Apartman Toplantısında Oylar Eşit Çıkarsa Karar Alınmış Sayılır mı?

Apartman toplantısında bir öneriye verilen olumlu ve olumsuz oylar eşitse, gereken çoğunluk oluşmadan öneri kabul edilmiş sayılmaz. KMK 30'un karar yeter sayısı kuralları uygulanır. Toplantıyı yöneten başkanın sırf başkan olduğu için fazladan veya üstün bir oyu bulunduğuna ilişkin genel kanuni kural yoktur. Ancak sonuç değerlendirilirken toplantının birinci veya ikinci olduğu ve oylanan işin özel çoğunluk gerektirip gerektirmediği de belirlenmelidir.

Oy eşitliği nasıl kayda geçirilir?

Önerinin tam metni, olumlu ve olumsuz oy sayısı, çekimser kalanlar ve hangi maliklerin temsil edildiği tutanakta görünmelidir. “Katılanların uygun görüşüyle” yazılıp gerçek sayının belirtilmemesi eşitliğin sonradan tartışılmasını zorlaştırır. Hazirun listesinde imzası bulunmak, her öneriye olumlu oy verildiği anlamına gelmez.

Örneğin ikinci toplantıya geçerli biçimde katılan on iki oy sahibi, sıradan bir öneride altı olumlu ve altı olumsuz oy vermiş olsun. Katılanların salt çoğunluğu oluşmaz. Başkan olumlu oy kullanan altı kişiden biriyse, başkanlık sıfatı ona yedinci oy sağlamaz. Yetki ve oy sınırı bakımından geçersiz bir oy bulunuyorsa hesap öncelikle buna göre düzeltilir.

Çekimser oylar nasıl değerlendirilir?

İkinci toplantının genel kuralı katılanların salt çoğunluğudur. Toplantıya katılanların bir kısmının çekimser kalması, olumlu oy için gereken katılanlar tabanının otomatik küçüldüğü şeklinde varsayılmamalıdır. Oylamadan önce kimlerin geçerli biçimde katıldığı ve oy yetkisi bulunduğu belirlenir. Sonuç, sadece “evetler hayırlardan fazla” cümlesiyle açıklanamaz.

Bir bağımsız bölümün hem malikinin hem kiracısının ayrı oy kullanması da yanlış sayım doğurur. kiracının oy yetkisi ve temsil sınırı, kiracının ancak yetkili temsilci sıfatıyla malik adına oy kullanabileceğini anlatır. Aynı malikin birden çok bölümü varsa kanuni oy sınırı da kontrol edilir; listeye daire sayısını yazmak her durumda doğru oy toplamını vermez.

Yönetici seçiminde aynı basit hesap yeterli mi?

Yönetici KMK 34 uyarınca kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Yalnız toplantıda en çok oyu alan adayın seçilmiş sayılması veya eşitlikte kurayla yönetici ilan edilmesi kanuni koşulun yerini tutmaz. İkinci toplantının katılım kolaylığı, yönetici seçimindeki özel çoğunluğu kaldırmaz.

Anlaşma sağlanamıyorsa mahkemece atanma koşulları ayrıca değerlendirilebilir. yönetici seçilemeyince mahkeme başvurusu bu başvuru yolunu açıklar. Toplantıya başkanlık eden kişinin tartışmayı bitirmek için kendisini yönetici yazması, gerekli malik iradesinin oluştuğunu göstermeyecektir.

Sonraki toplantıda yeniden oylanabilir mi?

Kabul edilmeyen öneri, usulüne uygun çağrı ve gündem düzeni içinde tekrar görüşülebilir. Teklifin mali ve teknik ayrıntılarının açıklanması anlaşmayı kolaylaştırabilir. Fakat sonraki gün birkaç kişinin imzasını eski toplantı tutanağına ekleyerek o gün oluşmayan çoğunluğu olmuş gibi göstermek doğru değildir. Yeni kararın tarihi, katılımı ve içeriği açıkça kaydedilir.

Eşit oya rağmen yönetim kararın kabul edildiğini bildiriyorsa, hangi sayım veya özel hükme dayandığı yazılı sorulur. Kararın uygulanmasıyla para tahsilatı ya da üçüncü kişiyle sözleşme yapılması farklı sonuçlar doğurabilir. İtiraz ve gerekiyorsa iptal yolunun süreleri kararın niteliğine göre takip edilir; yazılı açıklama beklemek gereken dava süresini kendiliğinden durdurmaz.

Kontrol edilecek kayıtlar

• Güncel malik, bağımsız bölüm ve arsa payı tablosu.
• Çağrı, gündem ve toplantının hangi aşamada olduğu.
• Hazirun, vekâlet ve oy sınırı belgeleri.
• Önerinin metni ve ayrı olumlu-olumsuz-çekimser dökümü.
• Başkanın kendi oyunun sayımda gösterildiği yer.
• Seçim veya özel iş için gereken çoğunluk hesabı.

Kararın geçerliliği toplantıdaki yüksek ses veya başkanlık unvanıyla belirlenmez. Kanuni çoğunluğu gösteren kayıtlar, kabul edilen işlemin uygulanabilmesi için temel dayanağı oluşturur.

Hukuki kaynaklar

• 5711 sayılı Kanun — TBMM — m.15 ile değişik KMK m.30: ikinci toplantıda salt çoğunluk
• 634 sayılı Kanun — TBMM kabul metni — m.30–32 ve 34: oy, karar kayıtları ve yönetici çoğunluğu
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Mevzuat — m.30–34: karar yeter sayısı ve yönetici seçimi