Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkar mı? 2026 Yeni Malik ve Tahliye

Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik, Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracı evde aynı şartlarla oturmaya devam eder. Kiracı yalnızca ev satıldı diye çıkmak zorunda değildir. Ancak yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu rehberde ev sahibi evi satarsa kiracının haklarını, yeni malikin tahliye imkânlarını, depozito ve peşin kira gibi konuları ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Konut fiyatlarının hızla değiştiği dönemlerde birçok ev sahibi, kiradaki evini satmaya karar verir. Bu durumda kiracılar, evden hemen çıkarılacakları endişesine kapılır; yeni malikler ise kiracının ne zaman çıkacağını ve hangi hakları kullanabileceklerini merak eder. Oysa kanun, her iki tarafın haklarını dengeleyen açık kurallar öngörür. Bu kuralların bilinmesi, gereksiz çatışmaları ve hak kayıplarını önler.

Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi devam eder

Türk Borçlar Kanunu, kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira ilişkisine kendiliğinden girdiğini düzenler. Bu kural, kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir: kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, artış oranı, süre, depozito ve diğer şartlar yeni malik bakımından da aynen geçerlidir. Yeni malik, satın aldığı evdeki kiracıyla yeni bir sözleşme yapmaya veya kira bedelini kendi belirlediği tutara yükseltmeye kendiliğinden yetkili değildir.

Satıştan sonraki kira ödemeleri yeni malike yapılmalıdır. Ancak kiracıya satış bildirilmeden önce eski malike yapılan ödemeler, kiracının iyi niyetli olması hâlinde geçerli kabul edilir. Bu nedenle yeni malikin, satıştan hemen sonra kiracıya yazılı bildirim yaparak kira ödemelerinin kendi hesabına yapılmasını istemesi önerilir. Kiracı da bildirimi aldıktan sonra ödemelerini yeni malikin hesabına yapmalı ve dekontları saklamalıdır.

Yeni malik kiracıyı nasıl çıkarabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre yeni malikin, ev sahibi evi satarsa doğan durumda iki seçeneği vardır:

1. Bir ay içinde bildirim ve altı ay sonra dava: Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açar.
2. Sözleşme süresinin sonunu beklemek: Bildirim yapılmamışsa, yeni malik kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Her iki yolda da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü yeni malikindedir. Mahkeme, yeni malikin başka evinin olup olmadığını, ihtiyacın sürekli mi geçici mi olduğunu, yeni malikin mevcut konut durumunu ve aile yapısını araştırır. Yalnızca daha yüksek kira almak veya evi boş satmak amacıyla açılan davalar reddedilir.

İhtiyaç nasıl ispatlanır?

İhtiyacın ispatı için yeni malikin mevcut konutunun kira sözleşmesi, kendisine yapılan tahliye bildirimi, iş yeri değişikliği belgesi, evlilik veya aile büyümesi gibi durumları gösteren belgeler mahkemeye sunulabilir. Tanık beyanları da ihtiyacın varlığını desteklemek için kullanılabilir. Mahkeme gerektiğinde keşif yaparak evin yeni malikin ihtiyacına uygun olup olmadığını da değerlendirebilir.

Arabuluculuk şartı

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarından önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Yeni malik, tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmalı ve arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanağı dava dilekçesine eklemelidir. Arabuluculuk görüşmesinde taraflar tahliye tarihi, taşınma masrafları ve depozito iadesi konusunda anlaşabilir; anlaşma tutanağı ilam niteliğinde olduğundan doğrudan icraya konulabilir.

Ev sahibi evi satarsa ortaya çıkan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, çoğu zaman tarafların dava açmadan uzlaşmasını sağlar. Kiracıya taşınma için makul süre ve masraf desteği sağlanması, yeni malikin evine daha hızlı kavuşmasına imkân tanır.

Ev sahibi evi satarsa depozito ne olur?

