Kiracıya Otopark Kullandırılmıyorsa Kira İndirimi İsteyebilir mi?

Kısa cevap: Otoparkın kira sözleşmesinin bir parçası olup olmadığı ve kullanım hakkının niteliği belirleyicidir. Kiralananla birlikte belirli yer vaat edilmişse kullandırılmaması ayıp veya sözleşmeye aykırılık doğurabilir; TBK m. 305–307 kapsamında giderim ve orantılı indirim değerlendirilebilir. Ortak alanda herkese eşit kullanım vaadi, münhasır park yeri garantisi değildir.

Tapuda eklenti mi, ortak otopark mı?

Bağımsız bölüme bağlı tapu eklentisi olarak gösterilen park yeri ile tüm kat maliklerinin ortak kullanımı için ayrılan açık otopark farklıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 ve 16, ortak yer ve ortak kullanım hakkının çerçevesini belirler. Yönetim planı, mimari proje ve kiralama ilanı birlikte incelenir. Sözleşmede “1 araçlık numaralı park yeri” yazıp fiilen başka daireye verilmesi güçlü bir sözleşmeye aykırılık iddiasıdır.

“Site otoparkı var” ifadesi ise her gün boş ve kişiye özel yer bulunacağı anlamına gelmeyebilir. Apartmanın 40 dairesi ve 20 park yeri varsa dönüşümlü kullanım düzeni olabilir. Kiracı, yönetimin keyfî engellemesiyle tüm kiracıların dışlanmasını ayrı, yetersiz kapasite nedeniyle sırayla kullanımı ayrı değerlendirmelidir.

Kiraya verenden ne istenir?

Kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü TBK m. 301’dedir. Otopark kira paketine dâhilse kiracı önce vaat edilen hakkın kullandırılmasını istemeli ve engelin kimden kaynaklandığını belgelemelidir. Yönetici “yalnız malik araçları girebilir” dediyse bu kararın yazılı örneği ve yönetim planındaki dayanak istenir.

Otopark kullanımındaki kaybın kira bedelinin ne kadarını etkilediği somut değerle hesaplanır. TBK m. 307 uyarınca ayıpla orantılı indirim, kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden giderime kadarki dönem içindir. Alternatif otoparkın faturası zarar iddiasında delil olabilir; piyasada park yeri ücreti ile kira indirimi bire bir aynı tutar olmak zorunda değildir.

Site yönetimiyle ve ev sahibiyle iletişim nasıl kurulmalı?

Kiracı, yöneticiye giriş kartı veya park etiketi talebini yazılı iletip reddin gerekçesini ister. Aynı anda kiraya verene sözleşmede vaat edilen yararlanmanın sağlanmasını bildirir. Yalnız yöneticiye sözlü itiraz, TBK m. 307’de kiraya verenin öğrenme tarihini ispatlamaya her zaman yetmeyebilir.

Bir park yeri özel eklenti ise tapu/proje; ortak alan ise yönetim planı ve kararlar; yalnız ilanda yer alıyorsa ilanın tarihli görüntüsü önem kazanır. Ruhsat ve mimari projede otopark görünen her alanın belirli kiracıya tahsis edildiği varsayılmamalıdır.

Somut örnek: hangi belge sonucu değiştirir?

Sözleşmede “B-12 kapalı otopark yeri kiraya dâhil” yazıyor ve ilan fotoğrafında aynı alan gösteriliyor. Yönetici, malikin eski aracının etiketini iptal etmediği için kiracıya giriş kartı vermiyor. Kiracı yazılı ret ve ev sahibine gönderdiği bildirimi saklayarak park hakkının sağlanmasını, engel sürerse etkisi ölçüsünde kira indirimi ve ispatladığı masrafı değerlendirebilir. Sadece “site otoparklı” ilanı olsaydı özel yer talebinin dayanağı daha zayıf olurdu.

İlk hangi adımlar atılmalı?

1. Kira sözleşmesi, ilan, tapu eklentisi ve yönetim planını karşılaştırın.
2. Kart/etiket talebini ve reddi yazılı belgeleyip kiraya verene bildirin.
3. Engellenen günleri, ücretli alternatif park giderini ve aracın neden giremediğini kayıt altına alın.

Hesap ve ispatta dikkat edilen ayrıntılar

Otopark uyuşmazlığında “her daireye bir yer” ifadesinin kaynağı kritik olur. Tapuda eklenti numarası, onaylı mimari plan ve yönetim planı aynı yer için farklı anlatımlar içeriyorsa belgelerin geçerliliği ve birbirleriyle ilişkisi incelenir. Apartman kararında misafir araçlarına saat sınırı konması ile bütün kiracı araçlarının kapıdan çevrilmesi aynı şey değildir. Kiracı, giriş kartının verildiği fakat doluluk nedeniyle yer bulamadığı günleri tarihli kayıtla tutabilir; böylece sürekli engel ile ara sıra kapasite sorunu ayrılır.

Ev sahibi yönetimin kararına katılmadığını söylese bile sözleşmesinde özel park yeri vaat etmişse bu taahhüdün ifası tartışılmaya devam eder. Alternatif park ücretinin faturasını saklamak yararlıdır; yine de kiradan otomatik aynı miktarda kesinti yapmadan önce indirim ve zarar kalemlerini ayırın. Yönetici ve malik adına ayrı ayrı gönderilen bildirimler, kimin hangi tarihte öğrendiğini netleştirir.

Sık sorulan sorular

Site yönetimi kiracıya park yasağı koyabilir mi?

Yönetim planı, ortak alanın niteliği ve haklı kullanım düzeni incelenir; yalnız kiracı olma sıfatı tek başına sınırsız dışlama sebebi değildir.

Otopark yoksa kiranın ne kadarı düşer?

Kanunda sabit oran yoktur; sözleşmedeki vaat, engel süresi ve kullanım değeriyle orantılı hesap yapılır.

İlgili yazılar ve resmî kaynaklar

Ayrıntılı uygulama için site aidatı ve yan giderler, ayıplı kiralanan, kiracının satış sonrası hakları yazılarına bakabilirsiniz. Somut sözleşme, yazışma ve delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Mevzuat: Türk Borçlar Kanunu m. 301, 305–307 ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu m. 301, 305–307.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)