Kiracı Uygun Yeni Kiracı Buldu Ama Ev Sahibi Reddediyor: Kira Borcu Sürer mi?

Uygun yeni kiracı bulan kişi, evi erken geri verdiğinde kira borcunun mutlaka sözleşmenin sonuna kadar süreceğini düşünmemelidir. TBK325, belirli şartları taşıyan bir yeni kiracı bulunması hâlinde önceki kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona erebilmesini düzenler. Yeni kişinin kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek nitelikte, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerekir. Sadece bir telefon numarası vermek veya “Bir arkadaşım ilgileniyor” demek bu şartların gerçekleştiğini tek başına göstermez.

Ev sahibinin adayı reddetmesi de her durumda eski kiracının borcunun devam edeceği anlamına gelmez. Red sebebi, adayın gerçek hazırlığı, önerilen başlangıç günü ve sözleşme şartları incelenmelidir. Somut, nitelikli ve belgeli teklif önemlidir. Bu yazı, ev sahibinin genel olarak yeni kiracı arama çabasından ziyade, kiracı tarafından bulunan belirli bir adayın reddedilmesine odaklanmaktadır. Amaç, aday göstermenin hangi koşullarda TBK325 bakımından sonuç doğurabileceğini ve bunun nasıl ispatlanacağını açıklamaktır.

Uygun yeni kiracı için üç temel şart

TBK325'in metninde üç özellik birlikte yer alır: Kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek kişi olması, ödeme gücünün bulunması ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması. Yalnız birinin gerçekleşmesi yeterli kabul edilmemelidir. Ödeme gücü yüksek kişi, taşınmazı bambaşka ve sözleşmeye aykırı amaçla kullanmak isteyebilir. Uygun kullanım öneren kişi ise henüz taşınmaya karar vermemiş olabilir. Hukuki inceleme adayın soyut niteliği kadar somut teklifini de kapsar. Hangi tarihte, hangi koşullarla devralacağı açık tutulmalıdır.

Ev sahibinden beklenen kabul, her adayın koşulsuz kabulü değildir. Adayın taşınmazın niteliğine ve mevcut kira ilişkisine uygunluğu değerlendirilir. Kiraya verenin haklı ve somut endişeleri olabilir; buna karşılık yalnız keyfî ret eski kiracının sorumluluğunu süresiz uzatan bir yetki değildir. Genel kişisel kanaat ile belgelendirilebilen kira riski ayrılmalıdır. Aynı nedenle adayın “Ben güvenilirim” demesi yeterli değildir. Kanuni ölçütlere ilişkin bilgilerin ev sahibine zamanında ve anlaşılabilir biçimde sunulması gerekir.

Önce taşınmazın geri verildiği tarihi belirleyin

TBK325, sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan kiralananın geri verilmesi durumunu düzenler. Kiracının eşyalarını götürmesi, malike anahtar teslimi ve kullanımdan çıkışın hukuken tamamlanmasıyla her durumda aynı değildir. Aday gösterme tarihi ile geri verme tarihi ayrı kaydedilmelidir. Hangi gün malik yeniden kiralama yapabilecek durumda olmuştur? Taşınmazın kullanımı, anahtar ve teslim kayıtları bu soruyu açıklayabilir. Anahtarın yetkisiz üçüncü kişiye bırakılması ayrı uyuşmazlık yaratabileceğinden teslim işlemi dikkatle belgelenmelidir.

Kiracı taşınmazı henüz kullanıyorsa fakat gelecek ay ayrılacağını söylüyorsa, adayın girişe hazır olduğu tarih buna göre değerlendirilir. Malikin adaya daireyi göstermesi için uygulanabilir randevu verilmesi yararlıdır. Adayın taşınmaya hazır olduğunu söyleyip evin ne zaman teslim edileceğinin belli olmaması, teklifin tamamlanmadığını düşündürebilir. Öte yandan malik teslimi haksız şekilde kabul etmiyorsa bu da ayrı belgelenmelidir. Adayın uygunluğu, mevcut kullanım ve teslim sorunlarından kopuk incelenmemelidir. Tarih çizelgesi ilk delildir.

