirimi ve brüt tutar ayrımının uyuşmazlıkta nasıl tartışılabildiğini gösterir.

Arabuluculuk görüşmesi sırasında taraflar yalnız gelecek kira dönemini değil, devam eden dönemde ödemenin hangi tutarda sürdürüleceğini de açıkça konuşabilir. Yazılı anlaşma sağlanırsa artışın başlangıç günü, aylık tutarın net veya brüt oluşu, geçmiş farkın akıbeti ve ödeme hesabı belirsiz bırakılmamalıdır. Anlaşamama son tutanağında ise dava konusu olacak dönem ve tarafların kimlikleri doğru yazılmalıdır. Eski malik adına yapılmış başvuru ile yeni malikin açacağı dava arasında taraf sıfatı uyuşmazlığı doğması önlenir.

Yeni malik hangi belgeleri toplamalı?

• Tapu edinim tarihi ile kira sözleşmesinin ilk başlangıç ve yenilenme tarihleri.
• Eski ve yeni malik arasındaki satış dosyası, kira ve depozito devir bilgisi.
• Kira sözleşmesi, artış maddesi ve sonradan imzalanan tüm protokoller.
• Kiracının son yıllardaki ay ay ödeme dekontları ve ihtilaflı aylar.
• Varsa eski malikin kira artışı yazılı bildirimi ve teslim kanıtı.
• Karşılaştırılabilir taşınmazların adres, alan, nitelik ve kira belgeleri.
• Arabuluculuk son tutanağı ve hedeflenen yeni dönem takvimi.

Kiracı bakımından da eski sözleşmeyi bulmak önemlidir. Yeni malikin sunduğu tek sayfalık “yeni kira sözleşmesi”, önceki başlangıç ve kazanılmış süreyi değiştiriyorsa metin okunmadan imzalanmamalıdır. Kiracı teklif edilen bedeli kabul edebilir; uyuşmazlık varsa “mahkeme belirlemeden hiç kira ödemem” yaklaşımı ayrı temerrüt riski taşır. Tarafların anlaşması ile mahkeme kararı farklı hukuki kaynaklardır.

Tapudaki malik ile kira sözleşmesindeki kiraya verenin farklı olduğu dosyalarda da taraflık ayrıca araştırılır. Taşınmazı satan kişi, geçmişte tahsil edemediği kendi dönemine ait kira alacağını yeni malike devretti mi; geçmişte açılan tespit davası var mı; tapuda paylı mülkiyet veya intifa hakkı bulunuyor mu? Bunlar “yeni malik” sözünü yalnız tapu fotokopisiyle çözülemeyecek hâle getirebilir. Dava dilekçesinin kimin adına, hangi dönem için verildiği doğru kurulursa hem tahsil hem tebligat karışıklığı azalır.

Kiracının daha önce açılmış bir kira tespit davasından habersiz olması da mümkündür. Satıcıdan devralınan dosya listesi, UYAP kayıtları ve kiracıya yapılan tebligat karşılaştırılarak aynı dönem için çelişen talepler önlenmelidir. Yeni malikin kendi dava hakkını kullanması, önceki davada verilen kararın varlığını yok sayma gerekçesi değildir.

Sık sorulan sorular

Yeni ev sahibi satın aldığı gün kira tespit davası açabilir mi?

Dava hakkı yeni malik sıfatıyla doğabilir; ancak arabuluculuk dava şartı, hedef kira dönemi ve TBK m.344–345 koşulları ayrıca değerlendirilir. Hemen dava açmak hemen daha yüksek kiranın doğduğu anlamına gelmez.

Beş yıl satış tarihinden mi sayılır?

Hayır. Kira ilişkisinin ve dönemlerinin başlangıcı esas alınır. Tapu sahibinin değişmesi eski kiracılık süresini silmez.

Yeni malik daha önceki malikin artış ihtarından yararlanabilir mi?

Yazılı bildirimin gerçekten yapılıp ulaşması, hangi dönem ve tutara ilişkin olduğu ve sözleşmenin devriyle etkisi incelenir. Belgesiz bir sözlü talep yeterli kabul edilmemelidir.

Kiracı tespit davası boyunca eski kirayı ödeyebilir mi?

Geçerli sözleşme ve yasal artışa göre borçlu olunan tutar ödenmelidir. Mahkeme dönemin başından etkili yeni bedel belirlerse o dönem farkı ayrıca hesaplanabilir; dava açılması tek başına ödeme borcunu askıya almaz.

Tapu, eski sözleşme, bildirim ve dekontlarla iletişim sayfasından dönem hesabı incelemesi talep edebilirsiniz. Türkiye genelinde TBK m.310, 344 ve 345 uygulanır; kira başlangıcı ve istenen dönemin belirlenmesi somut belgelere bağlıdır.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)