Site Aidat Artışına Nasıl İtiraz Edilir? 2026 İşletme Projesi Kuralı

Kısa cevap: 2026'da site aidatı artırıldığında önce artışın kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesine mi, yöneticinin geçici projesine mi dayandığını sorun. 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37'yi değiştirdi: İşletme projesi genel kurulda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici proje hazırlayıp en geç üç ay içinde kurula getirir. Önceki metindeki “bildirimden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz” usulü yürürlükten kaldırıldı. Kurul kararına karşı KMK m.33'teki iptal davası süresi, katılma ve öğrenme durumuna göre ayrıca hesaplanır. Yalnız artış oranının yüksek olması tek başına iptal sebebi değildir; giderin dayanağı, dağılımı ve karar usulü denetlenir.

Aidat artışına bakarken hangi belgeyi isteyeceksiniz?

“Aylık aidat 2.000 TL oldu” mesajı, hukuki dayanağı tek başına göstermez. Yönetimden güncel işletme projesi, kat malikleri genel kurulunun onay kararı ve karar defterinin ilgili sayfası, toplantı çağrısı, yönetim planı, önceki yıl gelir-gider gerçekleşmesi ve yeni bütçe cetvelini isteyin. Birden çok bloklu toplu yapıda aidatın bütün siteye mi, yalnız blok giderine mi ilişkin olduğunu ayırın. Projede hangi personel, enerji, bakım, sigorta, güvenlik ve ortak alan maliyetlerinin öngörüldüğü görünmelidir.

Bir başka yazımız usulsüz kat malikleri kurulu toplantısı kararının iptali hakkındadır. Burada ise aidat artışının bütçe ve işletme projesindeki hesabı, 2026 kanun değişikliği ve icra aşamasındaki savunmalar ele alınır. Toplantı çağrısı doğru olsa bile giderin yanlış dağıtılması ayrı bir itiraz nedenidir; bütçe gerçekçi olsa bile kurul onayı yoksa başka bir usul sorunu doğar.

2026 değişikliği işletme projesini nasıl etkiledi?

7 Mayıs 2026 kabul tarihli 7579 sayılı Kanun m.3–4, KMK m.35 ve 37'yi değiştirdi. Güncel kurala göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylanmış proje yoksa yönetici gecikmeden geçici işletme projesi yapar; proje ilgililere bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır. Yönetici bu ara dönemde projeye kadar avans toplayabilir. Yönetim, geçici proje yolunu süresiz genel kurul yerine kullanamaz.

Mevcut yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici projede öngörülen bedel için ayrıca sınır vardır: 7579 ile eklenen hüküm, takvim yılı başından geçerli olmak üzere önceki yıla ilişkin ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla geçici bedel belirlenmesini düzenler. Bu sınırı genel kurulun onayladığı her yeni yıllık bütçeye otomatik tavan olarak taşımak da, yöneticinin geçici artışı sınırsız görmesi de hatalıdır. Kararın ve projenin hangi tarihte yapıldığı, 2026 değişikliğinin uygulanmasını belirler.

İnternetteki eski rehberlerde “işletme projesi size tebliğ edildiğinde yedi günde yöneticiye itiraz edin” bilgisi hâlâ görülebilir. Eski KMK m.37'deki ilgili cümle 7579 sayılı Kanunla kaldırılmıştır. Bu bilgiyle 2026 tarihli kararı takip etmek dava süresini yanlış hesaplatabilir. Yönetimden yazılı açıklama istemek yine mümkündür; fakat bu başvuru, kurul kararının iptali için m.33'teki sürenin yerine geçmez veya onu kendiliğinden durdurmaz.

Her daire aynı aidatı mı öder?

KMK m.20'nin temel dağıtım kuralında, kat malikleri arasında başka bir anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ilgili avanslara eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım/onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri gibi kalemlere arsa payı oranında katılım düzenlenir. Yönetim planı veya geçerli anlaşma ayrı bir paylaşım getirmişse metni incelemek gerekir. Her kalemi “metrekareye göre” veya her kalemi “daire başı eşit” toplamak, gerekçesi olmadan kanuni ayrımı silebilir.

Örneğin güvenlik hizmeti için sözleşme ve personel gideri, çatı onarımı için teklif ve keşif, asansör için bakım sözleşmesi bulunmalıdır. Büyük bir boya veya güçlendirme işi olağan aylık işletme gideriyle aynı başlık altında saklanmamalıdır. Gelecek yıl için avans toplanması mümkündür, fakat tahmini tutarın hangi işe, hangi tarihte harcanacağı bütçede izlenebilir olmalıdır. İki bağımsız bölümün arsa payları eşit değilse tüm ortak gideri aynı aidata çevirmek kanun ve yönetim planı açısından ayrıca sorgulanır.

