Yazar ve hukuk bürosu hakkında
Avukat Emirhan Keskin
Türkiye’deki hukuki süreçlere ilişkin içerikler hazırlar ve Mersin’den hukuki hizmet sunar. Yayınlar güncel resmî kaynaklar üzerinden denetlenir.
Hukuki bilgilendirme
Bu yayın, belirtilen kontrol tarihi itibarıyla Türk hukuku hakkında genel bilgi verir. Avukat–müvekkil ilişkisi kurmaz; belge, süre, görev, yetki ve güncel mevzuat somut dosyada ayrıca incelenir.
İletişime geçin
Müteahhit iflas ettiğinde veya konkordato ilan ettiğinde topraktan ev alan kişinin hukuki durumu, büyük ölçüde tapu kaydına bağlıdır. Bağımsız bölüm kat irtifakı olarak sizin adınıza tapuya tescil edilmişse, ev sizin malınızdır ve müteahhit iflas etse bile iflas masasına girmez. Noterde düzenleme şeklinde yapılmış satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, şerhten sonra doğan haklara karşı güçlü bir koruma elde edersiniz. Ne tapu ne de şerh bulunuyorsa, ödediğiniz bedel için müteahhidin diğer alacaklılarıyla birlikte adi alacaklı konumunda kalırsınız ve alacağınızı konkordato veya iflas sürecinde süresi içinde bildirmeniz gerekir.
Bu yazıda müteahhit iflas veya konkordato ilan ettiğinde ev alıcılarının ilk yapması gerekenleri, tapulu, şerhli ve şerhsiz alıcıların farklı durumlarını, konkordato mühletinin etkilerini, alacak bildirimi ve sıra cetvelini, tüketici mevzuatındaki teminat ve dönme haklarını açık ve net biçimde anlatıyoruz.
Müteahhit iflas ettiğinde ilk 48 saatte yapılacaklar
Müteahhit iflas ettiği veya konkordato talebinde bulunduğu haberini aldığınızda yapacağınız ilk iş, e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden bağımsız bölümün tapu kaydını kontrol etmektir. Kaydın sizin adınıza mı yoksa müteahhit veya arsa sahibi adına mı olduğu, tapuda sizin lehinize bir şerh bulunup bulunmadığı ve bağımsız bölüm üzerinde ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir olup olmadığı bu aşamada netleşir.
İkinci adım, tüm belgeleri bir araya getirmektir. Satış sözleşmesi, ön bilgilendirme formu, noter satış vaadi sözleşmesi, ödeme dekontları, makbuzlar, banka kayıtları ve müteahhitle yapılan yazışmalar, ileride alacağınızı ispat etmeniz için gereklidir. Nakit ödeme yaptıysanız ve makbuz almadıysanız, ödemeyi ispat eden diğer delilleri de toplamalısınız.
Üçüncü adım, ticaret sicili gazetesi ve mahkeme ilanlarını takip etmektir. Konkordato veya iflas kararları ilan edilir ve alacak bildirimi için süreler bu ilanlardan itibaren işlemeye başlar. Aynı projedeki diğer alıcılarla iletişime geçmek de bilgi paylaşımı ve ortak hareket bakımından faydalıdır.
Tapusu adınıza olan alıcı
Kat irtifakı adınıza tescil edilmişse, bağımsız bölüm sizin mülkiyetinizdedir. Müteahhit iflas etse bile adınıza tescilli taşınmaz, müteahhidin malvarlığına dahil değildir ve iflas masasına alınamaz. Ancak bu durumda da inşaatın tamamlanması ayrı bir sorundur. Yarım kalan binanın tamamlanması için kat malikleri ve arsa sahipleri, yeni bir yüklenici bulmak, inşaatı birlikte tamamlamak veya yönetim planı ve kat irtifakı kayıtları üzerinden ortak kararlar almak zorunda kalabilir.
