Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhüdü Geçerli mi?

Kısa cevap: Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdünün geçerliliği, takvimde görünen günün kendisinden çok kiralananın kiracıya daha önce teslim edilip edilmediğine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu m.352/1, kiracının kiralanan teslim edildikten sonra belirli tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesini arar. İlk kiralamada sözleşme ve taahhüt birlikte, anahtar verilmeden imzalandıysa bu koşul oluşmayabilir. Zaten oturulan ev için aynı tarihte yeni kira sözleşmesi ve ayrıca taahhüt imzalanmışsa “aynı gün” tek başına geçersizlik sağlamaz. İmza, teslim ve belge düzenleme kronolojisi somut delillerle saptanır.

Kanunun aradığı sıra neden önemlidir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/1, kira sözleşmesini kuran kiracının başlangıçta konuta erişebilmek için baskı altında tahliye vaadi vermesini önlemek amacıyla teslimden sonra yazılı üstlenme koşulunu düzenler. Sözleşmenin imza tarihi, kira başlangıç tarihi, anahtar teslimi, fiilî taşınma ve tahliye taahhüdünün gerçek imza günü birbirinden farklı olabilir. “Kira başlangıcı 1 Ekim, taahhüt düzenleme 1 Ekim” biçimindeki iki kâğıt, fiilî teslim hakkında kesin sonuca tek başına götürmez.

Tahliye taahhüdü için kiracının boşaltacağı gün belirli olmalı, kiracı veya yetkili temsilcisi yazılı imza atmalı ve kiralanan hâlihazırda teslim edilmiş olmalıdır. Sonradan ev sahibinin tahliye tarihine dayanması, bu kuruluş koşullarını geriye dönük tamamlamaz. Öte yandan kiracı hâlihazırda kiralananda oturuyorsa yeni sözleşmeyle aynı gün verdiği ayrı belgeyi sırf sözleşme tarihleri eşit diye hükümsüz saymak da doğru değildir. UYAP'ta yayımlanan Yargıtay kararında, önceki kira ilişkisi ve fiilî kullanımın devam etmesinin değerlendirmeye etkisi görülür.

İlk kira sözleşmesiyle aynı gün imza atılmışsa neye bakılır?

İlk kez kiralanacak boş bir ev için taraflar emlakçıda sözleşmeyi, tahliye belgesini ve depozito makbuzunu peş peşe imzalayabilir. Kiracı o sırada evin anahtarını henüz almamışsa taahhüt TBK m.352/1'in “teslimden sonra” koşuluyla çatışır. Bunu göstermek için anahtar teslim tutanağı, önceki kiracının çıkış tarihi, taşınma faturası, abonelik açılışı, site giriş kaydı, emlakçı yazışmaları ve kira depozito ödemeleri birlikte değerlendirilir. Her belge tek başına fiilî teslimin kesin tarihi değildir; zaman çizelgesi birbirini doğrulamalıdır.

Örneğin sözleşme 5 Mart'ta imzalanmış, ilk anahtar 10 Mart'ta verilmiş ve taahhüdün düzenleme tarihi 5 Mart ise teslimden önce verildiği iddiası güçlü olabilir. Ancak eski kiracı aynı konutta aylardır otururken 5 Mart'ta yeni bir sözleşme düzenlenmişse anahtarın önceden kiracıda olduğu açıktır. “Kira sözleşmesiyle aynı gün” arama sonucunun bu iki olayı ayırmaması yanlış beklenti yaratır. İki metni de asıl nüsha üzerinden inceleyin: tarih alanında sonradan değişiklik veya farklı kalem iddiası varsa bu ayrı bir ispat sorunudur.

Yeni sözleşme mevcut kiracılıkta imzalanmışsa

Kiracı evde zaten otururken taraflar kira bedelini veya dönemi yeniden düzenleyebilir. Yeni sözleşmenin tarihi aynı günkü tahliye taahhüdüyle çakışsa bile teslim daha önce gerçekleşmiştir. Bu kez iradenin sakatlanması, gerçek tahliye tarihinin belirli olup olmadığı, imza yetkisi ve belgenin nasıl verildiği ayrıca tartışılabilir. Sırf “sözleşme ve taahhüt aynı tarihli” savunması, önceki kullanım belgeleri karşısında yeterli olmayabilir.

Önceki kira sözleşmesi, yıllara yayılan banka kira ödemeleri, elektrik aboneliği veya site kaydı sürekliliği gösterebilir. Kiralanan bağımsız bölüm değişmişse “önceden aynı binada oturuyordum” yeni dairenin teslim edildiğini ispatlamaz. Eşya taşınmasının veya anahtar değişiminin tarihi önemlidir. Kiraya veren önceki sözleşmenin devamını mı, hukuken yeni bir bağımsız bölüme geçişi mi ileri sürüyor, bu ayrımı dilekçede açık kurmalıdır.