Ödeme gücü nasıl somutlaştırılabilir?

Ödeme gücü, yeni kişinin kira ve geçerli giderleri karşılayabilecek ekonomik durumunu ifade eder. Gelir, düzenli çalışma, şirket faaliyetleri veya başka uygun mali bilgiler kullanılabilir. Hangi belgelerin yeterli olduğu somut aday ve kira bedeline göre değişir. Her aday için aynı belge listesi zorunlu değildir. Kiraya verenin bütün kişisel mali ayrıntıları sınırsız istemesi de doğru yaklaşım olmaz. Gerekli bilgilerin amaçla sınırlı ve hukuka uygun biçimde paylaşılması önemlidir. Kişisel veriler adayın bilgisi dışında yayılmamalıdır.

Bir adayın peşin birkaç ay ödemeyi teklif etmesi, daha uzun süreli ödeme gücünü tek başına kesin kanıtlamaz. Buna karşılık yalnız farklı meslekte çalışması veya ev sahibinin tanımadığı kişi olması, ödeme gücü yokluğu anlamına gelmez. Somut bilgiyle değerlendirme yapılmalıdır. Tüzel kişi adayda sicil kimliği, temsil yetkisi ve mali durum ayrı görülür. Banka hareketi veya gelir belgesi sunulacaksa gereksiz bilgilerin açıklanmaması düşünülebilir. Adayın açık ve tutarlı teklif vermesi, ekonomik hazırlığın incelenmesini kolaylaştırır.

Devralmaya hazır olmak ne demektir?

Adayın gerçek iradesi bulunmalıdır. Sadece ilanı beğenmek, taşınmazı merak etmek veya ileride değerlendireceğini söylemek yeterli hazırlık olmayabilir. Başlangıç tarihi, bedel, kullanım amacı ve kira ilişkisini hangi koşullarla devralacağı açıkça belirtilmelidir. Aday daireyi görmüş ve uygun bulmuş olabilir; görmeden verilen genel ilgi mesajının ispat değeri daha farklıdır. Kiracı, adayın iradesini kendi adına açıklamak yerine adayın doğrudan yazılı teklif veya görüşmesini sağlayabilir. Böylece teklifin gerçekliği daha kolay değerlendirilebilir.

Aday eski sözleşmenin yalnız işine gelen kısmını almak istiyorsa koşullar karşılaştırılmalıdır. Çok daha düşük bedel, farklı kullanım amacı veya kira ilişkisini kısa süre sonra bırakma şartı önerilmesi, malikten kabul beklenip beklenemeyeceğini etkileyebilir. Geçerli sözleşme şartları ile hukuka aykırı yükümlülük talepleri ayrıca ayrılır. Ev sahibinin mevcut ilişkiyi devralacak adaydan kanuni korumaları kaldıran yeni şartlar istemesi de değerlendirilir. TBK325'in amacı her tarafın istediği yeni sözleşmeyi diğerine zorla kabul ettirmek değildir.

Gelecek bir tarihte hazır olacak aday için aradaki dönemi açıklamak gerekir. Bugün geri verilen daireye üç ay sonra girebilecek kişi, bugünden kullanım devralmaya hazır adayla aynı değildir. Eski kiracının borcunun hangi tarihte sona erebileceği bu hazırlık zamanı ve diğer şartlarla bağlantılıdır. Ev sahibinin daha erken kabul edebileceği nitelikli başka adaylar bulunmuşsa bunlar da kaydedilebilir. Bir kişinin yalnız adının bildirilmesi, bütün ara dönemin kiradan otomatik çıkarılmasını sağlamaz. Somut hazır olma tarihi önemlidir.

Ev sahibinden kabul etmesi ne zaman beklenebilir?