Kat karşılığı inşaat modelinde ise arsa sahibinin hakları da devreye girer. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin feshedilmesi, müteahhide devredilen veya müteahhit tarafından satılan bağımsız bölümlerin akıbetini doğrudan etkiler. Yargıtay uygulamasında, iyi niyetli ve bedelini ödemiş alıcıların korunmasına ilişkin özel ilkeler geliştirilmiştir; bu nedenle somut sözleşme zincirinin incelenmesi önemlidir.
Satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerh
Topraktan konut satışlarında sık kullanılan yöntem, noterde düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşme, alıcıya müteahhitten veya arsa sahibinden tapuda devir isteme hakkı verir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir. Şerh edilen hak, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle müteahhit iflas etmeden önce sözleşmesini tapuya şerh ettirmiş alıcı, şerhten sonra konulan hacizlere ve yapılan devirlere karşı güçlü bir konumdadır.
Şerh bulunmayan satış vaadi sözleşmesi ise yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur. Müteahhit iflas ettiğinde şerhsiz alıcının devir talebi, iflas idaresinin tutumuna ve masadaki durumun değerlendirilmesine bağlı hâle gelir. Uygulamada şerhsiz alıcılar çoğu zaman ödedikleri bedeli iflas masasına alacak olarak kaydettirmek zorunda kalır. Bu nedenle topraktan konut alan herkes için en önemli tavsiye, sözleşmeyi imzalar imzalamaz tapuya şerh ettirmektir.
Konkordato ilan eden müteahhit
Konkordato, borçlarını vadesinde ödeyemeyen veya ödeyememe tehlikesi altındaki borçlunun, alacaklılarıyla yapacağı ve mahkemece tasdik edilecek bir anlaşmayla borçlarını yeniden yapılandırmasını sağlayan bir yoldur. İcra ve İflas Kanunu’na göre mahkeme önce üç aylık geçici mühlet verir; bu süre gerektiğinde uzatılabilir. Ardından kesin mühlet kararı verilirse, bu mühlet kural olarak bir yıldır ve en fazla altı ay daha uzatılabilir.
Mühlet süresince borçlu aleyhine yeni icra takibi yapılamaz, önceden başlamış takipler durur ve ihtiyati haciz kararları uygulanamaz. Ayrıca mühlet içinde borçlu, mahkemenin izni olmadan taşınmazlarını devredemez, üzerinde rehin kuramaz. Bu kural, konkordato ilan eden müteahhidin alıcılara tapu devri yapmasını da mahkeme iznine bağlar. Alıcıların bu dönemde konkordato komiserine başvurarak durumlarını bildirmesi, gerektiğinde mahkemeden devir izni verilmesini talep etmesi önemlidir.
Konkordato komiseri, alacaklıları ilan yoluyla alacaklarını bildirmeye davet eder. Alacak bildirimi ilanda belirtilen süre içinde, sözleşme ve ödeme belgeleriyle birlikte yazılı olarak yapılmalıdır. Bildirilen alacaklar, konkordato projesinin oylanmasında dikkate alınır. Proje, kanunda öngörülen alacak ve alacaklı çoğunluklarıyla kabul edilip mahkemece tasdik edilirse, tasdik kararı projeye oy vermeyen alacaklıları da bağlar.
Müteahhit iflas ettiğinde alacak kaydı ve sıra cetveli
Müteahhit iflas ettiğinde iflas masası oluşur ve alacaklılar ilan edilen süre içinde alacaklarını iflas idaresine bildirir. İflas idaresi alacakları inceler ve sıra cetvelini düzenler. Konut alıcılarının bedel iadesi alacakları, kural olarak rehinli veya imtiyazlı alacak niteliği taşımadığı için sıra cetvelinde son sırada yer alan adi alacaklar arasında değerlendirilir. Masadaki mallar öncelikle rehinli alacaklara ve imtiyazlı alacaklara tahsis edildiğinden, adi alacaklıların alacaklarının tamamını tahsil etmesi çoğu zaman mümkün olmaz.
