Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz 2026: Süre, Yetersayı ve İptal Davası

Kat malikleri kurulu kararına itiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılacak iptal davasıyla yapılır. Toplantıya katılıp da karara olumsuz oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya usulüne uygun çağrılmamış olan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Kanuna, yönetim planına veya kurul kararlarına aykırı alınan, usulsüz toplantıda alınan ya da yetersayıya ulaşılmadan verilen kararlar iptal edilebilir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Apartman ve sitelerde ortak yaşamın düzeni, kat malikleri kurulunun aldığı kararlarla belirlenir. Aidat miktarları, ortak alanların kullanımı, tadilat ve onarım işleri, yönetici seçimi ve bütçe gibi konular bu kurulda karara bağlanır. Ancak bazen alınan kararlar, bazı kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir veya usulüne uygun alınmamış olabilir. Bu rehberde kurul kararlarına itiraz yollarını, sürelerini ve dikkat edilmesi gereken hususları açıklıyoruz.

Kat malikleri kurulu nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün tüm kat maliklerinden oluşan ve ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kararları alan organdır. Kurul, yılda en az bir kez yönetim planında belirtilen zamanda olağan toplantı yapar. Ayrıca yönetici veya kat maliklerinin üçte biri tarafından gerek görüldüğünde olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Kurulun aldığı kararlar, karara katılmayan kat malikleri ve kiracılar dahil tüm sakinler için bağlayıcıdır.

Kurul kararlarının, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre noterce onaylı bir karar defterine yazılması ve toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanması gerekir. Karar defterine yazılmayan kararlar, ispat bakımından sorun yaratabilir. Kat malikleri, karar defterinin bir örneğini yöneticiden talep edebilir. Bu örnek, itiraz ve iptal davasında en önemli belgedir.

Toplantıya çağrı usulü

Kurul toplantısına çağrı, kat maliklerine imzalı bir liste ile veya taahhütlü mektupla toplantı gününden en az on beş gün önce bildirilmelidir. Çağrıda toplantının yeri, tarihi, saati ve gündemi belirtilmelidir. Ayrıca ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri, tarihi ve saati de çağrıda gösterilmelidir. İkinci toplantı, ilk toplantı tarihinden itibaren en az yedi gün sonraya kararlaştırılmalıdır.

Çağrı usulüne uyulmaması, alınan kararların iptali için önemli bir sebeptir. Örneğin bazı kat maliklerine hiç bildirim yapılmaması, bildirimin on beş günden kısa süre önce yapılması veya gündemde bulunmayan bir konunun karara bağlanması, kararın iptalini gerektirebilir. Bununla birlikte tüm kat malikleri toplantıya katılmış ve itiraz etmemişse, çağrı usulüne aykırılık ileri sürülemeyebilir.

Kat malikleri kurulu toplantı ve karar yetersayıları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Her kat malikinin bir oyu vardır; ancak bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, oy sayısı bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü olsa bile, sahip olduğu oy sayısı toplam oyların üçte birini geçemez.

Bazı kararlar için ise kanun daha yüksek yetersayılar öngörür. Örneğin yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerinin beşte dördünün oyunu, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak inşaat, onarım ve tesis işleri ise kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir. Bağımsız bölümlerin kullanım amacının değiştirilmesi gibi bazı konular ise oybirliğini gerektirir. Bu yetersayılara uyulmadan alınan kurul kararları iptal edilebilir.

Hangi kat malikleri kurulu kararları iptal edilebilir?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için en sık ileri sürülen sebepler; usulsüz çağrı, gündem dışı karar alınması, yetersayının sağlanmaması, karar defterine yazılmama, kanun veya yönetim planına aykırılık ve kat maliklerinin eşitliği ilkesine aykırılıktır. Örneğin bazı bağımsız bölümlere diğerlerinden farklı aidat yüklenmesi, bu ayrımı haklı kılacak bir sebep yoksa iptal sebebi olabilir. Aidatın arsa payına göre mi yoksa eşit olarak mı paylaştırılacağı da yönetim planına göre belirlenir.

Kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak alınan kararlar ise yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat kabul edilebilir. Örneğin bir kat malikinin bağımsız bölümüne ilişkin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran veya ağır şekilde sınırlayan bir karar, süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürülebilir. Ancak bu ayrımın somut olayda doğru yapılması teknik bilgi gerektirir; bu nedenle sürelerin kaçırılmaması için iptal davası açılması güvenli yoldur.

Aidat kararlarına itiraz

Kat malikleri kurulu kararlarına yönelik itirazların önemli bir kısmı aidat ve ortak gider paylaşımına ilişkindir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, aralarında başka bir anlaşma bulunmadıkça kat malikleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primi, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri ile yönetici aylığına arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Kurulun bu esaslara aykırı paylaşım yapması, iptal sebebidir.

Ayrıca kurulun kabul ettiği işletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmezse, proje kesinleşir ve ilam niteliğinde belge hükmünde olur. Bu nedenle aidat miktarlarını belirleyen işletme projelerinin dikkatle incelenmesi gerekir. Kesinleşen işletme projesine dayanılarak aidat borcu için ilamlı icra takibi başlatılabilir. Ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı uygulanır.

Kat malikleri kurulu kararına karşı arabuluculuk ve dava

Kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açmadan önce, 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuğa başvuru, dava açma sürelerini durdurur; ancak bir aylık sürenin hesaplanmasında dikkatli olunmalıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde yönetim ile itiraz eden kat maliki arasında anlaşma sağlanırsa, kararın değiştirilmesi veya yeni bir toplantı yapılması gibi çözümler üretilebilir.

Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılır. Davada davalı, kat malikleri kuruludur; ancak kurulun tüzel kişiliği bulunmadığından, uygulamada kararın iptali davası diğer kat maliklerine veya yönetici aracılığıyla kat malikleri kuruluna karşı açılmaktadır. Davalı tarafın doğru gösterilmesi, davanın usulden reddedilmemesi için önemlidir. Mahkeme, kararın hukuka aykırı olduğunu tespit ederse kararı iptal eder; ancak yeni bir karar alınması yetkisi kurula aittir.

Yönetici seçimi ve denetim

Kat malikleri kurulu, yöneticiyi ve denetçiyi seçer. Yönetici, kat maliklerinden veya dışarıdan bir kişi ya da şirket olabilir. Kurul, yöneticinin görev süresini ve ücretini belirler. Yöneticinin görevlerini yerine getirmemesi veya kat maliklerinin zararına davranması hâlinde, kurul yöneticiyi her zaman görevden alabilir. Yönetici, her yıl yaptığı işlerle ilgili olarak kurula hesap vermekle yükümlüdür.

Kat malikleri, yöneticinin hesaplarını denetleyebilir ve hesap verilmemesi hâlinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak hesap verilmesini isteyebilir. Yöneticinin usulsüz harcamaları nedeniyle ortaya çıkan zararlar için ise tazminat davası açılabilir. Kurulun yönetici seçimine ilişkin kararları da usul ve yetersayı bakımından denetlenebilir ve hukuka aykırı seçim kararları iptal edilebilir.

Toplu yapılarda temsilciler kurulu

Birden fazla bloktan oluşan sitelerde ve toplu yapılarda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66 ve devamı maddeleri uyarınca toplu yapı yönetimi oluşturulur. Bu yapılarda her blok kendi kat malikleri kurulunu oluşturur ve bu kurullar, toplu yapı temsilciler kuruluna temsilci seçer. Ortak alanlara ilişkin kararlar temsilciler kurulu tarafından alınırken, blok içi konular blok kat malikleri kurulunda karara bağlanır.

Toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına itiraz da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesindeki sürelere tabidir. Bu kararlara karşı da önce arabulucuya başvurulması ve ardından sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılması gerekir. Toplu yapılarda yönetim planı hükümleri genellikle daha ayrıntılı olduğundan, itiraz öncesinde yönetim planının dikkatle incelenmesi önemlidir.

