Kira Sözleşmesini Tapuya Şerh Ettirmek Kiracıyı Nasıl Korur?

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının sözleşmeden doğan hakkının tapu sicilinde görünmesini ve kanunun tanıdığı ölçüde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülmesini sağlar. Ancak şerh, kiracıyı taşınmazın maliki yapmaz; her tahliye sebebini ortadan kaldıran sınırsız bir koruma da değildir. Özellikle uzun vadeli işyeri yatırımlarında sözleşmenin süresi, şerhin kapsamı ve tapudaki önceki kayıtlar birlikte değerlendirilmelidir.

Şerh olmadan da satış sonrasında kira devam eder mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre kiralanan, sözleşme kurulduktan sonra herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle taşınmazın satılması, şerh bulunmayan kiracının sözleşmesini kendiliğinden bitirmez. Yeni malik de kanunda düzenlenen fesih ve tahliye şartlarına uymak zorundadır. “Şerh yoksa satış günü çıkılır” şeklindeki bir açıklama doğru değildir.

Şerhin ek işlevi, hakkın tapuya sonradan kaydedilen haklarla ilişkisini güçlendirmesidir. TMK 1009, şerh edilen kişisel hakların taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini düzenler. Bu etki, kira sözleşmesindeki her cümlenin ayni hak haline gelmesi anlamına gelmez. Sicile işlenen hakkın içeriği, süresi ve sonraki edinimin niteliği incelenir.

Kim, hangi anlaşmaya dayanarak şerh isteyebilir?

TBK 312, taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapuya şerhinin sözleşmeyle kararlaştırılmasına izin verir. İlk kontrol, sözleşmede açık bir şerh anlaşmasının bulunup bulunmadığıdır. Kira sözleşmesini tek başına imzalamış olmak, her durumda malikin iradesinden bağımsız şerh yapılabileceği sonucunu doğurmaz. İmza, temsil yetkisi ve tapu uygulamasında aranan başvuru belgeleri ayrıca doğrulanır.

Kiraya veren ile tapu maliki aynı kişi değilse bu ayrım daha da önemlidir. Kullanım borcunu üstlenen kişi kira sözleşmesinin tarafı olabilir; fakat başkasının tapusu üzerinde şerh verilmesini sağlama yetkisi ayrıca gerekir. Bir emlakçının, işletmecinin veya malikin yakınının imzası, tapu malikinin açık yetkisini göstermiyorsa işlemin yapılabileceği varsayılmamalıdır. Paylı mülkiyet ve intifa bulunan taşınmazlar da kendi yetki düzenine göre incelenir.

Tapu kaydında yalnız şerh değil sıra da önemlidir

Şerh tarihinden önce kurulmuş ipotek, haciz, intifa veya başka haklar görmezden gelinemez. Kiracı, yatırımını güvenceye almak için şerh isterken aynı zamanda güncel takyidat kaydını edinmelidir. Örneğin önceki ipoteğin paraya çevrilmesiyle yapılan satışın sonucu, sıradan gönüllü satışla tamamen aynı değerlendirmeye tabi olmayabilir. Dosya görülmeden “şerh varsa hiçbir satış sizi etkilemez” denilemez.

Tapu kayıt örneğinde hangi bağımsız bölümün, hangi hakkın ve hangi sürenin yazıldığı kontrol edilmelidir. Aynı binadaki başka dükkânın numarasının kullanılması veya sözleşmede depo bulunmasına rağmen şerhin yalnız ana dükkâna ilişkin kurulması, korumanın kapsamını tartışmalı hale getirebilir. Ek alanlar, eklentiler ve kullanıma bırakılan ortak yerler belgelerle eşleştirilir.

Şerhin süresi ile kira sözleşmesinin süresi aynı mı?

Tarafların şerh için belirlediği süre, tapuda yapılan kaydın içeriği ve kira ilişkisinin devam süresi ayrı sorulardır. Konut veya çatılı işyeri kirası kanunen uzasa bile belirli süreli şerhin sicil etkisinin aynı şekilde sürdüğü varsayılmamalıdır. Süre sonunda yenileme ya da terkin işleminin koşulları kontrol edilmelidir. Sözleşmenin sona ermesi de tapudaki kaydın hangi belgeyle kaldırılacağını gündeme getirir.