Tahliye taahhüdündeki hangi tarihleri ayırmak gerekir?

Düzenleme tarihi belgenin ne zaman verildiğini, tahliye tarihi hangi gün çıkılacağını gösterir. Tahliye tarihi düzenleme tarihinden sonraki belirli bir gün olmalıdır; kanun mutlaka altı ay veya bir yıl aralık aramaz. Kiracının belgedeki tarih kısmının boşken imzaladığı iddiası, “aynı gün ve teslimden önce” iddiasıyla ilişkili olsa da ayrı bir delil meselesidir. Tahliye taahhütnamesi ve icra hakkındaki genel açıklamanın yanında tarih alanlarının asıllarına bakın; boş tarih ve sonradan doldurma iddiası ise ayrı özel yazının konusudur.

Kira sözleşmesi 1 Haziran'da yapılmış, ev 15 Haziran'da teslim edilmiş ve taahhüt 20 Haziran'da düzenlenmişse şartın zaman yönü sağlanabilir. Tahliye tarihi 1 Temmuz da olsa çok kısa süre tek başına geçersizlik değildir; baskı, yanılma veya belgenin gerçekte 1 Haziran'da imzalanması başka iddialardır. Buna karşılık belgeye 20 Haziran yazılmış olması gerçekte o gün imzalandığını kesinleştirmez. Yazışmalar ve teslim kayıtları gerçek sıralamayı aydınlatır.

Ev sahibi hangi sürede icra veya dava yoluna başvurur?

Geçerli bir taahhüt olup kiracı belirtilen tarihte çıkmadıysa kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir (TBK m.352/1). Süre, taahhüdün düzenlendiği günden değil boşaltmanın vaat edildiği günden hesaplanır. Belgeyi arşivde bekletip aylar sonra ilk kez tahliye istemek bu özel yol bakımından süre sorunu doğurur. Bir aylık süreyi belirli koşullarda etkileyen yazılı bildirim ve TBK m.353 ayrıca tartışılabilir; somut ihtarın tarihi ve içeriği incelenmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmışsa icra müdürlüğünden gelen tahliye emrinin üzerindeki itiraz süresini hemen okuyun. Kiracı, teslimden önce imza, belge tarihi veya imza inkârı gibi savunmaları usulüne göre ve süresinde bildirmelidir. Tahliye emrine hiç itiraz etmeyip birkaç ay sonra “belge geçersiz” demek savunmayı zorlaştırır. İmza inkârı, imza kendisinin olmakla birlikte düzenleme gününü reddetme ve sözleşmenin baskı altında yapıldığı iddiası farklı usul ve ispat sonuçları doğurur.

Kiracı nasıl delil toplar?

1. İlk kira sözleşmesi, sonraki yenilemeler ve asıl tahliye taahhüdünün birer örneğini isteyin; varsa icra dosyasındaki aslı için inceleme talep edin.
2. İlk teslim gününü gösteren anahtar tutanağı, önceki kiracının çıkış kaydı, taşınma faturası, güvenlik/site kayıtları ve abonelik başlangıcını toplayın.
3. Emlakçı veya ev sahibiyle sözleşmeden önceki mesajların ham halini ve tarihlerini koruyun; yalnız kırpılmış ekran görüntüsüyle yetinmeyin.
4. Kira/teminat ödeme dekontunda işlem açıklaması ve valör tarihini gösterin; bunların anahtar teslimiyle ilişkisini açıklayın.
5. Tahliye emrinin tebliğ zarfını saklayıp usul ve süreyi aynı gün değerlendirin.

Tanık, özellikle anahtarın hangi toplantıda verildiğini anlatabilir; fakat yazılı bir taahhüdün imzası ve içeriğine ilişkin uyuşmazlıkta yazılı delil ve belge aslı önem taşır. “Emlakçı böyle söyledi” ifadesini destekleyen mesaj, randevu takvimi ve teslim tutanağı arayın. Konut aile konutuysa eşin rızası ve bildirim durumu ayrıca TBK m.349 ve Türk Medenî Kanunu m.194 bağlamında incelenebilir; her evli kiracının imzası otomatik geçersiz değildir.

Kiracı taahhüdü imzaladığı anda evde olduğu iddia ediliyor ama abonelik bir hafta sonra açılmış olabilir. Abonelik tarihi taşınmayı destekler; elektrik eski malikin adına kalmışsa tek başına kesin delil değildir. Karşılıklı mesajlardaki “anahtarı yarın teslim edeceğiz” veya “eski kiracı henüz çıkmadı” kayıtları daha doğrudan kronoloji sunabilir. Belgenin üzerinde yazan düzenleme günü ile fiilî imza gününün ayrıştığı şüphesinde tarihli elektronik iletişim ve belge aslının korunması özellikle önemlidir.