Kurulun aidat kararına hangi sürede dava açılır?

KMK m.33 uyarınca toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde, her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan iddiaları için kanundaki süre istisnası ayrı değerlendirilir; sıradan bir fiyat anlaşmazlığını otomatik “yokluk” diye adlandırmak süreyi kurtarmaz. Toplantıya katılanın olumsuz oyunu ve gerekçesini karar defterine geçirmesi ispat bakımından önemlidir.

Geçici proje ile genel kurulun onaylı kararı aynı işlem değildir. Geçici proje üzerindeki uyuşmazlıkta kurulun toplanma takvimi, bildirim ve yöneticinin yetkisi incelenir. Genel kurul kararını mahkemeye taşıyorsanız karar tarihi, toplantı çağrısı, öğrenme belgesi ve muhalefet kaydı birlikte sunulmalıdır. Kiracı genel kurul kararının iptali bakımından kat malikiyle aynı sıfatta değildir; fakat fiilen istenen giderin kira sözleşmesine göre kendisine yansıtılması ayrı ilişkidir.

Hangi artış gerekçeleri gerçekten denetlenebilir?

• Yetki ve onay: Yöneticinin tek başına kalıcı yıllık aidat belirlemesi, kurulun yalnız sözlü onayı veya geçici projenin üç ayı aşarak sürdürülmesi.
• Giderin gerçekliği: Teklif, fatura, personel bordrosu veya bakım sözleşmesiyle desteklenmeyen büyük kalemler ve aynı işin iki kez bütçelenmesi.
• Dağıtım: KMK m.20 ve yönetim planına aykırı eşit/arsa payı hesabı; bir bloğun giderinin diğerlerine yüklenmesi.
• Dönem: Kararın hangi aydan itibaren uygulanacağı, eski avanslarla mahsup ve geriye dönük toplu borçlandırmanın açık dayanağı.
• Usul: Çağrı, gündem, toplantı ve karar yeter sayısı, karar defteri ile katılımcı imzalarının denetlenmesi.

Yüksek enflasyon veya asgari ücret artışı bazı giderleri gerçekten yükseltebilir. Bu durum yönetime açıklama ve belge sunma gereğini kaldırmaz; diğer yandan artışın geçen yılki oranın üzerinde olması onu her koşulda geçersiz yapmaz. Genel kurulca onaylanan bütçeyle geçici projenin 2026 yeniden değerleme sınırı ayrı kurallardır. Dava dilekçesinde yalnız “çok pahalı” yerine hangi kalem için hangi karşılaştırmanın yanlış olduğunu gösterin.

Pratik bir kontrol için geçen yılın gerçekleşmiş harcamasını bu yılın tahmini bütçesiyle aynı kalemler altında karşılaştırın. Örneğin personel giderinde brüt ücret, sosyal güvenlik primi ve kıdem karşılığı; bakımda sözleşme bedeli ve kapsam; elektrik giderinde tüketim ve birim fiyat ayrı gösterilsin. Geçen yıldan kalan kasa mevcudu, borç ve daha önce toplanmış onarım avansı da tabloya eklenmelidir. Yalnız toplam tutarı daire sayısına bölüp “adil görünüyor” demek KMK m.20 dağılımını denetlemez. Yönetim planındaki özel hüküm varsa onun hangi çoğunlukla ve ne zaman kabul edildiğini de alın.

İtiraz ederken aidatı tamamen ödememek doğru mu?

Bir kararın iptalini istemek, mevcut borcun tahsilini otomatik durdurmaz. Aidat ödemesinin kesilmesi üzerine yönetim gecikme tazminatı ve icra takibi isteyebilir. Uyuşmaz olmayan kısmın ödenmesi, açıklamaya hangi dönem ve kalem için ödeme yapıldığının yazılması, tartışmalı tutarın ayrı hesaplanması stratejik olabilir. Ancak hangi kısmın gerçekten tartışmasız olduğu ve olası mahsup sonuçları dosyaya göre belirlenir; “ihtirazi kayıt” yazmak tek başına kararı iptal etmez.

