Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler 2026: Kiracı ve Ev Sahibi İçin

Kira sözleşmesi yaparken kiraya verenin tapu kaydındaki malik veya malikin yetkili temsilcisi olduğu, kira bedeli ve ödeme günü, kira artış oranı, depozito tutarı, sözleşmenin süresi, aidat ve diğer giderlerin kime ait olduğu ile evin teslim edildiği durum açıkça belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez; depozito ise üç aylık kira bedelini aşamaz ve vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Kiracı aleyhine düzenlenen ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olan şartlar geçersizdir. Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması ve evin teslim durumunun fotoğraflarla belgelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.

Kira ilişkisi, kiracı ile ev sahibi arasında genellikle yıllarca sürebilen bir hukuki ilişkidir. Bu ilişkinin başlangıcında yapılan kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belgedir. Uygulamada pek çok kişi, hazır matbu sözleşmeleri okumadan imzalamakta ve ileride kira artışı, depozito iadesi, tamirat masrafları veya tahliye konularında uyuşmazlık yaşamaktadır. Bu rehberde kira sözleşmesi yaparken hem kiracının hem de ev sahibinin dikkat etmesi gereken hususları ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Kiraya verenin yetkisinin kontrolü

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce kiracının, evi kiraya veren kişinin bu yetkiye sahip olup olmadığını kontrol etmesi gerekir. Kiraya verenin tapu kaydında malik olarak görünmesi en güvenli durumdur. Tapu kaydı, malikten tapu fotokopisi istenerek veya e-Devlet üzerinden doğrulanabilir. Kiraya veren malik değilse, malik tarafından verilmiş noter onaylı bir vekâletname veya kiraya verme yetkisini gösteren başka bir belge istenmelidir.

Hisseli taşınmazlarda, paydaşlardan birinin tek başına kira sözleşmesi yapması mümkün olsa da, diğer paydaşların itirazı hâlinde uyuşmazlık çıkabilir. Yargıtay'a göre paylı mülkiyette kiraya verme, olağan yönetim işi olarak pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılabilir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda paydaşların çoğunluğunun kira sözleşmesine onay vermesi önerilir. Emlak ofisi aracılığıyla kiralama yapılıyorsa, ofisin yetki belgesi de kontrol edilmelidir.

Kira bedeli ve kira artış oranı

Kira sözleşmesinde kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici niteliktedir ve sözleşmeye daha yüksek bir artış oranı yazılsa bile, bu oran TÜFE ortalamasına indirilir.

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde ise kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi ise kanunda öngörülen istisnalar dışında mümkün değildir. Kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklamasına hangi aya ait olduğu yazılarak yapılması, ödeme ispatı bakımından büyük önem taşır.

Depozito (güvence bedeli)

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre kira sözleşmesinde kiracıya güvence verme borcu yüklenmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı bunu kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır veya kıymetli evrakı bir bankaya depo eder. Banka, bu değerleri ancak iki tarafın rızası veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine geri verebilir.

Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine nakit olarak verilmesi yaygındır; ancak bu durum, depozitonun iadesi konusunda uyuşmazlık riskini artırır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açmadığını veya icra takibi başlatmadığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Depozitonun nakit verilmesi hâlinde mutlaka makbuz alınmalı ve kira sözleşmesine tutar yazılmalıdır.

Kira sözleşmesinde giderlerin paylaşımı

Kira sözleşmesinde aidat, ısınma, su, elektrik ve doğalgaz gibi giderlerin kime ait olduğu açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kiracıya aittir. Kiralananla ilgili vergi, harç ve benzeri yükümlülükler ise kiraya verene aittir. Apartman yönetimi bakımından ise olağan yönetim giderleri kiracıya, binanın demirbaşlarına ilişkin olağanüstü giderler ise ev sahibine aittir.

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Kiralananda meydana gelen ve kiracının kusurundan kaynaklanmayan ayıplar ise kiraya veren tarafından giderilmelidir. Örneğin kombinin eskimesi nedeniyle arızalanması, çatıdan su akması veya tesisat sorunları ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracının kusuruyla verilen zararları ise kiracı karşılar.

Teslim tutanağı ve demirbaş listesi

Kiralanan evin teslim edildiği andaki durumu, ileride depozito iadesi ve hasar tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda belirleyici olur. Bu nedenle kira sözleşmesi imzalanırken evin fotoğraf ve videolarla belgelenmesi, mevcut hasarların teslim tutanağına yazılması ve evde bulunan eşyaların demirbaş listesi hâlinde sözleşmeye eklenmesi gerekir. Teslim tutanağı her iki tarafça imzalanmalı ve birer nüsha saklanmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesine göre kiracı, kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskimelerden sorumlu değildir. Olağan kullanım sonucu oluşan boya eskimesi veya küçük yıpranmalar için kiracıdan tazminat istenemez. Bu kuralın uygulanabilmesi için evin başlangıçtaki durumunun belgelenmiş olması büyük önem taşır.

Kira sözleşmesinin süresi

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinin sonunda veya kanunda sayılan tahliye sebeplerinin varlığı hâlinde sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının sözleşme süresi dolmadan evden çıkmak istemesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süre boyunca kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenden kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira sözleşmesini devralmaya hazır yeni bir kiracı önerirse bu yükümlülükten kurtulur.

