Kira Artış Oranı Ocak 2026: Yüzde 34,88 – Kira Zammı Hesaplama ve Sözlü Sözleşmede Artış

Ocak 2026 ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı yüzde 34,88’tür. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun Ocak 2026 başında tarihinde açıkladığı Aralık 2025 Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aynı ayda yıllık enflasyon yüzde 30,89, aylık enflasyon ise yüzde 0,89 olarak açıklanmıştır. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracının kirası Ocak 2026 kira döneminde en fazla 26.976,00 TL’ye çıkarılabilir.

Bu yazı yalnızca kira yılı Ocak 2026 ayında yenilenen sözleşmeleri ele alır. Aşağıda bu aya ait hesaplama tablosunu, oranın hukuki dayanağını ve Ocak 2026 döneminde kiracı ile ev sahibinin en çok karşılaştığı sözlü kira sözleşmesi ve ispat konusunu ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Ocak 2026 kira artış oranı nasıl belirlendi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira sözleşmesi Ocak 2026 ayında yenileniyorsa, yenilenme ayından önceki ayın verisi esas alınır. TÜİK Aralık 2025 verilerini Ocak 2026 başında tarihinde açıkladığı için Ocak 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde uygulanacak oran yüzde 34,88’tür.

Kira artışında yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama esas alınır. Aralık 2025 verisinde yıllık enflasyon yüzde 30,89 iken on iki aylık ortalama yüzde 34,88 olarak gerçekleşmiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, kanuni sınırı aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında daha önce uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır ise 1 Temmuz 2024’te sona erdiği için Ocak 2026 döneminde uygulanmaz.

Ocak 2026 kira artış oranına göre hesaplama tablosu

Aşağıdaki tablo, Ocak 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde yüzde 34,88 kira artış oranının tamamen uygulanması hâlinde ulaşılabilecek en yüksek kira bedellerini göstermektedir. Yeni kira, mevcut kiranın 1,35 ile çarpılmasıyla bulunur.

Bu tutarlar kanuni üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; ev sahibinin bu sınıra kadar artış yapma hakkı, artışın mutlaka bu oranda yapılacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin hesaplanmasında kiranın ödendiği gün değil, kira döneminin başladığı tarih dikkate alınır.

Ocak ayında yenilenen sözleşmeler ve sözlü kira ilişkisi

Ocak ayı, kira sözleşmelerinin yoğun olarak yenilendiği aylardan biridir. Bu dönemde en sık karşılaşılan sorun, sözleşmenin yazılı yapılmamış olması nedeniyle kira yılının hangi ay başladığı ve kiranın ne kadar artırılabileceği konusunda çıkan anlaşmazlıklardır. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesinin geçerliliğini herhangi bir şekil şartına bağlamaz. Bu nedenle taraflar arasında sözlü olarak kurulan kira sözleşmesi de geçerlidir ve kira artışı bakımından yazılı sözleşmeyle aynı kurallara tabidir.

Sözlü sözleşmede de kira artışı, kira yılının başladığı aydan önceki ayın on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemez. Kiracı Ocak ayında taşınmışsa, kira yılı her yıl Ocak ayında yenilenir ve Ocak 2026 dönemi için uygulanabilecek kira artış oranı yüzde 34,88’dir. Ev sahibinin sözlü sözleşmede daha yüksek bir artış konusunda anlaşıldığını iddia etmesi, kanuni sınırı aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz.

Sözlü sözleşmede ispat sorunu

Sözlü sözleşmenin en zayıf yanı ispattır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, belirli bir tutarı aşan hukuki işlemlerin senetle ispatını arar. Kira ilişkisinin varlığı genellikle düzenli ödemeler, abonelik kayıtları ve taşınma belgeleriyle ortaya konulabilse de, kira bedelinin başlangıçta ne kadar kararlaştırıldığı ve hangi tarihte başladığı konusunda belge bulunmaması ciddi sorunlara yol açar. Bu nedenle sözlü anlaşmayla başlayan kira ilişkilerinde ödemelerin mutlaka banka aracılığıyla, açıklama kısmına dönem bilgisi yazılarak yapılması gerekir.

