İpotek Fekki ve Tapudaki İpoteğin Kaldırılması

İpotek fekki ve ipoteğin kaldırılması konusunda doğru hukuki yol, yalnız tapu kaydına veya taraflardan birinin anlatımına bakılarak belirlenemez. Taşınmazın edinim şekli, sözleşmeler, resmi senetler, fiili kullanım, tarafların sıfatı, üçüncü kişi devirleri ve kanuni süreler birlikte değerlendirilmelidir. Bu rehber, borç sona erdiğinde tapudaki ipotek kaydının terkin edilmesi uyuşmazlıklarında karşılaşılan temel sorunları güncel mevzuat çerçevesinde sistemli biçimde açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.

Kredi veya başka bir alacağı güvence altına alan ipotek, borç ödendiğinde ekonomik işlevini kaybedebilir; ancak tapu kaydından kendiliğinden silinmez. Taşınmazın satışını, yeni kredi alınmasını ve miras işlemlerini etkileyen kayıt, alacaklının terkin beyanı veya mahkeme kararıyla kaldırılır. Önce ipoteğin türü, güvence kapsamı ve başka borçların bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

İpotek Fekki Nedir?

Fek, tapu sicilindeki ipotek kaydının terkin edilmesidir. Türk Medeni Kanunu kapsamında ipotek taşınmaz rehni türüdür ve alacak ödenmezse alacaklıya taşınmazın paraya çevrilmesini isteme yetkisi verir. Borcun ödenmesi kişisel alacağı sona erdirse de sicil kaydı resmi işlem yapılana kadar görünmeye devam eder.

Tapuda ipotek terkin edildiğinde taşınmaz ilgili yükten arınır. Fek işlemi, kredi hesabını kapatmak, borcu yoktur yazısı almak veya banka kartını iptal etmekten farklıdır. Tapu kaydının güncel örneği alınarak terkin gerçekten tamamlanmalıdır.

Banka İpoteği Nasıl Kaldırılır?

Kredi anapara, faiz, vergi ve masraflarıyla tamamen kapatıldıktan sonra bankaya fek talebi yapılır. Banka, yetkili sistemi üzerinden tapu müdürlüğüne elektronik terkin bildirimi gönderebilir. Bildirimden sonra tapu işlemi ve varsa döner sermaye/işlem süreçleri tamamlanır.

Kredi kapama dekontu bankanın fek talimatı verdiğini göstermeyebilir. Taşınmaz sahibi bankadan ipoteğe konu tüm borçların kapandığını ve terkin bildiriminin hangi tapu müdürlüğüne gönderildiğini yazılı olarak teyit etmelidir. Güncel tapu kaydında ipoteğin bulunmadığı görülmeden satış randevusu planlanmamalıdır.

Anapara İpoteği ve Üst Sınır İpoteği

Anapara ipoteği belirli ve mevcut bir alacağı güvence altına alır; tapuda anapara, faiz ve derecesi gösterilir. Üst sınır ipoteği ise mevcut veya ileride doğabilecek, miktarı kesin olmayan alacakları belirlenen azami tutara kadar güvenceye alabilir. Bankaların genel kredi ilişkilerinde üst sınır ipoteği yaygındır.

Bir kredi taksidinin veya tek hesabın kapanması, üst sınır ipoteğinin güvence altına aldığı tüm risklerin sona erdiği anlamına gelmeyebilir. Kredi kartı, ticari limit, kefalet veya başka sözleşmeden borçlar kapsamda olabilir. İpotek resmi senedi ve genel kredi sözleşmesi birlikte incelenmelidir.

İpoteğin Teminat Kapsamı

İpotek anapara yanında sözleşme faizi, gecikme faizi, takip giderleri ve kanunda öngörülen ferileri güvence altına alabilir. Üst sınır ipoteğinde sorumluluk tapuda yazan azami miktarla sınırlandırılır; ancak borçlunun kişisel sorumluluğu bu sınırdan farklı olabilir. Tapudaki ipotek bedeli güncel borç bakiyesi değildir.

Teminat hangi sözleşmeden doğan alacakları kapsıyorsa fek için hepsinin sona ermesi gerekir. İpotek üçüncü kişinin borcu için verilmişse taşınmaz maliki ile asıl borçlu farklıdır. Malik borcun durumunu bankadan ve borçludan belgelemeli; yalnız asıl borçlunun sözlü beyanına güvenmemelidir.

