Apartmanın Çatısı Akıyor: Onarım Masrafını Kim Öder?

Apartman çatısından yağmur suyu sızıyorsa çatı kural olarak ortak yerdir; yalnız en üst kattaki dairenin sahibi onarımı tek başına üstlenmek zorunda değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yer ve gider hükümleri ile yönetim planı birlikte incelenir. Ancak sızıntı, üst daire malikinin çatıya izinsiz kurduğu sistem veya yaptığı müdahaleden doğmuşsa o kişinin sorumluluğu ayrıca gündeme gelir. Önce suyun kaynağını teknik raporla belirlemek gerekir.

Çatı mı, teras mı, daire içi tesisat mı?

En üst katta tavandan su damlaması her zaman ortak çatı yalıtımı arızası demek değildir. Teras kaplaması, ortak yağmur inişi, güneş enerji sistemi bağlantısı, komşu dairenin su borusu ya da daireye ait klima gideri aynı belirtiyi yaratabilir. Yöneticiye tarihli bildirim yapın; fotoğraf, video ve mümkünse bağımsız bir teknik tespit alın. Tavan lekesinin bulunduğu yer kadar suyun hangi hava koşulunda ortaya çıktığı da önemlidir. Nedeni belirlenmeden bir malike kesin gider yüklemek yanlış olabilir.

Ortak çatı onarımına kim karar verir?

Yönetici ortak yerin bakım ve korunması için gereken işlerin değerlendirilmesini kat malikleri kuruluna taşımalıdır. Acil sızıntıda gecikme daha büyük zarar yaratıyorsa koruyucu geçici müdahale ihtiyacı ayrıca kayda geçirilir. Onarımın kapsamı, teklifleri, teknik rapor ve kurul kararı yazılı olmalıdır. İstenen iş, mevcut çatının korunması mı yoksa çatının tümüyle değiştirilip yeni bir kullanım alanı yaratılması mı? Bu ayrım karar ve gider kurallarını etkileyebilir. Ortak terasın özel kullanıma kapatılması ayrı bir müdahale sorunudur.

Giderler eşit mi, arsa payına göre mi?

Kanunun 20. maddesi ve yönetim planı esas alınmadan “çatı yalnız üst kata yarıyor” denilerek diğer maliklerin payı sıfırlanamaz. Yapılacak onarımın türü ve yönetim planındaki geçerli düzenleme kontrol edilir. Bağımsız bölümün boş olması da ortak gider yükümlülüğünü tek başına kaldırmaz. Çok bloklu sitelerde sızıntının yalnız bir bloğun çatısından gelmesi, bütün siteye mi yoksa ilgili bloğa mı gider yansıtılacağı sorusunu doğurur; onaylı proje ve yönetim planı bu nedenle önemlidir.

Ev içindeki hasar ayrıca istenebilir mi?

Çatının onarımı ile duvar boyası, parkeler veya eşyadaki zararın tazmini aynı talep değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin 69. maddesi ve somut olayın şartları değerlendirilirken hasarın kaynağı, kusur veya başka sorumluluk sebebi, zarar miktarı ve illiyet gösterilmelidir. Sigortadan ödeme alındıysa aynı zarar ikinci kez tahsil edilemez; poliçe ve ödeme dökümü dosyalanır. Hasarlı eşyaları onarım öncesi fotoğraflayın, faturaları ve tesisatçı raporunu saklayın.

Örnek: ilk yağmurda tavan çöktü

Dördüncü kat maliki, geçen kış da yönetime sızıntı bildirmiş ancak işlem yapılmamış olsun. Sonbaharda yoğun yağışla alçı tavan düşerse eski bildirimler, yönetim defteri, servis teklifleri ve olay gününün fotoğrafları zaman çizelgesi kurar. Yönetimin “para toplanmadı” cevabı kendi başına sızıntının kaynağını açıklamaz. Öte yandan çatıdaki bir malikin ruhsatsız ek yapısının suyu yönlendirdiği anlaşılırsa yük ve talep farklılaşabilir. Aidat ve ortak gider kararlarının denetimi için de karar defteri gerekir.

Yönetim hiç hareket etmiyorsa

Yönetime sorunun ve beklenen müdahalenin açıkça yazıldığı başvuruyu teslim alındısıyla verin. Kat malikleri kurulu toplantısı, karar ve teknik tespit isteyin. Tehlike varsa yetkili idareye güvenlik yönünden bildirim yapılması da gündeme gelebilir. Dava yolunda onarımın sağlanması ile geçmiş zarar bedelinin talebi ayrı ayrı kurulmalıdır. Delil tespiti, onarım yapılınca kaybolacak fiziksel izleri korumak için önemlidir; hukuki yol ve görevli mahkeme talebin içeriğine göre belirlenir.

Teklif alırken kapsamı eşitleyin

Bir ustanın yalnızca görünen deliği kapatma, diğerinin tüm yalıtımı yenileme teklifi vermesi fiyatları karşılaştırmayı zorlaştırır. Teknik raporda sorunlu bölüm, kullanılacak malzeme, garanti ve yağmur inişlerinin durumu ayrı gösterilsin. Eski çatı sisteminin fotoğrafları, yeni işin gerçekten gerekli olup olmadığını denetlemeye yardım eder. Yönetim, fatura ve ödeme dekontlarını kat maliklerine sunabilecek biçimde saklamalıdır; aksi halde doğru onarım bile gider uyuşmazlığı yaratır.

Üst kattaki kiracı ne yapmalı?

Kiracı dairenin kullanılamayan odasını ve eşyadaki hasarı malike ve yönetime gecikmeden bildirmelidir. Kiracının kira ilişkisindeki talepleri ile apartmanın ortak çatı bakım borcu ayrı ilişkidir. Kira bedelini tek taraflı kesmek, çatı giderini başka dairenin kiracısına yüklemek veya hasar henüz belirlenmeden geniş bir ibra imzalamak yeni ihtilaf çıkarabilir. Kiracı ve malik aynı sızıntı için farklı zarar kalemleri ileri sürebilir; aynı fatura iki kez istenmemelidir.

Sık sorulan sorular

Üst kat maliki çatı masrafını tek başına öder mi?

Çatı ortak yer niteliğindeyse kural olarak hayır. Hasar onun özel müdahalesinden kaynaklanıyorsa ayrıca sorumluluk değerlendirilir.

Yönetim çatıyı yıllarca tamir etmezse ne yapmalı?

Tarihli yazılı başvuru, teknik tespit ve kurul kayıtları toplanmalı; onarım ile zarar talepleri ayrı belirlenmelidir.

Sigorta ödeme yaptıysa dava açılabilir mi?

Ödenmeyen bakiye zarar için koşullar varsa talep mümkündür. Aynı hasar kalemi ikinci kez istenmemelidir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)