Kira Alacağı Beş Yılda Zamanaşımına Uğrar mı? Her Ay İçin Süre Nasıl Hesaplanır?

Eski kira borcu her zaman tahsil edilebilir mi?

Kira alacağı beş yılda zamanaşımına uğrar mı? Evet, Türk Borçlar Kanunu m.147 uyarınca kira bedellerinde kural beş yıldır. Ancak süre, sözleşmenin imzalandığı tarihten bütün aylar için birlikte başlamaz; her kira taksidinin ödenebilir hâle geldiği tarih esas alınır. Borcun tanınması veya icra takibi gibi kesilme sebepleri varsa hesap değişir. Ayrıca zamanaşımını borçlu ileri sürmelidir; mahkeme bunu kendiliğinden uygulamaz.

Bu nedenle “kiracılık altı yıl önce başladı, artık hiçbir kira istenemez” düşüncesi doğru değildir. Altı yıllık sözleşmede son aylara ait alacaklar süre içinde olabilir. Tersine, kiracılık devam ederken çok eski bir ayın alacağı için zamanaşımı savunması gündeme gelebilir. Tahliye hakkının şartları ile para alacağının zamanaşımı da birbirinden farklıdır; aynı hesap iki konuya otomatik uygulanmaz.

Her ay için ayrı bir çizelge hazırlayın

Önce sözleşmedeki ödeme gününü bulun. Bedel ayın beşinde ödenecekse o ay bakımından muacceliyet bu vadeye göre belirlenir. Vade düzenlenmemişse TBK m.314 ve varsa yerel âdet değerlendirilir. Ardından istenen ay, bedel, ödeme tarihi, kalan tutar ve süreyi etkileyebilecek işlem için ayrı satır açılır. Sözleşmenin yenilendiği gün ile aylık kira borcunun vadesi aynı şey değildir.

Tarih hesabında başlangıç gününün sayılmaması ve son günün geçmesi gibi TBK m.151 kuralları dikkate alınır. Özellikle son güne yaklaşan dosyada yalnızca takvim yılını karşılaştırmak yetmez. Tatil günü, durma sebebi veya usulüne uygun başvurunun tarihi somut belgelerle incelenmelidir. Alacaklının kendi hazırladığı toplu bakiye listesi, her kalemin vadesini göstermiyorsa zamanaşımı incelemesini zorlaştırır.

Hangi işlem süreyi keser?

TBK m.154 borçlunun borcu ikrar etmesini, özellikle faiz ödemesi veya kısmen ifasını; alacaklının dava, icra takibi ve maddede sayılan diğer başvurularını kesilme sebebi olarak düzenler. Kesilme üzerine yeni süre başlar. Borç bir senetle ikrar edilmiş veya mahkeme ya da hakem kararına bağlanmışsa TBK m.156 uyarınca yeni süre on yıldır. Bu özel durum, bütün kira alacaklarının baştan on yıllık olduğu anlamına gelmez.

Sadece “ödeyin” içerikli bir mesaj veya noter ihtarı göndermek, tek başına TBK m.154’teki dava ya da takip işlemi değildir. Kiracının “şu üç ayı borçluyum” yanıtı ise kapsamı ve doğruluğu incelenerek ikrar bakımından önem kazanabilir. Bir ödeme de hangi aya mahsup edildiğine göre değerlendirilir; güncel ayın düzenli ödenmesi, bütün eski borçların kabul edildiğini otomatik göstermez.

Örnek: Aynı dosyada iki farklı sonuç

Kurgusal olayda bir işyerinin Ağustos 2020 ve Ağustos 2024 kiraları ödenmemiştir. Ev sahibi Ekim 2026’da tahsil yoluna gitmek istemektedir. Ağustos 2020 alacağı yönünden yalnız tarihlere bakıldığında beş yıllık sürenin geçtiği görülür. Ancak kiracı 2023’te bu eski borcun bir kısmını ödemiş ve açıklamaya ilgili ayı yazmışsa kesilme araştırılır. Ağustos 2024 borcu ise kendi vadesinden başlayan ayrı hesaba tabidir.

Ev sahibinin 2021’de bütün kiralar için genel bir hatırlatma göndermesiyle, 2023’te belirli borcun tanınması aynı sonucu doğurmaz. Ayrıca 2022’de başlatılmış bir icra dosyası varsa dosyanın sonraki takip işlemleri TBK m.157 bakımından değerlendirilir. Örnekten çıkarılacak pratik sonuç, eski borçları tek toplam olarak ele almak yerine tarih ve işlem geçmişini ayırmaktır.

Borçlu hangi belgelerle savunma yapar?

• Kira sözleşmesi ve ödeme gününü değiştiren geçerli ek anlaşmalar.
• İstenen bütün ayları gösteren talep veya takip dökümü.
• Açıklamalı banka dekontları, makbuzlar ve mahsup bildirimleri.
• Borcun tanındığı ileri sürülen mesajın tamamı; yalnız seçilmiş ekran görüntüsü değil.
• Önceki dava ve icra dosyalarındaki başvuru ve takip işlemlerinin tarihleri.

Zamanaşımı def’i, tebliğ edilen belgenin türüne uygun usul ve süre içinde ileri sürülmelidir. Bir ödeme emri ile dava dilekçesine verilecek cevap aynı başvuru değildir. “Borç eski” demek yerine hangi ayın alacağına karşı hangi tarihlere dayanıldığı açıklanmalıdır. Usul süresi kaçırıldığında esas bakımından güçlü bir savunmanın ileri sürülmesi de güçleşebilir.

Ev sahibi hangi yola başvurur?

Kira alacağının tahsili için seçilen dava veya takip yolu önce belirlenir. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, kanuni istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk uygulanır. İİK kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası, bütün kira davalarına yayılmaz. Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihinin süre hesabındaki etkisi ayrıca dosyaya işlenmelidir. Tahsil talebinde ay, tutar, ödeme ve kalan borcun açık yazılması hem görüşmeyi hem yargılamayı kolaylaştırır.

Sık sorulan sorular

Beş yıl dolunca borç otomatik silinir mi?

Zamanaşımı borcun ifasını istemeye karşı savunma sağlar. Mahkemenin uygulaması için def’in usulüne uygun ileri sürülmesi gerekir.

Noter ihtarı beş yıllık süreyi yeniden başlatır mı?

Salt ödeme ihtarı tek başına kesilme sebebi değildir. İkrar, takip veya dava gibi ayrı bir işlem varsa ayrıca incelenir.

Yeni kiralar ödendiyse eski borç da kabul edilmiş olur mu?

Hayır. Ödemenin açıklaması ve hangi borca mahsup edildiği belirleyicidir.

Mahkeme kararındaki kira alacağı da beş yıllık mı?

TBK m.156, karara bağlanmış borç için yeni süreyi on yıl olarak düzenler. Karar ve sonraki işlemler birlikte değerlendirilir.

İlgili hukuki açıklamalar

Dosyanın bağlantılı yönleri için Ödenmeyen Kiraya Faiz Ne Zaman İşler? İhtar ve Vade Nasıl Hesaplanır? ve Kira Dekontunda Ay Yazılmadıysa Ödeme Hangi Borca Sayılır? yazılarını inceleyebilirsiniz.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.147, 149, 151, 154, 156, 157, 161 ve 314.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile 6325 m.18/B.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklar belgeleri ve yetki kuralları çerçevesinde değerlendirilebilir. Dosyanıza ilişkin başvuru için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.