Kiracının Önceki Ev Sahibine Verdiği Depozitoyu Yeni Malik Öder mi?

Yeni malik eski depozito iadesi sorunu, kiracı taşınmazı boşalttığında “Parayı bana vermedin, önceki ev sahibine git” cevabını duyunca ortaya çıkar. Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.310 uyarınca yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Güvencenin kime teslim edildiği, satış sırasında yeni malike aktarılıp aktarılmadığı ve kiracının bu devri kabul edip etmediği iade talebinin muhatabı bakımından ayrıca incelenir. Kiracı, eski ve yeni malik arasındaki satış sözleşmesini görmediği için talebinden kendiliğinden vazgeçmek zorunda değildir.

Yeni malik eski depozito iadesi için ne zaman muhatap olur?

Önce kira sözleşmesindeki güvence hükmü ve ödeme belgesi bulunur. Kiracı güvenceyi önceki malike teslim etmişse, bu durum dekont, sözleşme, makbuz veya yazışmayla gösterilebilir. Satış tarihi tapudan, kiralananın fiilen iade edildiği tarih anahtar teslim tutanağından anlaşılır. TBK m.310, taşınmaz el değiştirince yeni malikin kira ilişkisinin tarafı olduğunu açıkça söyler. Ancak güvence bedelinin fiilen kimin malvarlığında kaldığı da uyuşmazlıkta önemlidir. Mahkemeye gitmeden “yeni malik hiçbir zaman borçlu olmaz” veya “eski malik kesinlikle artık sorumsuzdur” biçiminde hüküm kurmak, satış belgesini ve güvence aktarımını atlar.

Eski malik bedeli yeni malike devrettiğini söylüyorsa banka hareketi, hesaplaşma belgesi veya satış protokolündeki mahsup kaydı talep edilmelidir. Önceki malikin iade borcundan kurtulup kurtulmadığı, borcun üstlenilmesi ve kiracının buna rızası gibi itirazlarla da bağlantılı olabilir. Bu nedenle, kiracının yalnız satış duyurusunu öğrenmiş olması veya yeni malike kira ödemeye başlaması, her somut olayda güvence borcunun devrine rıza olarak yazılmamalıdır. İki malikten birbirini işaret eden mesajlar gelmişse ikisine de aynı belgelerle yazılı başvuru yapmak ve alınan cevapları saklamak yararlıdır.

Bankadaki güvence hesabı ile elden verilen para aynı mı?

TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence kararlaştırılmışsa miktarın üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Para güvencesinin kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyen vadeli tasarruf hesabına yatırılması; kıymetli evrakın bankaya depo edilmesi öngörülür. Bankanın güvencenin iadesi için tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararına göre işlem yapması gerekir. Sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren, bankaya kiracıya karşı kira ilişkisinden doğan dava açtığını veya icra takibine giriştiğini yazılı bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Uygulamada para doğrudan eski malikin hesabına yatırılmış ya da elden verilmiş olabilir. Kanunun öngördüğü banka usulüne uyulmamış olması kiracının ödediği gerçek güvenceyi yok saymaz; ispat ve muhatap meselesini daha tartışmalı hale getirir. Havale açıklamasının “depozito” olması, kira kontratında ödeme tarihinin yazılması ve parayı alanın mesajı birlikte değerlendirilir. Bu konuya ilişkin güvence bankaya yatırılmadığında iade ve faiz yazımız banka hesabı ile elden ödeme ayrımını açıklar.

Kiracının taşınmazı teslimi ve kesinti iddiası nasıl değerlendirilir?

Güvence, sözleşmenin sonunda otomatik biçimde “son ayın kirasına” dönüşmez. Ödenmemiş kira, sözleşmeden kaynaklanan giderler veya olağan kullanımı aşan hasar ileri sürülüyorsa malik bunları kalem kalem açıklamalı ve delillendirmelidir. TBK m.334’e göre kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri verir; sözleşmeye uygun kullanımın eskimesinden sorumlu tutulmaz. TBK m.335 gereğince kiraya veren taşınmazı geri aldığı anda gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı bildirmelidir; olağan incelemeyle anlaşılamayanlar öğrenilince gecikmeden bildirilir.

Anahtarın kime, ne zaman ve hangi sayaç değerleriyle verildiği belirlenmeden iade alacağı hesaplanamaz. Teslim tutanağı, fotoğraflar, kira ödeme dekontları, taşınma günü videoları ve tadilat faturaları bir dosyada toplanmalıdır. “Bütün güvenceyi boya için kestim” beyanında boya işleminin gerçekten gerekli olup olmadığı, süresi, yıpranmanın olağan kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve maliyet ayrı incelenir. Kiracı da borç doğmadığına dair kendi delillerini sunmalıdır.

