Tapuda Mesken Görünen Dairede İşyeri Açılırsa Kat Malikleri Ne Yapabilir?

Bir dairenin tapuda mesken olması, içeride yapılan bütün mesleki faaliyetleri otomatik olarak yasaklamaz. Ancak müşterilerin geldiği, tabela ve ekipman bulunan işyeri ile kişinin evden bilgisayarla çalışması aynı olgu değildir. Faaliyetin türünü ve binadaki etkisini saptamadan “ruhsat var, her şey serbest” ya da “mesken, her çalışma yasak” denilemez.

Hangi kayıt ve faaliyetler incelenir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.24, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri görünen bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi kurumları yasaklar; maliklerin buna aykırı anlaşması geçersizdir. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliği taşımayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır. Mesken görünen bölümde sinema ve bar gibi eğlence/toplantı yerleri ile fırın, lokanta, pastane, imalathane, dükkân ve galeri gibi sayılan faaliyetler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği kararıyla açılabilir. Faaliyetin hangi gruba girdiği fiilî hizmete göre belirlenir.

Bir dairede sessiz evden çalışma ile müşteri kabul eden dükkân veya klinik farklıdır. Muayenehane istisnası, adında “muayenehane” geçen her büyük polikliniğin serbest olduğu anlamına gelmez. Yönetim planı ayrıca kullanım ve ortak alan kuralları koyabilir. Belediye işyeri ruhsatı, kat maliklerinin Kanun m.24 kaynaklı itirazını bitirmez; ruhsatın faaliyeti, fiilî kullanım ve gereken kurul kararı ayrı incelenir.

Önce kime başvurulur?

Kat maliki yönetimden tapu ve yönetim planının ilgili hükümleri ile varsa kurul kararını incelemesini isteyebilir. Belediyeye yazılı başvuruda ruhsatın niteliği ve şartları sorulabilir. Gürültü, koku veya ortak alan işgali varsa bunlara ilişkin tarihli gözlemler, apartman tutanakları ve gerektiğinde teknik ölçüm biriktirilmelidir. Özel hukuk müdahalesi ile idari ruhsat işlemi birbirinden farklı merci ve süreler gerektirebilir.

Davada kullanımın durdurulması veya elatmanın önlenmesi istenirken talep somut aykırılığa bağlanır. Binanın tamamı ve diğer maliklerin hakları etkileniyorsa taraf sıfatı ve yönetimin yetkisi kontrol edilir. Maliklerin önceden verdikleri bir izin varsa bunun kapsamı da önemlidir: ofis için verilmiş izin, otomatik olarak ağır ticari faaliyete yayılmaz.

Malik ile kiracının sorumluluğu nasıl ayrılır?

İşyeri bir kiracı tarafından işletilse bile bağımsız bölüm malikinin kat mülkiyetinden doğan yükümlülükleri kaybolmaz. Kiracının kullanım sözleşmesi, maliklerin kanun ve yönetim planından doğan haklarını ortadan kaldırmaz. Tebligatın yalnızca işletmeye yapılması yerine malik ve fiilî kullanıcı bilgileri doğru saptanmalıdır.

Örnek olay: hangi bilgi sonucu değiştirir?

Tapuda mesken kayıtlı daireye her gün çok sayıda müşteri geliyor, merdiven boşluğuna ekipman bırakılıyor. Komşular önce gerçek faaliyet türünü ve yönetim planını belirler; belediye ruhsatını sorar, ortak alandaki eşyayı tarihlendirir. Sadece “komşu evden iş yapıyor” şikâyetiyle sonuç beklemezler.

Dosyanın kritik ayrıntıları

İşyeri türü değiştikçe istenen belgeler de değişir. Apartmanda bir yazılım geliştiricinin evden çalışması, günlük onlarca ziyaretçi alan bir sağlık merkezi veya gıda üretim alanıyla aynı faaliyet değildir. Önce fiilen sunulan hizmetin tanıtımı, randevu kayıtları, tabela, teslimat trafiği ve ortak yer kullanımı tespit edilir. Şikâyet, kişinin mesleğine veya kimliğine değil binanın kullanımına ilişkin somut olgulara dayanmalıdır.

Belediyeden alınacak ruhsat dosyasında bağımsız bölümün niteliği ve işyeri adresi yanlış gösterilmiş olabilir. Böyle bir durumda idari ruhsatın denetimi ile kat mülkiyeti davası aynı işlem olmadığı için doğru merci ve muhatap belirlenir. Yönetim planındaki bir hükmün geçerliliği de ayrıca tartışılabilir. Kiracıyla yapılan özel sözleşmede “işyeri olarak kullanabilir” yazması diğer kat maliklerinin kanundan doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Faaliyet ruhsatı soruşturulurken belediyeden yalnızca “ruhsat var mı” cevabı değil, ruhsatın hangi faaliyet için, hangi bağımsız bölüm adına verildiği istenir. Gürültü veya havalandırma sorunu ise konutun kullanım niteliği tartışmasından bağımsız bir zarar da yaratabilir. Maliklerin kendi aralarında aldıkları eski kararın hangi faaliyeti kapsadığı okunur. Mahkemeden istenen müdahale, mevcut somut aykırılıkla orantılı kurulmalıdır.

Kısa süreli bir faaliyet sonradan büyümüşse ilk ruhsat ve ilk malik kararından bugüne kadar değişen kullanım kronolojik yazılır. Başlangıçta sessiz danışmanlık ofisi olarak kullanılan yerde üretim yapılmaya başlanması, eski iznin kapsamı konusunda yeni inceleme gerektirir. Komşuların önceki sessiz dönemde itiraz etmemesi sınırsız gelecekteki kullanıma rıza olarak görülmemelidir.

Sık sorulan sorular

Home office her zaman yasak mı?

Hayır. Faaliyetin kanundaki özel yasaklara, yönetim planına ve diğer maliklerin haklarına etkisi ayrı değerlendirilir.

Belediye ruhsatı varsa dava açılamaz mı?

Ruhsat, kat mülkiyeti ilişkisi ve komşuluk hukukundan doğan tüm itirazları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İlgili yazılar ve kaynaklar

Site Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Maliklerin Dava Hakları · Sitede Otopark Yerini Bir Malik Sahiplendi: Diğer Malikler Ne Yapabilir? · Komşu Ortak Terası Kapattı: Kat Maliklerinin Hakları

Resmî kaynaklar: KMK

Somut işlemin tarihi, belgeleri ve tebliğ şekli değerlendirilerek başvuru yolu belirlenir.