Borcun Ödenmesi ve İbra Belgesi

Borç banka havalesi, icra dosyası, takas veya başka yöntemle ödenmiş olabilir. Ödeme açıklamasında kredi veya borç numarası yer almalı; banka makbuzu, hesap ekstresi ve icra kapak hesabı saklanmalıdır. Kısmi ödeme fek değil, koşulları varsa ipotek bedelinin azaltılmasını gündeme getirir.

Alacaklıdan alınan ibra belgesinde hangi borcun, hangi ipotek ve taşınmaz bakımından sona erdiği açık yazılmalıdır. Genel “borcu yoktur” yazısı başka hesapları veya ipotek resmi senedini kapsamıyorsa tapu için yeterli olmayabilir. Fek yetkisini kullanan kişinin temsil belgesi kontrol edilmelidir.

Alacaklı Fek Vermiyorsa Ne Yapılır?

Borç sona erdiği hâlde alacaklı terkin beyanından kaçınıyorsa önce yazılı başvuru ve noter ihtarıyla ipoteğin kaldırılması talep edilir. İhtara ödeme belgeleri, tapu kaydı ve ipotek bilgileri eklenebilir. Banka uyuşmazlığında iç başvuru ve tüketici/ticari ilişki niteliğine göre özel yollar değerlendirilir.

Sonuç alınmazsa ipoteğin terkinine yönelik dava açılabilir. Davacı borcun sona erdiğini ve ipoteğin artık hukuki dayanağı bulunmadığını ispatlar. Mahkeme kararı kesinleştiğinde alacaklının ayrıca imzası olmadan tapuda terkin yapılır. Uyuşmazlık yalnız borç miktarıysa kısmi teminat veya depo çözümü değerlendirilebilir.

Görevli Mahkeme Nasıl Belirlenir?

İpoteğin dayandığı temel ilişki görevli mahkemeyi etkiler. Tüketicinin konut kredisi veya kişisel amaçlı bankacılık işleminde tüketici mahkemesi; ticari kredi ve tarafların ticari işletmesiyle ilgili işlemde asliye ticaret; genel özel hukuk ilişkisinde asliye hukuk mahkemesi gündeme gelebilir. Yalnız talebin adı “ipotek fekki” olduğu için tek bir görev kuralı yoktur.

Taşınmazın aynına ilişkin terkin talebinde taşınmazın bulunduğu yer yetkisi önemlidir. Banka sözleşmesindeki yetki kaydı tüketici bakımından her zaman bağlayıcı olmayabilir. Dava açılmadan önce taraf sıfatı ve temel kredi sözleşmesi belirlenmelidir.

Eski İpotekler ve Ulaşılamayan Alacaklı

Yıllar önce konulmuş ipotekte alacaklı ölmüş, şirket kapanmış veya ödeme belgesi kaybolmuş olabilir. Tapu resmi senedi, yevmiye kaydı, eski banka arşivi, ticaret sicili ve mirasçılık belgeleri araştırılır. Alacaklının mirasçıları veya tasfiye görevlisi terkin beyanı verebilir.

Yalnız uzun süre geçmesi ipoteği kendiliğinden silmez. Alacağın zamanaşımına uğraması ile ipotek hakkının terkin koşulları aynı değildir. Borcun doğup doğmadığı, ödenip ödenmediği ve rehinin paraya çevrilmesi hakkı somut belgeyle değerlendirilmelidir. Gerektiğinde dava yoluyla hukuki durum tespit edilir.

İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi?

İpotekli taşınmaz hukuken satılabilir; alıcı mülkiyeti ipotek yüküyle kazanır. Borç ödenmezse taşınmaz yeni malikin elinde olsa da cebri satışa konu olabilir. Alıcı “satıcı ödeyecek” sözlü güvencesiyle ipotekli tapuyu almamalıdır.

Güvenli yöntemde bankadan güncel kapama tutarı alınır, satış bedelinin gerekli kısmı doğrudan bankaya ödenir ve fek bildirimi ile tapu devri koordineli yürütülür. İpotek aynı gün kalkmıyorsa bloke, teminat veya tapu işlem planı yazılı olmalıdır. Satış vaadi aşamasında takyidat kontrolü yapılmalıdır.