Kiracının kira sözleşmesi kurulurken eski malike verdiği depozito (güvence bedeli), ev sahibi evi satarsa en çok tartışılan konulardan biridir. Kural olarak kiracı, depozitoyu kime verdiyse iadesini ondan ister. Depozito eski malike elden veya onun hesabına ödendiyse, kira ilişkisi sona erdiğinde iade talebi eski malike yöneltilir. Ancak eski malik ile yeni malik satış sırasında depozitonun devri konusunda anlaşmışsa, yeni malik de iadeden sorumlu olabilir.

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence olarak verilen paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Bu şekilde bankaya yatırılmış bir depozito bakımından, hesap kiracı adına açıldığından iade süreci daha güvenlidir. Bu nedenle kiracıların, depozitoyu elden vermek yerine kanunda öngörülen şekilde bankaya yatırılmasını talep etmesi, ev sahibi evi satarsa ortaya çıkabilecek sorunları önler.

Peşin ödenen kira ve tapu şerhi

Kiracı, satıştan önce eski malike birkaç aylık veya bir yıllık kirayı peşin ödemiş olabilir. Bu durumda peşin ödenen kira, kural olarak yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Ancak uzun süreli peşin ödemelerde, özellikle tapuya şerh bulunmaması hâlinde, yeni malik bu ödemeden haberdar olmadığını ileri sürerek tartışma yaratabilir. Bu nedenle peşin kira ödemelerinin mutlaka yazılı belgelenmesi ve banka üzerinden yapılması önerilir.

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, kiracıya en güçlü korumayı sağlar. Şerh verilen kira sözleşmesi, sonradan taşınmazı satın alan her malike karşı ileri sürülebilir. Böylece kiracı, sözleşmede belirlenen süre boyunca evde oturma hakkını korur. Uzun süreli kira sözleşmelerinde veya kiracının eve önemli yatırım yaptığı durumlarda tapuya şerh, mutlaka değerlendirilmesi gereken bir güvencedir.

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü

Ev sahibi evi satarsa veya satmaya karar verirse, kiracının potansiyel alıcılara evi gösterme yükümlülüğü gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiraya verenin kiralananı satmak veya yeniden kiraya vermek amacıyla gezilmesine izin vermek zorundadır. Ancak bu yükümlülük, kiracının özel hayatına saygı gösterilerek ve makul zamanlarda yerine getirilmelidir.

Kiraya veren, ziyaretleri önceden haber vermeli ve kiracının uygun olduğu gün ve saatlerde gerçekleştirmelidir. Sık sık ve habersiz ziyaretler, kiracının kiralananı kullanma hakkını ihlal eder. Taraflar arasında ziyaret düzeni konusunda yazılı bir anlaşma yapılması, uyuşmazlıkları önler.

İşyeri kiralarında ev sahibi evi satarsa

Aynı kurallar çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. İşyeri kiralanan bir taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur ve işyeri kiracısı faaliyetini aynı şartlarla sürdürür. Yeni malik, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir; ancak burada ihtiyacın, yeni malikin kendi mesleğini veya ticari faaliyetini o yerde yürütme zorunluluğundan kaynaklanması gerekir.

İşyeri kiracıları için ev sahibi evi satarsa ya da işyerini satarsa ortaya çıkan en önemli sorun, kiracının işyerine yaptığı yatırımların akıbetidir. Dekorasyon, tesisat ve tabela gibi masraflar, tahliye hâlinde kiracı açısından ciddi kayıp doğurabilir. Bu nedenle işyeri kiralarında sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ve kiracının yaptığı yatırımların sözleşmede açıkça düzenlenmesi büyük önem taşır.

Ev sahibi evi satarsa kiracı ne yapmalı?

