Ev Alırken Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler 2026: Şerh, İpotek, İskân ve Ödeme

Ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler; taşınmazın tapu kaydının güncel olarak incelenmesi, kayıtta ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerh ve beyan bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi, satıcının gerçek malik veya yetkili temsilci olduğunun doğrulanması, yapının kat mülkiyetine geçip geçmediğinin ve yapı kullanma izninin (iskân) bulunup bulunmadığının araştırılması, belediyeden imar durumu ve emlak vergisi borcunun sorgulanması ve satış bedelinin tapuda gerçek değeriyle gösterilmesidir. Ödemenin tapuda güvenli ödeme sistemi gibi kayıtlı yöntemlerle yapılması ve tapu devri gerçekleşmeden peşin ödeme yapılmaması, dolandırıcılık riskine karşı en önemli önlemlerdir.

Ev almak, çoğu kişinin hayatındaki en büyük yatırımdır. Bu nedenle satın alma sürecinde yapılacak bir hata, uzun yıllar sürecek hukuki ve mali sorunlara yol açabilir. Tapuda üzerinde haciz bulunan bir evin satın alınması, iskânı olmayan bir dairenin alınması veya sahte vekâletnameyle yapılan bir satış, alıcıyı ciddi kayıplara uğratabilir. Bu rehberde ev alırken tapu işlemleri öncesinde ve sırasında yapılması gereken kontrolleri adım adım açıklıyoruz.

Ev alırken tapu kaydının incelenmesi

Ev alırken atılacak ilk adım, taşınmazın güncel tapu kaydının incelenmesidir. Tapu kaydı, satıcının e-Devlet üzerinden alacağı belge veya tapu müdürlüğünden alınacak tapu kayıt örneği ile incelenebilir. Kayıtta malikin adı, taşınmazın niteliği, arsa payı, ada ve parsel bilgileri ile takyidatlar yer alır. Takyidat, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve beyan gibi sınırlamaları ifade eder ve alıcı bakımından büyük önem taşır.

Tapu kaydında ipotek bulunması, satıcının borcunu ödememesi hâlinde taşınmazın paraya çevrilebileceği anlamına gelir. İpotekli bir evin satın alınması ancak ipoteğin satıştan önce veya satış sırasında kaldırılması şartıyla güvenli hâle gelir. Haciz veya ihtiyati tedbir şerhi bulunan bir taşınmazın satışı ise alıcı bakımından ciddi riskler taşır; çünkü haciz sahibi alacaklı, satışa rağmen taşınmaz üzerindeki hakkını koruyabilir. Bu nedenle bu tür kayıtların kaldırılmadan satış yapılmaması gerekir.

Satıcının kimliği ve yetkisinin kontrolü

Ev alırken satıcının taşınmazın gerçek maliki olduğundan emin olunması gerekir. Satıcının kimlik bilgileri, tapu kaydındaki malik bilgileriyle karşılaştırılmalıdır. Satış vekil aracılığıyla yapılacaksa, vekâletnamenin noterden düzenlendiği, satış yetkisini açıkça içerdiği ve iptal edilmediği kontrol edilmelidir. Vekâletnamenin geçerliliği, düzenlendiği notere başvurularak veya noter sorgulama sistemleri aracılığıyla doğrulanabilir.

Uygulamada sahte kimlik ve sahte vekâletnameyle yapılan tapu dolandırıcılıkları sık karşılaşılan bir sorundur. Özellikle malikin yurt dışında yaşadığı, yaşlı olduğu veya uzun süredir taşınmazla ilgilenmediği durumlarda bu risk artar. Satıcıyla yüz yüze görüşülmesi, mümkünse malikin kendisiyle iletişime geçilmesi ve satış bedelinin doğrudan malikin hesabına ödenmesi bu riski azaltır. Tapu müdürlükleri de işlem sırasında biyometrik doğrulama gibi ek güvenlik önlemleri uygulamaktadır.

Ev alırken kat mülkiyeti ve iskân kontrolü

Bir daire satın alınırken, tapu kaydında taşınmazın niteliğinin "kat mülkiyeti" mi, "kat irtifakı" mı yoksa "arsa" mı olduğu kontrol edilmelidir. Kat mülkiyeti, binanın yapı kullanma izni alınarak tamamlandığını ve her bağımsız bölümün ayrı tapuya bağlandığını gösterir. Kat irtifakı ise binanın henüz tamamlanmadığını veya yapı kullanma izni alınmadığını ifade eder. Kat irtifakı bulunan bir daire satın alınabilir; ancak iskân alınmasına ilişkin sorumluluk ve süreç dikkatle değerlendirilmelidir.

Yapı kullanma izni, halk arasında iskân olarak bilinir ve binanın projeye ve mevzuata uygun şekilde tamamlandığını gösterir. İskânı bulunmayan binalarda su, elektrik ve doğalgaz aboneliği yapılması zorlaşabilir, konut kredisi kullanılması güçleşebilir ve kat mülkiyetine geçilemez. Ev alırken binanın iskân durumunun belediyeden sorgulanması, iskân yoksa bunun nedeninin araştırılması gerekir. İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış binalarda ise belgenin kapsamı ayrıca incelenmelidir.