Kararların uygulanması ve aykırılık

Usulüne uygun alınmış ve süresinde iptal edilmemiş kurul kararları, tüm kat malikleri ve kiracılar için bağlayıcı hâle gelir. Bu kararlara aykırı davranan kişilere karşı yönetici veya diğer kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinden gerekli önlemlerin alınmasını isteyebilir. Mahkeme, kararın uygulanmasını sağlayacak tedbirlere hükmeder. Ağır ve sürekli aykırılıklar ise belirli şartlarla bağımsız bölümün devrinin istenmesine kadar gidebilecek sonuçlar doğurabilir.

Kurul kararına itiraz etmek isteyen kat malikinin, dava sürecinde kararın uygulanmasını durdurmak için ihtiyati tedbir talep etmesi mümkündür. Özellikle yüksek maliyetli tadilat veya onarım kararlarında, işin başlamasından önce tedbir alınması, telafisi güç zararların önlenmesini sağlar. Mahkeme, kararın açıkça hukuka aykırı olduğuna ilişkin kuvvetli belirtiler varsa tedbir kararı verebilir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki destek

Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz, kısa hak düşürücü sürelere bağlı olduğundan hızlı hareket edilmesini gerektirir. Toplantı çağrısının, gündemin, karar defterinin ve yetersayıların ayrıntılı şekilde incelenmesi, iptal sebeplerinin doğru tespit edilmesini sağlar. Kat mülkiyeti hukukunda deneyimli bir avukat, arabuluculuk ve dava sürecinin doğru yürütülmesine, davalı tarafın doğru belirlenmesine ve gerekirse ihtiyati tedbir talep edilmesine yardımcı olur.

Sık sorulan sorular

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi nedir?

Karara olumsuz oy veren için bir ay, çağrılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde altı aydır.

İtiraz hangi mahkemede yapılır?

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılır.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Toplantıya çağrı ne kadar önce yapılmalı?

Toplantıdan en az on beş gün önce imzalı liste veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır.

Kurul kararları kiracıları bağlar mı?

Evet. Usulüne uygun alınan kararlar kiracılar dahil tüm sakinler için bağlayıcıdır.

İşletme projesine itiraz süresi nedir?

Kabul edilen işletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.

Aidat geç ödenirse ne olur?

Ödenmeyen aidat için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.

Yönetici görevden alınabilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman görevden alabilir.

Kurul kararının uygulanması durdurulabilir mi?

Açık hukuka aykırılık varsa iptal davasıyla birlikte ihtiyati tedbir istenebilir.

Bir kişinin oyu sınırlı mı?

Birden fazla bağımsız bölümü olan kişinin oyu toplam oyların üçte birini geçemez.

Sitelerde blok kararlarına nasıl itiraz edilir?

Blok veya temsilciler kurulu kararlarına KMK 33 sürelerinde arabuluculuk sonrası iptal davasıyla itiraz edilir.

Karar defteri noter onaylı olmalı mı?

Evet. Kurul kararları noterce onaylı karar defterine yazılmalı ve katılanlarca imzalanmalıdır.

Gündem dışı karar alınabilir mi?

Gündemde olmayan konularda alınan kararlar iptal sebebi oluşturabilir.

Kiracı kurul kararına itiraz edebilir mi?

İptal davası hakkı kural olarak kat maliklerine aittir; kiracı kat maliki aracılığıyla hareket etmelidir.

Mutlak butlanla sakat karar ne demek?

Emredici hükümlere aykırı kararlar süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilir.

Olağanüstü toplantı kim tarafından çağrılır?

Yönetici veya kat maliklerinin üçte biri tarafından çağrılabilir.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Apartmanda kedi köpek beslemek yasak mı · Apartmanda sigara ve mangal dumanı · Yönetim planındaki süresiz yönetici şartı · Mesken görünen dairede işyeri

Resmî kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (634)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.