Apartman Dairesi Satılırken Diğer Kat Maliklerinin Önalım Hakkı Var mı?

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binadaki bağımsız bölüm satıldığında, diğer kat maliklerinin sırf aynı binada malik olmaları nedeniyle kanuni önalım hakkı yoktur. Aynı kural kat irtifakı bağlanmış arsa payının satışında diğer irtifak sahipleri için de geçerlidir. KMK 8 bu ayrımı açıkça düzenler. Ancak satılan tek bağımsız bölümün kendi içinde birden fazla paydaşı varsa, o bölümün pay satışında diğer paydaşların önalım durumu farklıdır.

Ortak arsaya sahip olmak neden yeterli değil?

Apartman maliklerinin arsa ve ortak yerler üzerindeki hakları, bağımsız bölüme bağlı kat mülkiyeti düzeni içinde bulunur. Bir kişinin kendi dairesini satması, bütün binanın bölünmemiş arsa payını sıradan paylı mülkiyet şeklinde satmasıyla eş tutulmaz. Komşu “ben de arsada pay sahibiyim” diyerek her daire satışına kanuni önalım uygulayamaz.

Tapuda gerçekten kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunup bulunmadığı bu nedenle ilk kontroldür. Fiilen dairelere ayrılmış ancak tapuda sadece paylı arsa olarak görünen taşınmaz farklı değerlendirme gerektirebilir. Binanın kapılarında ayrı numaralar olması, tapu rejimini kendiliğinden değiştirmez.

Hisseli tek daire satılıyorsa ne değişir?

Bir bağımsız bölüm iki kardeşin yarı yarıya mülkiyetindeyse ve kardeşlerden biri kendi payını üçüncü kişiye satarsa, diğer kardeş bölümün paydaşı sıfatıyla önalım hakkını kullanabilir. Aynı binanın başka dairesindeki komşu ise bu bölümün paydaşı değildir. Kişinin hangi mülkiyet biriminde hangi paya sahip olduğu açıkça gösterilmelidir.

Örneğin sekiz daireli binanın üçüncü dairesi iki kişiye aittir. Bu dairedeki yarım payın satışıyla dairenin bütününün tek malik tarafından satılması aynı olay değildir. Önalımın diğer kanuni koşulları, satışın gerçek niteliği ve bildirimi ayrıca incelenir. Buradaki ayrım, her pay devrinde otomatik tescil alınacağı anlamına gelmez.

Kat irtifakındaki payda aynı ilke var mı?

KMK 8, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satışını da kapsar. Henüz inşaat tamamlanmamış diye diğer proje sahiplerine her satışta kanuni satın alma önceliği doğmaz. Kat irtifakına bağlı hak satışı ile henüz böyle bir hak kurulmamış sıradan ortak arsa hissesinin satışı ayrılmalıdır. Kuruluş ve satış tarihlerindeki tapu kayıtları karşılaştırılır.

Yeni bağımsız bölüm ilavesiyle payların yeniden düzenlenmesi ise satışa ilişkin önalım sorusundan farklıdır. yeni kat ve arsa payı düzenlenmesi, yeni kat ilavesinde bütün maliklerin rızası ve tescil işlemlerini açıklar. Bir işlemde oybirliği aranması, mevcut dairenin sonraki her satışında diğer maliklere önalım hakkı verildiği anlamına gelmez.

Sözleşmede öncelik verilmişse ne olur?

KMK 8, sözleşmede aksi yönde hüküm bulunabilmesine izin verir. Bu nedenle taraflar arasında kurulmuş önalım veya satın alma önceliği anlaşması varsa içeriği, şekli ve üçüncü kişilere etkisi ayrıca değerlendirilir. Genel kanuni önalımın bulunmaması, geçerli bir sözleşmesel hakkı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yönetim planında yazan her cümle de geçerli ve herkese ileri sürülebilir bir ayni hak olarak kabul edilmez.

Tapu incelemesinde hangi belgeler gerekir?

• Satılan bağımsız bölümün ayrı tapu sayfası ve malik listesi.
• Kat mülkiyeti veya irtifakı kuruluş ve satış tarihleri.
• Bölümün kendi içindeki pay oranları.
• Satış işlemi, resmî senet ve bildirim kayıtları.
• İleri sürülen önalım veya öncelik sözleşmesi ve şerhi.
• Temsil varsa vekâletin işlem kapsamı.

apartman toplantısındaki malik sıfatı toplantıdaki malik ve kiracı sıfatlarını ayırır. Satışta da hangi kişinin binanın maliki, hangi kişinin satılan bölümün paydaşı olduğu aynı dikkatle belirlenmelidir. Hukuki hak, komşuluk ilişkisinden değil somut tapu sıfatı ve uygulanacak düzenlemeden doğar.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Hukuki kaynaklar

• 2814 sayılı Kanun — TBMM — m.3 ile değişik KMK m.8/1: bağımsız bölüm ve kat irtifakı satışında önalım
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — TBMM kabul metni — m.8/2–3: bölüm paydaşının önalımı ve sözleşmesel düzen