Eski Yönetici Defter ve Parayı Teslim Etmiyor: Yeni Yönetim Nasıl Devralır?

Eski yönetici, geçerli yönetim değişikliğinden sonra yönetim defterlerini, ortak parayı ve göreve ait belgeleri kişisel malı gibi tutamaz. Yeni yönetimin önce seçim veya atanma dayanağını netleştirip teslim edilecek varlıkları kalem kalem belirlemesi gerekir. Teslim sağlanmıyorsa yazılı talep, banka yetkilerinin usulüne uygun değiştirilmesi, hesap incelemesi ve uygun dava yolu birlikte değerlendirilir. Anahtar, şifre, banka bakiyesi ve geçmiş gider hesabı ayrı başlıklardır; yalnız bir anahtarın verilmesi yönetimin bütün hesaplarıyla devredildiğini göstermez.

Eski yönetici karşısında yeni yönetimin yetkisi nasıl doğrulanır?

Yeni yöneticinin göreve geldiğini gösteren kurul kararı veya mahkeme kararı ilk belgedir. Seçim toplantısının çağrısı, katılımı, yeter sayısı ve karar tutanağı kontrol edilir. Yönetim planı, temsilciler kurulu veya toplu yapı düzeni bulunan yerde hangi organın seçim yapacağını etkileyebilir. “Mesaj grubunda çoğunluk beni seçti” açıklaması her durumda geçerli seçim belgesi değildir. Görevi devralacak kişinin yetkisi belirsiz kalırsa bankanın, hizmet sağlayıcısının veya eski yöneticinin teslim talebine itirazı büyüyebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 yönetici atanması ve yönetim düzeninin temel hükümlerindendir. Kurul kararı hakkında iptal davası açılmış olmasıyla kararın mahkemece etkisiz bırakılması aynı olay değildir. Devam eden yargılama, varsa geçici koruma kararıyla birlikte değerlendirilmelidir. Yeni yönetim, seçim tartışmasını kendi başına zor kullanarak çözemez. İlgili kararların tamamı görülerek kimin hangi tarihten itibaren yetkili olduğu, hangi işlemleri yapabileceği ve bankaya hangi belgenin sunulacağı belirlenmelidir.

Eski yönetici görev süresinin bitmediğini veya kurulun usulsüz toplandığını söyleyebilir. Bu itirazın dayanağı yazılı olarak istenir; sırf itiraz edilmiş olması teslimin süresiz ertelenmesini haklı kılmaz. Ancak gerçekten birden fazla rakip karar varsa, biri seçilip bütün eski kayıtların yok sayılması da doğru değildir. Geçerli temsil belgesi, devam eden dava ve olası mahkeme ataması birlikte incelenir. Teslim uyuşmazlığıyla yönetici seçiminin hukuki geçerliliği ayrı dosya soruları olarak düzenlenmelidir.

Defter, belge, para ve anahtar için nasıl teslim listesi hazırlanır?

Teslim listesi somut olmalıdır: karar defteri, gelir ve gider kayıtları, banka ekstreleri, faturalar, işletme projeleri, aidat tahakkukları, tahsilat makbuzları ve sözleşmeler ayrı satırlarda gösterilir. Personel bulunan yerde iş ilişkisine ait yönetim belgeleri de uygun kapsamda devredilir. Sayaç, depo, tesisat odası ve ortak alan anahtarları ayrıca yazılır. Bir belgenin orijinaliyle fotokopisi aynı teslim kalemi değildir; hangi nüshanın mevcut olduğu tutanakta belirtilmelidir.

Dijital yönetim programı kullanılıyorsa programın lisansı, yönetim verilerinin dışa aktarımı ve yetkili kullanıcı değişikliği ele alınır. Eski yöneticinin kişisel e-posta hesabının bütün içeriğinin yeni yöneticiye verilmesi istenemez. Buna karşılık yönetim işlerine ilişkin dosyaların kişisel hesapta bulunması, bu dosyaların teslim yükümlülüğünü kaldırmaz. Yönetim verisi uygun biçimde ayrıştırılmalı; konu dışındaki kişisel yazışmalar ve başka apartmanlara ait bilgiler teslim paketine katılmamalıdır.