Kesinleşmiş işletme projesi veya giderle ilgili kurul kararı, kanunun icra hukuku bakımından özel önem atfettiği belgelerdendir. Ödeme emri gelirse belgenin türüne, tebliğ tarihine ve takip yoluna göre süresinde itiraz/şikâyet gerekir. Yönetimden belge beklemek icra süresini durdurmaz. İcra itirazında aidatın tümünü inkâr etmek yerine hangi dönem, hangi malik, hangi ödeme ve hangi hesap hatası olduğunu belirtmek, savunmayı anlaşılır kılar.

Kiracı ve yeni malik aidat artışında ne yapar?

Site yönetimine karşı kat malikinin ortak gider yükümlülüğü ile kiracıya kira sözleşmesi kapsamında hangi işletme giderinin yansıtılabileceği farklı sorulardır. Günlük kullanım ve işletme gideriyle binanın kalıcı değerini artıran esaslı yatırım aynı nitelikte olmayabilir. Kiracı, yönetime ödediği kalemleri mal sahibine bildirmeli; yeni ve yüksek bedelin dayanağı olan işletme projesi ile kira sözleşmesini karşılaştırmalıdır. Kiracıdan alınan ödeme, yönetimin aynı kalemi malikten ikinci kez isteyebileceği anlamına gelmez.

Bağımsız bölüm el değiştirmişse aidatın hangi döneminin hangi malike ait olduğu, mülkiyetin devir tarihi ve varsa özel sözleşme üzerinden incelenir. Yeni malik, satıcının geçmiş tüm kişisel borçlarını sınırsız üstlendiği varsayımıyla ödeme yapmamalıdır. Yönetimin de eski malik dönemini yeni malik dönemine karıştırmayan borç ekstresi vermesi gerekir. Satış sırasında aidat borcu yoktur yazısı almak iyi bir önlemdir; fakat belirli dönem ve belgeyle sınırlıdır.

Toplu yapılarda yönetim planı, blok kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu yetkileri ayrıca önemlidir. Bir blokun asansör yenileme gideri bütün sitenin ortak havuzuna aktarılıyorsa hangi kurulun karar verdiği ve giderin hangi ortak tesise ait olduğu gösterilmelidir. Aynı hizmet için hem blok aidatı hem site aidatı isteniyorsa mükerrerliğe bakın. Bağımsız bölümün bulunduğu blokla hiç ilgisi olmayan giderden muafiyet iddiası ise yalnız sezgiyle değil yönetim planı ve ortak yer kapsamıyla sınanır.

Sık sorulan sorular

2026'da işletme projesine yedi günde itiraz zorunlu mu?

7579 sayılı Kanunla KMK m.37'nin eski yedi günlük itiraz cümlesi kaldırıldı. Güncel yapı genel kurul onayı ve geçici proje için en geç üç aylık kurul kararı üzerine kurulur. Kurul kararının yargısal iptali için m.33'teki bir aylık ve altı aylık sınırlar ayrıca incelenir.

Yönetici bütçe onayı olmadan aidatı artırabilir mi?

Onaylı proje yokken geçici proje düzenleyip avans toplanması mümkündür; yönetici bunu en geç üç ay içinde genel kurulun onayına sunmalıdır. Önceden yürürlükte proje varsa geçici bedel için yeniden değerleme sınırı uygulanır. Kalıcı bütçeyi yalnız yöneticinin kararıyla oluşturduğu iddiası belge üzerinden incelenir.

Toplantıya katıldım ama itirazımı tutanağa yazdırmadım; dava açabilir miyim?

KMK m.33, toplantıya katılan malik için aykırı oy koşulunu düzenler. Oy ve muhalefet kaydı kritik delildir. Toplantı defteri, oy listesi ve varsa yazılı şerh incelenmeden kesin sonuç söylenemez; bir aylık sürenin kaçmaması gerekir.

Asansörü kullanmıyorum; asansör giderini ödemeyebilir miyim?

Bağımsız bölümün konumu veya ortak tesisi kullanmama tek başına genel giderden kaçınma hakkı vermez. KMK m.20, kullanım hakkından vazgeçmeyi veya ihtiyaç duymamayı giderden kaçınma sebebi saymaz. Yönetim planı ve gider türü ayrıca incelenir.

Karar defteri, işletme projesi ve kendi aidat dökümünüzle iletişim sayfasından inceleme isteyebilirsiniz. Türkiye genelinde 2026 değişikliğinin etkisi aynı kanun üzerinden değerlendirilir; görevli sulh hukuk mahkemesi taşınmazın bulunduğu yer bağlantısıyla belirlenir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)