Borçlu ile Taşınmaz Malikinin Farklı Olması

Bir kişi eşinin, şirketin veya yakınının borcu için kendi taşınmazını ipotek edebilir. Bu kişi taşınmazıyla sınırlı ayni sorumluluk üstlenirken ayrıca kefil veya müşterek borçlu olmuşsa kişisel sorumluluğu da doğabilir. İpotek resmi senedi ile kredi/kefalet sözleşmesi ayrı incelenmelidir.

Asıl borçlu ödeme yapmazsa banka taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir. Malik borcu ödeyerek ipoteği kaldırdığında asıl borçluya rücu hakkı kazanabilir. Fek talebinde borçlu ve malik arasında belirsizlik bırakılmamalıdır.

İpotek Derecesi ve Sıra Sistemi

Tapuda ipotekler belirli derece ve sırada kurulur. Birinci derecenin boşalması sonraki ipoteği her zaman otomatik olarak öne geçirmez; sabit dereceler sistemi ve boş dereceye ilerleme sözleşmesi incelenir. Fek sonrası boşalan derecenin yeni kredi için kullanılması mümkün olabilir.

Birden fazla ipotek, haciz ve kamu alacağı varsa satış bedelinin dağılımında sıra önemlidir. Tek ipoteğin kaldırılması taşınmazı tüm takyidatlardan arındırmaz. Güncel tapu kaydında her derece, alacaklı, yevmiye ve tutar ayrı kontrol edilmelidir.

Kısmi Fek ve Parsel-Bağımsız Bölüm Bazında Terkin

Bir proje veya birden fazla taşınmaz tek kredi için ipotekliyse borcun belirli kısmı ödendiğinde bazı bağımsız bölümler için kısmi fek kararlaştırılabilir. Bankanın hangi ödeme karşılığında hangi taşınmazı serbest bırakacağı kredi ve teminat sözleşmesinde açık olmalıdır.

Yükleniciden daire alan kişiler açısından kısmi fek taahhüdü kritik önem taşır. Alıcının bedeli yükleniciye ödemesi bankayı bağlamayabilir. Bankadan bağımsız bölüm bazında yazılı fek koşulu alınmadan tapu devri ve ödeme yapılması risktir.

Haciz ile İpotek Arasındaki Fark

İpotek tarafların iradesi veya kanunla kurulan ayni teminattır; haciz ise icra takibinde borçlunun malına konulan cebri icra işlemidir. Borç ödenince ipotek fek, haciz ise icra müdürlüğünün kaldırma yazısıyla terkin edilir. Birinin kalkması diğerini otomatik kaldırmaz.

Tapu kaydında ihtiyati haciz, kesin haciz, ipotek ve tedbir ayrı ayrı incelenmelidir. Satış öncesi her kaydın alacaklısı, dosya numarası ve kaldırma şartı belirlenmelidir. “Banka borcu kapandı” denilmesi icra hacizlerinin bittiğini göstermez.

Miras Kalan Taşınmazdaki İpotek

İpotekli taşınmaz malikinin ölümüyle ipotek sona ermez; mirasçılar taşınmazı yüküyle devralır. Asıl borcun tereke borcu olup olmadığı, mirasın reddi, borçlu ve malik sıfatları incelenir. Mirasçılar tapu intikalinden önce bankadan güncel borç ve teminat bilgisi istemelidir.

Borç ödenmiş fakat fek yapılmamışsa mirasçılar ödeme belgeleriyle terkin talep edebilir. Alacaklı da ölmüşse her iki tarafın mirasçılık belgeleri ve eski kayıtlar gerekir. Ortaklığın giderilmesi satışından önce ipotek ve kapama hesabı netleştirilmelidir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Takibi

Borç ödenmezse alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Takipte borç, ödeme/icra emri, kıymet takdiri ve satış aşamaları vardır. Malik borçlu değilse tebligat ve itiraz hakları ayni sorumluluğu nedeniyle yine önem taşır.

İpotek borcu veya fek konusunda dava açılması icra takibini kendiliğinden durdurmaz. Takibin durması için icra hukukuna uygun itiraz, şikâyet veya tedbir koşulları değerlendirilmelidir. Satış ilanı beklenmeden güncel dosya hesabı ve ödeme seçenekleri araştırılmalıdır.

