Sitede Otopark Yerini Bir Malik Sahiplendi: Diğer Malikler Ne Yapabilir?

Bir kat maliki ortak otoparka duba koyup “burası benim yerim” dediğinde iddianın dayanağı tapu, onaylı proje ve yönetim planında aranır. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerlerde maliklerin kullanma hakkını düzenler; Otopark Yönetmeliği de binanın kullanımı için yapılan otoparkların ortak alan olarak yönetildiğini belirtir. Bununla birlikte projede bir bağımsız bölüme açıkça özgülenmiş yer veya geçerli yönetim planı düzeni varsa değerlendirme değişebilir. Yönetici, yalnız sözlü “ilk ben park ettim” iddiasıyla kalıcı tahsis kabul etmemelidir.

Önce otoparkın hukukî niteliğini bulun

Bodrumdaki çizgili alan, açık bahçe parkı ve bağımsız bölüm tapusuna kayıtlı kapalı garaj aynı değildir. Onaylı vaziyet planı, mimari proje, tapu bağımsız bölüm listesi ve yönetim planını alın. Projede yangın kaçışı veya manevra alanı olarak gösterilen yere araç park etmek de sırf boş görünüyor diye hak doğurmaz. Otopark yerinin bir daireye tahsis edildiği iddiasında tahsis belgesinin tarihi, yetkili kurul ve uygulanma biçimi incelenir. Satıcının ilandaki “özel park yeri” sözü tek başına tüm kat maliklerini bağlamaz.

Yönetim planı ve kurul kararı neyi değiştirebilir?

Ortak alanların kullanım düzeni için yönetim planı ve usulüne uygun kurul kararı önem taşır. Bir malikin uzun süredir aynı yerde park ediyor oluşu, tapuda özel mülkiyet yaratmaz. Geçerli kararın herkese adil sıra sağlama, plaka düzeni veya ziyaretçi alanı belirleme gibi amaçları olabilir. Buna karşılık ortak yerin kalıcı biçimde tek bir malikin özel deposuna veya kapalı garajına dönüştürülmesi farklı bir müdahaledir. TKGM kat mülkiyeti genelgesindeki yönetim planı kayıtları planın tapuyla bağlantısını gösterir.

Yöneticiye nasıl başvurulur?

Duba, kilit, zincir veya tabela ile kapatılan yerin fotoğrafını tarih ve konumu belli olacak şekilde çekin. Yöneticiye “otoparkımı verin” gibi genel bir talep yerine proje ve yönetim planı örneğinin incelenmesini, mevcut tahsis kararının paylaşılmasını ve erişimin sağlanmasını yazılı isteyin. Karar defterinde ilgili gündem yoksa bunun da kayıt altına alınması yararlıdır. Ortak alanda kavga veya kendi başına duba sökme, malikin asıl talebini gölgeleyebilir. Yönetim cevap vermezse kat malikleri kurulu gündemi talep edilebilir.

Örnek: 18 daireye 10 park yeri

On sekiz daireli sitede 10 araçlık ortak alan bulunuyor ve iki malik aynı iki yeri yıllardır dubayla tutuyor olsun. Her daireye bir yer fiilen verilemeyeceği için dönüşümlü kullanım veya yönetim planına uygun başka bir sıra sistemi düşünülebilir. Ancak iki malikin sürekli üstün hakkı olduğunu gösteren bir belge yoksa eski alışkanlık tek başına kalıcı mülkiyet kurmaz. Geçiş alanının daralması ambulans ve yangın erişimini etkiliyorsa teknik ve idari güvenlik yönü de ayrıca gündeme alınır.

Hukuki başvuru hangi iddiaya göre kurulur?

Ortak yere izinsiz müdahalenin sona erdirilmesi ve ortak kullanımdan yararlanma talebi, KMK’nın 16. ve 33. maddeleri çerçevesinde incelenebilir. Usulüne aykırı kurul kararının iptali başka bir taleptir ve kararın öğrenilme veya toplantıya katılım tarihleri önem taşır. Kiracının araç kullanması da mümkündür; bu yazı kat maliklerinin ortak yer hakkına ve karar düzenine odaklanır. Ortak terasın kapatılması benzer bir ortak yer müdahalesidir, fakat otoparkta kapasite ve düzenli kullanım özel önem taşır.

Satın almadan önce kontrol listesi

İlanda “tahsisli otopark” yazıyorsa emlak beyanını onaylı proje, yönetim planı ve karar defteriyle doğrulayın. Kimin hangi yerde park ettiği değil, hukuken hangi hakkın kurulduğu önemlidir. Kapalı garaj ayrı bağımsız bölümse tapu kaydı görülmelidir. Ortak alan tahsisi söz konusuysa hangi kapsamda ve ne süreyle geçerli olduğu sorulmalıdır. Böylece satın aldıktan sonra “özel yerim var” diye bir başkasının ortak kullanım alanını engelleme riski azalır.

Engelli park yeri ve geçiş şeridi

Özel olarak işaretlenmiş engelli kullanım alanı veya rampaya erişim şeridi, genel sıraya göre park yeri dağıtımından farklı kurallara tabidir. Bir malik boş gördüğü engelli yerini kendi sabit yeri sayamaz. Projedeki manevra ve yangın erişim alanlarına da duba konulmamalıdır. Uyuşmazlıkta yalnız “benim arabama yer kalmadı” değil, işaretli alanın projedeki fonksiyonu ve güvenli erişim etkisi teknik olarak gösterilmelidir.

Karar defterine itirazı nasıl yazın?

Kurul toplantısında karşı çıktığınız kararın tarihini, karar numarasını ve hangi alanı kime ayırdığını not edin. Toplantıya katılımınız, karşı oyunuz ve kararın size bildirildiği zaman, olası iptal davasının süresi için önemlidir. Yöneticiye iletilen e-posta ile noter ihtarı aynı ispat gücüne sahip olmayabilir; en azından ulaştığı kanıtlanabilen bir yazı kullanın. Fotoğrafları farklı günlerde çekerek müdahalenin tek seferlik park hatası mı kalıcı işgal mi olduğunu gösterin. Kat malikleri kararlarına itiraz bakımından karar ve bildirim kayıtlarının tutulması da gerekir.

Sık sorulan sorular

Otoparkta duba koyan malikin hakkı doğar mı?

Hayır. Tek başına fiilî kullanım veya duba, tapu yahut geçerli yönetim planı dayanağının yerini tutmaz.

Site yönetimi herkese sabit park yeri ayırabilir mi?

Onaylı proje ve yönetim planı sınırları içinde usulüne uygun, uygulanabilir kullanım düzeni kurulabilir; ortak mülkiyet keyfî olarak bir malike devredilemez.

Kapalı garaj ayrı tapuluysa durum değişir mi?

Evet. Ayrı bağımsız bölüm veya ayni hak kaydı bulunup bulunmadığı tapu ve projeden kontrol edilmelidir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)