Belediye ve yönetim sorguları

Ev alırken belediyeden taşınmazın imar durumu sorgulanmalıdır. İmar durumu, taşınmazın bulunduğu alanın imar planındaki kullanım amacını ve yapılaşma şartlarını gösterir. Taşınmazın yol, park veya okul alanı gibi kamuya ayrılmış bir alanda bulunması, ileride kamulaştırma riskini doğurur. Ayrıca binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınıp alınmadığı ve riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığı da sorulmalıdır.

Emlak vergisi borcu da belediyeden sorgulanmalıdır. Kanuna göre emlak vergisi, her yıl başında taşınmazın maliki olan kişiden alınır; satış yılının vergisi satıcıya aittir. Ancak geçmiş yıllara ait ödenmemiş vergiler, uygulamada tapu işlemlerinde sorun yaratabilir. Apartman yöneticisinden de dairenin aidat ve ortak gider borcu bulunup bulunmadığına ilişkin yazı alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bağımsız bölümü edinen kişi, önceki malikin ödemediği ortak giderlerden belirli ölçüde müteselsilen sorumlu tutulabilir.

Satış bedeli ve vergi yükümlülükleri

Ev alırken tapuda satış bedelinin gerçek değeriyle gösterilmesi, hem yasal bir zorunluluk hem de alıcının menfaatinin gereğidir. Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek bedelden düşük beyanda bulunulması hâlinde, vergi incelemesinde eksik ödenen harç vergi ziyaı cezasıyla birlikte tahsil edilir. Ayrıca alıcı, ileride evi satarken değer artış kazancı vergisi hesaplanmasında dezavantajlı duruma düşebilir.

Düşük bedel beyanının bir diğer riski, satışın iptali veya ayıp nedeniyle bedel iadesi talep edilmesi hâlinde ortaya çıkar. Mahkemeler, iade edilecek bedelin belirlenmesinde tapudaki bedeli esas alabilir. Gerçek ödemenin banka kayıtlarıyla ispatı mümkün olsa da, bu durum uzun ve maliyetli yargılamalara yol açabilir. Hisseli taşınmazlarda ise önalım hakkını kullanan paydaş, tapudaki düşük bedeli ödeyerek payı alabilir.

Ev alırken ödeme nasıl yapılmalı?

Ev alırken en sık yapılan hatalardan biri, tapu devrinden önce satıcıya yüksek tutarlarda kapora veya peşinat ödenmesidir. Tapu devri gerçekleşmeden yapılan ödemeler, satıcının satıştan vazgeçmesi veya taşınmaz üzerinde sonradan haciz konulması hâlinde alıcıyı zor durumda bırakabilir. Kapora verilecekse, tutarın makul olması, ödemenin banka aracılığıyla yapılması ve kapora sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa, bu sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur.

Satış bedelinin ödenmesinde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile bankaların iş birliğiyle sunulan güvenli ödeme sistemi kullanılabilir. Bu sistemde alıcının yatırdığı bedel, tapu devri gerçekleşene kadar bankada bloke tutulur ve devirle birlikte satıcının hesabına aktarılır. Böylece hem alıcı hem de satıcı güvence altına alınır. Nakit ödeme yapılması ise hem güvenlik hem de ispat bakımından ciddi riskler taşır.

Ev alırken aile konutu şerhine dikkat

Ev alırken tapu kaydında aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı da mutlaka kontrol edilmelidir. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesine göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez. Tapuda aile konutu şerhi bulunuyorsa, satışın geçerli olması için satıcının eşinin de açık rızası gereklidir. Şerh bulunmasa bile, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılması ve alıcının bunu bilmesi hâlinde, eşin rızası olmadan yapılan satışın iptali gündeme gelebilir.

Bu nedenle evli bir satıcıdan konut satın alınırken, taşınmazın aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı araştırılmalı ve gerekirse satıcının eşinin satışa yazılı onayı alınmalıdır. Bu basit önlem, ileride eşin açacağı tapu iptali ve tescil davası riskini ortadan kaldırır. Boşanma sürecindeki satıcılardan yapılan alımlarda bu konuya özellikle dikkat edilmelidir.

Tapu randevusu ve işlem günü

Tapu işlemleri için randevu, e-Devlet üzerinden Web Tapu sistemiyle veya tapu müdürlüğüne başvurularak alınabilir. Başvuru sırasında tarafların kimlik bilgileri, taşınmaz bilgileri ve satış bedeli sisteme girilir. Ardından hesaplanan tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenir. Tapu müdürlüğünde işlem günü, tarafların kimlik belgeleri ve varsa vekâletnameleri ile hazır bulunmaları gerekir. İşlemde bulunan zorunlu deprem sigortası poliçesinin de güncel olması gerekir.