Dava Öncesi Belge ve Kayıt İncelemesi

Güncel tapu kaydı, ipotek resmi senedi, kredi ve teminat sözleşmeleri, ödeme dekontları, hesap ekstreleri, banka kapama/fek yazıları, icra dosyası ve varsa miras/ticaret sicili belgeleri birlikte incelenmelidir.

Belge incelemesinde olaylar tarih sırasına yerleştirilmeli; tapu edinim tarihi, sözleşme ve ihtarlar, fiili kullanımın başlangıcı, taraf değişiklikleri ve varsa önceki davalar tek kronolojide gösterilmelidir. Uyuşmazlığın yalnız taraf anlatımlarıyla değerlendirilmesi, yanlış dava türüne veya eksik talebe yol açabilir. Resmî kayıtlardaki ada, parsel, pay ve takyidat bilgileriyle eldeki belgeler karşılaştırılmalıdır.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Taraflar

Görevli mahkeme temel ilişkinin tüketici, ticari veya genel özel hukuk niteliğine göre değişir. Taşınmazın aynına yönelik terkin talebinde taşınmazın bulunduğu yer yetkisi gözetilir; icra takibine ilişkin uyuşmazlıklar ayrıca icra hukukuna tabi olabilir.

Taraf teşkili kamu düzeni ve kararın infazı bakımından önemlidir. Tapu kaydındaki güncel hak sahipleri, ölen kişilerin mirasçıları, sınırlı ayni hak sahipleri ve işlem zincirindeki diğer kişiler uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir. Yanlış mahkemede veya eksik tarafla başlanan süreç görev/yetki kararı, yeniden harç ve zaman kaybı doğurabilir.

İspat Yükü ve Başlıca Deliller

Tapu resmi senedi teminat kapsamını; kredi sözleşmesi borcu; banka ve icra kayıtları ödeme durumunu; fek başvurusu ile ihtar alacaklının temerrüdünü gösterir. Eski ipoteklerde arşiv ve miras/ticaret sicili kayıtları önemlidir.

Delil listesi somutlaştırılmalı; hangi kaydın hangi kurumdan ve hangi tarih aralığı için istendiği açıklanmalıdır. Elektronik mesaj, fotoğraf ve video sunulacaksa kaynağı ile bütünlüğü korunmalıdır. Tanık anlatımı teknik ölçümün, tapu kaydının veya yazılı sözleşmenin yerine geçmez; fakat kullanım, bildirim, ödeme ve taraf iradesi hakkında diğer delilleri tamamlayabilir.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mali bilirkişi kredi hesabı, faiz, ödeme ve bakiye tespiti yapabilir. Tapu uzmanı ipotek derecesi ve resmi senet kapsamını teknik olarak açıklar; hukuki terkin şartını mahkeme belirler.

Bilirkişi raporunun dayandığı kayıtlar, ölçüm yöntemi, emsaller ve hesap tablosu denetime elverişli olmalıdır. Rapora itiraz, yalnız sonucun kabul edilmediği şeklinde değil; yanlış veri, eksik inceleme veya hukuki sınırı aşan değerlendirme açıkça gösterilerek yapılmalıdır. Hâkim hukuki nitelendirmeyi bilirkişiye bırakamaz; uzman görüşü teknik konularla sınırlıdır.

Harç, Dava Değeri ve Yargılama Giderleri

Terkin davasının harç ve dava değeri ipotek bedeli, güncel borç ve talebin niteliğine göre değerlendirilir. Banka hesap incelemesi, bilirkişi ve tapu arşiv giderleri doğabilir.

Başvuru ve karar harcı dışında tebligat, keşif, bilirkişi, satış veya kurum kaydı giderleri doğabilir. Kısmi kabul, birden fazla taşınmaz ya da birleşen talepler gider ve vekâlet ücreti dağılımını etkiler. Dava açılmadan önce yalnız ilk masraf değil, dosyanın teknik inceleme ve kanun yolu ihtimali de hesaba katılmalıdır.

İhtiyati Tedbir ve Geçici Hukuki Koruma

Taşınmazın cebri satış riski varsa icra dosyasına özgü durdurma ve mahkemeden tedbir seçenekleri değerlendirilir. Borcun tamamı çekişmesizse depo veya ödeme karşılığında fek güvence altına alınabilir.