• Satış haberini aldığınızda, kira ödemelerini kime yapacağınızı yazılı olarak teyit edin.
• Yeni malikin yazılı bildiriminin tarihini kaydedin; bir aylık süre geçmişse altı ay sonra dava hakkı doğmaz.
• Depozito ve peşin kira ödemelerinize ilişkin belgeleri hazır tutun.
• İhtiyaç iddiasının gerçek olup olmadığını değerlendirin; samimi olmayan ihtiyaç iddialarına karşı savunma yapılabilir.
• Arabuluculuk davetini ciddiye alın ve taşınma süresi ile masraflar konusunda müzakere edin.

Kötü niyetli tahliye ve tazminat

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirdikten sonra evi haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralarsa, kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeye yöneliktir. Tahliye edilen kiracı, evi bir süre takip ederek başkasına kiralanıp kiralanmadığını tespit edebilir.

Yeni malik kira bedelini artırabilir mi?

Ev sahibi evi satarsa yeni malik, mevcut kira sözleşmesindeki artış şartlarıyla bağlıdır. Konut kiralarında kira artışı, sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile kanunda belirlenen sınırları, yani bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranını aşamaz. Yeni malik, sözleşme dönemi bitmeden tek taraflı olarak kira bedelini artıramaz.

Beş yıllık kira süresinin dolmasından sonra ise yeni malik, hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme, emsal kira bedellerini, tüketici fiyat endeksindeki değişimi ve kiralananın durumunu dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Kiracının, ev satıldı diye yeni malikin keyfi artış taleplerini kabul etmek zorunda olmadığını bilmesi önemlidir.

Ev sahibi evi satarsa ortaya çıkan diğer sorunlar

Satış sürecinde eski malikin, kiracıya evi boşaltması için baskı yapması, kira sözleşmesini feshettiğini iddia etmesi veya kiracıyı evi düşük fiyatla satın almaya zorlaması gibi durumlarla karşılaşılabilir. Bu tür baskılar hukuki dayanaktan yoksundur ve kiracının hakları kanunla korunur. Kiracı, kendisine yapılan bildirimleri ve yazışmaları saklamalı, gerektiğinde bir avukattan destek almalıdır.

Ayrıca kiracıya tanınan önalım hakkı, kural olarak konut kiralarında bulunmaz. Yani ev sahibi evi satarsa, kiracıya öncelikli satın alma hakkı tanınması kanunen zorunlu değildir. Ancak taraflar kira sözleşmesinde kiracı lehine önalım hakkı kararlaştırabilir ve bu hak tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Sonuç olarak ev sahibi evi satarsa kiracının hakları kanunla güçlü şekilde korunur; kira sözleşmesi devam eder ve yeni malik ancak kanundaki şartlarla tahliye isteyebilir. Kiracının bildirim tarihlerini, ödeme belgelerini ve sözleşme şartlarını takip etmesi, yeni malikin ise ihtiyacını somut belgelerle ispat etmesi, sürecin adil şekilde sonuçlanmasını sağlar.

Sık sorulan sorular

Ev satılınca kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesi yeni malikle aynı şartlarla devam eder.

Yeni ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

İhtiyacı varsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra tahliye davası açabilir veya sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Yeni malik kira artışı yapabilir mi?

Sözleşmedeki ve kanundaki artış kuralları aynen geçerlidir; yeni malik keyfi artış yapamaz.

Depozitomu kimden isterim?

Kural olarak depozitoyu verdiğiniz eski malikten istersiniz; özel durumlar ayrıca değerlendirilir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Ev satılırken kiracı evi göstermek zorunda mı?

Kiracı, makul zamanlarda ve önceden haber verilmek kaydıyla evin gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür.

Ev satılırsa kiracının önalım hakkı var mı?

Kanunen yoktur; ancak kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ve tapuya şerh edilmişse ileri sürülebilir.

Tahliyeden sonra ev başkasına kiralanırsa ne olur?

Haklı sebep olmadan üç yıl içinde başkasına kiralanırsa eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödenir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kiracının önceki ev sahibine verdiği depozito · Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek · Kiracıyı evden çıkarma yolları · Kira artış oranı hesaplama

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.