Tapuda Bağımsız Bölüm Numarası Yanlışsa Nasıl Düzeltilir?

Tapuda 6 numaralı daire yazarken yıllardır 7 numaralı daireyi kullanmanız, tapunun kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Önce onaylı mimari proje, tapu kütüğü ve binadaki fiilî kullanımı karşılaştırın. Hata yalnız numaralandırmadaysa Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/14 sayılı genelgesindeki idari düzeltme yolu araştırılır. Dairenin yeri, sınırı veya malikliği tartışmalıysa sadece numara değiştirmek yetmez; ilgili maliklerin hakkını etkileyen uyuşmazlık ayrıca çözülür.

İlk olarak hangi üç kaydı yan yana koymalısınız?

Tapu senedindeki blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını; belediyede onaylı mimari projedeki aynı bilgileri; zemindeki kapı numarası ve kullanım konumunu ayrı sütunlara yazın. Belediyenin verdiği kapı numarası ile tapunun bağımsız bölüm numarası her zaman aynı kayıt değildir. Örneğin belediye kapı levhasını 12 olarak değiştirmiş, tapudaki 6 numaralı bağımsız bölüm ve onaylı proje hâlâ aynı daireyi gösteriyor olabilir. Bu durumda tapu hatası varmış gibi işlem yapmak gereksizdir.

Teknik rapor neden önemli?

Gerçek bir blok veya bağımsız bölüm numarası uyuşmazlığında düzeltmeden önce hangi kaydın hangi fiziksel yere denk geldiği teknik olarak belirlenmelidir. TKGM’nin 2024/2 sayılı genelgesi de ilgili incelemelerde 2019/14 kapsamında düzeltme veya trampa yolunun değerlendirilmesine işaret eder. Kadastro müdürlüğü veya yetkili lisanslı büro raporu, ilgili onaylı proje ve tapu kayıtlarıyla birlikte ele alınır. Bir malikin kendi yazdığı kroki, komşunun tescilli hakkını tek başına değiştirmez.

Yanlışlık birden fazla daireyi etkiliyorsa

İki dairenin numarası karşılıklı karışmışsa yalnız bir dairenin kaydını düzeltmek diğerini tutarsız bırakabilir. Etkilenen maliklerin, varsa ipotek veya başka ayni hak sahiplerinin ve onaylı projenin durumu incelenir. Tapudaki ipotek 6 numarada görünürken fiilen 7 numarayı kullanan kişi, işlem öncesi bankanın hakkının hangi taşınmaz üzerinde kurulduğunu da netleştirmelidir. İpotek kaydının kaldırılması başka bir sorudur; numara düzeltmesi ipoteği otomatik silmez.

İdari düzeltme ile tapu davası arasındaki sınır

Tapu ile proje arasında belgelendirilebilir numaralandırma hatası varsa genelge kapsamında tapu müdürlüğüne başvuru gündeme gelir. Ancak bir kişi “ben 7 numaralı daireyi satın aldım” derken resmî satış belgesi 6 numarayı gösteriyor ve diğer malik 7 numaranın kendi mülkü olduğunu ileri sürüyorsa artık sırf yazım düzeltmesi değil, mülkiyet uyuşmazlığı vardır. Tapu iptal ve tescil talebinin şartları işlem belgeleriyle ayrıca incelenir. Mahkeme yolu, her numara karışıklığında otomatik ilk adım değildir.

Örnek: aynı katta iki daire ters yazıldı

A blok üçüncü katta soldaki daireyi alan kişi tapuda 9 numara, sağdaki daireyi alan kişi 10 numara görüyor. Onaylı proje soldakini 10, sağdakini 9 gösteriyorsa önce ilk tescil dosyası, satış akitleri ve fiilî kullanım geçmişi çıkarılır. Satış sözleşmesindeki cephe, alan ve konum anlatımı da karşılaştırılır. Yalnız kapılardaki levhalar ters takılmışsa tapuda işlem gerekmeyebilir. Proje-tapu eşleşmesi gerçekten bozuksa teknik raporla başvuru yapılır; maliklerin mülkiyet iddiası çatışıyorsa uyuşmazlığın türü değişir.

Satış veya kredi öncesi neden ertelememelisiniz?

Alıcı ve banka ekspertizi, yerinde görülen dairenin tapudaki kayda uyduğunu sorgular. Yanlış numara şüphesi kapanmadan satış vaadi, kredi veya ipotek işlemi yapmak taraflara yeni ispat sorunları çıkarabilir. Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline ilişkin hükümleri tescilin hukuki ağırlığını gösterir. Dosyaya güncel tapu, takyidat, belediyeden onaylı proje örneği, yapı kullanma belgesi ve eski satış akitlerini ekleyin; sözlü apartman anlatımıyla yetinmeyin.

Bankadan kredi kullanılmışsa ek kontrol

Dairenin üzerinde ipotek varken bankanın ekspertizinde kullanılan bağımsız bölüm kimliği ile tapuda kayıtlı bölümün aynı olup olmadığı önem taşır. Düzeltme başvurusu hazırlanırken ipotek, haciz, intifa ve tedbir gibi kayıtların lehtarları listelenmelidir. Bu kişilerin haklarının hangi bölüm üzerinde devam edeceği belirsiz bırakılırsa sırf maliklerin anlaşması işlemi tamamlamaya yetmeyebilir. Krediyi ödeyen kişi dekontları, eski ekspertiz raporunu ve ipotek tesis belgesini tek dosyada saklamalıdır.

İşlem sonucu hangi belgeyi alın?

Tapu müdürlüğü başvuruyu kabul ederse yeni numaranın yalnız kapı etiketinde değil kütükte ve bağlı proje bilgilerinde doğru göründüğünü kontrol edin. Reddedilirse ret gerekçesini ve tarihini yazılı isteyin; “sistem izin vermiyor” sözü hangi teknik veya hukuki eksikliğin bulunduğunu açıklamaz. Düzeltilmiş güncel tapu ve takyidat belgesini belediye numarataj kaydıyla yeniden karşılaştırın. Eski tapu kopyasını da muhafaza edin; ileride satış zincirinin neden farklı numara içerdiği anlaşılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kapı levhası yanlışsa tapu da değişir mi?

Hayır. Kapı levhası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası farklı kayıtlar olabilir. Proje, tescil ve fiilî dairenin gerçekten uyuşmadığı gösterilmelidir.

Komşu malik onay vermezse ne olur?

Düzeltmenin kimin ayni hakkını etkilediği ve idari yolun şartları incelenir. Mülkiyet üzerinde gerçek çekişme varsa tapu müdürlüğü bunu yalnız numara değiştirerek çözemez.

Bu sorun satıştan sonra ortaya çıktıysa kimden belge alınır?

Tapu müdürlüğünden işlem dosyası, belediyeden onaylı proje ve kadastrodan teknik kayıt istenir. Satıcıyla yapılan sözleşme ve ekspertiz raporu da saklanır.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)