Geçici koruma ana davanın sonucunu peşinen vermez. Mahkeme yaklaşık ispatı, ölçülülüğü, tarafların karşılıklı zararını ve gerektiğinde teminatı değerlendirir. Tedbir isteniyorsa hangi işlemin engelleneceği ve taşınmazın açık kimliği yazılmalıdır. Koşullar değişirse tedbirin kaldırılması, daraltılması veya uyarlanması gündeme gelebilir.

Yargılama Aşamaları ve Kanun Yolları

Mahkeme ipoteğin dayandığı borcu, ödeme ve teminat kapsamını inceler; borç sona ermişse terkin kararı verir. Karar kesinleşince tapu müdürlüğüne uygulanır. Devam eden icra takibi varsa ayrıca dosya işlemleri tamamlanır.

Karara karşı başvuru yolu, kararın niteliği ve kanuni parasal sınırlara göre belirlenir. İstinaf veya temyiz süresi tebliğle bağlantılı olduğundan elektronik ve fiziki tebligatlar takip edilmelidir. Kesinleşmeden sonra tapu, satış veya icra işlemlerinin nasıl uygulanacağı hüküm fıkrasında açık olmalıdır; infazda tereddüt yaratacak pay ve tutar hataları yargılama sırasında giderilmelidir.

İpotek Fekki ve Tapudaki İpoteğin Kaldırılması: uygulama öncesi hukuki kontrol

Kredi kapama yazısını fek sanmak, üst sınır ipoteğindeki başka borçları gözden kaçırmak, tapuyu güncel kontrol etmemek, ipotekle haczi karıştırmak ve satış günü fek akışını planlamamak sık hatalardır.

Bir başka yaygın hata, yalnız internetten bulunan örnek dilekçeyle olayın tüm taleplerini aynı dosyaya eklemektir. Birlikte ileri sürülemeyen talepler, yanlış görev veya eksik harç dosyanın esasını gölgeleyebilir. Süreye tabi haklarda görüşme veya ihtar sürenin kendiliğinden durduğu varsayılmamalı; her işlem belgesi tebliğ ve öğrenme tarihleriyle saklanmalıdır.

Konut Kredisi ve Tüketici İşlemleri

Mesleki veya ticari amaç dışında kullanılan konut kredisi tüketici işlemi niteliği taşıyabilir. Bankanın kredi borcu sona ermesine rağmen fek işlemini geciktirmesi hâlinde yazılı bankacılık başvurusu, uyuşmazlık tutarına göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi ve dava şartı arabuluculuk kuralları güncel mevzuata göre incelenmelidir. Her ipotek işlemi tüketici sayılmaz; yatırım veya ticari kredi amacı belirleyicidir.

Kredi tahsis, erken ödeme, hesap kapama ve fek için alınan ücretlerin sözleşme ve tüketici mevzuatına uygunluğu ayrıca değerlendirilebilir. Güncel parasal sınırlar her yıl değiştiğinden başvuru tarihinde kontrol edilmelidir. Bankaya başvurunun kayıt numarası, cevap ve ekstreler saklanmalıdır.

İpotek Alacağının Devri

Alacak başka banka, varlık yönetim şirketi veya kişiye devredilmişse ipotek de fer’i niteliği gereği alacakla birlikte yeni alacaklıya geçebilir. Borçlu ve malik, fek talebini güncel alacaklıya yöneltmelidir. Tapuda eski alacaklı adı görünse bile temlik ve temsil belgeleri incelenmeden ödeme yapılmamalıdır.

Devralan kurumdan borç bakiyesi, temlik zinciri ve fek yetkisi yazılı alınmalıdır. Birden fazla devir varsa her sözleşmenin ilgili kredi ve ipoteği kapsadığı doğrulanır. Yetkisiz kişiye yapılan ödeme borcu sona erdirmeyebilir. İcra dosyası bulunuyorsa dosya alacaklısı ve kapak hesabı da güncellenmelidir.

