Kiracı Komşulara Sürekli Gürültü Yapıyorsa Tahliye Edilebilir mi?

Kısa cevap: Kiracının komşuları sürekli rahatsız etmesi tahliyeye dayanak olabilir; ancak tek bir şikâyet veya soyut gürültü iddiası otomatik tahliye yaratmaz. TBK m. 316, özenli kullanma ve komşulara saygı borcunu düzenler. Konut ve çatılı işyerinde kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre tanıyan yazılı ihtar gerekir; kanundaki ağır ve çekilmez davranış istisnaları ayrıca değerlendirilir.

Hangi davranışlar hukuken önem taşır?

Normal yaşamın kaçınılmaz sesleri ile sürekli, yüksek ve rahatsız edici ses birbirinden ayrılmalıdır. Gece geç saatte tekrarlanan yüksek müzik, tehlike yaratan taşkın davranışlar veya ortak alanın sürekli amaç dışı kullanımı olayın sıklığı, süresi ve etkisiyle birlikte ele alınır. Şikâyeti ev sahibinin değil komşunun yapmış olması TBK m. 316'nın uygulanmasını dışlamaz; fakat ihlalin kiracıya ve kiralanana bağlantısı kurulmalıdır. Aynı binadaki önceki kişisel anlaşmazlıkları kira ihlali gibi göstermek sonuç vermez.

Somut değerlendirmede apartman yönetiminden gelen tarihli bildirimler, birden fazla komşunun birbirini doğrulayan anlatımı, tutanaklar ve yetkili makamların kayıtları önemlidir. Gizlice çekilen ve başkalarının özel yaşamını ihlal edebilecek görüntülere dayanmak ayrıca hukuki sorun doğurabilir. ‘Üç kez şikâyet gelince tahliye olur’ biçiminde kanuni bir sayı yoktur; ihtarın içeriği ve devam eden ihlal belirleyicidir.

Ev sahibi ihtarı nasıl kurmalı?

TBK m. 316'nın ikinci fıkrasındaki olağan yol, konut ve çatılı işyeri kiracısına yazılı ihtar verip en az otuz gün içinde aykırılığı gidermesini, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğini bildirmektir. İhtar genel ‘rahatsızlık veriyorsunuz’ cümlesiyle sınırlı kalmamalı: tarihleri, davranışın türünü, varsa ortak alan veya daire bağlantısını ve beklenen düzeltmeyi gösterebilmelidir. İhtarın ulaştığı tarihin ispatı önem taşır. Sözleşme iki kişi adına düzenlenmiş veya aile konutu bildirilmişse muhatap ve tebligat ayrıca kontrol edilmelidir.

Kasten ağır zarar, verilecek sürenin yararsızlığının açık olması veya davranışın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar ve komşular için çekilmez hâle gelmesi durumunda TBK m. 316, yazılı bildirimle derhal feshe imkân tanır. Bu istisna sıradan rahatsızlıklar için genel bir kestirme değildir. Dosyadaki olay ve deliller, istisnanın koşullarını gerçekten taşımalıdır.

İhtar sonrasında davranış devam ederse ne olur?

Kiraya veren ihlalin sürmesini tarihli delillerle gösterir, kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve tahliye talebi için usulünü değerlendirir. Kira ilişkisinden doğan tahliye davasında, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışındaki uyuşmazlıklar için dava öncesi arabuluculuk kuralı göz önünde bulundurulmalıdır. Arabuluculuk tutanağı, mahkemeye sunulan komşu ve yönetim kayıtları ile fesih bildirimi aynı vakıa zincirini desteklemelidir. Bu usulün kapsamını kira uyuşmazlığında arabuluculuk yazımızda anlattık.

Ev sahibi şikâyet üzerine elektriği kesmek, kilidi değiştirmek veya eşyayı dışarı çıkarmak yoluna gidemez. Kiracı da ihtarın gerçeği yansıtmadığını ileri sürüyorsa tarihli karşı delilleri ve mesajları saklamalı, komşuyla ilgili başka bir uyuşmazlığın bağlamını açıklamalıdır. Kira bedelinin düzenli ödenmesi tek başına komşulara saygı yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Yönetici veya komşu ev sahibi yerine dava açabilir mi?

Kira sözleşmesini TBK m. 316 uyarınca sona erdirme iddiası öncelikle kira ilişkisinin tarafı olan kiraya verene aittir. Komşular ve yönetim kendi haklarını korumak için farklı hukuk yollarını kullanabilir; bu, sözleşmesel tahliye talebiyle karıştırılmamalıdır. Ortak alan, aidat ve kat mülkiyeti sorunlarında taraf sıfatı farklılaşabilir. Kiraya veren açısından tahliye süreçleri ve delillendirme başlangıç noktasıdır.

Şikâyet dilekçesinde olay nasıl somutlaştırılır?

Komşu şikâyetinin yalnızca ‘çok gürültü var’ demesi yerine, gürültünün duyulduğu gün, saat aralığı, türü ve hangi bağımsız bölümden geldiğine ilişkin bilgileri içermesi yararlıdır. İki ayrı geceye ait tarihli tutanak ile aylar önce duyulmuş tek ve belirsiz olayı aynı ağırlıkta görmek doğru olmaz. Yönetimin gönderdiği uyarıların kiracıya ulaştığı, sesin devam edip etmediği ve binadaki başka kaynak ihtimali araştırılmalıdır. İşyerinde faaliyet ruhsatına uygun gündüz çalışması ile gece boyunca yüksek sesle yapılan faaliyet de aynı ölçütte ele alınamaz.

Kiracının savunması hangi noktaları açıklamalı?

Kiracı şikâyetteki gün evde bulunmadığını, sesin başka daireden geldiğini veya gürültünün geçici ve giderilmiş bir arızadan kaynaklandığını ileri sürebilir. Bunu doğrulayan seyahat kaydı, tamirat faturası veya yönetim yazışmaları önem taşıyabilir. İhtar ulaştıktan sonra alınan önlemler (örneğin çalışma saatlerinin değiştirilmesi) kayda geçirilmelidir. Bununla birlikte arada sessiz günler olması, tekrarlayan ağır davranışı otomatik olarak silmez; olay örgüsü bütün olarak değerlendirilir.

TBK m. 316 ile kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (m. 315) farklı sebeplerdir. Ev sahibi ihtarında yalnız gürültüden bahsedip sonra sadece kira gecikmesine dayanıyorsa birbirine karışan gerekçeler ispatı güçleştirir. Yazılı ihtar ve arabuluculuk talebinin, davada anlatılacak olgularla uyumlu olması somut bir hazırlık gerektirir.

Sonuç: Davanın gücü gürültü sıfatına değil; tekrar, yoğunluk, kiracıyla bağlantı, usulüne uygun bildirim ve ihlalin devamı konusunda toplanan delillere bağlıdır.

Hukuki kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316. Kira davasında dava şartı arabuluculuk için TBB açıklaması incelenmelidir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)