Sözleşmeye “on yıl boyunca hiçbir nedenle tahliye edilemez” yazılması, kiracının kira ödememe veya ağır sözleşme ihlali nedeniyle doğabilecek hukuki sonuçları kaldırmaz. Şerh anlaşması hazırlanırken asıl amaç açıkça belirlenmelidir: satışta sözleşmenin korunması, belirli yatırım döneminin güvenceye alınması ya da yeni hak sahiplerine kullanım koşullarının bildirilmesi farklı düzenlemeler gerektirebilir.

Bir işyeri yatırımı üzerinden örnek

Bir kiracı, sekiz yıllık sözleşmeyle kiraladığı boş dükkânı klinik kullanımına uygun hale getirmek için ciddi tadilat yapmıştır. Sözleşmede şerh verileceği yazmasına rağmen tapu başvurusu yapılmamıştır. Üçüncü yılda dükkân satıldığında yeni malik, kendi ihtiyacı olduğunu bildirir. Kiracı, yalnız sözleşmedeki şerh maddesine dayanarak sicile işlenmiş bir şerh varmış gibi hareket edemez; önce fiilî kayıt durumunu belirlemelidir.

Bu örnekte yeni malikin hangi tahliye yoluna başvurduğu, önceki malikin şerh verme borcunu yerine getirip getirmediği ve kiracının yatırım zararının istenebilirliği ayrı ayrı değerlendirilir. Sözleşmedeki taahhüdün ihlali, sicilde bulunmayan kaydı sonradan kendiliğinden yaratmaz. Buna karşılık sözleşmesel sorumluluk ve uygun hukuki talepler bakımından önem taşıyabilir. Şerhin yatırım başlamadan tamamlanması bu belirsizliği azaltır.

Başvurudan önce hazırlanacak belgeler

• Kira sözleşmesi, ek protokoller ve açık şerh anlaşması.
• Güncel tapu kaydı, bağımsız bölüm bilgisi ve takyidat dökümü.
• Malik ile kiraya veren farklıysa yetki ve kullanım hakkını gösteren belgeler.
• Tarafların kimlik veya tüzel kişi temsil belgeleri; vekâlet varsa işlem yetkisi.
• Süre, kira konusu alanlar ve sona ermede terkin koşulları hakkında tarafların yazılı iradesi.

TKGM'nin kira şerhi bilgi notu kimlik, temsil belgesi ve kira sözleşmesini temel işlem belgeleri arasında gösterir. Ancak eski tarihli bir bilgi notundaki fotoğraf veya başvuru yöntemi, güncel işlemin bütün koşullarını göstermez. Başvuru tarihinde tapu müdürlüğünün ve Web Tapu sürecinin güncel belge talepleri teyit edilmelidir. İşlem harcı ve döner sermaye tutarı da tarihe göre belirlenir.

Malik şerh taahhüdünü yerine getirmiyorsa ne yapılır?

Öncelikle şerh borcunun kapsamını ve yerine getirilmesi istenen işlemi açıkça gösteren bir başvuru yapılmalıdır. Dava talebi, sözleşmedeki yetki ve taahhüde göre şekillenir; her ret aynı dava türünü gerektirmez. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. Kanundaki ilamsız icrayla tahliye istisnası, şerh verilmesi talebini otomatik olarak kapsam dışı bırakmaz.

Taşınmazın üçüncü kişiye devri yakınsa, yalnız karşı tarafa mektup göndermekle yetinmek uygun olmayabilir. Somut hakkın varlığı ve korunma ihtiyacı değerlendirilerek tedbir imkânı incelenir. Bunun için tapu kaydı, sözleşme ve muhtemel devir delilleri gereklidir. Şerhin sağlayacağı koruma ve uyuşmazlık çıkarsa kullanılabilecek talepler, imzadan önce netleştirildiğinde yatırımın hukuki planı daha sağlam kurulur.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.310, 312.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.1009.
• TKGM kira şerhi bilgi notu: işlem ve belge açıklaması.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.

İlgili konu için Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Bir Ay Bildirim ve Altı Ay Dava Süresi yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)