Tapu İşlem Masrafı ve Fek Takibi

İpotek terkininde güncel tapu mevzuatına göre döner sermaye veya işlem bedeli doğabilir; tarafların hangi masrafı üstleneceği kredi sözleşmesinde düzenlenmiş olabilir. Tutar ve muafiyetler işlem tarihinde resmi kanaldan kontrol edilmelidir. Bankanın kendi iç ücretini tapu harcıyla karıştırmamak gerekir.

Elektronik bildirimin gönderilmesi işlemin tamamlandığı anlamına gelmeyebilir. Tapu başvuru numarası, randevu veya SMS süreci takip edilmeli; sonuçta e-Devlet veya tapu müdürlüğünden güncel kayıt alınmalıdır. Fek yazısı yanlış ada-parsel ya da yalnız bir derece için gönderilmişse kalan kayıtlar devam eder. Çoklu taşınmaz teminatında her parsel ayrı kontrol edilmelidir.

Tapudaki İpotek Tutarı Güncel Borç mudur?

Tapu kaydında yazan ipotek tutarı çoğu kez teminatın nominal veya azami sınırıdır; bankadan istenecek güncel kapama bakiyesi değildir. Borç taksitlerle azalmış, faiz ve masraflarla değişmiş veya tamamen kapanmış olabilir. Üst sınır ipoteğinde tapudaki rakam bankanın o anda mutlaka bu miktarda alacaklı olduğunu göstermez.

Satış veya paylaşma hesabında bankadan belirli tarih için yazılı borç kapama tutarı alınmalıdır. İcra takibi başlamışsa banka ekstresi ile icra kapak hesabı arasında takip gideri ve faiz farkı bulunabilir. Ödeme günü yeniden hesap istenmeli; fazla ödeme yapılırsa iade hakkı, eksik ödeme yapılırsa fek gecikmesi doğabilir.

Örnek Olay: Kapanan Kredinin Tapuda Devam Etmesi

Konut kredisi üç yıl önce tamamen kapatılmış, banka hesap kapama yazısı vermiş; ancak malik satış randevusu alırken tapuda ipoteğin hâlen bulunduğunu öğrenmiştir. Banka arşivinde elektronik fek talimatının oluşturulmadığı görülür. Önce kredi hesabı, ipotek resmi senedi ve başka teminat altı borç bulunup bulunmadığı yazılı olarak teyit edilir.

Başka borç yoksa bankadan doğru tapu müdürlüğüne elektronik bildirim istenir ve işlem numarası takip edilir. Satış günü yaklaşmışsa alıcıyla belirsiz sözlü taahhüt yerine fek tamamlanana kadar güvenli ödeme/tapu planı kurulur. Banka talebi sürüncemede bırakırsa ihtar ve temel ilişkinin tüketici niteliğine göre başvuru yolları değerlendirilir.

• Yanlış varsayım: Hesap kapama yazısının tapuyu otomatik temizlemesi
• Kontrol: Üst sınır ipoteğinde başka borçlar
• İşlem: Elektronik fek bildirimi ve güncel tapu kaydı
• Uyuşmazlık: Yazılı başvuru, ihtar ve görevli mahkeme

Uygulamada Adım Adım Yol Haritası

1. Güncel tapu ve ipotek resmi senedi alınır.
2. Teminat kapsamındaki tüm kredi ve borçlar belirlenir.
3. Bankadan güncel kapama ve fek koşulu yazılı istenir.
4. Borç açıklamalı ve belgeli biçimde ödenir.
5. Elektronik fek bildirimi ve tapu terkin işlemi takip edilir.
6. Fek verilmezse noter ihtarı gönderilir.
7. Temel ilişkiye göre görevli mahkemede terkin ve gerekiyorsa tedbir talep edilir.

Mersin’de Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Yerel İnceleme

Mersin’de konut kredileri yanında tarım ve ticari işletme kredileri için arsa, tarla ve işyeri ipotekleri yaygındır. Tarsus ve kırsal ilçelerde tarımsal kredi; merkez ilçelerde konut ve ticari kredi teminat kapsamları farklı olabilir.

Tapu müdürlüğü işlemi taşınmazın bulunduğu ilçede yürütülür; bankanın merkezi başka ilde olsa da güncel fek bildirimi doğru müdürlüğe yöneltilmelidir. Satış veya kentsel dönüşüm öncesi ipotek kaydı ve kapama planı erkenden netleştirilmelidir.