Sıra cetveline karşı itiraz ve şikâyet yolları kısa sürelere bağlıdır. Alacağınızın hiç kaydedilmemesi, eksik kaydedilmesi veya yanlış sıraya konulması hâlinde, ilan tarihinden itibaren kanuni süre içinde sıra cetveline itiraz davası açmanız gerekir. Ayrıca müteahhidin iflastan önce mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler, iptal davalarıyla masaya geri kazandırılabilir.
Tüketici mevzuatındaki güvenceler
Konutu tüketici olarak satın aldıysanız, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’daki ön ödemeli konut satışı hükümleri uygulanır. Bu hükümlere göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakının tüketici adına tapuya tescili ile yapılan yazılı sözleşmeyle veya noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak kurulmalıdır. Kanunun 42. maddesi uyarınca 30 veya daha fazla konutluk projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminatlardan birini sağlamak zorundadır.
Bina tamamlama sigortası bulunan projelerde müteahhit iflas ettiğinde veya inşaatı tamamlayamadığında, sigorta poliçesinin şartlarına göre inşaatın tamamlanması veya ödenen bedelin iadesi talep edilebilir. Bu nedenle sözleşmenizle birlikte size verilmesi gereken teminat belgesini veya poliçeyi mutlaka bulup incelemelisiniz. Teminat yükümlülüğüne uyulmadığı durumlarda Ticaret Bakanlığı’na şikâyette bulunulabilir.
Mersin’de müteahhit iflas ve konkordato davalarında hukuki destek
Mersin’de son yıllarda hızlanan konut projelerinde müteahhit iflas veya konkordato haberleri, topraktan ev alan aileleri ciddi şekilde etkileyebilmektedir. Tapu kaydının incelenmesi, şerh işlemleri, konkordato komiserine alacak bildirimi, mahkemeden devir izni talebi, sıra cetveline itiraz ve tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi süreçlerinde hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Müteahhit iflas ederse yarım kalan inşaat nasıl tamamlanır?
Müteahhit iflas ettiğinde en büyük pratik sorun, inşaatın yarım kalmasıdır. Tapusu adına kayıtlı alıcılar ve arsa sahipleri, binayı tamamlamak için bir araya gelerek yeni bir yükleniciyle sözleşme yapabilir. Bu süreçte kat irtifakı kurulmuş binalarda Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki karar alma usullerine uyulması, yapılacak masrafların arsa payı oranında paylaştırılması ve yapı ruhsatının yeni yüklenici adına güncellenmesi gerekir. Belediyeden ruhsatın geçerliliği, ruhsat süresinin dolup dolmadığı ve yapı denetim kuruluşunun durumu da kontrol edilmelidir.
İflas idaresi de masanın yararına olacağını düşünürse inşaatın tamamlanması için girişimde bulunabilir veya masaya ait bağımsız bölümlerin satışı yoluyla alacaklılara ödeme yapılmasını tercih edebilir. Bu nedenle alıcıların iflas idaresiyle iletişim hâlinde olması ve alınan kararları yakından takip etmesi önemlidir. Alacaklılar toplantısında oy kullanmak ve iflas idaresinin kararlarına karşı şikâyet yoluna başvurmak, alıcıların sürece etkin katılımı için başlıca araçlardır.
Müteahhit iflas ederse kefil ve ortaklara başvurulabilir mi?
Müteahhit iflas ettiğinde alıcılar, alacakları için müteahhidin kefillerine, müşterek borçlularına veya yasal koşulları oluşmuşsa şirket yöneticilerine başvurma imkânlarını da araştırmalıdır. Şirket ortaklarının kural olarak şirketin borçlarından kişisel olarak sorumlu olmadığı unutulmamalıdır; ancak sermaye şirketlerinde yöneticilerin kusurlarıyla verdikleri zararlardan sorumluluğu ve kamu alacaklarına ilişkin özel hükümler ayrıca değerlendirilir. Satış sırasında alınmış çek, senet veya banka teminat mektubu gibi güvenceler varsa, bunlar da ayrıca takip edilebilir.
Müteahhit iflas sürecinde dolandırıcılık şüphesi bulunan durumlarda, örneğin aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması hâlinde, ceza hukuku yolları da gündeme gelebilir. Mükerrer satış, alıcıya sözleşmeden tazminatsız dönme hakkı da verir.