Geçersiz sayılan sözleşme hükümleri

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümler içerir. Bu nedenle kiracı aleyhine düzenlenen bazı şartlar, sözleşmede yer alsa bile geçersizdir. Örneğin kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler, kanunun 346. maddesi uyarınca geçersizdir. Aynı şekilde kiracının kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yapmasını öngören hükümler de geçersizdir.

Kiracıya, kiralananın kullanımıyla ilgili olmayan bir sigorta yaptırma zorunluluğu getirilmesi, kiracıyı belirli bir kişiden hizmet almaya zorlayan şartlar ve kanuni artış oranını aşan kira artışı hükümleri de bu kapsamdadır. Bu tür hükümlerin geçersiz olması, sözleşmenin diğer hükümlerinin geçerliliğini etkilemez. Kiracı, bu hükümlere dayanılarak kendisinden yapılan talepleri reddedebilir ve haksız ödemelerin iadesini isteyebilir.

Kiralananın başka amaçla kullanılması ve alt kira

Konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması veya kiralananın tamamen ya da kısmen başkasına kiraya verilmesi, sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesine göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayabilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.

Bu kurala aykırı davranılması, kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Bu nedenle kısa süreli turistik kiralama gibi alt kiralama faaliyetleri planlanıyorsa, sözleşmede açıkça izin verilmesi gerekir. Ayrıca kiralananın kat mülkiyeti kapsamındaki bir binada bulunması hâlinde, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları da dikkate alınmalıdır.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi

Kiracı, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesini sağlayarak kendisini taşınmazın el değiştirmesi hâlinde koruma altına alabilir. Şerh verilen kira sözleşmesi, taşınmazı sonradan edinen her malik bakımından bağlayıcıdır ve yeni malik, sözleşme süresince kiracıyı ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edemez. Şerh işlemi, kiraya verenin rızasıyla tapu müdürlüğünde yapılır. Bu nedenle kiracının sözleşmeye şerhe izin verildiğine ilişkin bir hüküm koydurması faydalıdır.

Kefil ve ödeme güvenceleri

Ev sahipleri, kira bedelinin ödenmesini güvence altına almak için kiracıdan kefil göstermesini isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kefalet sözleşmesinin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması, kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet tarihinin belirtilmesi ve gerçek kişi kefillerin bu bilgileri kendi el yazısıyla yazması gerekir. Ayrıca evli kefillerin eşlerinin yazılı rızası da aranır. Bu şartlara uyulmadan yapılan kefalet geçersizdir.

Kefalet sözleşmesinde kefilin müşterek ve müteselsil kefil olarak sorumlu olacağı belirtilmezse, kefil adi kefil sayılır ve kiraya veren önce kiracıya başvurmak zorunda kalır. Kira süresinin uzaması hâlinde kefilin sorumluluğunun devam edip etmeyeceği de sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Aksi hâlde kefil, yalnızca ilk kira dönemi için sorumlu tutulabilir.

Uyuşmazlık hâlinde arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira bedelinin tespiti, depozito iadesi, kiralanandaki hasarlar ve tahliye talepleri bu kapsamdadır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi icra edilebilir niteliktedir. Anlaşma sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takipleri ise arabuluculuk şartına tabi değildir.

Kira sözleşmesinin baştan doğru ve eksiksiz hazırlanması, bu uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler. Özellikle uzun süreli ve yüksek bedelli kiralamalarda, sözleşmenin bir avukat tarafından incelenmesi hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını güvence altına alır.

Sık sorulan sorular

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyerinde bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.

Depozito en fazla ne kadar alınabilir?

Üç aylık kira bedelini geçemez ve vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır.

Kira sözleşmesi sözlü yapılabilir mi?

Geçerlidir; ancak ispat güçlüğü nedeniyle yazılı yapılması önerilir.

Aidatı kim öder?

Olağan yönetim giderleri kural olarak kiracıya, demirbaş ve olağanüstü giderler ev sahibine aittir.

Tahliye taahhüdü sözleşmeyle birlikte alınabilir mi?

Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersiz sayılabilir; sözleşmeden sonra verilmelidir.

Erken çıkan kiracı ne kadar kira öder?

Evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süre boyunca kira öder.

Kira gecikirse ceza koşulu uygulanabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira gecikmesine bağlanan ceza koşulu geçersizdir.

Kiracı evi başkasına kiralayabilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına kiralayamaz.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur; kira alacağı için icra takibi bu şarta tabi değildir.

Teslim tutanağı neden önemli?

Evin başlangıçtaki durumunu gösterir ve depozito iadesi ile hasar uyuşmazlıklarında delil olur.

Kira sözleşmesinde kefalet nasıl geçerli olur?

Yazılı yapılmalı, azami miktar ve tarih kefilin el yazısıyla belirtilmeli, evli kefilde eşin rızası alınmalıdır.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kiracıyı evden çıkarma yolları · Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek · Ev sahibi suyu elektriği kestirdi · Sahte kiralık ev ilanı dolandırıcılığı

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.