Hak Kaybını Önleyen Kontrol Listesi

• Güncel tapuda ipotek hâlâ görünüyor mu?
• İpotek anapara mı üst sınır mı?
• Resmî senet hangi borçları kapsıyor?
• Başka kredi, kart veya kefalet riski var mı?
• Güncel banka kapama tutarı yazılı mı?
• Ödeme belgeleri ve ibra mevcut mu?
• Elektronik fek bildirimi gönderildi mi?
• İpotek dışında haciz ve tedbir var mı?
• Malik ile asıl borçlu farklı mı?
• Fek reddinde görevli mahkeme doğru belirlendi mi?

Sıkça Sorulan Sorular

Krediyi kapatınca ipotek otomatik kalkar mı?

Hayır. Bankanın tapuya fek bildirimi göndermesi ve terkin işleminin tamamlanması gerekir.

Borcu yoktur yazısı tapu fekki midir?

Her zaman değil. Yazının hangi borç ve ipoteği kapsadığı ve tapuya terkin bildirimi yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir.

Üst sınır ipoteği nedir?

Mevcut veya ileride doğabilecek alacakları tapuda yazan azami limite kadar güvence altına alan ipotektir.

Bir kredi kapanınca üst sınır ipoteği kalkar mı?

Başka borçlar teminat kapsamındaysa banka fek vermeyebilir. Tüm hesap ilişkisi incelenmelidir.

Banka fek vermezse ne yapılır?

Yazılı başvuru ve ihtar sonrası borcun sona erdiği kanıtlanarak görevli mahkemede terkin davası açılabilir.

İpotekli ev satılabilir mi?

Evet, ancak alıcı ipotek yüküyle kazanır. Güvenli satış için borç kapama ve fek işlemi tapu devriyle koordine edilmelidir.

Eski ipotek zamanla kendiliğinden silinir mi?

Hayır. Uzun süre geçmesi otomatik terkin sağlamaz; alacak ve teminatın hukuki durumu araştırılır.

Borçlu ben değilsem evim satılabilir mi?

Taşınmazı başkasının borcu için ipotek verdiyseniz borç ödenmediğinde taşınmaz cebri satışa konu olabilir.

Kısmi fek yapılabilir mi?

Sözleşme ve bankanın kabulüne göre belirli ödeme karşılığında bazı parsel veya bağımsız bölümler serbest bırakılabilir.

İpotek ile haciz aynı mı?

Hayır. İpotek ayni teminat, haciz icra işlemidir; kaldırılma usulleri ve alacaklıları ayrıdır.

İpotek fekki davası hangi mahkemede açılır?

Temel kredi ilişkisinin tüketici, ticari veya genel niteliğine göre tüketici, ticaret veya asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir.

Miras kalan evdeki ipotek devam eder mi?

Evet. Ölüm ipoteği sona erdirmez; mirasçılar taşınmazı yüküyle edinir ve borç/fek durumunu araştırmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

İpotek fekki, yalnız borcun ödendiğini söylemekten ibaret değildir. Teminat kapsamındaki bütün borçlar, ipotek türü, resmi senet, banka bildirimi ve tapu kaydı birlikte kontrol edilmelidir. Satış veya yeni kredi öncesinde terkin tamamlanmalı; alacaklı haksız biçimde fek vermiyorsa görevli mahkeme temel kredi ilişkisine göre belirlenerek ödeme ve ibra belgeleriyle dava açılmalıdır. Tapu kaydının temiz olduğu yalnız satış günü değil, kredi kapandıktan hemen sonra kontrol edilmelidir. Erken kontrol; kapanmış bankanın, ölen alacaklının veya kaybolan arşiv belgesinin yıllar sonra yaratacağı ispat sorununu önler. Malik, fek sonucunu gösteren güncel tapu örneğini kalıcı kayıtlarında saklamalıdır.

Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda gecikme; devir, yeni takyidat, hak düşürücü süre veya delillerin kaybolması gibi sonuçlar doğurabilir. Somut dosyada izlenecek yolun belirlenmesi için tapu kaydı, resmi senet, sözleşme, ödeme belgeleri ve varsa ihtarların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer yayınları inceleyebilir; dosyaya özgü hukuki değerlendirme ihtiyacı bulunuyorsa iletişim ve randevu bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz. Mevzuat ve içtihat değişiklikleri ile somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.