Taraflar istediği zaman sözlü sözleşmeyi yazılı hâle getirebilir. Yazılı sözleşmede kira başlangıç tarihi, aylık kira bedeli, ödeme günü, depozito tutarı, yan giderlerin kime ait olduğu ve artışın on iki aylık ortalama TÜFE oranında yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Sonradan yapılan yazılı sözleşmede başlangıç tarihi gerçeğe aykırı gösterilirse, kiracının beş ve on yıllık sürelerden doğan hakları zarar görebileceği için bu tarihe özellikle dikkat edilmelidir.

Ocak dönemine özgü dikkat edilecek noktalar

Ocak ayında yenilenen sözleşmelerde artış, Aralık 2025 verisine göre hesaplanır. Bu veri yıl başında açıklandığı için bazı ev sahipleri Aralık sonunda henüz açıklanmamış bir tahmine göre artış talep edebilmektedir. Hukuken geçerli olan, kira döneminin başladığı tarihte açıklanmış resmî veridir. Oran açıklanmadan önce yapılan bir artış talebi, açıklanan oranı aşıyorsa aşan kısım için geçerli değildir.

Yılbaşında maaş artışlarıyla birlikte kira ödemelerinin de değişmesi, kiracıların bütçe planlamasını zorlaştırır. Kanuni oran yüzde 34,88 olsa da taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir. Uzun süreli ve düzenli ödeme yapan kiracılarla ev sahiplerinin, piyasa koşullarını ve kiracının durumunu birlikte değerlendirerek daha düşük oranlarda uzlaşması sık görülen bir uygulamadır. Bu tür bir uzlaşmanın da yazılı olarak kayıt altına alınması, sonraki yıllarda hesaplama yapılırken hangi tutarın esas alınacağını netleştirir.

Ev sahibi yazılı sözleşme yapmaktan kaçınırsa

Kiracı, ev sahibinin yazılı sözleşme yapmaktan kaçınması hâlinde de kira ilişkisinin varlığını başka delillerle ispat edebilir. Kira ödemelerinin banka kayıtları, ev sahibiyle yapılan yazışmalar, aidat ödemeleri ve tanık beyanları bu delillerin başında gelir. Kira bedelinin ev sahibinin kendi hesabına yatırılması, aralarında kira ilişkisi bulunduğunun en güçlü göstergesidir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde kira artış oranı uygulanır mı?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Bu nedenle beş yılı dolduran bir sözleşmede Ocak 2026 artışı yüzde 34,88 ile sınırlı kalmayabilir; ancak ev sahibi tek taraflı olarak daha yüksek bir artış yapamaz.

Kira artış oranı konusunda uyuşmazlık çıkarsa

Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılırsa, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira artış oranında sık yapılan hatalar

Kira artış oranı hesaplanırken en sık yapılan hata, yıllık enflasyonun esas alınmasıdır. Oysa kanuni sınır, TÜİK bülteninde “on iki aylık ortalamalara göre” başlığıyla yer alan değişimdir. İkinci hata, kira artış oranının ödeme gününe göre seçilmesidir; doğru olan, kira döneminin başladığı aydan önceki ayın verisini kullanmaktır. Üçüncü hata ise önceki yıl kanuni sınırın altında artış yapılmışsa, eksik kalan farkın sonraki yıl eklenebileceğinin düşünülmesidir. Her kira yılı için kira artış oranı ayrı hesaplanır ve geçmiş yılın eksik artışı yeni döneme taşınamaz.

Ev sahibinin kanuni kira artış oranını aşan bir talebi, kiracıyı bu farkı ödemekle yükümlü kılmaz. Kiracı, Ocak 2026 dönemi için yüzde 34,88 oranına göre hesaplanan kirayı ödemeye devam edebilir. Kanuni sınır içindeki artışı ödememek ise temerrüt ve tahliye riskleri doğurabileceği için, tartışmasız kısmın düzenli ödenmesi önemlidir.

Kira artış oranı nasıl bildirilmeli?

Sözleşmede kira artışının on iki aylık ortalama TÜFE oranında yapılacağı yazılıysa, yeni dönemde artış kendiliğinden uygulanır. Yine de ev sahibinin uygulanan kira artış oranını, yeni kira tutarını ve hesaplama yöntemini yazılı olarak bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Bildirim noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir bir elektronik mesajla yapılabilir.