Bankacılıkta kişisel şifreyi veya tek kullanımlık doğrulama kodunu paylaşmak devir yöntemi değildir. Bankaya geçerli yetki belgeleri sunularak kullanıcı, imza ve işlem yetkileri değiştirilmelidir. Yönetim hesabı eski yöneticinin kişisel cihazına bağlıysa bankanın güvenli yetki yenileme işlemleri uygulanır. Yeni yönetim, eski şifreyi kullanmaya devam ederek temsil sorununun çözüldüğünü varsaymamalıdır. Yönetim programı şifresi, bankacılık yetkisi ve imza sirküleri gibi belgeler kendi hukuki ve teknik düzenlerine göre ayrı değerlendirilir.

Hesap ve belge teslimi hangi yükümlülüklere dayanır?

KMK m.36 kayıt ve belge düzenini; m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumluluğunu; m.39 hesap vermeyi düzenler. Türk Borçlar Kanunu m.508 ise vekilin hesap verme ve aldığı şeyleri teslim etme yükümlülüğünü içerir. Yönetim görevinde elde edilen para ve belgelerin amacı, maliklerin ortak işlerinin yürütülmesidir. Görev değişikliği bu ilişkinin geçmiş hesaplarını kendiliğinden kapatmaz. Eski yönetici, kendi dönemindeki tahsilat ve harcamayı açıklamak zorunda olabilir.

Belgelerin kendisinde tutulmasının nedeni olarak “ücretim ödenmedi” denilebilir. Ücret veya gider alacağı iddiası, dayanağı ve tutarıyla ayrıca incelenir. Böyle bir iddia, bütün ortak kayıtları ve günlük hizmetleri süresiz bloke etme hakkı olarak kabul edilmemelidir. Belirli bir hukuki teminat veya alıkoyma iddiası ileri sürülüyorsa koşulları somutlaştırılır. Yeni yönetim de tartışmalı ücretin var olmadığını peşinen ilan etmek yerine ücret kararı, sözleşme ve yapılan işleri karşılaştırmalıdır.

Hesap verme ile yöneticinin bütün işlemlerinin mutlaka onaylanması birbirinden ayrıdır. Defterin alınması, geçmiş giderlerin kabul edildiği anlamına gelmemelidir. Özellikle açıklanamayan harcama bulunan devirde teslim tutanağı buna göre yazılır. “Eksiksiz aldım, hiçbir alacağımız yoktur” gibi geniş bir cümlenin belgesiz imzalanması gereksiz tartışma yaratabilir. Teslim alınan varlık, eksik belge ve incelemesi süren hesap ayrı gösterildiğinde devir hizmetleri sürdürürken geçmiş dönemin denetimi korunur.

Eski yöneticiye gönderilecek teslim talebi neleri içermeli?

Talepte görevi devralan kişinin dayanağı, teslim istenen dönem, belge ve varlık listesi ile önerilen teslim yöntemi belirtilir. Örneğin karar defterinin mevcut nüshası, belirli bankadaki ortak hesap hareketleri ve sözleşmeler ayrı istenir. Uygun teslim günü veya iletişim kanalı önerilebilir; özel olarak yazılan her süre kanuni süre diye sunulmamalıdır. Talebin ulaştığı kayıt saklanmalı ve eski yöneticinin hangi kaleme ne cevap verdiği izlenmelidir.

Teslim mümkünse iki tarafın katıldığı tutanak düzenlenir. Tutanakta defterin başlangıç ve son kayıt tarihleri, makbuz aralığı, kasa mevcudu, banka bakiyesi, anahtar sayısı ve eksiklikler yazılabilir. Para sayımıyla muhasebe bakiyesi aynı şey değildir: kasada bulunan tutar ayrıca gösterilir, kayıtla farkı açıklanır. Tutanakta isimler, sıfatlar, tarih ve imzalar bulunur. Gerekirse denetçi de gözlemlediği hususları raporlar; imza atan kişinin hangi işlemi doğruladığı açık olmalıdır.

Eski yönetici yalnız bazı belgeleri teslim ediyorsa mevcut belgeler alınmalı, eksik liste korunmalıdır. Her şey tamamlanmadan hiçbir şey almayacağını söylemek, çalışan hizmetlerin sürdürülmesini zorlaştırabilir. Kısmi teslimin kabul edilmesi ile bütün borç ve sorumluluktan ibra verilmesi farklı işlemlerdir. İbra içerdiği ileri sürülebilecek ifadeler dikkatle incelenir. Dijital dosya verilmişse okunabilirliği, ilgili dönemi kapsayıp kapsamadığı ve belgelerin tamlığı ayrıca kontrol edilir; boş bir dosya bağlantısı gerçek teslim sayılmaz.