Kiraya veren hangi dosyayı hazırlamalı?

Kiraya veren belge aslı, önceki kira ilişkisini gösteren sözleşmeler, anahtar teslim veya fiilî kullanım kaydı ve bir aylık başvurunun tarihini bir araya getirmelidir. Özellikle yenilemede “kiracı zaten içerideydi” iddiası önceki dönem kira ödemeleriyle kanıtlanabilir. Taahhüdün kiracı tarafından bizzat mı yoksa temsilciyle mi imzalandığına bakın. Kira sözleşmesindeki genel “süre sonunda boşaltacağım” cümlesi, teslimden sonra verilen bağımsız ve belirli tarihli üstlenmeyle her zaman aynı etkiyi doğurmaz.

Dava ve icra yolunu karıştırmak maliyet ve süre kaybına neden olabilir. Dava şartı arabuluculuk uygulanıp uygulanmayacağı dava türüne ve icra mahkemesindeki başvurunun niteliğine göre ayrıca kontrol edilir. Tahliye tarihinden önce gönderilmiş bir ihtar da bir ay içinde yapılması gereken icra/dava başvurusunun her durumda yerini tutmaz. Belgede hem düzenleme hem tahliye tarihi bulunuyorsa tarihlerin okunaklı ve çelişkisiz olması gerekir.

Aynı gün tartışmasında üç farklı örnek

İlk kiralama: Taraflar 2 Nisan'da emlak ofisinde sözleşme ve taahhüt imzaladı, anahtar 4 Nisan'da teslim edildi. Taahhüt gerçekten 2 Nisan'da verildiyse kanunun teslim sonrası koşulu gerçekleşmemiştir. İmzadan sonra tarih alanı değiştirilmişse belge aslı ve zamanlı yazışmalar ayrıca incelenir.

Yenilenen ilişki: Kiracı 2022'den beri evde yaşıyor, 2026'da yeni kira sözleşmesi ve aynı gün ayrı tahliye taahhüdü düzenleniyor. Fiilî teslim çoktan gerçekleştiğinden aynı takvim günü, tek başına geçersizlik gerekçesi değildir. Diğer şekil ve irade koşulları yine aranır.

Yeni bağımsız bölüme geçiş: Kiracı aynı ev sahibinin başka dairesinde otururken yeni daire için sözleşme ve taahhüt birlikte imzalıyor. Eski daireye ilişkin anahtar, yeni dairenin teslim edildiğini kanıtlamaz. Yeni adres için fiilî anahtar teslimi ve bağımsız bölüm kimliği doğrulanır. Bu örneklerde hukukî sonuç, isimleri benzer iki sözleşmenin tarihinden ziyade taahhüdün verildiği sıradaki fiilî durumla belirlenir.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhüt kesin geçersiz mi?

İlk kez kiralanan konut henüz teslim edilmemişse geçersizlik savunması doğabilir. Kiracı daha önce aynı konutta oturuyorsa sırf yeni sözleşmeyle aynı gün imzalanması otomatik geçersizlik değildir. Anahtar ve fiilî kullanım tarihini belirleyin.

Taahhüde noter şart mı?

TBK m.352/1 yazılı şekil arar; noterlik zorunluluğu öngörmez. Noter işlemi imza ve tarih konusunda güçlü delil sağlayabilir, fakat teslimden önce verilmiş bir vaadi sırf noter tasdikinden dolayı geçerli hale getirmez.

Kiracı her yıl yeni kira sözleşmesi imzaladıysa eski teslim tarihi mi esas alınır?

Aynı kiralanandaki kesintisiz kullanımda ilk fiilî teslimin daha önce gerçekleştiği savunulabilir. Konut değiştirilmiş, anahtarlar geri verilmiş veya eski ilişki sona erip yeni bir yer kiralanmışsa yeni teslim ayrıca araştırılır.

Ev sahibi bir aylık süreyi kaçırırsa kiracılık sona erer mi?

Taahhüde dayalı bu özel tahliye yolunun süresi kaybedilebilir; kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Başka kanuni tahliye sebepleri varsa bunların ayrı koşul ve süreleri bulunur.

Aynı gün imzalanan iki belgeyi önce teslim çizelgesine yerleştirin. Sözleşme, anahtar/abonelik kayıtları, taahhüt ve varsa tahliye emri ile iletişim sayfasından dosya incelemesi isteyebilirsiniz. Türkiye'de temel koşul TBK m.352/1'dir; sonuca ilişkin peşin garanti, gerçek imza ve teslim tarihi görülmeden verilemez.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)