Ocak 2026 döneminde kiracı ve ev sahibi için kontrol listesi

Kiracı, öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ay yenilendiğini kontrol etmelidir. Ardından yenilenme ayından önceki aya ait TÜİK verisini bularak kira artış oranını belirlemeli ve yeni kirayı bu orana göre hesaplamalıdır. Ev sahibinin talebi bu tutarı aşıyorsa, aradaki farkı yazılı olarak bildirmesi ve kanuni tutarı banka aracılığıyla ödemesi uygun olur.

Ev sahibi ise artış talebini kira döneminin başlamasından önce, hesaplamasını da göstererek yazılı olarak iletmelidir. Kiracı beş yılı doldurmuşsa ve kira bedeli emsallerin oldukça altında kalmışsa, kira tespit davası için gereken otuz günlük bildirim süresine dikkat edilmelidir. Her iki taraf için de en güvenli yol, anlaşılan yeni kira bedelini kısa bir ek protokolle kayıt altına almaktır.

Kiracı Ocak ayında taşınmamışsa kira yılı nasıl hesaplanır?

Kiracı sözleşmeyi Aralık ayının son günlerinde imzalayıp Ocak ayında taşınmışsa, kira yılının başlangıcı sözleşmede yazan başlangıç tarihidir. Sözleşmede başlangıç tarihi yazılı değilse, kiralananın kiracıya teslim edildiği tarih esas alınır. Bu ayrım, hangi ayın kira artış oranının uygulanacağını belirlediği için önemlidir; Aralık ayında başlayan bir kira yılı için Kasım verisi, Ocak ayında başlayan için Aralık verisi kullanılır.

Başlangıç tarihi konusunda tereddüt varsa, taraflar ilk kira ödemesinin yapıldığı tarihi, elektrik ve su aboneliklerinin kiracı adına açıldığı tarihi ve taşınma belgelerini birlikte değerlendirmelidir. Bu belgeler, mahkemenin kira yılının başlangıcını tespit ederken en çok dikkate aldığı delillerdir.

Kira artış oranı neden her ay değişir?

TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar ve on iki aylık ortalama da bu verilerle birlikte yeniden hesaplanır. Bu nedenle kira artış oranı her ay farklıdır ve her kiracı için uygulanacak oran, sözleşmesinin yenilendiği aya göre değişir. Ocak 2026 dışındaki aylarda yenilenen sözleşmeler için o aya ait ayrı yazımızdaki oran esas alınmalıdır. Aynı binada oturan iki kiracının kira yılları farklı aylarda başlıyorsa, aynı yıl içinde farklı oranlarda artış yapılması hukuken doğaldır.

Sık sorulan sorular

Ocak 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Ocak 2026 ayında yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı yüzde 34,88’tür. Oran, TÜİK’in Aralık 2025 on iki aylık ortalama TÜFE verisidir.

Ocak 2026’da 20.000 TL kira ne kadar olur?

Yüzde 34,88 oranının tamamı uygulanırsa en fazla 26.976,00 TL olur.

Kira artışında yıllık enflasyon mu esas alınır?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır; Aralık 2025 verisinde bu oran yüzde 34,88’tür.

Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için şekil şartı öngörmez; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak süre, bedel ve başlangıç tarihinin ispatı yazılı sözleşmeye göre daha zordur.

Sözlü sözleşmede kira artışı nasıl yapılır?

Sözlü sözleşmelerde de artış on iki aylık ortalama TÜFE sınırını geçemez. Ocak 2026’da başlayan kira yılı için sınır yüzde 34,88’dir.

Kira başlangıç tarihi nasıl ispat edilir?

İlk kira ödemesinin banka dekontu, depozito ödemesi, abonelik kayıtları ve taşınma tarihini gösteren belgeler başlangıç tarihinin ispatında kullanılır.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kira artış oranı Kasım 2026 · TÜFE sınırını aşan kira artışı fazlası iade · Kira tespit kararı hangi tarihten uygulanır? · WhatsApp ile kira artışı bildirimi · Kira artış farkı geriye dönük istenebilir mi?

Resmî kaynaklar: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.