Ortak para devri nasıl hesaplanmalı?

Önce devir tarihindeki banka bakiyesi, kasa mevcudu, vadesi gelmiş borçlar ve henüz tahsil edilmemiş aidatlar listelenir. Hesapta para bulunması, bütün faturaların ödendiğini göstermez. Aynı şekilde bakiyenin düşük olması tek başına paranın kötüye kullanıldığını kanıtlamaz. Tahsilatla giderler eşleştirilerek beklenen bakiye hesaplanır. Önceki dönemde verilmiş avanslar, teminatlar ve iade alacakları da görünür biçimde yazılmalıdır; bunlar anlık banka bakiyesinin dışında kalabilir.

Aidat listesinde her malikin borçlu olduğu dönem ve yapılan ödeme görünmelidir. Yeni yönetim, eski yöneticinin teslim etmediği kayıtlar yüzünden tüm maliklere aynı geçmiş borcu yeniden yazmamalıdır. Dekont, makbuz ve yönetim ekstresiyle karşılaştırma yapılır. Belirli ödemenin yetkisiz kişiye mi, görevdeki yöneticinin tahsilatına mı yapıldığı ayrıca incelenebilir. Eski kayıtların eksikliği, belgeli ödeme yapan malikin parasını kendiliğinden yok saydırmaz.

Yönetim hesabında bloke, haciz veya teminat bulunduğu öğrenilirse bunun dayanağı araştırılır. Yeni yönetici yalnız bakiye ekranına bakarak paranın serbest kullanılabilir olduğunu ilan etmemelidir. Banka, yetki değişikliği ve işlem koşulları hakkında uygun belgeleri isteyebilir. Eski yöneticinin kişisel hesabıyla karışmış tahsilatlar varsa, yönetim parası işlemler üzerinden ayrıştırılır. Bankanın özel bilgi paylaşımı kuralları ve başvuruyu yapanın sıfatı da dikkate alınmalıdır; her malik bütün hesaplara doğrudan erişemeyebilir.

Belgeler gelmeden yönetim nasıl sürdürülebilir?

Elektrik, su, asansör bakımı, personel ve güvenlik gibi işler için mevcut sözleşme ve ödeme günleri tespit edilir. Hizmet sağlayıcısından sözleşmenin yönetimle ilgili nüshası, son hesap durumu ve yetkili iletişim bilgisi istenebilir. Yönetici değişmesi her sözleşmeyi otomatik sona erdirmez. Yeni yönetim, gereksiz fesih bedeli veya hizmet kesintisi doğurmadan kayıtları tamamlamaya çalışmalıdır. Acil teknik tehlike varsa önce güvenliğin gerektirdiği uygun müdahale planlanır; belge tartışmasının bitmesi beklenmez.

Yönetim planı ve işletme projesi temin edilerek giderlerin hukuki dayanağı incelenir. KMK m.37'nin 22 Mayıs 2026 değişiklikleri, geçici işletme projesi ve kurul onayı bakımından önemlidir. Eski yöneticinin belge vermemesi, yeni yöneticinin sınırsız avans belirlemesine izin vermez. Mevcut proje, geçici proje için ilgili sınır ve en geç üç ay içinde onay süreci koşulları ayrı değerlendirilir. Belgeler tamamlanırken aidat hesabının yeni düzenlemeye uygun kurulması gerekir.

Yönetim programına ulaşılamıyorsa geçici bir takip tablosu hazırlanabilir; bu tablo geçmiş kayıtların kesin doğruluğunu kanıtlayan belge değildir. Maliklerden dekont istenerek ilgili ödeme dönemi gösterilir ve doğrulanamayan satırlar işaretlenir. Sonradan bulunan orijinal kayıtla karşılaştırma yapılmalıdır. Tahmini rakam, kesin alacakmış gibi icraya konulmadan önce dayanak incelenir. Devir sorununun günlük hizmeti durdurmaması kadar, eksik bilgiyle kişilere yanlış borç çıkarılmaması da önemlidir.