Kiralananın konut veya işyeri niteliği, kullanım amacı ve adayın önerdiği faaliyet dikkate alınır. Konut için gösterilen adayın yeri izinsiz ticari faaliyete dönüştürmek istemesiyle mevcut konut kullanımını sürdürmesi farklıdır. İşyeri adayının faaliyetinin taşınmaz ve sözleşme koşullarıyla uyumlu olup olmadığı araştırılır. Mevcut sözleşmeye aykırı değişiklik isteyen kişi için ret sebebi oluşabilir. Buna karşılık sadece önceki kiracıyla yaşanan anlaşmazlığı sürdürmek amacıyla bütün adayların reddedilmesi ayrı değerlendirilir. Ret, somut nedenlerle açıklanmalıdır.

Kiraya veren daha yüksek bedelle yeni kira yapmak isteyebilir. Bunun TBK325 kapsamındaki nitelikli aday teklifine etkisi, mevcut ilişki ve teklif üzerinden incelenir. Bir adayın mevcut koşullarla devralmaya hazır olması, malikin her yeni pazarlık şartını kabul etmesi gerektiği anlamına gelmez. Fakat daha yüksek gelir elde etme isteği de eski kiracının borcunu sınırsız sürdürme gerekçesi sayılmamalıdır. Kanuni ölçütler karşılaştırılmalıdır. Aynı taşınmazın başka şekilde kullanılması veya bilerek yarar elde edilmemesi, maddenin diğer hesap kuralları bakımından önem taşıyabilir.

Adayı ev sahibine nasıl sunmalısınız?

Bildirimde adayın kimliği, iletişim bilgisi, taşınmazı devralmaya hazır olduğu tarih ve önerdiği koşullar belirtilmelidir. Ödeme gücünü açıklayan uygun bilgiler ve adayın görüşme talebi eklenebilir. Kişisel bilgilerin gereksiz paylaşılmasından kaçınılmalıdır. Hangi kira ilişkisine ilişkin teklif yapıldığı açık olmalıdır; adres ve mevcut sözleşme başlangıcı yazılabilir. Bildirimin malike veya yetkili temsilcisine ulaştığı belgelenmelidir. Yalnız bir emlakçıya aday göndermek, emlakçının yetkisi bulunmuyorsa malike teklif yapıldığını her durumda göstermeyebilir.

Kanun metni bu bildirim için her durumda noter yolunu zorunlu tutan genel bir şart koymaz. Ancak uyuşmazlıkta bildirimin içeriği ve ulaştığı tarihin ispatı önemlidir. Kullanılacak yöntem somut dosyaya göre seçilebilir. Noter bildirimi, teslimi doğrulanabilir yazışma veya tarafların imzaladığı aday değerlendirme kaydı farklı seçeneklerdir. Telefon konuşması yapılmışsa ardından koşulları yazılı doğrulamak yararlı olabilir. Bildirimin yalnız “Yeni kiracı buldum” cümlesinden oluşması yerine kanuni özellikleri gösteren gerçek teklif içermesi tercih edilir.

Teklif süreci makul ve uygulanabilir kurulmalıdır. Adayın daireyi görebileceği zamanlar, belge gönderimi ve malikin yanıtı kaydedilebilir. TBK325, bu görüşmede ev sahibine her durumda belli sayıda gün içinde kabul zorunluluğu getiren tek tip süre düzenlemez. Kiracı kendi belirlediği kısa sürenin dolmasını otomatik kabul saymamalıdır. Adayın ne kadar süre hazır kalacağı ve malikin hangi nedenle cevap vermediği önemlidir. Görüşmeler uzadığında adayın iradesinin devam edip etmediği yeniden doğrulanabilir.

Ret veya yanıtsızlık nasıl belgelenir?

Ev sahibinin ret açıklaması yazılıysa saklanmalıdır. “Gelir belgesi yok”, “Farklı amaçla kullanacak” veya “Daha yüksek kira istiyorum” şeklindeki nedenler farklı değerlendirmeler doğurabilir. Kiracı ret gerekçesini açıklamasını isteyebilir ve eksik bilgi varsa tamamlayabilir. Ret sebebi teknik olarak yanlışsa adayın gerçek koşullarını gösteren belge sunulabilir. Malikin sadece cevap vermemesi hâlinde de teklifin ulaştığı, adayın hazır olduğu ve görüşme imkanının verildiği kayıtlar önemlidir. Sessizlik her durumda sözleşme kurulması veya borcun bittiği anlamına gelmez.

