Kiracı Ölürse Evde Oturan Eş veya Çocuk Çıkmak Zorunda mı?

Kısa cevap: Konut kiracısının ölümü, kiraya verene evi aynı gün boşalttırma hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 356, ölen kiracıyla aynı konutta yaşayan kişilerin sözleşme ve kanuna uydukları sürece kira ilişkisini taraf olarak sürdürebileceğini düzenler. Mirasçılar ise TBK m. 333 uyarınca yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu iki kuralın muhatapları ve amaçları farklıdır.

Kiracının ölmesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi?

Hayır. Kiracıya bağlı bir borç ilişkisinin akıbeti, ölüm tarihini sözleşmenin otomatik bitiş tarihi sayarak belirlenmez. Kiraya verenin ‘sözleşmedeki isim vefat etti, yarın anahtarı getirin’ demesi tek başına tahliye için yeterli değildir. Önce konutta fiilen kimlerin yaşadığı, bunların hangi hukuki sıfatla oturduğu, kira ve yan giderlerin ödenip ödenmediği incelenir. Ölümden önce doğmuş borçlarla ölümden sonraki kullanımdan kaynaklanan borçlar da aynı başlık altında aceleyle değerlendirilmemelidir.

TBK m. 333 mirasçılara, en yakın yasal fesih döneminin sonunda sona erdirebilmek için bildirim yapma imkânı verir. Bu hüküm mirasçıların istemedikleri kira ilişkisine belirsiz biçimde bağlı kalmalarını önlemeyi hedefler. TBK m. 356 ise konutun gerçekten paylaşıldığı kişilerin yaşam düzenini ve bazı işyeri ortaklıklarını korur. Bir hükmü okuyup diğerini yok saymak, özellikle birlikte yaşayan eş ve çocuklar açısından yanlış sonuca götürür.

Eş, çocuk veya başka bir yakının evde kalma hakkı neye bağlı?

TBK m. 356, ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar için sözleşmeyi sürdürme olanağı tanır. Akrabalık tek ölçüt değildir: Anne, kardeş veya evlilik bağı bulunmayan bir kişinin de ölümden önce gerçekten aynı evde yaşayıp yaşamadığı önem taşır. Tersine, yalnızca mirasçı olup başka şehirde oturan bir çocuğun bu hükme dayanarak otomatik biçimde konutun yeni kiracısı olduğunu söylemek doğru değildir. Nüfus kaydı ve yerleşim yeri bilgisi yararlı olabilir; fiilî birlikte yaşamayı tek başına kesin olarak kanıtlamayabilir.

Ölen kiracıyla birlikte yaşayan kişi kira sözleşmesini sürdürmek istiyorsa kiraya verene ölüm ve birlikte oturma durumunu yazılı olarak bildirmesi, bundan sonra ödenecek kiraları izlenebilir biçimde ödemesi ve mevcut sözleşme şartlarına uyması isabetlidir. Kiraya verenin sözleşmeye bir isim eklemeyi kabul etmemesi, TBK m. 356'daki hakkın varlığını tek başına ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte sözleşmeyi sürdürmek, kira ödeme ve kullanım yükümlülüklerini de üstlenmek anlamına gelir.

Mirasçılar kira sözleşmesini nasıl fesheder?

TBK m. 333'e göre mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir. Bu, ölüm tarihinden itibaren herkes için geçerli sabit bir ‘üç ay içinde çıkma’ kuralı değildir. Kira ilişkisinin belirli veya belirsiz süreli oluşu, taşınmazın kullanım türü ve ilgili yasal fesih dönemi birlikte hesaplanmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması şarttır (TBK m. 348). Birden çok mirasçı varsa kimin bildirimi yapacağı ve temsil yetkisi de belirlenmelidir.

Fesih iradesi ile anahtarın teslimi ayrı olaylardır. Kira ilişkisinin hangi tarihte sona erdiği ve taşınmazın ne zaman geri verildiği uyuşmazlık konusu olmasın diye teslim tutanağı düzenlenmeli; anahtarın kim tarafından, kime, hangi gün verildiği kayıt altına alınmalıdır. Anahtar teslimi konusunda ayrıntılar için anahtar tesliminin ispatı yazımıza bakabilirsiniz.