Teslim sağlanmazsa hangi başvurular düşünülebilir?

Uyuşmazlığın kaynağına göre hesap verilmesi, belge ve ortak paranın teslimi veya zararın giderilmesi istenebilir. KMK'den kaynaklanan taleplerde görev düzeni ve 6325 sayılı Kanun m.18/B'deki dava şartı arabuluculuk dikkate alınır. Davada karşı tarafın eski yönetici kişi mi, sözleşme yapılan şirket mi olduğu belirlenmelidir. Yeni yöneticinin temsil kapsamı ve maliklerin hangi kararlarla yetki verdiği ayrıca incelenir. Apartman yönetimini her dosyada ayrı tüzel kişi saymak doğru bir başlangıç değildir.

Dava talebi “yönetimin devri” gibi soyut bir cümleyle bırakılmamalıdır. Mevcut defterin teslimi, belirli dönemin hesabının açıklanması ve belirlenen bakiyenin verilmesi ayrı kalemlerdir. Belgenin eski yöneticide bulunmadığı ileri sürülüyorsa bunun nedeni ve hangi kurumdan temin edilebileceği açıklanır. Parasal alacağın miktarı henüz net değilse dava türü, hesap incelemesi ve mevcut usul hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir. 2026'daki usul değişiklikleri nedeniyle eski dava kalıplarının aynen kopyalanması uygun olmaz.

Kayıtların yok edilmesi veya değiştirilmesi riski somutsa delil tespiti ve uygun geçici koruma koşulları incelenebilir. HMK m.400 ve devamı kapsamında tespit istenecek olgu açık gösterilir. Delil tespiti, teslim ve para iadesine hükmeden esas karar değildir. Tedbir veya başka koruma isteniyorsa risk, gerekli kapsam ve üçüncü kişilerin durumu belirtilmelidir. Her eksik defter olayında bütün banka hesabının otomatik bloke olacağı söylenemez; talep hakkın niteliğine uygun olmalıdır.

Belge teslim etmemenin ceza ve süre boyutu nedir?

Defterin verilmemesi, her olayda tek başına belirli bir suçun kesin işlendiği anlamına gelmez. Ortak paranın kişisel kullanımı, sahte kayıt veya kasten yok edilen belge gibi somut davranışlar varsa ceza hukuku yönünden ayrıca değerlendirilir. Şikâyet veya suç duyurusu yapılırken hangi belgenin kimde olduğu, hangi para hareketinin tartışıldığı ve hangi kanıtın mevcut bulunduğu anlatılmalıdır. Yalnız görevden ayrılmış olmakla suç işlendiği sonucuna varılamaz; unsurlar ve soruşturma koşulları ayrıca incelenir.

Özel hukukta hesap ve para teslimi istemlerinin süresi hukuki ilişkiye göre belirlenir. Vekâlet ilişkisine dayanan alacaklar bakımından TBK m.147'nin beş yıllık düzenlemesi önem taşıyabilir. Haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme ileri sürülen kalemlerde farklı başlangıç ve üst süreler bulunur. Yeni yöneticinin seçildiği tarih, her geçmiş ödeme için otomatik ortak başlangıç değildir. İşlem ve öğrenme tarihleri, görev dönemi ve talebin niteliği dosyada ayrı gösterilmelidir.

Örnek: Anahtar verildi fakat defter ve bakiye verilmedi

Varsayımsal olayda yeni yöneticiye tesisat odasının anahtarı ve birkaç fatura teslim edilir; karar defteriyle banka hareketleri verilmez. Eski yönetici, kasada para kalmadığını söyler. Yeni yönetim seçim kararını doğrular, kısmi teslim tutanağı düzenler ve eksik listeyi bildirir. Bankada yetki değişikliğini yaparken dönem ekstresini uygun sıfatla ister. Maliklerin makbuzlarıyla elde edilen tahsilat listesi, hizmet faturalarıyla karşılaştırılır; elde olmayan kayıtlar bulunmuş gibi varsayılmaz.