Tapu müdürlüğündeki işlem sırasında resmî senet taraflara okunur ve imzaları alınır. Alıcının senette yazan bilgileri, özellikle taşınmaz bilgilerini ve satış bedelini dikkatle kontrol etmesi gerekir. İşlem tamamlandıktan sonra alıcı adına yeni tapu düzenlenir ve tapu senedi teslim edilir. Tapu senedinin elektronik ortamda da e-Devlet üzerinden görüntülenebilmesi mümkündür.

Satın alma sonrası yapılacaklar

Tapu devri tamamlandıktan sonra alıcının, emlak vergisi beyannamesini kanuni süre içinde belediyeye vermesi gerekir. Ayrıca su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin kendi adına devredilmesi, apartman yönetimine yeni malik olarak bildirim yapılması ve zorunlu deprem sigortasının kendi adına yaptırılması önemlidir. Ev alırken satıcıyla yapılan teslim tarihine ilişkin anlaşmaların da yazılı olması, teslimde gecikme yaşanması hâlinde alıcının haklarını korur.

Satın alınan evde sonradan gizli ayıplar ortaya çıkması hâlinde, alıcı satıcıya karşı ayıp hükümlerine dayanarak bedel indirimi, onarım veya sözleşmeden dönme talebinde bulunabilir. Taşınmaz satışlarında ayıp ihbarının, ayıbın öğrenilmesinden sonra gecikmeksizin yapılması gerekir. Gayrimenkul hukukunda deneyimli bir avukattan alım öncesinde destek almak, bu tür risklerin büyük bölümünü önler.

Ev alırken ekspertiz raporu

Ev alırken, özellikle konut kredisi kullanılmayan alımlarda, bağımsız bir ekspertiz raporu alınması önerilir. Ekspertiz raporu, taşınmazın piyasa değerini, yapının fiziksel durumunu, imar ve iskân durumunu tek bir belgede ortaya koyar. Bu rapor, alıcının ödeyeceği bedelin makul olup olmadığını değerlendirmesine ve olası yapısal sorunları önceden fark etmesine yardımcı olur. Eski binalarda ise yapının deprem dayanıklılığına ilişkin teknik inceleme yaptırılması da önemlidir.

Sık sorulan sorular

Ev alırken tapuda neye bakılmalı?

İpotek, haciz, şerh ve beyanlar, malik bilgisi, nitelik ve arsa payı kontrol edilmelidir.

İpotekli ev alınır mı?

İpotek satış sırasında kaldırılacak şekilde işlem yapılırsa alınabilir; aksi hâlde risklidir.

İskânı olmayan ev almak riskli mi?

Abonelik, kredi ve kat mülkiyeti bakımından sorunlar yaşanabilir.

Tapuda düşük bedel göstermek doğru mu?

Hayır. Vergi cezası ve önalım gibi riskler doğurur; gerçek bedel gösterilmelidir.

Tapu harcını kim öder?

Kanuna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı yüzde ikişer harç öder; taraflar aksini kararlaştırabilir.

Kat irtifaklı daire almak riskli mi?

Riskli değildir; ancak iskân alınması sürecinin ve sorumluluğunun dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Önceki malikin aidat borcundan sorumlu muyum?

KMK’ya göre belirli ölçüde müteselsil sorumluluk doğabilir; yöneticiden borç yazısı alınmalıdır.

Tapu devrinden önce kapora vermeli miyim?

Makul bir tutarı yazılı sözleşme ve banka ödemesiyle verebilirsiniz; büyük ödemeleri devirle birlikte yapın.

Satış vaadi sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Evet. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda düzenlenmedikçe geçersizdir.

Satıcı evliyse eşinin onayı gerekir mi?

Taşınmaz aile konutuysa diğer eşin açık rızası gerekir; aksi hâlde satış iptal edilebilir.

Haczli ev satın alınabilir mi?

Haciz kaldırılmadan satın almak risklidir; alacaklı taşınmaz üzerindeki hakkını koruyabilir.

Tapu randevusu nasıl alınır?

e-Devlet üzerinden Web Tapu sistemiyle veya tapu müdürlüğüne başvurularak alınabilir.

Zorunlu deprem sigortası gerekli mi?

Evet. Tapu işlemlerinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır.

Evde gizli ayıp çıkarsa ne yapılır?

Gecikmeksizin ayıp ihbarı yapılarak bedel indirimi, onarım veya sözleşmeden dönme istenebilir.

Emlak vergisi beyannamesi ne zaman verilir?

Taşınmazın edinildiği yılı izleyen yıl içinde kanuni sürede belediyeye verilmelidir.

Ekspertiz raporu zorunlu mu?

Kredisiz alımlarda zorunlu değildir; ancak değer ve yapı durumunun tespiti için önerilir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Tapuda güvenli ödeme sistemi · Tapu harcını kim öder · Hisseli tapu satın almak riskli mi · Yapı kayıt belgesi ve imar barışı

Resmî kaynaklar: Tapu Kanunu (2644) · Türk Medeni Kanunu (4721)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.