Aday sonradan vazgeçmişse bunun nedeni de önem taşıyabilir. Kendisinin karar değiştirmesi ile uzun süren veya keyfî görüşmeler yüzünden teklifin ortadan kalkması farklı olgulardır. Adayın yazılı açıklaması gerçek süreci gösterebilir. Ancak kiracının kendi iddiasını desteklemek için gerçeğe aykırı tarih veya hazır olma beyanı oluşturması doğru değildir. Teklifin yapıldığı andaki durum incelenir; sonradan farklı koşullar ortaya çıkabilir. İspat, belgelerin tamamını ve zaman sırasını gösterecek şekilde hazırlanmalıdır.

Borç ne zaman sona erebilir ve nasıl hesaplanır?

Erken geri vermede temel kural, borçların benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süre için devam etmesidir. Ancak kiracı, bu süre dolmadan TBK325'teki nitelikleri taşıyan yeni kiracı bulursa borçlarının sona ermesi gündeme gelir. Nitelikli adayın gerçekten hazır olduğu tarih ile malike uygun biçimde sunulduğu tarih değerlendirilir. Aday göstermenin tek başına eski borçları ve teslimden önce doğmuş bütün alacakları sildiği söylenemez. Sonuç, hangi dönem borcunun tartışıldığı açık tutularak belirlenmelidir.

TBK325 ayrıca kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile başka biçimde kullanımından elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları bedelden indirme yükümlülüğünü düzenler. Bu hesap, belirli adayın uygunluğu meselesinden ayrı fakat ilişkili bir başlıktır. Malikin aynı dönem için hem yeni kiradan tam bedel alması hem eski kiracıdan aynı kullanım karşılığını mükerrer istemesi kabul edilmemelidir. Hangi günlerden hangi yararın elde edildiği belgelenmelidir. Her dosya için sabit iki veya üç aylık sorumluluk süresi öngörüldüğü söylenemez.

Örnek: Hazır aday yalnız daha yüksek kira istenerek reddedildi

Varsayımsal bir kiracı, taşınmazı geri verdikten sonra aynı kullanım ve geçerli sözleşme koşullarıyla hemen devralmaya hazır aday sunsun. Aday ödeme gücünü uygun bilgilerle açıklasın; malik ise yalnız çok daha yüksek yeni bedel istendiği için görüşmeyi reddetsin. Böyle bir dosyada adayın kanuni özellikleri ve teklifin ulaşması incelenir. Ret, eski kiracının borcunun mutlaka devam ettiğini göstermez. Buna karşılık aday gerçekte koşulları kabul etmiyor veya yalnız aylar sonra girebiliyorsa sonuç farklı değerlendirilebilir. Örnek, somut teklifin neden önemli olduğunu gösterir.

Başka bir aday eski kirayla ilgilendiğini söyleyip bütün teminatı kaldırma ve taşınmazı sözleşmeden farklı amaçla kullanma şartı koysun. Bu adayın kabul edilebilirliği aynı yöntemle ama farklı olgular üzerinden incelenir. Kiracı, adı bildirdiği için sonucu garanti görmemelidir. Malik de şartları uygun adayın bütün belgelerini gerekçesiz yok saymamalıdır. Her iki tarafın yazılı ve zamanında iletişimi, hangi kanuni şartın tartışmalı olduğunu ortaya çıkarır. Uyuşmazlık kişi beğenisi değil somut kira koşulları üzerinden çözülmelidir.

Takip ve davaya hazırlanırken neler sunulur?

Taşınmazın geri verilmesindeki hasar iddiası, adayın bulunmasıyla aynı mesele değildir. Nitelikli yeni kiracıya ilişkin kanuni şartların gerçekleşmesi, önceki kullanım sırasında doğduğu ileri sürülen zarar veya teslim eksikliği taleplerini otomatik silmez. Ev sahibi de geçmiş hasar iddiasını bütün ileri dönem kira borcunu sınırsız sürdürme gerekçesi olarak kullanmamalıdır. Yeni aday mevcut durumu görmüş ve kullanıma hazır olduğunu belirtmişse bu bilgi kaydedilebilir; ancak eski kiracının zarar sorumluluğu için ayrı deliller gerekir. Teslim tutanağında hangi demirbaşların bulunduğu, hangi eksiklerin tartışmalı olduğu ve adaya devredilecek kullanımın kapsamı açıklanabilir. Böylece uygun adayın kabulü ile geçmiş hesapların kapanması tek bir belirsiz işlem gibi ele alınmaz.

