Kiracıyı Evden Çıkarma Yolları 2026: Tahliye Sebepleri, Süreler ve Dava

Kiracıyı evden çıkarma, Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve kanuni süreler içinde dava açılması veya icra takibi başlatılmasıyla mümkündür. Başlıca yollar; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt ihtarı ve tahliye, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Ev sahibinin kapı kilidini değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi gibi kendi başına yapacağı uygulamalar ise hukuka aykırıdır ve ceza sorumluluğu doğurabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu, kiracıyı korumaya yönelik sıkı kurallar öngörmüştür. Kira sözleşmesinin süresi dolsa bile kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak çıkmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi ise kural olarak yalnızca sürenin dolmasını gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz. Bu nedenle kiracıyı evden çıkarma isteyen bir ev sahibinin, öncelikle hangi tahliye sebebine dayanabileceğini doğru belirlemesi gerekir.

Kira ödenmezse kiracıyı evden çıkarma

Kiracının kira bedelini ödememesi, en sık başvurulan tahliye sebebidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre kiracı, muaccel olan kira bedelini ödemezse ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verip bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılabilir. Bu ihtarın noter aracılığıyla veya ispat edilebilir bir yolla yapılması önemlidir.

Uygulamada daha hızlı sonuç veren yöntem ise İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesine göre kira alacağı için tahliye ihtarlı icra takibi başlatılmasıdır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinde, otuz gün içinde kira borcunu ödemediği takdirde tahliye edileceği bildirilir. Kiracı bu süre içinde borcu ödemez ve itiraz da etmezse, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Kiracının itiraz etmesi hâlinde ise itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulur.

İki haklı ihtar ile tahliye

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geciktirir ve ev sahibi her iki gecikme için de yazılı ihtar gönderirse, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tahliye davası açılabilir. Bu davanın, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde veya ihtarların yapıldığı kira yılını izleyen kira yılı içinde açılması gerekir. İki haklı ihtar, özellikle kirayı düzenli olarak geç ödeyen kiracılar bakımından etkili bir yoldur.

İhtarın haklı sayılması için, kira bedelinin gerçekten muaccel olduktan sonra ödenmemiş olması gerekir. Kiracının kira bedelini ihtardan önce ödemiş olması veya ödeme gününün sözleşmede farklı belirlenmiş olması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırabilir. Bu nedenle ihtar göndermeden önce sözleşmedeki ödeme günü ve ödeme kayıtları dikkatle kontrol edilmelidir.

Tahliye taahhüdü ile kiracıyı evden çıkarma

Kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu taahhüt kiracıyı evden çıkarma için güçlü bir dayanaktır. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasına göre ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. İcra yolunda İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi uygulanır ve kiracıya tahliye emri gönderilir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için sözleşmenin kurulmasından sonra, kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan boş tarihli tahliye taahhütleri, Yargıtay uygulamasına göre geçersiz sayılabilir. Taahhütnamedeki tarih ve imzanın kiracıya ait olduğunun ispatı da önemlidir. Kiracının imza itirazında bulunması hâlinde, bilirkişi incelemesi yapılır.

İhtiyaç nedeniyle kiracıyı evden çıkarma

Ev sahibi, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak zorundaysa, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre tahliye davası açabilir. Bu yolla kiracıyı evden çıkarma için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Örneğin ev sahibinin kendi oturduğu evden çıkarılması, evlenecek çocuğunun konut ihtiyacı veya sağlık nedenleriyle başka bir şehre taşınma zorunluluğu, ihtiyaç sebebi olarak kabul edilebilir.

İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Uygulamada ev sahibi, sözleşme süresi bitmeden önce noter aracılığıyla ihtar göndererek ihtiyacını bildirir ve süre bitiminde dava açar. Mahkemenin tahliye kararı vermesi hâlinde ev sahibi, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranılırsa, eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.

Yeni malikin kiracıyı evden çıkarma hakkı

Kiralanan evi satın alan yeni malik, kira sözleşmesiyle bağlıdır; ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi ona özel bir tahliye imkânı tanır. Yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, sözleşme süresinin sonunda da dava açma hakkı bulunur.

Bu yolla kiracıyı evden çıkarma isteyen yeni malikin de ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. Mahkeme, yeni malikin evi satın alma amacını, başka konutlarının bulunup bulunmadığını ve ihtiyacın sürekli olup olmadığını değerlendirir. Bir ay içinde bildirim yapılmaması, bu özel tahliye imkânının kaybedilmesine neden olur; ancak sözleşme süresi sonunda genel ihtiyaç sebebine dayanılarak dava açılabilir.

Yeniden inşa ve esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler kiralananın kullanımını imkânsız kılıyorsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu sebeple kiracıyı evden çıkarma için yapılacak işlerin projesinin hazırlanmış, gerekli izinlerin alınmış ve işlerin gerçekten kiracının evde oturmasını imkânsız hâle getirecek nitelikte olması gerekir. Basit boya, badana veya tadilat işleri bu kapsamda değerlendirilmez.

