Apartmanda Yönetici Seçilemiyorsa Mahkemeye Başvuru

Apartmanda toplantı yapılmasına rağmen yönetici seçilemiyorsa yönetim boşluğunun sonsuza kadar sürmesi gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, maliklerin yönetimde anlaşamaması veya toplanıp yönetici atayamaması hâlinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinin yönetici atamasına imkân verir. Başvuruyu kat maliklerinden biri yapabilir; bütün komşuların birlikte hareket etmesi şart değildir.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Hangi çoğunluk sağlanamadığında sorun doğar: Yöneticinin atanması için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranır.
• Sekiz bağımsız bölüm kuralı: Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkulde yönetici atanması zorunludur.
• Başvuruda hangi olaylar anlatılır: Toplantı çağrılarının tarihleri, katılım durumu, önerilen adaylar ve oylama sonucu açıklanır.
• Mevcut yöneticiyi beğenmemek yeterli midir: Geçerli biçimde seçilmiş bir yöneticinin bulunması ile gerçekten yönetici seçilememesi aynı durum değildir.
• Atanan yönetici ne kadar süre değiştirilemez: Mahkemenin atadığı yönetici, maliklerin seçtiği yöneticinin yetkilerine sahiptir ve maliklere karşı sorumludur.

Hangi çoğunluk sağlanamadığında sorun doğar?

Yöneticinin atanması için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranır. Sadece toplantıya gelenlerin çoğunluğunu elde etmek her durumda yeterli değildir. İkinci toplantı yapılmış olması da kanunda yönetici seçimi için öngörülen özel çoğunluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Hesap yapılırken bağımsız bölümler, paylı mülkiyet, birden çok dairesi olan malik ve vekâletle kullanılan oylar kontrol edilmelidir. Bir adayın çok sayıda imza toplaması, arsa payı çoğunluğu bulunmadığında sorunu çözmeyebilir. Bu nedenle mahkemeye sunulacak tutanak, yalnız “anlaşamadık” cümlesinden ibaret olmamalıdır.

Sekiz bağımsız bölüm kuralı

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Sayım yalnız konut dairelerine göre yapılmaz; bağımsız bölüm olarak kayıtlı dükkânlar da yapının hukuki durumuna göre hesaba girer. Daha küçük binalarda yönetim düzeni, maliklerin kararı ve yönetim planıyla birlikte değerlendirilir.

Bütün bağımsız bölümler aynı kişinin mülkiyetindeyse bu kişi kanunen yönetici durumundadır. Kiracıların çok sayıda olması, tek malik bulunan binayı otomatik olarak farklı maliklerin yönetici seçimi yaptığı yapıya dönüştürmez. Tapu kayıtları bu ayrımı baştan gösterir.

Başvuruda hangi olaylar anlatılır?

Toplantı çağrılarının tarihleri, katılım durumu, önerilen adaylar ve oylama sonucu açıklanır. Seçimsizlik yüzünden ödenemeyen ortak faturalar, bakımın aksaması veya banka hesabının kullanılamaması gibi somut sonuçlar varsa belgeleri eklenir. Başvurunun amacı, kişisel anlaşmazlığı cezalandırmak değil, binanın yönetilebilmesini sağlamaktır.

Tapu veya malik listesi, yönetim planı, çağrı belgeleri, karar defteri örnekleri ve varsa eski yöneticinin görevinin sona erdiğini gösteren belge dosyaya sunulur. Diğer maliklerin kimlik ve tebligat bilgileri doğru gösterilmelidir. Mahkeme mümkünse ilgilileri dinleyerek yönetim ihtiyacını değerlendirir.

Mevcut yöneticiyi beğenmemek yeterli midir?

Geçerli biçimde seçilmiş bir yöneticinin bulunması ile gerçekten yönetici seçilememesi aynı durum değildir. Hesap vermeme, usulsüz harcama veya seçim kararının geçersizliği iddiaları ayrı talep ve delil gerektirir. Sırf farklı bir adayı tercih etmek, mevcut görevlendirmeyi atama başvurusuyla aşma hakkı vermez.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk kuralı vardır. Başvurunun yalnız yönetici atama işi mi, yoksa karar iptali veya görevden alma uyuşmazlığı mı içerdiği baştan belirlenmelidir. Dava şartının ve gösterilecek ilgililerin talep türüne göre ele alınması, yanlış usulle zaman kaybını önler.

Atanan yönetici ne kadar süre değiştirilemez?

Mahkemenin atadığı yönetici, maliklerin seçtiği yöneticinin yetkilerine sahiptir ve maliklere karşı sorumludur. Atamadan itibaren altı ay geçmeden kat malikleri kurulu tarafından değiştirilemez. Haklı bir sebep çıkarsa, atamayı yapan mahkeme daha erken değişikliğe izin verebilir. Bu düzenleme, atanan kişinin denetim dışında kaldığı anlamına gelmez.

Atama kararında görev kapsamı, ücret ve uygulama için gerekli işlemler incelenir. Hesap açılması, belgelerin devralınması ve ortak hizmetlerin sürdürülmesi kayıtlı biçimde yürütülmelidir. Önceki dönemin borcu veya hesap uyuşmazlığı, yeni atamayla kendiliğinden silinmez; yeni yönetimin teslim aldığı durum ayrıca tutanağa bağlanır.

Sık sorulan sorular

Kiracı kendi adına mahkemeden yönetici isteyebilir mi?

KMK34’teki başvuru yetkisi kat malikine tanınmıştır. Kiracının durumu ve temsil yetkisi ayrıca değerlendirilir; yalnız apartmanda oturmak malik sıfatı vermez.

Mahkeme mutlaka binadan birini mi seçer?

Yönetici maliklerin arasından veya dışarıdan seçilebilir. Mahkemenin değerlendirmesinde yönetimin fiilen yürütülebilmesi ve uygun aday önem taşır.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

İlgili yazılar

• Eski Yönetici Defter ve Parayı Teslim Etmiyor: Yeni Yönetim Nasıl Devralır?
• Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Usulsüz Yapıldıysa Karar Nasıl İptal Edilir?

Hukuki kaynaklar

• Kat Mülkiyeti Kanunu — m.30,34; değişmeyen yönetici atama esasları
• 5711 sayılı Kanun — m.15–18; toplantı, oy ve başvuru hükümleri
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.1,18/B