Konkordato projesine oy verirken nelere dikkat edilmeli?
Konkordato projesi, alacaklılara alacaklarının ne kadarının, hangi vadelerle ve hangi kaynaklardan ödeneceğini gösterir. Konut alıcısı açısından projede yer alan teslim takvimi, inşaatın tamamlanması için öngörülen finansman, satılacak bağımsız bölümler ve alacaklara uygulanacak indirim oranı dikkatle incelenmelidir. Proje gerçekçi bir finansmana dayanmıyorsa, kabul edilmesi alıcıların zararını yalnızca ertelemekten ibaret kalabilir. Projeye ret oyu vermek veya tasdik duruşmasında itiraz etmek, alıcının elindeki önemli araçlardır.
Konkordato projesinin tasdik edilmemesi veya konkordatonun başarısız olması hâlinde mahkeme, koşulları varsa borçlunun iflasına karar verebilir. Bu durumda süreç iflas hükümlerine göre devam eder ve alacak kaydı yeniden önem kazanır. Bu nedenle konkordato sürecinde bildirilen alacağın belgeleriyle birlikte saklanması, iflas aşamasında da işinizi kolaylaştırır.
Kontrol listesi
Müteahhit iflas veya konkordato haberini aldığınızda tapu kaydınızı kontrol edin, belgelerinizi toplayın, sözleşmeniz şerhli değilse durumunu bir avukatla değerlendirin, ilanları takip edin, alacağınızı süresinde bildirin ve diğer alıcılarla iletişim kurun. Bu adımlar, haklarınızı korumak için atılması gereken en temel adımlardır.
Unutulmaması gereken nokta, bu süreçlerin tamamının kısa ve hak düşürücü sürelere bağlı olduğudur. Bir ilanı kaçırmak veya bir itiraz süresini geçirmek, haklı olduğunuz bir alacağı tahsil etme imkânınızı ortadan kaldırabilir. Ödeme belgelerinin, ilan tarihlerinin ve yapılan başvuruların bir dosyada düzenli olarak tutulması, sürecin her aşamasında hızlı ve doğru hareket etmenizi sağlar.
Sık sorulan sorular
Müteahhit iflas ederse tapusu bana ait ev ne olur?
Kat irtifakı adınıza tescilliyse ev sizin mülkiyetinizdedir ve müteahhidin iflas masasına alınamaz.
Noter satış vaadi sözleşmem var ama tapu yok, ne olacak?
Sözleşme tapuya şerh edildiyse şerhten sonra doğan haklara karşı korunursunuz; şerh yoksa adi alacaklı konumunda kalabilirsiniz.
Konkordato ilan eden müteahhide icra takibi yapabilir miyim?
Mühlet süresince borçlu aleyhine yeni takip yapılamaz ve başlamış takipler durur; alacağınızı konkordato sürecinde bildirmelisiniz.
Konkordatoda alacak bildirimi nasıl yapılır?
İlan edilen süre içinde konkordato komiserine sözleşme ve ödeme belgeleriyle birlikte yazılı olarak yapılır.
Bina tamamlama sigortası her projede zorunlu mu?
6502 sayılı Kanun’a göre 30 veya daha fazla konutluk ön ödemeli satış projelerinde teminat zorunludur.
Müteahhit iflas ederse ödediğim parayı geri alabilir miyim?
Şerhsiz alıcılar alacaklarını iflas masasına kaydettirir; ödeme sıra cetveline ve masadaki mal varlığına göre yapılır.
İlgili konular ve resmî kaynak
İlgili yayınlar: Konkordatoda alacak bildirimi gecikirse · Konkordato mühletinde haciz ve takip · Müteahhit inşaatı yarım bıraktı · Kat karşılığı inşaat sözleşmesi · İskânsız ev alınır mı?
Resmî kaynaklar: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu · 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun · 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu · Ticaret Bakanlığı: Ön Ödemeli Konut Satışları Yönetmeliği duyurusu · Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.
Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.