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda ise 6306 sayılı Kanun'un özel hükümleri uygulanır. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra kiracılara bina boşaltma tebligatı yapılır ve verilen süre içinde boşaltma yapılmazsa, idare tarafından tahliye gerçekleştirilir. Bu durumda kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer ve kiracıya belirli şartlarla kira yardımı yapılabilir.

On yıllık uzama süresi sonunda kiracıyı evden çıkarma

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre, on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir. On yıllık uzama süresi, ilk kira süresinin bitiminden itibaren hesaplanır. Örneğin bir yıllık bir kira sözleşmesi bakımından, sözleşmenin başlangıcından itibaren on bir yıl dolduğunda bu imkân doğar.

Bu yol, ev sahibine somut bir ihtiyaç ispatlamadan kiracıyı evden çıkarma imkânı verdiği için uygulamada önemli bir seçenektir. Ancak üç aylık bildirim süresine ve fesih dönemine kesinlikle uyulması gerekir. Bildirimin yazılı olarak ve ispat edilebilir şekilde yapılması, tahliye davasında ev sahibinin elini güçlendirir. Kiracı bildirime rağmen evi boşaltmazsa, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Kiracının aynı ilçede evi varsa

Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konuta sahipse ve ev sahibi sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu sebeple kiracıyı evden çıkarma için ev sahibinin, kiracının veya eşinin aynı bölgede konut sahibi olduğunu tapu kayıtlarıyla ispatlaması gerekir. Konutun oturmaya elverişli olması, yani kiracının ihtiyacını karşılayabilecek nitelikte bulunması da aranır.

Kiracıyı evden çıkarma davasında arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. Bu nedenle ihtiyaç, on yıllık uzama süresi, yeniden inşa veya iki haklı ihtar gibi sebeplerle kiracıyı evden çıkarma davası açmak isteyen ev sahibinin, önce arabuluculuk bürosuna başvurması gerekir. Arabuluculuk görüşmelerinde kiracı ile belirli bir tarihte tahliye konusunda anlaşılırsa, anlaşma belgesi icra edilebilir niteliktedir. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

İcra ve İflas Kanunu'ndaki tahliye ihtarlı takip ve tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ise arabuluculuk şartına tabi değildir. Bu nedenle kira borcunu ödemeyen veya yazılı tahliye taahhüdü veren kiracılara karşı doğrudan icra takibi başlatılabilir. Arabuluculuğa başvuru, dava açma süresini durdurur; ancak sürelerin hesaplanmasında dikkatli olunması gerekir.

Kendi başına kiracıyı evden çıkarma yasaktır

Kiracıyı evden çıkarma için mahkeme veya icra yoluna başvurmadan, kapı kilidini değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak, elektrik, su veya doğalgazı kestirmek gibi yöntemler hukuka aykırıdır. Bu davranışlar konut dokunulmazlığının ihlali, kişilerin huzur ve sükûnunu bozma ve mala zarar verme gibi suçları oluşturabilir. Ayrıca kiracı, uğradığı zararlar için maddi ve manevi tazminat talep edebilir. Haklı bir tahliye sebebi bulunan ev sahibi bile kanuni yollara başvurmak zorundadır.

Tahliye kararı alındıktan sonra da tahliyenin icra müdürlüğü aracılığıyla yapılması gerekir. İcra memuru, kiracıya tahliye emri gönderir ve verilen süre içinde tahliye yapılmazsa, gerekirse kolluk yardımıyla zorla tahliye gerçekleştirilir. Bu süreç, ev sahibini de hukuki risklerden korur.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davalarının süresi, dayanılan sebebe ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İcra mahkemesinde görülen tahliye ihtarlı takip ve tahliye taahhüdüne dayalı talepler genellikle birkaç ay içinde sonuçlanır. Sulh hukuk mahkemesinde görülen ihtiyaç ve yeniden inşa davaları ise tanık dinlenmesi ve bilirkişi incelemesi nedeniyle bir yılı aşabilir. Kararın istinaf aşamasına taşınması da süreyi uzatır. Bu nedenle kiracıyı evden çıkarma planlanırken, en hızlı ve en güçlü delile dayanan yolun seçilmesi büyük önem taşır.

Sık sorulan sorular

Kira ödenmezse kiracı ne kadar sürede çıkarılır?

Tahliye ihtarlı icra takibinde kiracıya 30 gün süre verilir; ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Konut kiralarında sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar; ev sahibi kanuni bir tahliye sebebine dayanmalıdır.

Tahliye taahhüdü ne zaman kullanılır?

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmalıdır.

Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Kendi başına tahliye hukuka aykırıdır ve konut dokunulmazlığının ihlali gibi suçları oluşturabilir.

Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur; icra yoluyla tahliye bu şarttan ayrıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası ev kiraya verilebilir mi?

Haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde tazminat ödenir.

On yıl dolunca kiracı sebepsiz çıkarılabilir mi?

On yıllık uzama süresi sonunda, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sözleşme feshedilebilir.

Kiracının aynı ilçede evi varsa ne olur?

Ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Tahliye taahhütnamesi ve icra · Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkar mı · Ev sahibi suyu elektriği kestirdi · Kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gerekenler

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098) · İcra ve İflas Kanunu (2004)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.