İnceleme sonunda bazı personel borçlarıyla tahsil edilen aidatların kayıtlara işlenmediği görülürse önce gerçek bakiye belirlenir. Teslim edilmeyen defter için uygun talep, eksik ortak para için ayrı iade hesabı hazırlanır. Hizmetler sürdürülürken geçmiş dönem denetimi saklı tutulur. Bu örnekte anahtar alınması, hesapların ibra edildiğini göstermez. Devir başarısı yalnız binaya giriş sağlamakla değil, yetki, varlık ve kayıtların izlenebilir biçimde yeni yönetime geçirilmesiyle değerlendirilir.

Dosya hazırlarken sonuç ve belge ayrımı nasıl yapılmalı?

İlk görüşme için seçim kararı, yönetim planı, mevcut hesaplar, kısmi teslim tutanağı, yazılı talepler, banka cevapları ve eldeki gider kayıtları hazırlanmalıdır. Eksik belgeler ayrıca listelenmeli; yöneticide olduğu bilinenlerle yalnız bulunduğu tahmin edilenler ayrılmalıdır. Çözüm hedefi defter teslimi mi, para iadesi mi, temsil tartışmasının giderilmesi mi olduğuna göre belirtilir. Belgeleri aynı sırada numaralandırmak, hukuki başvurunun hangi olguya dayandığını göstermeyi kolaylaştırır.

Devir sonrasında da geçmiş dönem kayıtları düzenli saklanmalıdır. Yeni yönetimin yalnız kendi dönemini temiz başlatması, eski alacak ve borçları yok etmez. Sonradan ortaya çıkan belgeye göre düzeltme yapılacaksa hangi eski satırın neden değiştiği gösterilir. Bir önceki yöneticinin borcu ile yeni yönetimin ödeme kararı birbirine karıştırılmamalıdır. Açık devir dökümü, ileride yapılacak denetimde hangi eksikliğin kim tarafından giderildiğini ve hangi kalemin hâlâ tartışmalı olduğunu anlaşılır hale getirir.

Sık sorulan sorular

Eski yönetici ücret alacağını söyleyerek bütün defterleri tutabilir mi?

Ücret iddiası dayanağıyla ayrıca incelenir. Ortak kayıtların teslimi ve hizmetin sürdürülmesi, kişisel alacakla aynı işlem değildir; genel bir bloke yetkisi varsayılamaz.

Anahtarı almak geçmiş hesapları kabul ettiğim anlamına gelir mi?

Tek başına hayır. Teslim tutanağının içeriği önemlidir. Alınan varlıklarla eksik belgeler ve denetimi süren hesap ayrı gösterilmelidir.

Eski internet bankacılığı şifresini kullanarak yönetimi devralabilir miyim?

Bankaya geçerli temsil belgeleriyle başvurulmalı, kullanıcı ve işlem yetkileri güvenli biçimde yenilenmelidir. Kişisel şifre veya doğrulama kodu paylaşımı devir işlemi yerine geçmez.

Defter yoksa bütün maliklere geçmiş aidatı yeniden yazabilir miyim?

Eksik kayıt, belgeli ödemeyi kendiliğinden yok saydırmaz. Dekont, makbuz, banka hareketleri ve dönem tahakkukları karşılaştırılmalıdır.

Teslim davasıyla yönetici seçiminin geçerliliği aynı konu mudur?

Bağlantılı olsalar da farklı hukuki sorulardır. Yetki dayanağı, teslim yükümlülüğü ve varsa mahkeme kararları birlikte incelenerek talep kurulmalıdır.

Resmî kaynaklar ve ilgili yayınlar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.34-39; Ek m.1.
• 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 Resmî Gazete: m.3-5,31; KMK m.35,37,70 değişiklikleri.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Bakanlık metni: m.147,506,508.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.389,400-405.

Malikin yönetim hesabını incelemesi · Kurul toplantısının usulü · İşletme projesi ve aidat hesabı.

Defter ve para devrinde yetki belgesiyle eksik teslim listesi birlikte değerlendirilmelidir. Gayrimenkul hukuku yazıları başka yönetim uyuşmazlıklarını da ele alır. Mersin’deki ofisinden çalışan Av. Emirhan Keskin, Türkiye’nin farklı illerindeki dosyaları görev ve yetki, gerekli vekâletname, belge erişimi ve yerinde işlem ihtiyacına göre değerlendirir. Belgelerinizin incelenmesi için iletişim sayfasına başvurabilirsiniz. Her başvurunun kapsamı kendi karar ve kayıtlarına bağlıdır.