Satış tarihinden önceki borçlar ve sonraki kullanım neyi değiştirir?

Taşınmaz satılırken devam eden kira sözleşmesi ve ödeme hesabı ayrı konulardır. Yeni malik, satış sonrası kira ödemesini kendisine yönlendirmek isteyebilir; kiracı bu bildirimin doğruluğunu tapu kaydı ve hesap bilgileriyle teyit etmelidir. Yanlış kişiye yapılan ödeme sonradan ikinci kez kira istenmesi riskini doğurur. Bu ayrımı satıştan sonra kiranın önceki malike ödenmesi yazımızda ele aldık. Depozito ihtilafında ise “aylık kira kime gitti?” sorusu güvenceyi fiilen kimin aldığı sorusunun yerine geçmez.

Örnek: Kiracı 2023’te 20.000 TL güvenceyi A’ya banka havalesiyle öder, taşınmaz 2025’te B’ye satılır ve 2026’da anahtar B’ye teslim edilir. B, “A bana parayı vermedi” diyorsa kiracı kendi ödeme dekontunu ve teslimini ileri sürer; A ile B arasındaki hesaplaşmanın ispatı ayrıca istenir. Bu örnek, kiracının alacağının doğup doğmadığını veya kimin hangi tutardan sorumlu olduğunu önceden kesinleştirmez. Zarar iddiası, ödeme, satış ve olası borç devri belgeleri birlikte okunur.

Talep ve dava için dosya nasıl hazırlanır?

İlk yazılı ihtarda sözleşme tarihi, güvence miktarı ve ödeme yöntemi, satışın öğrenildiği tarih, anahtar teslim günü, banka hesabı ve makul ödeme talebi belirtilir. Gereksiz kişisel veri veya suçlayıcı dil yerine belgeler eklenir. Eski ve yeni malik farklı cevaplar veriyorsa her cevabın tarihini ve iddiasını tabloya dökmek, uygun tarafın belirlenmesine yardım eder. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamı, talebin hukuki niteliği ve istisnalar dikkate alınarak incelenmelidir; anlaşma olmazsa görevli mahkemeye dava seçeneği değerlendirilir.

İade tutarı bakımından “bugünkü üç kira” otomatik ölçüt değildir. Güvencenin hangi para birimi ve miktarla verildiği, banka hesabındaki getirisi, sözleşme hükümleri, talep tarihi ve faiz hesabı incelenir. Sözleşme ve delillerle desteklenmeyen bir çarpan kullanmak talebi zayıflatabilir. İcra takibi, alacak davası, zarar savunmasına cevap veya bankadaki bloke çözümü farklı belgeler gerektirir.

İlk görüşmede hangi belgeler işe yarar?

• Kira sözleşmesi, depozito makbuzu veya banka dekontu ve ödeme açıklaması.
• Satışa ilişkin bildirim, yeni malikin hesap talebi, eski malikin devir açıklaması.
• Çıkış tutanağı, anahtar teslim belgesi, fotoğraflar ve sayaç kayıtları.
• Kesinti dökümü, faturalar, ihtarlar, arabuluculuk evrakı ve yazışmalar.

Mersin merkezli ofisimiz Türkiye’nin farklı illerindeki kira uyuşmazlıklarında belgeleri uzaktan ön incelemeye alabilir; dava yeri ve işlemin nasıl yürütüleceği dosyaya göre belirlenir. Somut ödeme zinciri ve teslim kaydı görülmeden iade tutarı veya davanın sonucu için garanti verilemez. Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, 334–335 ve 342.

Sık sorulan sorular

Eski ev sahibi depozitoyu yeni malike vermemişse kiracı ne yapmalı?

Ödeme ve anahtar teslim belgeleriyle her iki malike yazılı başvuru yapıp devir belgesini istemelidir. Sorumluluk, kira sözleşmesinin devri ve güvence borcunun üstlenilmesine ilişkin somut belgelere göre belirlenir.

Ev satılınca kiracı yeniden depozito vermek zorunda mı?

Yalnız malik değişti diye aynı güvenceyi ikinci kez ödeme yükümlülüğü doğmaz. Mevcut ödeme ispat edilmeli; yeni bir talep yazılı gerekçesiyle değerlendirilmelidir.

Depozito bankaya yatırılmadıysa geri istenebilir mi?

Evet, fiilen ödendiği kanıtlanabilen güvence için iade talebi gündeme gelebilir. Banka usulüne uyulmaması özellikle ispatı, faiz ve iadenin kimden isteneceğini tartışmalı hale getirebilir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)