Dosyada ilk sözleşme, teslim belgesi, adayın yazılı teklifi, ödeme gücüne ilişkin uygun belgeler, malike bildirim ve ret yazışmaları bulunmalıdır. Adayın hazır olduğu tarih özellikle gösterilmelidir. Yeni kiralama yapılmışsa ulaşılabilir kayıtlar ve ilgili dönem bilgisi ayrıca önemlidir. İcra belgesi gelirse takip türü, tebliğ ve itiraz süreleri kontrol edilmelidir. Aday buldum düşüncesiyle tebligatı yok saymak doğru değildir. Borcun kanunen sona erdiği iddiası, ilgili süreçte uygun biçimde ve belgelerle ileri sürülmelidir.

Kira ilişkisine dayalı davalarda dava şartı arabuluculuk kapsamı incelenir. Uzlaşmada adayın devralma günü, eski kiracının sorumluluğunun hangi dönem için biteceği, mevcut borçlar ve teminat hesabı açık yazılabilir. Adayla yeni düzenleme yapılacaksa gerekli tarafların iradesi alınmalıdır. Belirsiz bir “Yeni kiracı kabul edildi” cümlesi yeterli hesap mutabakatı olmayabilir. Hukuki inceleme, uygun adayın gerçek şartlarını ortaya koyarak eski kiracının kanuni sınırların ötesinde borçlandırılmasını önlemeye odaklanmalıdır. Sonuç ve tahsilat garantisi yerine belgelere dayalı değerlendirme yapılır.

Sık sorulan sorular

Uygun yeni kiracı bulunca borcum mutlaka aynı gün biter mi?

Adayın kabul edilebilir, ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır olması gerekir. Teklifin kapsamı, malike ulaşması, hazır olma ve geri verme tarihleri incelenmeden otomatik sonuç çıkarılmaz.

Ev sahibi her adayı reddedebilir mi?

Kanuni ölçütlere uygun adayın reddi, eski kiracının borcunun süresiz devam edeceği anlamına gelmez. Ret sebebi ve adayın gerçek koşulları somut olarak değerlendirilmelidir.

Bir arkadaşımın telefonunu vermem yeterli mi?

Yalnız iletişim bilgisi kanuni şartları tek başına göstermez. Adayın gerçek devralma iradesi, başlangıç günü, koşulları ve ödeme gücü açıklanmalıdır.

Adayı bildirmek için noter zorunlu mu?

TBK325 her durumda noter bildirimi şartı koymaz. Ancak bildirimin içeriğinin ve malike ulaştığı tarihin ispatlanabilmesi önemlidir; uygun yöntem dosyaya göre seçilir.

Bütün erken çıkışlarda üç aylık kira mı ödenir?

Hayır. Kanun benzer koşullarla kiralama için makul süreyi esas alır; nitelikli yeni kiracı bulunması ve elde edilen yararlar ayrıca değerlendirilir. Her dosya için sabit üç ay kuralı yoktur.

Resmî kaynaklar ve ilgili yayınlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, güncel resmî metin: m.325.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.

Erken çıkışta malikin kiralama çabasının ispatı · Anahtarın emlakçıya bırakılması ve borç · Kira ilişkisinin devri ile alt kira ayrımı.

Benzer konular için kira hukuku yazılarına bakabilirsiniz. Mersin merkezli çalışma kapsamında Türkiye’nin farklı illerindeki dosyalar, yetkili mahkeme, teslim belgeleri ve uygun vekâlet yetkisi değerlendirilerek takip edilebilir. Aday teklifi ve ret yazışmalarının incelenmesi için iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.