Kiraya veren kilidi değiştirebilir veya eşyaları çıkarabilir mi?

Ölümden sonra ev boş görünse bile kiraya veren kendi kararıyla kilit değiştirmemeli, eşyaları taşımamalı veya kullanım hakkı ileri süren kişileri zorla çıkarmamalıdır. Önce konutta kimin kaldığını, kira ilişkisinin sürüp sürmediğini ve eşyaların terekeye ait olup olmadığını belirlemek gerekir. Kira bedeli ödenmiyorsa TBK m. 315 uyarınca usulüne uygun yazılı süre verilmesi ve gerektiğinde yasal takip ya da dava yolları değerlendirilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu ödeme süresi en az otuz gündür. İşlemin niteliğine göre dava öncesi arabuluculuk da gerekebilir.

Ev gerçekten boşaltılmış, fakat eşyalar ve anahtar kalmışsa sorunu telefonla verilen sözlü sözlere dayanarak çözmeye çalışmak ispat sorununa yol açar. Ölüm belgesi, sözleşme, ödeme kayıtları, taşınmazdaki eşyaların durumu ve mirasçıların yazılı beyanları birlikte değerlendirilmelidir. Kiraya verenin ölümü halinde durum farklıdır; bu konuda kiraya verenin ölümü ve mirasçıları yazımız ayrı açıklama içerir.

Kira borcu ve depozito kime karşı ileri sürülür?

Ölüm öncesinden kalan kira alacakları miras hukuku hükümleri çerçevesinde terekeye ve mirasçılara ilişkin bir meseledir; ölümden sonra konutta kalıp kira ilişkisini sürdüren kişinin sonraki ödeme yükümlülüğü ayrıca incelenir. Kiraya veren yalnızca ‘kardeşisin, o hâlde tüm borç sende’ diyerek hukuki sıfatı ve borcun dönemini atlayamaz. Mirasçının mirası reddedip etmediği, borcun ne zaman doğduğu, varsa kefaletin kapsamı ve kimin fiilen sözleşmeyi sürdürdüğü belirleyici olabilir.

Depozito da ölüm nedeniyle kendiliğinden kiraya verende kalmaz. Kira sona erip taşınmaz teslim edildiğinde güvenceye ilişkin TBK m. 342 ve mevcut banka düzenlemesi incelenir; kira borçları ve sözleşmeye aykırı zarar iddiaları somut belgelerle değerlendirilir. Genel depozito sürecini depozitonun iadesi yazımızda anlattık.

Hangi belgeler toplanmalı?

• Ölüm kaydı ve mevcut kira sözleşmesi; varsa uzatma, artış ve kefalet belgeleri.
• Konutta kimlerin ne zamandır yaşadığını gösteren resmî kayıtlar ile abonelik, posta ve fiilî kullanıma dair deliller.
• Ölüm öncesi ve sonrası kira dekontları, yan gider kayıtları ve kiraya verenle yazışmalar.
• Mirasçılık belgesi, varsa mirasın reddine ilişkin karar veya başvuru ve yazılı fesih bildirimleri.
• Teslim yapılmışsa tarihli, imzalı tutanak, anahtar kaydı ve taşınmazın fotoğrafları.

Sonuç: Kiracının ölümüyle aynı evde oturan kişinin durumu ve mirasçıların fesih hakkı ayrı ayrı incelenir. Kiraya verenin tahliye, evde kalan kişinin sözleşmeyi sürdürme, mirasçıların ise borç ve fesih konusundaki seçenekleri somut belgeye bağlıdır. Bu nedenle ilk adım ölüm tarihini, birlikte yaşamayı, ödeme dönemlerini ve yapılmış bildirimleri gösteren kronolojiyi kurmaktır.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 333, 342, 348, 356; Türkiye Barolar Birliği arabuluculuk bilgilendirmesi.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)